ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
24 декабря 2025 года
Дело №А56-114086/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2025 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Изотовой,
судей М.А. Ракчеевой, М.Д. Данилиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Марченко,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Общества представитель не явился,
от Администрации представителя ФИО1 (доверенность от 16.12.2024),
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пульс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2025 по делу № А56-114086/2024 (судья М.И. Титова) по иску:
администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188640, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс» (188640, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,
установил:
администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс» (далее - Общество) о взыскании 7 759 909, 92 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2025 № 5673/1.6-08 за период с 01.10.2023 по 31.03.2024, 4 657 523, 92 руб. пеней за просрочку исполнения обязательств за период с 01.01.2024 по 28.10.2024, неустойки, начисленной на сумму долга 7 759 909, 92 руб. из расчета 0,15% в день за период с 29.10.2024 по дату фактического исполнения обязательства, о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35 860 кв. м, расположенный по адресу: <...> в районе дома № 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, о передаче земельного участка по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Решением от 25.08.2025 с Общества в пользу Администрации взысканы 7 759 909,92 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2015 № 5673/1.6-08 за период с 01.10.2023 по 31.03.2024, 4 657 523,92 руб. пеней за просрочку исполнения обязательства за период с 01.01.2024 по 28.10.2024, пени из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 29.10.2024 по дату фактического исполнения обязательства; договор аренды земельного участка от 09.11.2015 № 5673/1.6-08 расторгнут, в остальной части в иске отказано, с Общества в доход федерального бюджета взысканы 399 174 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии задолженности, поскольку задолженность была оплачена, расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что начиная с 01.04.2018 ответчик систематически нарушал обязанность по внесению арендной платы, что подтверждается судебными актами по делам № А56-66683/2020, А56-61581/2021, А56-105688/2023, А56-121587/2023, А56-38827/2025, доказательства оплаты задолженности за указанный в иске период ответчик не представил.
В судебном заседании представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, указанным в отзыве, указал, что Обществом систематически нарушалась обязанность по внесению арендной платы, на что Администрация указывала в исковом заявлении, в настоящее время в производстве суда находятся 5 дел о взыскании задолженности за последующие периоды.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.11.2015 заключили договор № 5673/1.6-08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок общей площадью 35 860 кв. м с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, <...> в районе д. № 20, для использования в целях размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.п.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинских центров) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 09.11.2015.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 21.09.2015 по 20.09.2020.
В соответствии с дополнительным соглашением от 28.02.2023 срок действия договора продлен по 20.09.2026.
По условиям договора арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (пункт 3.2. договора).
Ссылаясь на наличие задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.10.2023 по 31.03.2024, истец в адрес Общества направил претензию от 03.06.2024 № 890/4.4-20 об оплате задолженности, а также предложение расторгнуть договор и освободить земельный участок, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.
В отсутствие доказательств оплаты задолженности суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в части взыскания задолженности и неустойки, а также о расторжении договора.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истца задолженность за период с 01.10.2023 по 31.03.2024 составила 7 759 909, 92 руб. Доказательства оплаты задолженности за заявленный в иске период ответчик в материалы дела не представил.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с пунктом 5.2 договора, сумма пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 01.02.2024 по 28.10.2024 составляет 4 657 523, 92 руб. Расчет судом первой инстанции проверен, признан обоснованным, соответствующим условиям договора и арифметически правильным.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
В силу статьи 333 ГК РФ признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик не представил, в связи с чем оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ судом не установлено, притом, что сам по себе размер взыскиваемой суммы не свидетельствует о несоразмерности неустойки.
Кроме того, истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
Как указала Администрация и не опровергнуто ответчиком, начиная с 01.04.2018 по настоящее время, т.е. на протяжении 6 лет, Общество систематически не оплачивает арендную плату, оплата происходит только после подачи искового заявления в суд либо на основании исполнительного листа, что подтверждается судебными актами по делам № A56-66683/2020, A56-61581/2021, A56-105688/2023, A56-121587/2023.
Кроме того, в производстве арбитражного суда находится дело № А56-9626/2025 по иску Администрации о взыскании задолженности за период с 01.04.2024 по 30.09.2024.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что допущенные Обществом нарушения являются существенными, в связи с чем расторг договор.
Администрацией также заявлено требование об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35 860 кв. м, расположенный по адресу: <...> в районе дома № 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, о передаче по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора земельного участка в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 02.10.2023 в границах участка расположены объекты, учтенные под кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874.
В соответствии с выписками из ЕГРН от 08.11.2023 объекты с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874 учтены в указанном реестре в качестве объектов незавершенного строительства, в отношении них внесены записи о государственной регистрации права собственности Общества.
14.11.2023 года сотрудником Управления по муниципальному имуществу Администрации проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, <...> в районе дома № 20, площадью 35 860 кв. м, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, правообладателем которых является Общество, степень готовности каждого из объектов составляет 40%.
При этом, в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды участок предоставлялся ответчику для строительства медицинского центра (размещения медицинских учреждений в отдельно стоящих зданиях). Объекты возведены ответчиком в период действия договора аренды, на них в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности.
При таких обстоятельствах у истца отсутствует право требовать демонтажа возведенных на участке объектов даже в случае прекращения договора аренды.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016, согласно которой, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, то статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды. Аналогичный вывод содержится в определениях Верховного Суда РФ от 08.12.2016 № 305-ЭС16-12989 по делу № А41-88989/2015, от 02.10.2015 № 306-ЭС15-12425 по делу № А65-16153/2014.
Ссылка истца на то, что размещенные на земельном участок объекты не являются капитальными, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку одним из принципов, на котором базируется ведение ЕГРН, является принцип достоверности указанных в нем сведений. Исходя из этого существует презумпция того, что сведения, указанные в ЕГРН являются достоверными, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка Обществом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы Общества подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2025 по делу № А56-114086/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
М.Д. Данилина
М.А. Ракчеева