АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

24 ноября 2025 года город Вологда Дело № А13-1030/2025

Резолютивная часть решения изготовлена 20 ноября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дулеповой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Тотемского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>) о признании права собственности на объект недвижимого имущества - реконструированное торгово-административное нежилое здание, кадастровый номер 35:14:0705020:147, площадью 639,3 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземный, адрес: РФ, Вологодская область, Тотемский муниципальный район, муниципальное образование «город Тотьма», <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Главного Управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 31.01.2025, от Главного Управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области – ФИО3 по доверенности от 01.09.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации Тотемского муниципального округа Вологодской области (далее – Администрация) о признании права собственности на объект недвижимого имущества - реконструированное

торгово-административное нежилое здание, кадастровый номер 35:14:0705020:147, площадью 818, 5 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземный, адрес: РФ, Вологодская область, Тотемский муниципальный район, муниципальное образование «город Тотьма», <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9.

В обоснование заявленных требований истец сослался на реконструкцию объекта недвижимости без разрешительной документации.

В качестве правового обоснования иска истец указал статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 07.02.2025 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление).

Определением суда от 05.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное Управление охраны объектов культурного наследия Вологодской области (далее – Главное Управление).

Определением суда от 17.06.2025 по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация». Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Определением суда от 10.09.2025 производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Администрация в отзыве от 03.03.2025 не возражала против удовлетворения требований, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Главное управление в отзыве от 21.03.2025, дополнительном отзыве от 16.06.2025, судебном заседании против удовлетворения требований возражало, поскольку реконструкция произведена без согласования в зоне охраны объектов культурного наследия.

Ответчик, Управление, надлежащим образом извещены о времени и месте проведения заседания, представителей не направили, в связи с чем, судебное заседание проведено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при имеющейся явке.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

После перерыва представитель истца уточнил исковые требования, просит признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект недвижимого имущества -

реконструированное торгово-административное нежилое здание, кадастровый номер 35:14:0705020:147, площадью 639,3 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземный (подвальная часть), адрес: РФ, Вологодская область, Тотемский муниципальный район, муниципальное образование «город Тотьма», <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9, согласно представленному техническому плану от 20.11.2025, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация».

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель истца заявленные требования поддержал с учетом уточненных требований.

Представитель Главного управления против удовлетворения уточненных требований не возражал.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителя истца и представителя Главного управления, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 35:14:0705020:9, общей площадью 642 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания магазина, и торгово-административного нежилого здания с кадастровым номером 35:14:0705020:147, площадью 382, 3 кв.м., количество этажей – 2, расположенных по адресу: Вологодская обл., Тотемский муниципальный р-н, муниципальное образование «город Тотьма», <...>.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеются актуальные записи о земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9 и торгово-административном здании с кадастровым номером 35:14:0705020:147.

Спорное здание построено на основании разрешения на строительство от 02.07.2015, введено в эксплуатацию разрешением от 03.11.2017.

Здание и земельный участок с кадастровым номером 35:14:0705020:9 по адресу: <...> расположены в границах охранной зоны объектов культурного наследия, установленных Проектом зон охраны памятников истории и культуры г. Тотьма, утвержденным решением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 17.07.86 № 426 (далее – Решение Исполкома № 426).

Истцом в период с 2022 года по 2024 год произведена реконструкция здания, в результате которой изменилась этажность и площадь здания.

Согласно технического плана здания от 20.12.2024 выполненного кадастровым инженером ФИО4, в результате реконструкции здания Предпринимателем изменена конфигурация помещений и площадь здания.

В соответствии с техническим планом, здание площадью 818,5 кв.м., с кадастровым номером 35:14:0705020:147, располагается на земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9.

На основании изложенных обстоятельств истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация».

