АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело №А27-4566/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17.10.2023 г. Кемерово

Резолютивная часть решения принята 16.10.2023

Полный текст решения изготовлен 17.10.2023

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи Верховых Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Побединской М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании при участии представителя

истца по доверенности №07-04/1393 от 20.04.2023 ФИО1

от ответчика по доверенности от 18.07.2023 ФИО2

исковое заявление комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к некоммерческой организации благотворительный фонд «Филант» о взыскании 38728,91 руб., расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в суд с иском к некоммерческой организации благотворительный фонд «Филант» о взыскании задолженности по договору аренды от 27.02.2012 №24-0596-ю/н за период с 01.11.2022 по 14.05.2023 в размере 37 769, 10 руб., пени за период с 11.11.2022 по 14.05.2023 в размере 959, 81 руб., расторгнуть договор аренды от 27.02.2012 №24-0596-ю/н, об обязании возвратить земельный участок площадью 1,1231 га, с кадастровым номером 42:24:0401014:818, расположенный по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Институтская, 8 арендодателю в надлежащем/пригодном для последующего использования состоянии с требованиями условий договора (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель ответчика в ходе рассмотрения спора требования о взыскании текущей задолженности не оспорил, указал, что обоснованных возражений в данной части не имеет. Полагал, что требование о приведении земельного участка в пригодное для последующего использования состояние является неденежным требованием имущественного характера, которое с даты признания ответчиком банкротом трансформировалось в денежное и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве с учетом его оценки. В настоящем деле данное требование подлежит оставлению без рассмотрения.

Представитель Комитета указала, что трансформировать данное требование в денежное не намерен.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

27.02.2012 между комитетом (арендодатель) и некоммерческой организацией благотворительный фонд «Филант» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №24-0596-ю/н, в соответствии с которым, арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Кемерово, Рудничный р-н, ул. Институтская, 8, с кадастровым номером 42:24:0401014:818, площадью 1, 1231 га. (п. 1.1 договора).

Участок предоставляется под комплекс зданий специальной (коррекционной) общеобразовательной школы-интерната (на 290 обучающихся) (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1. договора, договор вступает в силу с момента его подписания и заключен на срок до 12.12.2060.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

11.05.2021 комитет направил в адрес ответчика письмо №16-01/2694 о том, что в рамках очередной выездной проверки на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401014:818 были выявлены объекты, находящиеся в аварийном состоянии, а также с просьбой обеспечить безопасность в границах земельного участка, а именно ограничить доступ посторонних лиц.

В результате осмотра 23.05.2021 здание с кадастровым номером 42:24:0401014:13234, расположенного на спорном земельном участке, расположенного по адресу <...>, а именно здание площадью 419, 4 кв.м. (далее – ОКС), было выявлено, что ОКС прекратил физическое существование в связи с уничтожением (сносом).

В соответствии с п. 2.8 договора, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц, с оплатой арендодателю возмещения в размере месячной арендной платы.

26.04.2022 фондом в адрес комитета было направлено письмо с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка №24-0596-ю/н от 27.02.2012.

В соответствии с п. 7.4 договора, объект должен быть передан арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан арендатору. Также арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные улучшения, неотделимые от участка.

Письмом от 20.05.2022, комитет сообщил ответчику на его обращение о расторжении договора аренды земельного участка информацию, что при выездной проверки на территории земельного участка расположен забор, находящийся в аварийном состоянии, кроме того о необходимости привести земельный участок в надлежащее состояние (в том числе демонтировать и вывезти ограждения) и сообщить дату передачи участка по акту приема-передачи.

В письме от 17.06.2022 комитет сообщил, что в связи с тем, что на территории арендуемого земельного участка существует угроза общественной безопасности расторгнуть договор и принять по акту приема-передачи земельный участок комитетом не представляется возможным.

В ответ на это ответчиком направлено письмо от 23.06.2022 о том, что данный забор не находится в собственности фонда, его не устанавливал, в связи с чем нет обязанности по демонтажу и содержанию, в связи с чем считают что нахождение забора на земельном участке является необоснованной причиной в отказе от расторжения договора. Земельный участок не использует. Помимо этого, ответчик также указал на то, что платежи по арендной плате им вноситься больше не будут с даты направления первого письма с просьбой о расторжении договора.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата.

Согласно п. 3.1 договора, арендная плата составляет 5 854, 21 руб. в месяц.

В соответствии с п. 2.7.3 договора, договор аренды может быть расторгнут при неуплате или просрочки уплаты (полностью или частично) арендных платежей, а также в соответствии с п. 2.7.1 договора, договор может быть расторгнут при неиспользовании земельного участка в течении 3-х месяцев, либо при его использовании с нарушением условий, установленных в п. 1.2 настоящего договора.

