АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

19 декабря 2025 года Дело № А40-93327/25-61-601

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 декабря 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.05.2024)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (101000, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРАСНОСЕЛЬСКИЙ, ПЕР МИЛЮТИНСКИЙ, Д. 13, СТР. 1, ЭТАЖ 5, ПОМЕЩЕНИЕ/КОМНАТА I/20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.09.2013, ИНН: <***>)

о взыскании денежных средств

при участии:

от истца – ФИО1 лично по паспорту, ФИО2 по дов от 25.07.2024

от ответчика – ФИО3 по дов от 29.04.2025

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявление к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" о взыскании, с учетом принятых судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ уточнений, уплаченной по договору арендной платы в размере 2 142 466 руб. 08 коп., расходов по оплате коммунальных услуг в размере 106 880 руб. 73 коп., расходов на установку автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения и управления эвакуацией людей, электрооборудования и освещения в размере 4 062 167 руб., стоимости ремонтных работ и материалов в размере 8 240 361 руб., стоимости ремонтных работ по электрике в размере 1 307 658 руб., расходов на изготовление и установку вывески в размере 114 540 руб., расходов на проведение контрольных испытаний и измерений электроустановок и сетей напряжения в размере 13 500 руб., расходов на оплату технического обслуживания комплекса технических средств пожарной сигнализации и

оповещения в размере 6 500 руб., расходов на электромонтажные работы в размере 5 500 руб., расходов по оплате технического обслуживания пожарной сигнализации в размере 12 000 руб., обеспечительного взноса в размере 176 134 руб. 31 коп.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам представленного отзыва на иск.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 22.05.2024 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № М-Р6-60-13/24, в соответствии с п. 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение в здании по адресу: <...>, общей площадью 890,3 кв.м., обозначенное на поэтажном плане цветными линиями, в следующем составе: этаж 5, помещение VII: комната № 1, общей площадью 7.5 кв.м., комната № 1а, общей площадью 19,6 кв.м., комната № 2, общей площадью 4,4 кв.м., комната № 3, общей площадью 1,5 кв.м., комната № 4, общей площадью 1,7 кв.м., комната № 5, общей площадью 6,9 кв.м., комната № 6, общей площадью 7,0 кв.м., комната № 7, общей площадью 13,9 кв.м., комната № 8, общей площадью 31,3 кв.м., комната № 9, общей площадью 15,8 кв.м., комната № 10, общей площадью 5,4 кв.м., комната № 12, общей площадью 0,5 кв.м., комната № 13, общей площадью 5,9 кв.м., комната № 14, общей площадью 703,5 кв.м., комната № 15, общей площадью 6,3 кв.м.; комната № 16, общей площадью 6,5 кв.м., комната № 17, общей площадью 5,6 кв.м.; комната № 18, общей площадью 5,2 кв.м., комната № 20, общей площадью 41,8 кв.м.

Помещение передано истцу по акту от 20.06.2024.

Пунктом 3.2 договора установлено, что срок аренды составляет 2 года и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору.

Согласно п.п. 4.1, 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной части и переменной части. Величина годовой постоянной части арендной платы за 1 квадратный метр помещения устанавливается в размере 5 833 руб. 33 коп., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации. Величина годовой постоянной части арендной платы за год составляет 5 816 646 руб. 68 коп., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Стороны согласовали, что в течение 8 месяцев с даты подписания акта приема- передачи, величина годовой постоянной части арендной платы за 1 квадратный метр помещения устанавливается в размере 2 916 руб. 67 коп., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации. Величина годовой постоянной части арендной платы за год составляет 2 908 328 руб. 32 коп., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Размер ежемесячного платежа постоянной части арендой платы за помещение рассчитывается как 1/12 от величины постоянной части арендной платы за год и составляет 484 720 руб. 56 коп., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации.

Стороны согласовали, что в течение 8 месяцев с даты подписания акта приема- передачи размер ежемесячного платежа постоянной части арендой платы за помещение составляет 242 360 руб. 69 коп., кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации.

Переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в отчетном

месяце. Арендатор возмещает арендодателю указанные расходы, которые определяются и рассчитываются следующим образом: водоснабжение (ХВС и ГВС) и электроэнергия, рассчитываются исходя из показаний соответствующих технических приборов учета по тарифам, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации в расчетном периоде реализующими организациями потребителям г. Москвы, в том числе налог на добавленную стоимость, действующий на территории РФ; канализация, определяется на основании счетов, выставляемых арендодателю реализующими организациями, расчет осуществляется на основании показаний технических приборов учета водоснабжения; отопление, определяется на основании счетов, выставляемых арендодателю реализующей организацией, расчет осуществляется пропорционально площади, указанной в п. 2.1 договора к общей площади здания. Арендодатель ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным, представляет арендатору счет, счет-фактуру, акт оказанных услуг, справку-расчет и копии документов, подтверждающих расчет переменной части арендной платы (п. 4.4 договора).

Уведомлением от 06.12.2024 договор расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.

Помещение возвращено арендодателю по акту от 31.01.2025.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что им в период нахождения помещения в аренде понесены расходы на установку автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения и управления эвакуацией людей, электрооборудования и освещения в размере 4 062 167 руб., произведен ремонт в помещении, стоимость ремонтных работ и материалов составляет 8 240 361 руб., понесены расходы на ремонтные работы по электрике в размере 1 307 658 руб., расходы на изготовление и установку вывески в размере 114 540 руб., расходы на проведение контрольных испытаний и измерений электроустановок и сетей напряжения в размере 13 500 руб., расходы на оплату технического обслуживания комплекса технических средств пожарной сигнализации и оповещения в размере 6 500 руб., расходы на электромонтажные работы в размере 5 500 руб., расходы по оплате технического обслуживания пожарной сигнализации в размере 12 000 руб. При этом, в соответствии с п. 5.2.3 договора, капитальный ремонт является обязанностью арендодателя.

Истец указывает на то, что данные расходы составляют убытки истца, понесенные по вине ответчика, поскольку отказ ответчика от исполнения договора аренды, заявленный через два месяца после окончания ремонта, с учетом того, что помещение было арендовано под размещение танцевальной студии, не является ожидаемым и добросовестным поведением арендодателя. Заключая договор, истец предполагал, что заключает сделку с добросовестным партнером, целью которого является сдача помещений в аренду, в соответствии с его уставом, и честное исполнение договора. Истец был вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договора и его срока действия и не мог предположить, что ответчик будет действовать вопреки основным целям, прописанным в уставе общества, и что приоритетным действием для него будет незаконное получение прибыли за счет злоупотребления правом, предоставленным в п. 10.5 договора с нанесением истцу экономического ущерба, и последующей сдачей арендованного помещения по стоимости больше на 42%. Истец был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. Отказ арендодателя от исполнения договора является немотивированным, не связанным с нарушением условий договора истцом, либо изменившимися обстоятельствами. Такое поведение ответчика нельзя рассматривать как обычное ведение хозяйственной деятельности, действия ответчика направлены на

причинение вреда арендатору.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика уплаченную за период аренды арендную плату в размере 2 142 466 руб. 08 коп., расходы по оплате коммунальных услуг в размере 106 880 руб. 73 коп., а также сумму обеспечительного платежа в размере 176 134 руб. 31 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом. Отсутствие какого-либо из указанных элементов является основанием для отказа в иске.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.201 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В соответствии ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

По смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает

согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Таким образом, истец по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.

Вместе с тем, пунктом 3.15 договора установлено, что арендатор обязуется передать арендодателю все произведенные арендатором с согласия или без согласия арендодателя неотделимые улучшения помещения без какой-либо компенсации арендатору их стоимости, если иное не установлено договором.

