АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

27 мая 2025 года Дело № А83-30178/2023 г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего судьи Лукашенковой Т.В., судей Масенковой О.А., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жаркиной М.А.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (<...>, помещ. 125, офис 1, ОГРН <***>, ИНН <***>): ФИО1 (доверенность от 09.01.2025);

от Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***>): ФИО2 (доверенность от 05.07.2024);

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ФИО3: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Администрации города Симферополя Республики Крым: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Российского национального коммерческого банка (Публичное акционерное общество) (<...> 60-летия СССР, д. 34, ОГРН <***>, ИНН <***>): не

явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, кассационную жалобу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2024 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года по делу

№ А83-30178/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (далее – ООО «СЗ «Югинвестгрупп», общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконными действий Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – ППК «Фонд развития территорий», фонд), Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (далее – министерство) по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр, регистрирующий орган) уведомлений о несоответствии ООО «СЗ «Югинвестгрупп» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), об обязании ППК «Фонд развития территорий» и министерство устранить нарушение прав общества путем направления в Госкомрегистр уведомлений о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ, о признании недействительным решения Госкомрегистра о приостановлении государственной регистрации от 26.10.2023 № КУВД-001/2023-48641686/3, об обязании Госкомрегистр устранить нарушение прав общества путем возобновления государственной регистрации по заявлению от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-48641686 и осуществления государственной регистрации ограничения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:22:010301:276, расположенного по адресу: <...>, на основании договора участия в долевом строительстве от 19.10.2023 № 1-Мая1 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, Администрации города Симферополя Республики Крым, Российского национального коммерческого банка (Публичное акционерное общество).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2024 года заявленные требования удовлетворены частично. Действия фонда и министерства признаны незаконными, на них возложена обязанность в течение трех рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта направить в адрес Госкомрегистра уведомления о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. В удовлетворении требований к Госкомрегистру отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2024 года изменено, исключена возложенная на фонд и министерство обязанность направить уведомление о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ППК «Фонд развития территорий» обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу иными лицами, участвующими в деле, не представлены.

В судебном заседании представитель фонда поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав объяснения принявших участие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «СЗ «Югинвестгрупп» является собственником объекта незавершенного строительства – нежилого здания с кадастровым номером 90:22:010301:1992, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Караимская,

д. 25, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Объект расположен на земельном участке муниципальной собственности с кадастровым номером 90:22:010301:276, находящемся у общества в пользовании на условиях аренды на основании договора аренды от 18.02.2016 № 21-2016, зарегистрированного в ЕГРН 05.05.2016. Участок предоставлен обществу Администрацией города Симферополя Республики Крым сроком на 5 лет с целью реконструкции нежилых строений, размещенных на земельном участке, с увеличением этажности и площади застройки под многоквартирный жилой дом со вспомогательными помещениями, сооружениями и паркингом, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Дополнительным соглашением от 12.09.2022 стороны продлили срок действия договора до 17.02.2027.

Министерством выдано ООО «СЗ «Югинвсетгрупп» разрешение на строительство от 02.09.2022 № 91-2493308000-2362-2022 на осуществление реконструкции объекта незавершенного строительства в многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями нежилого назначения и паркингом по ул. Караимская, 25 в г. Симферополе. Срок действия разрешения установлен до 29.08.2025, реконструкция предполагает строительство восьмиэтажного жилого дома с подземным этажом с количеством квартир – 55.

20.10.2023 ООО «СЗ «Югинвсетгрупп» обратилось в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации первого договора долевого участия в долевом строительстве от 19.10.2023 № 1-Мая1, заключенного между обществом (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) в отношении квартиры 1, расположенной по строительному адресу: <...>.

Госкомрегистром принято решение о приостановлении государственной регистрации права на основании пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в связи с поступлением уведомления от фонда о несоответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку у общества отсутствует право привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства на реконструкцию нежилого здания в многоквартирный жилой дом.

Уведомлением Госкомрегистра от 26.01.2024 осуществление государственной регистрации права было приостановлено.

Уведомлением от 29.11.2024 Госкомрегистр уведомил общество о неустранении причин приостановления государственной регистрации права, указав, что в регистрирующий орган поступили уведомления министерства от 19.10.2023 № 01-34/13947/3 и фонда от 17.01.2024 № 02-1/2-2024/964 о несоответствии застройщика требованиям, установленным статьей 3, пунктами 2, 13 части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассмотренными в рамках настоящего дела

требованиями, которые судами признаны обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Согласно части 6 статьи 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Статьей 48 Закона о регистрации установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (пункт 1).

Согласно пунктам 54, 56 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исполнительного органа субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 214-ФЗ; в регистрирующий орган поступило уведомление от ППК «Фонд развития территорий» о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 5.1 статьи 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) Фонд на постоянной основе осуществляет мониторинг соответствия застройщиков требованиям, установленным частями 1.1, 1.2, пунктами 1.1 - 8 части 2 статьи 3, статьей 3.1, частью 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ, на основании информации, сведений и

документов, размещенных в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ.

В силу пункта 2.1 части 5.2 статьи 11 Федерального закона № 218-ФЗ по результатам мониторинга Фонд направляет в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, уведомление о несоответствии застройщика требованиям, установленным пунктами 7 и 8 части 2 статьи 3, статьей 3.1, частью 4 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ, не ранее двадцати рабочих дней, но не позднее двадцати трех рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным указанным пунктом.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона № 214-ФЗ региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется контролирующим органом в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 10.12.2021 № 772 утверждено Положение о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Крым (далее – Положение № 772), в соответствии с которым контрольным (надзорным) органом исполнительной власти Республики Крым, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора), является министерство.

Пунктом 4.4 Положения № 772 предусмотрено, что министерство по результатам контрольного мероприятия, в том числе в форме наблюдения, направляет уведомление, указанное в части 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 данного Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В данном случае Госкомрегистр приостановил государственную регистрацию права в отношении земельного участка на основании первого

договора об участии в долевом строительстве в связи с поступлением уведомления контролирующих деятельность застройщика органов о несоответствии застройщика требованиям закона, поскольку объект долевого строительства создается в результате реконструкции нежилого здания незавершенного строительством, а не в результате строительства нового объекта.

Положения Федерального закона № 214-ФЗ, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и определяют специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, а также устанавливают запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Объектом долевого строительства в силу пункта 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Положения Федерального закона № 214-ФЗ применяются при создании многоквартирного дома.

Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного

объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в данном случае.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04.2016 № 814-О, из предмета регулирования Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не исключены отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для реконструкции многоквартирного дома и возникновением у них права собственности на создаваемые в таком доме жилые помещения.

Судами установлено, что реконструкция нежилого здания незавершенного строительством осуществляется на основании разрешения на строительство, выданного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которое не отменено и является действующим; результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно стать создание многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и паркингом, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежит вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах суды обоснованно заключили, что привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем признали действия фонда и министерства по направлению уведомлений в регистрирующий орган о несоответствии застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ незаконными.

Выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 № 17395/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2020 № 302-ЭС20-10631.

С учетом изложенного доводы жалобы о невозможности привлечения денежных средств граждан при создании многоквартирного дома путем реконструкции существующего объекта недвижимости являются необоснованными.

Несогласие заявителя жалобы с толкованием судами норм законодательства, подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Поскольку постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части, оставлению без изменения подлежит постановление суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года по делу № А83-30178/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т.В. Лукашенкова

Судьи О.А. Масенкова

С.И. Смолко