Поскольку ответчиком арендные платежи не вносились, а договор аренды не считается расторгнутым, комитет направил арендатору предупреждение от 02.02.2023 №8-02/136 о намерении расторгнуть договор аренды и об оплате задолженности по договору аренды.

Поскольку претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.11.2022 по делу № А27-20583/2022 в отношении некоммерческой организации Благотворительный фонд «Филант» возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом). Определением суда от 20.12.2022 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение, а определением суда от 22.06.2023 (резолютивная часть от 15.06.2023) введено конкурсное производство.

Согласно статье 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

В силу абзаца 2 пункта 1 ст. 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (статья 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").

Заявление о признании должника банкротом принято арбитражным судом 10.11.2022. Таким образом, арендная плата за период с ноября 2022 года (а также штрафные санкции за просрочку ее внесения) относится к текущим платежам.

Доказательств оплаты долга за спорный период ответчиком не представлено.

Ответчик наличие задолженности за спорный период не оспорил, доказательств передачи земельного участка в надлежащем виде не представил.

Судом расчет суммы задолженности по арендной плате проверен, признан правомерным и обоснованным, в связи с этим, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании пени.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329 ГК РФ и пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 6.2. договора (в редакции соглашения № 1 от 25.09.2012) установлена неустойка в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Ответчик контррасчет не представил, возражений относительно размера пени не заявил. Пеня начислена на суммы задолженности, относящиеся к текущим платежам.

Расчет истца судом проверен, признан верным.

Требование о взыскании пени подлежит удовлетворению.

Далее истцом заявлено требование о расторжении договора. В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Согласно частям 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Материалами дела подтверждается систематические неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, использование с нарушением условий, установленных в пункте 1.2. договора.

В силу пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

Поскольку в рассматриваемом случае передача прав по договору не может осуществляться арендатором без согласия арендодателя (п.5.2.5. договора), такие права не являются оборотным активом общества, а вследствие этого требования о расторжении договора не подлежат рассмотрению в деле о банкротстве общества.

Представитель ответчика возражений в отношении требования о расторжении договора в ходе рассмотрения спора не заявлял, не ссылался на то, что право аренды включено в конкурсную массу.

Требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено требование об обязании возвратить земельный участок площадью 1,1231 га, с кадастровым номером 42:24:0401014:818, расположенный по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Институтская, 8 арендодателю в надлежащем/пригодном для последующего использования состоянии с требованиями условий договора.

Учитывая, что на участках расположен строительный мусор (что ответчиком не оспаривается), такое требование фактически включает в себя две составляющих:

- возврат участка (опосредует прекращение пользования при отпадения основания в виде договора);

- приведение земельного участка в надлежащий вид в соответствии с п.7.4. договора (предполагает несение финансовых затрат, т.е. по существу является неденежным обязательством имущественного характера).

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве).

Положения указанной нормы разъяснены в пункте 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве». Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

В пункте 2 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам. I. Практика применения законодательства о банкротстве» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 от 20.12.2016 разъяснено, что по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 Постановления № 35). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.

Суд выносил на обсуждение сторон вопрос о целесообразности трансформации требования о приведении земельного участка в надлежащий/пригодный для последующего использования состоянии с требованиями условий договора в денежное требование и заявлении его в деле о банкротстве ответчика.

Комитет на своей процессуальной позиции настаивал, мотивируя затруднительностью определения стоимости работ.

Учитывая, что нарушение имело место до возбуждения дела о банкротстве ответчика (что им не оспаривается), обязательство текущим не является и может быть рассмотрено только в деле о банкротстве.

В связи с этим в части указанного требования иск подлежит оставлению без рассмотрения, что не препятствует предъявлению соответствующего требования в установленном порядке.

В части обязания возвратить земельный участок (в их фактическом состоянии) иск подлежит удовлетворению, поскольку после расторжения договора судом отпадает правовое основание для их использования; обязанность по возврату участка предусмотрена договором.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Принимая во внимание, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с некоммерческой организации благотворительный фонд «Филант» в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса задолженность по договору аренды от 27.02.2012 №24-0596-ю/н за период с 01.11.2022 по 14.05.2023 в размере 37 769, 10 руб., пени за период с 11.11.2022 по 14.05.2023 в размере 959, 81 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2012 №24-0596-ю/н.

Обязать некоммерческую организацию благотворительный фонд «Филант» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса земельный участок площадью 1,1231 га, с кадастровым номером 42:24:0401014:818, расположенный по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Институтская, 8

Исковые требования в части возврата земельного участка в надлежащем/пригодном для последующего использования состоянии с требованиями условий договора оставить без рассмотрения.

Взыскать с некоммерческой организации благотворительный фонд «Филант» в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины по делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Верховых