АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А79-4517/2022

31 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2023.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Камановой М.Н., Чиха А.Н.,

при участии представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 02.04.2022),

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Волга-Цемент»:

ФИО2 (доверенность от 23.08.2022)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

ФИО3

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023

по делу № А79-4517/2022 Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии

по иску ФИО3

к обществу с ограниченной ответственностью «Новые технологии»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании размежевать земельный участок и

признании права собственности на образованный земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

Ассоциация «Берег» по комплексному развитию Прибрежного района города Чебоксары, акционерный коммерческий банк «Чувашкредитпромбанк» (ПАО), филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии,

общество с ограниченной ответственностью «Алза», Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике, общество с ограниченной ответственностью «Волга-Цемент»,

и

установил :

ФИО3 (далее – ФИО3) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (далее – ООО «Новые технологии», Общество) об обязании ответчика в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу обратиться в орган регистрации прав с заявлением и межевым планом для осуществления государственного кадастрового учета изменений местоположения и площади земельного участка с кадастровым номером 21:01:030204:1457 путем исключения местоположения вновь образуемого земельного участка площадью 678 квадратных метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого района «Прибрежный», с характерными точками границ образуемого земельного участка, указанными в соответствующей таблице, без учета регистрационных записей о зарегистрированных правах, ограничениях и запретах на образуемый земельный участок площадью 678 квадратных метров; признании за истцом права собственности на этот земельный участок.

Исковые требования основаны на нормах статей 218 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что у истца возникло право собственности на указанный участок на основании договора купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД, заключенному с Ассоциацией «Берег» по комплексному развитию Прибрежного района город Чебоксары (далее – Ассоциация «Берег»).

Суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Ассоциацию «Берег», Акционерный коммерческий банк «Чувашкредитпромбанк» (ПАО), филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии, общество с ограниченной ответственность «Алза» (далее – ООО «Алза»), Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике, общество с ограниченной ответственностью «Волга-Цемент» (далее – ООО «Волга-Цемент»).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 27.12.2022 удовлетворил исковые требования, посчитав, что часть спорного земельного участка в заявленных истцом границах неправомерно перешла в собственность Общества, однако до настоящего времени находится в фактическом владении истца (на спорном земельном участке имеется принадлежащий ФИО3 объект недвижимости – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом (степень готовности – 15 процентов).

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.04.2023 отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку установил, что ФИО3 избрал ненадлежащий способ защиты своего права, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

ФИО3 не согласился с постановлением, принятым апелляционным судом, и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить его в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассатор в жалобе настаивает на том, что последствием нарушения его права является зарегистрированное в ЕГРН под номером 21:01:030204:1457-21/042/2018-31 от 13.11.2018 право Общества на земельный участок с кадастровым номером № 21:01:030204:1457, в составе которого находится спорный земельный участок. Заявитель полагает, что, учитывая положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 45, 58 Постановления № 10/22, он выбрал надлежащий способ защиты нарушенного права. Пункт 61 Постановления № 10/22, по мнению ФИО3, в настоящем деле не подлежит применению, поскольку спорный земельный участок не находится в собственности ООО «Новые технологии» по договору купли-продажи, снят с регистрационного учета в ЕГРН и не может являться предметом сделки.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Уполномоченный представитель ООО «Волга-Цемент» в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить в силе постановление апелляционного суда.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, ФИО3 (инвестор) и Ассоциация «Берег» (заказчик – застройщик) заключили договор 21.02.2008 № 69-К о сотрудничестве по развитию Прибрежного района города Чебоксары (далее – договор о сотрудничестве), по условиям которого районом застройки признаны земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:030204:0024 и 21:01:030204:0025 общей площадью 48,8 гектара, находящиеся по адресу: город Чебоксары, микрорайон «Соляное», объектом строительства – индивидуальный жилой дом (позиция № 69 Генерального плана застройки микрорайона «Соляное»), построенный в соответствии с утвержденным заказчиком-застройщиком проектом.

В соответствии с разделами 3, 4 договора о сотрудничестве заказчик-застройщик предоставляет инвестору право на возведение объекта строительства, выделяет по акту участок (строительную площадку) (позиция № 69 Генерального плана застройки микрорайона «Соляное») площадью 610 квадратных метров на период строительства, оказывает содействие в подготовке проектной документации, осуществляет работы по подведению внешне- и внутриквартальных коммуникаций, а инвестор возводит в период с 21.02.2008 по 31.07.2011 своими силами, за счет собственных средств объект строительства, сдает в эксплуатацию, заключает договор на техническое обслуживание объекта строительства.

Пунктом 6.1 договора о сотрудничестве и приложением № 1 к нему определена стоимость права на возведение объекта – 600 000 рублей, срок оплаты – до 15.03.2008, срок предоставления участка – в течение трех дней после полной оплаты.

Во исполнение принятых на себя обязательств Ассоциация «Берег» по акту приема-передачи от 28.03.2008 передала ФИО3 земельный участок (строительную площадку) общей площадью 610 квадратных метров, позиция – 69 Генерального плана (строительная площадка). В акте отражено, что передаваемый участок расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:030204:0024 и 21:01:030204:0025 общей площадью 48,8 гектара.

В свою очередь ФИО3 оплатил право застройки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 21.02.2008 № 22, от 14.03.2008 № 41, от 28.03.2008 № 66, от 15.10.2008 № 201, от 20.01.2011 № 15 на общую сумму 677 200 рублей.

Из кадастрового паспорта земельного участка с номером 21:01:030204:494 от 12.09.2011 усматривается, что он поставлен на учет 12.09.2011, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 21:01:030204:24, площадью 678 квадратных метров, с категорией – земли населенных пунктов, и видом разрешенного использования – для строительства жилого района «Прибрежный».

Ассоциация «Берег» и ФИО3 заключили дополнительное соглашение от 25.04.2012 № 1 к договору о сотрудничестве, которым уточнен объект строительства – позиция № 77 к Генеральному плану застройки микрорайона «Соляное», площадь участка – 678 квадратных метров, срок окончания строительства – 31.07.2013.

Ассоциация (заказчик-застройщик) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД, в соответствии с которым покупателю по цене 670 000 рублей продан земельный участок с кадастровым номером 21:01:030204:494 площадью 678 квадратных метров, принадлежащий Ассоциации «Берег» на основании договора купли-продажи с администрацией города Чебоксары № 693-КЮ от 20.03.2012 и свидетельства о государственной регистрации права собственности 21АД 797996 от 30.04.2013.

В приложении № 1 к договору купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД определено, что сумму в размере 670 000 рублей покупатель уплатил заказчику-застройщику до подачи документов в Управление Росреестра в рамках договора № 69-К о сотрудничестве в полном объеме, указанная сумма засчитывается в счет оплаты по настоящему договору.

Согласно пояснениям истца, акт приема-передачи участка по договору купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД сторонами не подписывался, поскольку фактически участок был передан истцу в рамках договора о сотрудничестве и Ассоциации «Берег» не возвращался.

В целях регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030204:494 стороны в регистрационный орган не обращались.

По данным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии, 12.05.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:030204:1457, площадью 7 849 квадратных метров, с видом разрешенного использования – «для строительства жилого района «Прибрежный», образованный в результате объединения 11 земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 21:01:030204:494. В связи с изложенным право собственности Ассоциации «Берег» на архивный участок с кадастровым номером 21:01:030204:494 было прекращено 30.06.2014, участок снят с кадастрового учета.

Ассоциация «Берег» (продавец) и ООО «Алза» заключили договор купли-продажи от 16.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 21:01:030204:1457 (регистрация перехода права собственности произведена 25.06.2014).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030204:1457 перешло 19.04.2018 к ООО «Волга-Цемент» на основании договора об отступном от 13.03.2018, заключенного между ООО «Алза» и ООО «ВолгаЦемент».

В свою очередь ООО «Волга-Цемент» продало указанный земельный участок ответчику по настоящему делу – ООО «Новые технологии» (договор купли-продажи от 25.09.2018), право собственности ответчика на спорный участок зарегистрировано 13.11.2018.

В обоснование настоящего иска ФИО3 указывает, что, получив по акту 28.03.2008 земельные участки под строительство, он приступил к возведению объекта строительства – индивидуального жилого дома.

В настоящее время согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 05.11.2020 на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030204:1457 имеется объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом площадью застройки 92,4 квадратного метра, с площадью помещений 68,8 квадратного метра, состоящий из подземного этажа из железобетонных колонн и кирпичных стен (степень готовности – 15 процентов).

Ссылаясь на то обстоятельство, что земельный участок под объектом незавершенного строительства был приобретен истцом на основании договора купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД, ФИО3 обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителей истца и третьего лица, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены постановления апелляционного суда с учетом следующего.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 8.1, пункту 1 статьи 131, статье 219 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным кодексом и иными законами.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю регламентирована пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил следующее.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что требование истца удовлетворению не подлежит.

Суд обоснованно исходил из того, что ФИО3 правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, после заключения договора переход права собственности не зарегистрирован, в связи с чем заключение договора купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД, а также оплата стоимости земельного участка и его фактическая передача во владение ФИО3 не могут являться основаниями для признания права собственности в судебном порядке.

Наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного ФИО3, по словам последнего, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией апелляционного суда о том, что, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 61 Постановления № 10/22, и установленные судами существенные обстоятельства (непринятие ФИО3 мер, связанных с принудительным осуществлением государственной регистрации перехода к нему права собственности на основании договора купли-продажи от 13.05.2013 № 494-КД к Ассоциации «Берег», заключение в последующем сделок купли-продажи между третьими лицами, а также регистрация за покупателем права собственности на земельный участок) не имеется оснований для удовлетворения иска ФИО3

Выводы суда первой инстанции об обратном произведены без учета разъяснений, изложенных в Постановлении № 10/22, а также фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, в связи с чем обоснованно признаны судом второй инстанции незаконными.

Изложенные в кассационной жалобе доводы основаны на неверном толковании норм права, связанных с урегулированием правоотношений сторон по вопросу перехода права собственности, в том числе приведенных разъяснений, по существу свидетельствуют о несогласии заявителя с оценкой фактических обстоятельств дела и имеющихся доказательств, переоценка которых в полномочия суда кассационной инстанции не входит (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О отметил следующее. Статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Материалы дела исследованы судом второй инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ :

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 по делу № А79-4517/2022 Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

М.Н. Каманова

А.Н. Чих