Согласно п. 6.1.14 договора арендатор обязан осуществлять за счет собственных средств текущий ремонт помещения. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

Ссылка истца на то, что расходы понесены им в связи с тем, что помещение не было пригодно для использования его по прямому назначению, противоречит содержанию акта приема-передачи помещения от 20.06.2024, которым в п. 3 установлено, что помещение находится в нормальном техническом и санитарном состоянии, пригодном для его использования арендатором согласно целевому назначению помещения и соответствует требованиям арендатора, предъявляемым к помещению и условиям договора. В пункте 7 акта приема-передачи зафиксировано, что претензий по техническому состоянию и оборудованию помещения и иных замечаний по принимаемому помещению арендатор к арендодателю не имеет.

Пунктом 4.1.1 договора на 8 месяцев истцу установлен сниженный в 2 раза по сравнению с обычным, предусмотренным договором размер арендной платы.

Суд принимает во внимание, что, ссылаясь на недобросовестное поведение арендодателя в части отказа от исполнения договора спустя 2 месяца после окончания ремонтных работ в помещении, истец требований о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным не заявил, отказ от исполнения договора не оспорил, 31.01.2025 возвратил помещение ответчику.

Таким образом, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика убытков в виде стоимости расходов на установку автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения и управления эвакуацией людей, электрооборудования и освещения в размере 4 062 167 руб., расходов на ремонт в помещении, стоимости ремонтных работ и материалов в размере 8 240 361 руб., расходов на ремонтные работы по электрике в размере 1 307 658 руб., расходов на изготовление и установку вывески в размере 114 540 руб., расходов на проведение контрольных испытаний и измерений электроустановок и сетей напряжения в размере 13 500 руб., расходов на оплату технического обслуживания комплекса технических средств пожарной сигнализации и оповещения в размере 6 500 руб., расходов на электромонтажные работы в размере 5 500 руб., расходов по оплате технического обслуживания пожарной сигнализации в размере 12 000 руб. суд не усматривает.

Изучив требование истца о взыскании оплаченной по договору арендной платы и расходов на оплату коммунальных платежей, суд также не находит оснований для их удовлетворения, в связи со следующим.

По смыслу ст.ст. 606, 614 ГК РФ обязанность арендатора по оплате арендной платы является корреспондирующей обязанности арендодателя предоставить в пользование арендуемое имущество.

Так, истец в период действия договора аренды, с момента передачи ему помещений по акту от 20.06.2024 до момента их возврата по акту от 31.01.2025, занимал и использовал арендуемые помещения, в том числе производил в них ремонт, осуществлял коммерческую деятельность, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон, в которой истец указывает на невозможность

предоставления арендодателю доступа в помещение 02.12.2024 в связи с проведением занятий (том 1 л.д. 72).

В связи с изложенным, оснований для освобождения ответчика от оплаты арендной платы за спорный период не имеется, а требование истца в указанной части удовлетворению не подлежит.

Пунктом 4.11 договора предусмотрено, что возврат обеспечения или его части осуществляется арендодателем при отсутствии неисполненных финансовых обязательств со стороны арендатора по договору в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Истец указывает на то, что после расторжения договора, уплаченный по договору обеспечительный взнос ответчиком не возвращен, что повлекло возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 176 134 руб. 31 коп.

Изучив возражения ответчика относительно данного требования, с указанием на то, что сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет погашения задолженности арендатора по оплате переменной части арендной платы (коммунальных расходов) за период с ноября 2024 по январь 2025, суд приходит к вывод о том, что они подлежат отклонению, в связи со следующим.

Так, п. 4.4 договора установлено, что арендодатель ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным, представляет арендатору счет, счет-фактуру, акт оказанных услуг, справку-расчет и копии документов, подтверждающих расчет переменной части арендной платы.

При этом, доказательств предоставления истцу указанных документов ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что оснований для удержания денежных средств в размере 176 134 руб. 31 коп. у ответчика не имеется, а требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 неосновательное обогащение в размере 176 134 руб. 31 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 4 209 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 из федерального бюджета госпошлину в размере 2 655 руб., перечисленную по платежному поручению № 120 от 14.04.2025 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова