Постановление по делу № 18АП-3350/2025 от 21.05.2025 | 18 арбитражный апелляционный суд

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3350/2025

г. Челябинск

21 мая 2025 года

Дело № А76-20032/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2025 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Курносовой Т.В., судей Жернакова А.С., Зориной Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования Южноуральского городского округа в лице администрации Южноуральского городского округа (далее – Администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2025 по делу № А76-20032/2024.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Администрации – ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2025);

представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, далее – предприниматель ФИО2) – ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 20.08.2024).

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда,

Установил

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО2 о расторжении договоров аренды (на предоставление земельных участок из земель населенных пунктов) от 21.08.2012 № 35 и от 23.08.2017 № 30 и обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в силу освободить земельные участки площадью 230,0 кв.м с кадастровым номером 74:37:0209011:2158, расположенный примерно в 23 метрах от ориентира (жилой дом) с почтовым адресом: <...>, и площадью 229,0 кв.м с кадастровым номером 74:37:0209011:2399, расположенный по адресу: <...>, путем демонтажа (сноса) торгово-остановочного комплекса; привести земельные участки в надлежащее состояние и передать их администрации по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП <***>, индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП <***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП <***>), финансовый управляющий ФИО7.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация обратилась с жалобой апелляционной, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В поданной апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что судом необоснованно не принят во внимание факт наличия непогашенной ответчиком задолженности по внесению арендной платы на момент направления ему уведомления о досрочном расторжении договоров аренды.

Апеллянт отмечает, что материалами дела подтверждается направление 14.12.2023 в адрес ответчика претензии о необходимости уплаты задолженности в срок до 13.01.2024, и неисполнение ответчиком своевременно соответствующего обязательства является основанием для удовлетворения заявленных требований истца.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 13.05.2025.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в суд апелляционной инстанции не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы изложенные в ней доводы поддержал.

Представитель предпринимателя ФИО2 по доводам апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на то, что фактически задолженность по конкретным договорам аренды, о расторжении которых заявлено истцом, сформировалась в связи с некорректным оформлением назначения совершенных платежей, при этом при учете исполнения по всем заключенным с истцом договорам, включая иные, существовала переплата.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.08.2012 администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды (на предоставление земельных участок из земель населенных пунктов) № 35 (л.д. 14-16), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду за плату, а арендатор принять земельный участок и использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки, общая площадь земельного участка: 459,0 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 1.4 данного договора участок предоставляется для размещения торгово-остановочного комплекса местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 23 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер земельного участка 74:37:0209011:2158. Данный земельный участок отнести к категории «земли населенных пунктов».

В пункте 2.1 договора аренды от 21.08.2012 № 35 установлено, что он заключен сроком до 01.08.2022 и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

В соответствии с пунктом 3.1 названного договора размер арендной платы устанавливается на 1 год и арендодатель имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами, либо в случае изменения законодательства Российской Федерации или законодательства Челябинской области.

Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 15 ноября текущего года, путем перечисления арендной платы на единый казначейский счет (пункт 3.5 договора аренды от 21.08.2012 № 35).

Пунктом 4.1 указанного договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы за землю за текущий год до 30 декабря.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору 21.08.2012 в состоянии, пригодном для использования по назначению, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка (л.д. 16 оборот).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 19.09.2012 произведена регистрация договора аренды земельного участка от 21.08.2012 № 35 (№ 74-74-37/025/2012-315).

Затем 01.12.2017 Администрацией Южноуральского городского округа и ФИО2 подписано соглашение № 84 об изменении условий договора аренды земельного участка от 21.08.2012 № 35, в соответствии с пунктом 1 которого площадь земельного участка составила 230,0 кв.м.

На основании соглашения от 20.07.2022 № 42 договор аренды от 21.08.2012 № 35 продлен сроком до 01.08.2025 (л.д. 27).

Кроме того, 23.08.2017 Администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды (на предоставление земельных участок из земель населенных пунктов) № 30 (л.д. 17-19), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду за плату, а арендатор принять земельный участок и использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки, общая площадь земельного участка: 229,0 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 1.4 данного договора земельный участок предоставляется: для размещения готово-остановочного комплекса. Местоположение земельного участка: <...>, кадастровый номер земельного участка 74:37:0209011:2399, земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов».

В пункте 2.1 договора аренды от 23.08.2017 № 30 предусмотрено, что он заключен сроком до 01.08.2022 и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 15 ноября текущего года, путем перечисления арендной платы на единый казначейский счет (пункт 3.4 договора аренды от 23.08.2017 № 30).

Пунктом 6.2 указанного договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, в других случаях с уведомлением арендатора за 10 дней до расторжения и только при не достижении согласия по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1 данного договора.

Пунктом 4.1 договора аренды от 23.08.2017 № 30 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы за землю за текущий год до 30 декабря.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору 23.08.2017 в состоянии, пригодном для использования по назначению, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка (л.д. 19 оборот).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 06.09.2017 произведена регистрация договора аренды земельного участка от 23.08.2017 № 30 (№ 74:37:0209011:2399-74/037/2017-2).

Затем на основании соглашения от 20.07.2022 № 41 договор аренды от 23.08.2017 № 30 продлен сроком до 01.08.2025.

Поскольку за 2023 год от ответчика арендная плата по вышеуказанным договорам аренды в установленный срок не поступила, 14.12.2023 истцом в его адрес почтовым отправлением направлена претензия от 12.12.2023 № 35-6640 с требованием уплатить задолженность (л.д. 11-12).

В связи с непогашением задолженности по арендным платежам в срок, установленный в претензии от 12.12.2023 № 35-6640 (л.д. 11-12), на основании пункта 4.1 договоров аренды и в связи с тем, что арендатором допускалась просрочка внесения арендной платы по вышеуказанным договорам аренды, арендодателем принято решение расторгнуть договоры аренды.

Арендатору 21.03.2024 направлены предложения о расторжении договоров аренды от 21.08.2012 № 35 и от 23.08.2017 № 30 во внесудебном порядке.

Почтовые отправления ответчиком не получены, письма вернулись адресату в связи с истечением срока хранения.

Задолженность по внесению арендных платежей за 2023 год погашена ответчиком в апреле 2024 года.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия задолженности по внесению арендных платежей и недоказанности существенного нарушения предпринимателем ФИО2 исполнения своих обязательств по заключенным договорам, а также учел тот факт, что в настоящее время доходы от сдачи в аренду помещений, находящихся на спорных земельных участках, являются основным источником средств для исполнения плана реструктуризации, утвержденного в деле о банкротстве ответчика.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив материалы дела в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, не установил оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения (аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 5-В11-27).

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 17.07.2018 № 1752-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 27.03.2017 № 644-О, от 29.09.2016 № 1958-О сформулировал правовой подход, согласно которому понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение, в рамках дискреционных полномочий, судом в конкретном деле является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения исполнения обязательства и требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на соответствующее предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в нем или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок

Отношения по аренде земельных участков регулируются общими положениями ГК РФ об обязательствах, специальными нормами об аренде, а также нормами земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11, а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ № 14), не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

Таким образом, формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

При оценке существенности нарушения должен оцениваться весь комплекс обстоятельств, соизмерена такая радикальная санкция, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089 от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577 неоднократно отмечал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Арбитражный суд устанавливает наличие, отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

В рассматриваемом конкретном случае судом установлено, что Администрация в качестве оснований для расторжения договоров аренды (на предоставление земельных участок из земель населенных пунктов) от 21.08.2012 № 35 и от 23.08.2017 № 30 указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей по данным договорам за пользование земельными участками в 2023 году.

Договор аренды от 21.08.2012 № 35 изначально заключен сторонами на срок более пяти лет.

При этом установлено, что ответчик фактически не уклоняется от исполнения обязательств по данным договорам и на момент подачи иска о расторжении последних задолженности не имел, за 2023 год долг погашен в апреле 2024 года, что не оспаривается.

Наряду с этим установлено совершение ответчиком в январе 2024 года платежей на общую сумму 112 877,12 руб. без конкретизированного назначения, в связи с чем они не были учтены в качестве внесения арендной платы ни по какому из заключенных с истцом договору, число которых не ограничивается двумя названными.

Данное обстоятельство не исключает факт образования просрочки исполнения обязательств за 2023 год по вине самого ответчика, однако, должно учитываться как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

Судом также установлено, что в данном конкретном случае отношения сторон являются длительными, на протяжении нескольких лет предприниматель ФИО2 вносит арендную плату по заключенным с публичным собственником договорам аренды земельных участков, при допущении просрочек исполнения такой обязанности погашает затем суммы начисленных пеней и предложений о расторжении договоров в адрес ответчика ранее не поступало.

Исходя из вышеуказанного, обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договоров аренды от 21.08.2012 № 35 и от 23.08.2017 № 30, обоснованно не признаны судом первой инстанции в качестве существенных.

В рассматриваемой ситуации истец не лишился причитающейся ему арендной платы, незначительная по своему размеру задолженность по арендной плате уплачена в разумный срок.

При установлении отсутствия существенного нарушения договора, определяемого через возможные имущественные потери кредитора, расторжение договора представляется неправильным.

Кроме того, судом справедливо учтено, что в настоящее время арендуемые предпринимателем ФИО2 земельные участки являются значимыми в его хозяйственной деятельности активами, изъятие которых у ответчика приведет к утрате его основного дохода и невозможности восстановления своей платежеспособности путем исполнения своих обязательств перед кредиторами по плану реструктуризации задолженности утвержденному судом в рамках дела о банкротстве № А76-27032/24, последствием чего будет являться признание ответчика банкротом с введением в отношении него процедуры реализации имущества гражданина с сопутствующими существенными для физического лица последствиями.

Исходя из вышеизложенных установленных обстоятельств в их совокупности, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Администрацией требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что образовавшаяся за 2023 год задолженность не была погашена арендатором непосредственно в срок, установленный в претензии от 12.12.2023 № 35-6640, а также до 31.12.2023, отклоняются судебной коллегией.

Условие, содержащееся в пунктах 4.1 заключенных договоров о праве арендодателя требовать их расторжения в случае невнесения арендатором арендной платы за текущий год до 31 декабря, является условием, предусматривающем основание для досрочного расторжения договора, связанное с нарушением обязательств арендатором.

Соответственно, в данном случае применимы разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11 и в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ № 14, руководствуясь которыми, суд первой инстанции, сделал верный вывод о том, что с учетом установленных фактических обстоятельств устранения допущенных нарушений расторжение договоров аренды по формальному основанию несоблюдения арендатором сроков внесения арендной платы будет являться чрезмерной мерой ответственности.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2025 по делу № А76-20032/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования Южноуральского городского округа в лице администрации Южноуральского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Т.В. Курносова

Судьи: А.С. Жернаков

Н.В. Зорина