АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Воронеж Дело №А14-20892/2024
«11» апреля 2025г.
Резолютивная часть решения принята 28.03.2025.
Решение в полном объеме изготовлено 11.04.2025.
Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Высоцкой Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Рыльск Курской области,
к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж
о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения, при участии в заседании:
от заявителя - ФИО2, представитель по доверенности от 12.02.2025, удостоверение личности - удостоверение адвоката;
от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области -ФИО3, представитель по доверенности №56 от 30.09.2024, диплом, удостоверение личности - паспорт,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее -заявитель, ИП ФИО1, заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее -заинтересованное лицо, Минимущество Воронежской области) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305005:5959, расположенного по адресу: <...> примыкает к участку 7, имеющему кадастровый номер 36:34:0305005:36, площадью 2262 кв.м., занятого нежилым пристроенным помещением с кадастровым номером 36:3460305005:4145, право собственности на которое зарегистрировано за ИП ФИО1; об обязании устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ИП ФИО1, поданного от 30.07.2024 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305005:5959, расположенного по адресу: <...> примыкает к участку 7, имеющему кадастровый номер 36:34:0305005:36, площадью 2262 кв.м., занятого нежилым пристроенным помещением с кадастровым номером 36:3460305005:4145, право собственности на которое зарегистрировано за ИП ФИО1, и направления принятого решения в адрес заявителя.
Определением суда от 26.12.2024, после устранения обстоятельств, послуживших основанием оставления заявления без движения, заявление ИП ФИО1 принято судом к производству, предварительное судебное заседание назначено на 04.02.2025.
На основании определения суда от 04.02.2025 предварительное судебное заседание отложено до 05.03.2025 для предоставления дополнительных доказательств.
В судебном заседании 05.03.2025 суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения представителя заявителя, в отсутствие письменных возражений со стороны Минимущества ВО завершил подготовку делу к судебному разбирательству и открыл судебного заседания в первой инстанции.
По ходатайству заявителя в судебном заседании 05.03.2025 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 19.03.2025, затем до 28.03.2025.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддерживал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив так же. что в настоящее время для кадастрового учета нежилого помещения технический паспорт не требуется, требуется технический план. Изменения в кадастровый учет нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0305005:4145 внесены с учетом изменения площади на основании технического плана от 25 марта 2024 года. Здание магазина состоит из подвала (литер п/А1) и двух этажей (литер А1), площадь составляет 1462,8 кв. метров. Судебного решения о сносе самовольной постройки не выносилось, уполномоченные лица с такими требованиями в суд не обращались.
Представитель Минимущества ВО возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях. При этом соразмерность испрашиваемого земельного участка не оспаривал.
Заинтересованное лицо отметило, что согласно сведениям из муниципального архива, проектная документация в отношении объекта недвижимости - части нежилого помещения (литер Al, А2, A3) с кадастровым номером 36:34:0305005:4145 по адресу: <...> отсутствует, так же отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию. Кроме того Минимущества ВО обратило внимание на то, что в архивной копии экспликации к техническому паспорту имеется отметка о самовольности указанных объектов. Согласно сведениям технического паспорта, представленного заявителем площадь объекта равна 1034 кв. метров (517 кв. метров литер А1 и 517 кв. метров литер п/А1), при этом согласно сведениям из ЕГРН площадь объекта составляет 1462 кв. метров. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению заинтересованного лица, объект недвижимости, находящийся на испрашиваемом земельном участке, обладает признаками самовольной постройки.
Из материалов настоящего дела следует, что ИП ФИО1 является собственником нежилого пристроенного помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, городской округ <...>/1, кадастровый номер 36;34:0305005:4145. Основание возникновения права - свидетельство о праве на наследство по закону, выданное 16.11.2023.
Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 17.11.2023 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0305005:5959, площадью 2262 кв. метров. При этом схема расположения земельного участка была утверждена на основании заявления ФИО4, являющегося собственном объекта недвижимости кадастровый номер 36;34:0305005:4145 (собственник до 17.11.2023), находящегося на нем (Приказ от 06.04.2018 №489з Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области).
30 июля 2024 года ИП ФИО1 обратилась в Минимущества ВО с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305005:5959, площадью 2262 кв. метров, расположенного по адресу: <...> примыкает к участку 7, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
16.08.2024 г. Минимущество ВО направило в адрес ИП ФИО1 уведомление №52-17-24499 об отказе в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305005:5959 в связи с тем, что объект недвижимости, находящийся на земельном участке, обладают признаками самовольной постройки, (п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).
Не согласившись с отказом Минимущества ВО, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании указанного отказа незаконным.
Исследовав имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, 5 незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности осуществляется исполнительным органом государственной власти в пределах установленной ЗК РФ (статья 10 ЗК РФ) компетенцией.
В соответствии с Законом Воронежской области от 30.12.2014 № 217-03 «О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области», положением о министерстве, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области», министерство является уполномоченным органом государственной власти по распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, находящимися в городском округе город Воронеж, право государственной собственности на которые не разграничено.
Таким образом, Минимущество ВО правомочно распоряжаться спорным земельным участком.
Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3), а также положения подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 Земельного кодекса РФ.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.16 ЗК РФ, согласно подпункту 1 которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Кроме того, в силу пункта 4 статья 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган также принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При этом суд отмечает, что отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).
По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).
В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что с 17 ноября 2023 года собственником нежилого пристроенного помещения, площадью 1462,8 кв. метров, расположенного по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, городской округ <...>/1, кадастровый номер 36;34:0305005:4145, является ФИО1 (индивидуальный предприниматель).
В материалы дела представлен технический план от 25 марта 2024 года, на основании которого сведения об изменении площади объекта недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке.
Пунктом 7.3 части 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что основанием для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, является технический план. В рассматриваемом случае регистрация изменения в площади нежилого встроенного помещения, принадлежащего ИП ФИО1, осуществлена на основании технического плана.
При этом суд отмечает, что при исчислении площади нежилых помещений на ранее составленные технические паспорта недопустимы, поскольку технические паспорта используются для технического учета исключительно жилых помещений, в связи с чем соответствующий довод заинтересованного лица является несостоятельным.
Право собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение, находящееся на спорном земельном участке, не оспорено заинтересованными лицами путем подачи самостоятельного искового заявления. В рамках разрешения настоящего спора о предоставлении земельного участка в аренду суд не вправе давать оценку данной записи в ЕГРН.
Таким образом, на момент обращения ИП ФИО1 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду доказательств незаконности нахождения объекта недвижимости с кадастровым номером 36;34:0305005:4145 на данном земельном участке в материалах дела не имеется, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право заявителя на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.
При этом судебного решения о сносе объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0305005:4145, право собственности на который зарегистрировано за ИП ФИО1, не выносилось, что также исключает возможность применения основания для отказа, предусмотренного пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ.
Таким образом, довод заинтересованного лица о наличии на спорном участке самовольных построек (ст.222 ГК РФ), в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ и части 5 статьи 200 АПК РФ, не подтвержден достаточными и достоверными доказательствами.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что у Минимущества ВО не имелось правовых оснований для отказа в предоставлении в аренду заявителю спорного земельного участка со ссылкой на расположение на нем объектов недвижимости, отвечающих признакам самовольной постройки.
В связи с чем требование заявителя, подлежит удовлетворению.
Иных оснований, препятствующих в предоставление спорного земельного участка в аренду, заинтересованным лицом не заявлено и документально не подтверждено.
Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305005:5959.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).
Решение подлежит немедленному исполнению.
Решение может быть обжаловано месячный срок со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.
Судья С.С. Федосова