Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, <...>
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
E-mail: kaliningrad.info@.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Калининград
19 июня 2025 дело № А21-6613/2024
резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2025 решение изготовлено в полном объеме 19 июня 2025
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Ершовой Ю.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тарасовой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о взыскании задолженности по содержанию и обслуживанию нежилой недвижимости – здания БЦ «Панорама» в размере 42 838,59 руб., пени в размере 53 183,48 руб.,
при участии: от истца: ФИО2 по доверенности от 02.08.2024, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.09.2022,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 42 838,59 рублей задолженности за услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества коммерческого здания БЦ «Панорама», исходя из расчета:
дата
№
счет а
№ акта
наименование услуги
сумма по счету/руб.
оплата, в
т.ч.
частичо, по п/п № 282
не оплачено
01.09.202 1
524
000642 от 31.08.2021
мытье фасада, окон на
лестницах площадках (офисы S 104,8м2)
7686,04
7686,04
02.08.202 1
528
000645 от 31.08.2021
общая сумма по счету -
коммун. + разовые расходы
позиции 12,13 по офису
20276,83
20276,83
111,5 м2 мытье фасада
30.09.202 1
670
000747 от 30.09.2021
коммунальные услуги
14823,32
14823,32
29.10.202 1
890
000837 от 31.10.2021
общая сумма по счету -
коммун. + разовые расходы позиции 11 подготовка к отопит. сезону
20269,76
15182,01
6 127,88
03.11.202 1
648
000699 от 31.10.2021
подготовка к отопит. сезону (офис S 104,8м2)
4782,02
4782,02
17.11.202 1
954
000907 от 17.11.2021
замена двери центр. входа
(офис S 108,8 м2)
5294,5
5294,5
17.11.202 1
955
000908 от 17.11.2021
замена двери центр. входа
(офис S111,5 м2)
5632,98
5632,98
17.11.202 1
957
000909 от 17.11.2021
замена двери центр. входа
(офис S46,9 м2)
2369,39
2369,39
25.08.202 2
1089
654 от 26.08.2022
замена комплекта стоек
перильных ограждения
3808,5
3808,5
ИТОГО
84943,34
42104,75
42838,59
Истцом также рассчитана неустойка за несвоевременную оплату в размере
53 183,48 рублей за период с 07.09.2021 по 21.04.2025.
Ответчик возражал относительно искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока давности, указал, что работы по замене входной двери в нежилое здание, стоек перил не были одобрены решением собрания собственников нежилых помещений в здании; при этом, оплата выполненных работ иными собственниками кроме ответчика не подменяет необходимость принятия решения собственниками; оплата работ по мытью фасадов и подготовке к отопительному сезону входит в состав тарифа на содержание принадлежащих собственникам помещений общего пользования и поэтому оплачена ответчиком.
Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Предприниматель является собственником помещений № 307, 501, 710 в здании БЦ «Панорама» по адресу: <...>.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего
имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном указанным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления нежилым зданием устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в здании.
В силу положений статьи 44 ЖК РФ для осуществления как текущего, так и капитального ремонта общего имущества необходимо решения общего собрания собственников помещений, поскольку ремонт общего имущества с последующим требованием компенсации расходов затрагивает права всех собственников общего имущества и не могут быть совершены без их согласия.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Ответчиком представлено платежное поручение № 282 от 20.12.2021 об оплате 42 104,75 рублей с назначением платежа «частично оплата за коммунальные услуги счетов № 528 от 02.09.2021, № 870 (опечатка в п/п) от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021».
Истец пояснил, что принял оплату по данному платежному поручению в счет оплаты счетов № 528 от 02.09.2021, № 670 (верный номер) от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021.
Как пояснил представитель Предпринимателя, ответчиком добровольно произведена оплата услуг истца по выставленным счетам, за исключением услуг по мытью окон, фасадов и подготовки системы теплоснабжения к отопительному сезону.
Представитель истца не отрицает, что работы по замене входной двери и стоек перил являлись текущими, не носили экстренный характер.
Однако документы, подтверждающие принятие решения собственников имущества БЦ «Панорама» о проведении спорных ремонтных работ, в материалы дела не представлены. При этом оплата большинством собственников нежилого здания расходов на текущий ремонт не подменяет необходимость принятия решения о проведении спорных работ (при наличии возражений со стороны собственника).
Аналогичные выводы в отношении тех же работ в том же БЦ «Панорама» содержатся в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2025 по делу № А21-11682/2024.
Обоснованность установленного тарифа на содержание и обслуживание общего имущества БЦ «Панорама» в размере 108,06 рублей в месяц за 1 кв.м. занимаемой площади установлена судебными актами по делу № А21-11111/2022.
В настоящее дело истцом представлена калькуляция тарифа из которой видно, что в тариф включена оплата работ за клининговые услуги (комплексная уборка).
При этом на вопрос арбитражного суда представитель истца не смог пояснить, входит ли оплата мытья окон и фасада здания в оплату клининговых услуг,
подлежащих оплате в пределах тарифа на содержание принадлежащих собственникам помещений общего пользования.
При обстоятельствах, когда услуги по комплексной уборке за спорный период оплачены ответчиком (по выставленным истцом счетам № 528 от 02.09.2021, № 670 от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021) суд признает недоказанной истцом необходимость взыскания с Предпринимателя оплату сверх установленной тарифом стоимости.
Ответчик не признает обязанность по оплате услуг по подготовке системы теплоснабжения в размере 5 087,75 рублей (счет № 890 от 29.10.2021) к отопительному сезону.
Доказательства несения таких расходов представлены истцом: уведомление МП «Калининградтеплосеть» от 31.05.2021 № 500, договор с ООО «Техноком» от 28.09.2021 № 195, акт выполненных работ от 25.10.2021 № 634.
Жилищный кодекс регулирует, в том числе и отношения по пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Ограничений обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Факт оказания истцом услуг по подготовке к отопительному сезону индивидуального теплового пункта, объем оказанных услуг ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).
Доказательств заключения прямого договора с организацией по оказанию таких услуг ответчиком не представлено.
Вместе с тем, согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при отсутствии соглашения о порядке покрытия расходов по содержанию имущества, каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.
При этом, вопреки позиции ответчика со ссылкой на п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, наличие в упомянутом Перечне работ по надлежащему содержанию системы отопления на означает отсутствие обязанности по компенсации расходов управляющей компании на выполнение работ по подготовке системы теплоснабжения к отопительному сезону, если оплата таких работ в состав тарифа не включена.
На основании изложенного суд признает требования истца в части основного долга обоснованными на сумму 5 087,75 рублей, и в части неустойки, начисленной по правилам ст. 155 ЖК РФ на 4 446,70 рублей соответственно.
Возражения ответчика о пропуске срока давности судом оценены и признаны необоснованными, размер основного требования заявлен истцом 24.05.2024, впоследствии не менялся, последующие уточнения исковых требований были направлены на обоснование, раскрытие правовой природы требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Панорама» 5 087,75 рублей
задолженности и 3 141,69 рублей пени, а также 329 рублей в счет уплаченной
государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Панорама» в доход федерального бюджета 1 451 рублей
государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Ю.А. Ершова