ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
22 апреля 2025 года Дело № А70-23398/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2025 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2043/2025) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 07.02.2025 по делу № А70-23398/2024 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) к акционерному обществу «Тюменьторф» (ОГРН <***>; ИНН <***>) о расторжении договора,
третье лицо - Прокуратура Тюменской области (ОГРН <***>; ИНН <***>), в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Тюменского районного суда Тюменской области принял участие представитель акционерного общества «Тюменьторф» - ФИО1, по доверенности от 10.02.2025;
в судебном заседании посредством веб-конференции приняла участие представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО2, по доверенности от 23.01.2025,
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тюменьторф» (далее – ответчик, АО «Тюменьторф», общество) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1708011:19, площадью 152013 кв.м, заключенного в редакции решения арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2016 по делу № А70-16158/2015.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Тюменской области.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.02.2025 по делу № А70-23398/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, к которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано, что цена договора, определенная вступившим в законную силу решением суда, обществом своевременно не внесена, переход права собственности в установленном законом порядке не зарегистрирован, и только через восемь лет от ответчика поступили документы, подтверждающие исполнение договора. Между тем, исполнение договора в соответствии с условиями, достигнутыми восемь лет назад, не соответствует закону, поскольку на день фактической оплаты в 2024 году кадастровая стоимость земельного участка составляла
10 680 433,38 руб., в связи с чем на стороне Департамента возник такой ущерб, что истец
в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
От АО «Тюменьторф» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В своем отзыве Прокуратура Тюменской области выразила согласие с доводами апелляционной жалобы Департамента, просила удовлетворить иск.
Отзывы приобщены к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.
Представитель АО «Тюменьторф» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда, вопросы представителя Департамента.
Прокуратура Тюменской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок с кадастровым номером 72:17:1708011:19, площадью 152 013 ±3 412 м²;, расположенный по адресу: <...> км Велижанского тракта.
27.04.2015 общество обратилось в адрес Департамента с заявлением о выкупе указанного участка без проведения торгов с определением цены в размере кадастровой стоимости, однако Департаментом заявление общества своевременно не рассмотрено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.10.2015 по делу № А70-7986/2015 бездействие Департамента в рассмотрении заявлений общества от 28.04.2015, в том числе о выкупе земельного участка с кадастровым номером 72:17:1708011:19, признано незаконным.
В процессе определения условий договора купли-продажи сторонами не достигнуто соглашение относительно выкупной стоимости земельного участка, в связи с чем общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2016 по делу № А70-16158/2015 судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708011:19 установлена судом в размере 349 629,90 руб. (кадастровая стоимость участка на дату обращения покупателя к продавцу с заявлением о выкупе).
Так, суд утвердил спорные условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708011:19 площадью 152 013 кв.м., расположенного по адресу: <...> км. Велижанского тракта, между ОАО «Тюменьторф» и Департаментом имущественных отношений Тюменской области, изложив условия пунктов 2.1., 2.2. договора купли-продажи, в следующей редакции:
«2.1. Цена участка устанавливается в соответствии с пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов (утв. Постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 года № 132-п), исходя из кадастровой стоимости Участка на дату обращения Покупателя к продавцу с
заявлением о его выкупе (28.04.2015 года). Цена участка составляет 349 629,90 (триста сорок девять тысяч шестьсот двадцать девять рублей 90 копеек).
« 2.2. Оплата производится в рублях. Покупатель оплачивает сумму по договору в размере 349 629,90 (триста сорок девять тысяч шестьсот двадцать девять рублей 90 копеек) в течение 20 (двадцати) дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления на расчетный счет № <***> в Отделении по Тюменской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации (Отделение Тюмень) г.Тюмень, БИК 047102001, ОКТМО 71701000, ИНН <***>, КПП 720301001, УФК по Тюменской области (Департамент имущественных отношений Тюменской области), КБК 01011406012040000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов). Оплата считается произведенной в момент зачисления указанной суммы по договору на указанный расчетный счет».
Как указывает истец, на основании платежного поручения от 01.09.2016 № 271 покупателем на расчетный счет продавца перечислена частичная оплата по договору в размере 5 000 руб., однако оставшаяся часть денежных средств продавцу не уплачена.
В претензии № 15369/08-3 (направлена 09.09.2024) Департамент, ссылаясь на перечисление ответчиком в период с 01.09.2016 по 2024 год менее 1,5% от согласованной стоимости земельного участка, а также возросшую до 10 680 433,38 руб. кадастровую стоимость участка, просил общество подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи № 15/3/Д.
Ответчиком соглашение о расторжении договора не подписано.
17.10.2024 ответчиком внесена оставшаяся сумма по договору купли-продажи в размере 344 629,90 руб., что подтверждается платежным поручением № 124. Также ответчиком оплачена договорная неустойка за нарушение сроков оплаты в размере 300 075 руб. по платежному поручению № 125.
Считая, что внесение оплаты по договору купли-продажи спустя восемь лет с момента его заключения, не может считаться разумным сроком для исполнения обязательства, а разница в цене, возникшая по причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, не может быть соразмерно компенсирована с учетом штрафных санкций, предусмотренных договором, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент подачи иска ответчик в полном объеме произвел оплату в размере, определенном договором, при этом, Департамент не принимал меры по истребованию платы в течение длительного времени, в связи с чем не вправе заявлять требования о расторжении договора, условия которого определены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А70-16158/2015.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 516 ГК РФ покупатель обязан оплачивать товар с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исходя из пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 4 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара является существенным нарушением и может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что пунктом 2.2 договора, в редакции, определенной судом, на покупателя возложена обязанность оплатить сумму по договору в размере 349 629,90 руб. в течение 20 дней с момента подписания договора посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Сторонами не оспаривается, что в установленные договором сроки оплата произведена обществом лишь частично в размере 5 000 руб., государственная регистрация права собственности на земельный участок не производилась.
Как указывалось ранее, решением суда по делу № А70-16158/2015 выкупная стоимость спорного земельного участка установлена в размере кадастровой стоимости, действующей на момент обращения общества в адрес Департамента с заявлением о выкупе, то есть по состоянию на 2015 год.
По пояснениям Прокуратуры Тюменской области, в связи с изменением категории земельного участка с категории «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» (участок вошел в границы населенного пункта г. Тюмень),
кадастровая стоимость участка значительно увеличилась и по состоянию на 01.01.2022 составила 10 680 433,38 руб., что значительно превышает кадастровую стоимость земельного участка в 2015 году.
Согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2024 спорный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для организации подсобного сельского хозяйства», кадастровая стоимость 10 680 433,38 руб.
В свою очередь, Департамент, не получая встречного исполнения в течение восьми лет, счел, что общество утратило интерес к исполнению договора, ввиду чего в 2024 году направил в адрес общества соглашение о расторжении договора.
Вывод суда первой инстанции о недобросовестном поведении Департамента материалами дела не подтверждается, поскольку публичный собственник, для которого заключение договора признано обязательным, своевременно исполнил обязанность по заключению договора на условиях, определенных решением суда по делу № А70-16158/2015.
Однако оплату за земельный участок в установленные договором сроки продавец своевременно не получил, что является существенным нарушением договора и влечет право продавца на его одностороннее расторжение.
Внесение обществом оставшейся части денежных средств в счет оплаты по договору в октябре 2024 года - после получения претензии Департамента не может быть квалифицировано в качестве добросовестного поведения участника гражданского оборота применительно к статье 10 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что в случае установления судом факта недобросовестного поведения одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Поведение ответчика, не исполняющего договор в течение восьми лет, а после заявления требований о его расторжении, производящего оплату по цене, которая в настоящий момент является несопоставимой с его реальной стоимостью, является очевидно недобросовестным.
Устанавливая выкупную стоимость, актуальную на дату вынесения судебного акта по делу № А70-16158/2015, суд исходил из презумпции добросовестности участников будущей сделки, своевременного ее исполнения.
Довод общества о том, что нарушение по оплате устранено посредством оплаты неустойки, признается апелляционной коллегией несостоятельным, поскольку в рассматриваемом случае существенность нарушения договора заключается не только в недополучении продавцом значительной суммы, на которую он рассчитывал при заключении договора, но и в вынужденной обязанности передать имущество по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной, что является, в том числе нарушением публичного интереса в части эффективного пополнения бюджета.
Утверждение общества об отсутствии у него реквизитов для перечисления денежных средств не может быть принято во внимание. Ответчик не лишен был возможности в течение восьми лет обратиться к истцу за уточнением реквизитов для
перечисления. Кроме того, реквизиты для оплаты по договору указаны в решении по делу № А70-16158/2015.
Таким образом, оплата по договору, внесенная с восьмилетней просрочкой, не является основанием для отказа в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Также апелляционный суд учитывает, что согласно акту от 14.10.2021 земельный участок не огорожен, зарос кустарниковой и травяной растительностью, затоплен паводковыми и грунтовыми водами, площадь затопления ориентировочно 20 кв.м.
Из акта усматривается, что как минимум на момент проведения осмотра земельный участок по назначению обществом не использовался, доказательства иного в деле отсутствуют.
С учетом изложенного, проанализировав представленные в дело доказательства согласно статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Решение суда первой подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 50 000 руб. за подачу иска и 30 000 руб. за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 07.02.2025 по делу № А70-23398/2024 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:1708011:19, площадью 152 013 кв.м в редакции решения Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2016 по делу № А70-16158/2015.
Взыскать с акционерного общества «Тюменьторф» в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины за иск, 30 000 руб. - за апелляционную жалобу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий Н.В. Бацман
Судьи Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая