АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-42353/2023

25 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и третьих лиц: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2025 по делу № А32-42353/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Краснодара (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) с иском о взыскании:

– задолженности по договору аренды от 13.01.2016 № 4300022276 с 01.12.2020 по 30.06.2023 в размере 157 057 рублей 18 копеек;

– неустойки по состоянию на 30.06.2023 в размере 20 942 рублей 33 копеек.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Предприниматель является арендатором земельного участка общей площадью 2 224 кв. м с кадастровым номером 23:43:0136033:744, предоставленного для строительства малоэтажных жилых домов и заключенного по итогам торгов (договор от 13.01.2016 № 4300022276). Ответчик ненадлежаще исполняет обязательство по внесению платы за пользование данным земельным участком, что влечет взыскание с него долга по арендной плате и договорной неустойки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2025, иск удовлетворен в части. С предпринимателя в пользу администрации взысканы задолженность в размере 96 505 рублей 37 копеек, неустойка по состоянию на 30.06.2023 в размере 8 018 рублей 06 копеек. В удовлетворении остальной части требований отказано

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по итогам открытого аукциона (протокол от 19.06.2015 № 839-З) заключен договор аренды земельного участка от 13.01.2016 № 4300022276. Объектом аренды является земельный участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 2 224 кв. м, расположенный по ул. Доватора, 69 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0136033:744, для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 06.04.2016 (№ 23-23/001-23/001/840/2016-428211). На основании решения Первомайского районного суда города Краснодара от 24.10.2016 по делу № 2а-28486/2016 (с учетом определения о разъяснении судебного акта от 13.11.2017) стороны соглашением от 26.12.2017 внесли в договор аренды изменения в части целевого использования земельного участка на «для строительства малоэтажных жилых домов». Администрация ссылается на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате с 01.12.2020 по 30.06.2023 в размере 157 057 рублей 18 копеек. В целях досудебного урегулирования спора администрация направила предпринимателю претензию от 03.04.2023 № 6964/26 с требованием погасить данную задолженность. Претензия оставлена арендатором без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 307, 309, 310, 329, 330, 606, 612, 614 Гражданского кодекса, статей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса и разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Возражая против заявленных требований, предприниматель сослался на то, что на земельном участке им возведен многоквартирный дом, который не введен в эксплуатацию ввиду того, что администрацией в аренду предоставлен участок, обремененный правами третьих лиц (собственников гаражей), расположенных в границах арендуемого ответчиком земельного участка. Администрация представила акт осмотра от 20.11.2024 № 2050, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0136033:744 расположен многоквартирный дом, а также шесть капитальных гаражей. В этой связи суды признали доказанным факт обременения арендуемого земельного участка правами третьих лиц (собственников гаражей), поэтому отклонили доводы администрации о том, что предприниматель должен вносить арендную плату за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0136033:744, поскольку он согласился с условиями договора. Имущество передано с недостатками, под которыми в данном случае понимается ненадлежащее его качество, препятствующее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. При этом по условиям договора (пункт 3.1.1) истец обязался передать ответчику земельный участок свободным от прав третьих лиц. Суды также отметили, что администрация не лишена права требовать взыскания с третьих лиц, получивших неосновательное сбережение в силу платности пользования землей, соответствующей платы при наличии к тому оснований. Администрацией представлен процессуальный расчет, согласно которому размер долга ответчика по арендной плате за пользование частью земельного участка, занимаемой многоквартирным домом (площадью 1 372 кв. м), с 01.12.2020 по 30.06.2023 составил 96 505 рублей 37 копеек. Данный расчет признан судами правильным, из него исключена площадь земельного участка, которую занимают гаражи, принадлежащие третьим лицам. Данные гаражи находятся в пользовании указанных лиц, право собственности на два из которых зарегистрировано в ЕГРН в 2010 и 2014 годах. При разрешении требования администрации о взыскании с предпринимателя неустойки, ее размер (8 018 рублей 06 копеек) определен судами с учетом процессуального расчета, подготовленного истцом (исходя из установленного размера долга), а также пункта 5.2 договора аренды, согласно которому размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. По условиям договора (пункты 1.1, 1.3) арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2 224 кв. м с кадастровым номером 23:43:0136033:744. Земельный участок, расположенный по ул. Доватора, 69 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Предприниматель согласился со всеми условиями договора от 13.01.2016 № 4300022276 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0136033:744, следовательно, обязан вносить плату за пользование таким участком в соответствии с действующим нормативным регулированием и согласованными сторонами в договоре условиями.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от ответчика и третьих лиц отзывов на кассационную жалобу.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по итогам открытого аукциона (протокол от 19.06.2015 № 839-З) заключен договор аренды от 13.01.2016 № 4300022276. Объектом аренды является земельный участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 2 224 кв. м, расположенный по ул. Доватора, 69 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0136033:744, для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Договор зарегистрирован в ЕГРН 06.04.2016 (запись № 23-23/001-23/001/840/2016-428211).

На основании решения Первомайского районного суда города Краснодара от 24.10.2016 по делу № 2а-28486/2016 (с учетом определения о разъяснении судебного акта от 13.11.2017) стороны соглашением от 26.12.2017 внесли в договор аренды изменения в части целевого использования земельного участка на «для строительства малоэтажных жилых домов».

Администрация ссылается на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате с 01.12.2020 по 30.06.2023 в размере 157 057 рублей 18 копеек. В целях досудебного урегулирования спора администрация направила предпринимателю претензию от 03.04.2023 № 6964/26 с требованием погасить данную задолженность. Претензия оставлена арендатором без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права (абзац десятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610 – 612, 614, 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В постановлении от 17.11.2011 № 73 приведены следующие разъяснения. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата). Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16). По смыслу пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом (пункт 18). Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом (пункт 19).

По условиям договора аренды от 13.01.2016 № 4300022276 (пункт 2.3) по истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с действующим законодательством. Следовательно, со второго года использования предпринимателем земельного участка к отношениям сторон по договору подлежит применению регулируемая арендная плата. По сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:43:0136033:744 находится в муниципальной собственности (выписка от 30.05.2023 № КУВИ-001/2023-124431128). Таким образом, размер арендной платы подлежит расчету в соответствии с правилами подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса. При этом, как установлено судами и подтверждено материалами дела, часть арендуемого предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 23:43:0136033:744, обременена правами третьих лиц (собственников 6 капитальных гаражей, право на 2 из которых зарегистрировано в ЕГРН). Суды признали, что имущество передано с недостатками, препятствующими дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды. Также по условиям договора (пункт 3.1.1) истец обязался передать ответчику земельный участок свободным от прав третьих лиц. В этой связи суды взыскали с предпринимателя в пользу администрации долг по арендной плате за часть земельного участка, занятого возведенным многоквартирным жилым домом, на который начислили неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договора от 13.01.2016 № 4300022276. Оснований для удовлетворения исковых требований администрации в остальной части (в отношении площади земельного участка, занятого гаражами, принадлежащими третьим лицам) судебные инстанции не усмотрели.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы судом округа не принимаются, поскольку они приводились администрацией в судах первой и апелляционной инстанций. Все доводы истца проверены судами и мотивировано отклонены. Позиция подателя жалобы не опровергает выводы судебных инстанций по существу спора, поэтому не может служить основанием для отмены решения и постановления. Судебные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нормы материального права применены судами правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2025 по делу № А32-42353/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи М.Н. Малыхина

А.И. Мещерин