Согласно заключению по проведенной экспертизе экспертами сделаны следующие выводы:

По первому вопросу:

Реконструированное здание соответствует требованиям, установленным СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения, в части требований к состоянию конструктивных элементов, инженерного оборудования, соблюдения санитарно-эпидемиологических требований, градостроительным и строительным нормам и правилам Российской Федерации, виду разрешенного использования земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки предельные размеры земельных участков, минимальный отступ от границы земельного участка, предельное количество этажей (предельная высота) определяются в соответствии с действующими нормативами.

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 13 мая 2024 года № 860 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Тотьма Вологодской области» (далее – приказ Минкультуры), находится в границах территории исторического поселения, в границах зоны исторической городской каменной застройки (Р-6), устанавливающей требования к градостроительным регламентам.

Экспертами выявлены отклонения в части превышения общих предельных наружных габаритов здания, максимального процента застройки земельного участка, отклонений от типовых архитектурных и объемно - пространственных решений, а именно: оконные и дверные ПВХ - профили пристроенной части не соответствуют историческим аналогам, кровля здания выполнена из профилированного металлического листа без применения фальцевых соединений, а также из кровельных сэндвич - панелей (пристроенная часть).

Вновь образованные площади исполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

Здание находится в работоспособном состоянии – категория технического состояния здания, сооружения, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например по деформативности, а в железобетоне и по

трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций обеспечивается.

По второму и третьему вопросу:

Технические решения, принятые при выполнении строительно-монтажных работ на объекте, соответствуют требованиям действующих на территории Российской Федерации строительных норм, обеспечивающих состояние строительных конструкций, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан вследствие разрушения или потери устойчивости выполненных строительных конструкций или их частей.

Соблюдены основные требования к зданию согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений: механическая безопасность, пожарная безопасность, безопасные условия пребывания в здании. Объект не создает угрозу жизни и здоровью людей при его эксплуатации.

Здание является объектом сложившейся средовой застройки, не является диссонирующим объектом, исходя из градостроительной ситуации как совокупности особенностей города и характера размещения ценного историко-культурного наследия.

Согласно справке Администрации Тотемского муниципального района Вологодской области от 12.12.2013 спорное здание в списке памятников истории и культуры Вологодской области не значится.

Поскольку возражения Главного управления заключались в части наличия пристроенных помещений к зданию, превышающих габариты и максимальный процент застройки земельного участка, а также возведение указанных помещений в отсутствие согласованного с Главным управлением проекта регенерации квартала, истец обратился к кадастровому инженеру за подготовкой нового технического плана, исключающего указанные пристройки.

Согласно технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 20.11.2025 здание площадью 639,3 кв.м., с кадастровым номером 35:14:0705020:147, располагается на земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о

получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка,

расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьями 51, 55 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства требует получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно Определения Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 35:14:0705020:9, на котором расположено здание, принадлежит Предпринимателю на праве собственности, разрешенным использованием указанного земельного участка является эксплуатация и обслуживание здания магазина.

Принимая во внимание, что при проведении реконструкции объекта недвижимости нарушения строительных норм и правил отсутствуют, исключается угроза для жизни и здоровья третьих лиц, отсутствуют нарушения их прав и законных интересов, правопритязаний иных лиц в отношении данного объекта не имеется, а также невозможность истцом узаконить произведенную реконструкцию объекта во внесудебном порядке, исковое заявление подлежит удовлетворению.

Поскольку в действиях ответчика отсутствует нарушение прав истца, государственная пошлина и расходы на проведение экспертизы по настоящему делу в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

решил:

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект недвижимого имущества - реконструированное торгово-административное нежилое здание, кадастровый номер 35:14:0705020:147, площадью 639,3 кв.м., количество

этажей - 4, в том числе подземный (подвальная часть), адрес: РФ, Вологодская область, Тотемский муниципальный район, муниципальное образование «город Тотьма», <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:14:0705020:9, согласно представленному техническому плану от 20.11.2025, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация».

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Вологодской области обществу с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация» по реквизитам, указанным в счете от 08.09.2025, денежные средства в размере 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу № А13-1030/2025.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья И.В. Попова