АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-21975/2024
28 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 19.03.2025), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН<***>), третьих лиц: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2025 по делу № А32-21975/2024, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с требованиями о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0104007:2572, общей площадью 1102,1 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0104007:1994 по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, п. Березовый, территория Звездная, 28А.
Решением суда от 25.11.2024, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.02.2025, в удовлетворении иска отказано. Распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению заявителя, вывод судов о том, что предприниматель не принимал мер к получению разрешения на строительство является необоснованным, поскольку истец направлял в администрацию уведомление о планируемом строительстве от 08.07.2022, в ответ на которое администрация выдала уведомление от 13.07.2022 № 943 У/44 о соответствии параметров объекта индивидуального строительства или садового допустимым параметрам размещения. На момент возведения спорного объекта земельный участок имел вид разрешенного – для размещения садоводческого товарищества, коммунального обслуживания и магазины (выписка из ЕГРН от 17.04.2023 и от 07.06.2023). Решением Прикубанского районного суда по делу от 11.03.2021 №°2-1651/21 в удовлетворении исковых требований администрации к предпринимателю о сносе самовольно возведенной постройки отказано, и названный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора. Суды неправомерно сравнивают площадь застройки и полезную площадь строения, площадь застройки не менялась и составляет 600 кв. м, поскольку объект двухэтажный полезная площадь – 1102 кв. м. Полезная внутренняя площадь может меняться неограниченное количество раз в результате перепланировки. На земельном участке сельскохозяйственного назначения предусмотрен уведомительный характер строительства. Признание права собственности на спорную постройку не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением специалиста ФИО3 от 28.03.2023 № 23-494.
В судебном заседании представитель предпринимателя доводы жалобы поддержал.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0104007:1994, расположенного по адресу: г. Краснодар, пос. Березовый, территория Звездная 28А, с видом разрешенного использования «для размещения садоводческого товарищества», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.09.2024 № КУВИ-001/2024-240352234.
Как указал истец, в 2020 году на указанном земельном участке им возведено нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0104007:2572, общей площадью 1133,9 кв. м.
Решением Прикубанского районного суда по делу от 11.03.2021 №°2-1651/21 в удовлетворении исковых требований администрации к предпринимателю о сносе самовольно возведенной постройки отказано.
8 июля 2022 года предприниматель подал в администрацию уведомление № 44/1669МУ о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Администрация Прикубанского внутригородского округа города Краснодара выдала уведомление от 13.07.2022 № 943 У/44 о соответствии указанных в уведомлении предпринимателя параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Предприниматель, ссылаясь на то, что получить разрешение на строительство в отношении построенного объекта или акта приемки в эксплуатацию нежилого здания, возведенного без соответствующего разрешения, не представляется возможным, в ином порядке, кроме судебного, обратился с иском в арбитражный суд.
Разрешая заявленные требования, суды исходили из следующего.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановления № 44), в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 43 постановления № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118).
В пунктах 18 и 19 постановления № 44 разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации).
При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Постановления № 44).
Именно вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пунктов 1 и 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества, а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, содержащее определенные сведения.
Суды установили, что предприниматель обратился в администрацию с уведомлением от 08.07.2022 о планируемом строительстве ИЖС на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0104007:1994.
Уведомление администрацией признано соответствующим параметрам объекта индивидуального жилищного строительства и предпринимателю выдано уведомление от 13.07.2022 № 943 У/44.
Между тем предприниматель возвел на землях сельхоз назначения нежилое здание, которое использует в коммерческих целях (магазин)
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Кодекса, установив, что спорное нежилое здание возведено на земельном участке с видом разрешенного использования – для размещения садоводческого товарищества, то есть с нарушением целевого назначения и видом разрешенного использования земельного участка, который не позволяет размещать на нем такие объекты, а также в нарушение требований Правил землепользования и застройки, на территории муниципального образования город Краснодар, которыми в видах разрешенного использования земельного участка в зоне размещения садоводств СХ-1 не предусмотрен вид разрешенного использования «магазин», суды пришли к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Кроме того, суды установили, что возведение объекта осуществлено без разрешительной документации и проектной документации.
Суды правильно отметили, что возведение самовольной постройки коммерческого назначения без принятия надлежащих мер по получению разрешения на строительство, в отсутствие проектной документации, является явным и намеренным недобросовестным поведением (статья 10 Гражданского кодекса).
Довод предпринимателя о том, что решением Прикубанского районного суда по делу от 11.03.2021 №°2-1651/21 в удовлетворении исковых требований администрации к предпринимателю о сносе самовольно возведенной постройки отказано и названный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, также обоснованно отклонен судами, поскольку предметом спора суда общей юрисдикции являлся объект незавершенного строительством (фундамент) площадью 590 кв. м, предназначенный для возведения объектов малых архитектурных форм и/или других элементов благоустройства, в то время как по настоящему делу предприниматель просит признать право собственности фактически на новый коммерческий объект – завершенный строительством объект площадью 1102,1 кв. м. Из технического заключения следует, что годом постройки спорного о объекта – 2022, в то время как суд общей юрисдикции рассматривал требования относительно постройки 2020 года.
Ссылка предпринимателя на заключение специалиста ФИО3 от 28.03.2023 № 23-494 не имеет правового значения, с учетом установленных судами обстоятельств.
Кроме того, как верно указали суды, какая-либо проектная документация с обоснованием изначальных конструктивных решений и последующих работ по их изменению в материалы дела не представлена – из перечня строительных работ, выполненных на спорном объекте и перечисленных специалистом в техническом заключении, следует, что указанные работы были связаны с демонтажем и переносом самонесущих перегородок, а также демонтажем наружных стен.
В данном случае изменение функционального назначения объекта, указанного в уведомлениях, является способом возведения и введения в гражданский оборот «коммерческого» объекта в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию).
Довод заявителя о том, что на момент возведения спорного объекта земельный участок имел вид разрешенного – для размещения садоводческого товарищества, коммунального обслуживания и магазины (выписка из ЕГРН от 17.04.2023 и от 07.06.2023), не влияет на выводы судов о том, что поведение предпринимателя является явным и намеренно недобросовестным (статья 10 Гражданского кодекса), поскольку спорная постройка коммерческого назначения возведена предпринимателем без принятия надлежащих мер по получению разрешения на строительство, в отсутствие проектной документации.
Совокупность установленных обстоятельств позволила судам прийти к обоснованным выводам об отсутствии оснований для признания права собственности на спорное здание.
Доводы заявителя жалобы сводятся, по сути, к иной оценке доказательств, представленных в материалы дела, однако такими полномочиями суд кассационной инстанции не наделен (статьи 286 и 287 Кодекса).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2025 по делу № А32-21975/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Л. Коржинек
Судьи В.В. Аваряскин
И.И. Зотова