Решение по делу № А60-11317/2024 от 23.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

23 апреля 2025 года Дело № А60-11317/2024

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-11317/2024 по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 71 263 руб. 73 коп., расторжении договора аренды и выселении арендатора из арендуемого помещения,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 12.12.2024 г.

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 09.10.2023 г.

Заявление было принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 10.04.2024 г.

Судом принято уточнение исковых требований по ходатайству от 08.04.2024 г., в котором содержатся следующие пояснения.

ДУМИ увеличивает исковые требования, дополняя их периодом с 01.02.2024 по 31.03.2024 и пени за соответствующий период.

Руководствуясь п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ просим суд принять уточнение (увеличение) исковых требований и:

С учетом изложенного, просим суд принять уточнение исковых требований и:

1. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.12.2023 по 31.01.2024 в размере 68 345,32 руб. (УИН 0318072002900000002806019).

2. Взыскать с Ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 11.12.2023 по 13.02.2024, за период с 01.12.2023 по 31.01.2024, в сумме 2 918,41 руб., (УИН 0318072002900000004123302) а также продолжать начислять их с 16.12.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.02.2024 по 31.03.2024 в размере 68 345,32 руб. (УИН 0318072002900000002806022).

4. Взыскать с Ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 13.02.2024 по 01.04.2024, за период с 01.02.2024 по 31.03.2024, в сумме 2 091,44 руб., (УИН 0318072002900000002806022), а также продолжать начислять их с 02.04.2024 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

5. Расторгнуть Договор аренды от 02.12.2020 № 79000544.

6. Выселить Ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв.м.).

7. Взыскать с Ответчика почтовые расходы в размере 131,00 руб. (УИН 0318072000240000000000916) за отправку искового заявления (80,40 руб. (отправка письма) + 42,00 руб. (уведомление и обслуживания) + 6,60 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

В связи с принятием данных уточнений суд не рассматривает ранее поданное 18.03.2024 г. ходатайство истца об уточнении требований.

Истец пояснил, что в производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело № А60-13295/2024 о признании незаконным бездействия истца в отношении поданной ответчиком заявки о приватизации объекта аренды по спорному договору аренды.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 04.06.2024 г.

С согласия истца суд приобщил к делу доказательства платежей ответчика по спорным отношениям, представленные ответчиком в судебном заседании.

Также суд принял к рассмотрению ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А60-13295/2024.

Истец возражает против приостановления производства по делу, но просит отложить судебное разбирательство для сверки платежей ответчика. Ответчик не возражает. Суд ходатайство удовлетворил.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное заседание на 08.07.2024 г.

Судом приобщены к делу дополнения к исковому заявлению, поступившие 03.07.2024 г.

Суд с согласия ответчика принял уточнение исковых требований по ходатайству, поступившему 04.07.2024 г., в котором приведены следующие доводы.

Ответчиком произведена частичная оплата основного долга (платежные поручения от 03.06.2024 № 75 (зачтена в спорный период в сумме 10 654,68 руб.) и от 04.06.2024 № 222).

Руководствуясь п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ просим суд принять уточнение (увеличение) исковых требований:

С учетом изложенного, истец просил:

1. Взыскать с Ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.02.2024 по 31.03.2024 в размере 68 345,32 руб. (УИН 0318072002900000002806019).

2. Взыскать с Ответчика пени за просрочку платежей, начисленные с 12.12.2023 по 03.07.2024, за период с 01.12.2023 по 31.03.2024, в сумме 17 250,41 руб., (УИН 0318072002900000004123302) а также продолжать начислять их с 04.07.2024 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

3. Расторгнуть Договор аренды от 02.12.2020 № 79000544.

4. Выселить Ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв.м.).

5. Взыскать с Ответчика почтовые расходы в размере 131,00 руб. (УИН 0318072000240000000000916) за отправку искового заявления (80,40 руб. (отправка письма) + 42,00 руб. (уведомление и обслуживания) + 6,60 руб. (услуги франкирования) + 2,00 руб. (стоимость конверта).

Также судом приобщен к делу отзыв ответчика от 08.07.2024 г., в котором указано следующее.

До настоящего времени Истец продолжает уклоняться от предоставления Ответчику преимущественного права выкупа имущества, нарушает сроки, установленные Законом № 159-ФЗ, затягивает срок заключения договора купли-продажи спорного помещения, продолжительно начисляя арендную плату, тем самым причиняет Ответчику убытки.

Следует также отметить тот факт, что в отношении Истца в настоящее время Арбитражным судом Свердловской области рассматривается несколько дел по рассмотрению заявлений о признании бездействия истца по исполнению обязательств, предусмотренных Законом № 159-ФЗ незаконным:

№А60-34194/2024 объект аренды <...>;

№А60-13295/2024 объект аренды <...>;

№ А60-24189/2024 объект аренды <...>, литер Е.

Заявка Ответчика на выкуп муниципального имущества нежилого помещения, расположенного по адресу <...> рассматривается Истцом уже больше года, при этом Истец продолжает начисление арендной платы, что является недобросовестным поведением.

Заявление о незаконности бездействия ДУМИ по приватизации спорного объекта рассматривается в настоящее время в деле А60-13295/2024, заседание назначено на 22.07.2024 г.

При наличии недобросовестного поведения одной из сторон суд отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны другой (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

На основании изложенного, ответчик просит:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Рассмотреть вопрос приостановления дела до рассмотрения дела А60-13295/2024 по заявлению о признании незаконным бездействия ДУМИ по приватизации объекта <...>.

Суд рассмотрел в совещательной комнате ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу, в отношении которого возражал истец, и пришел к следующим выводам.

Учитывая, что в рамках дела № А60-13295/2024 рассматривается заявление ответчика о незаконности бездействия ДУМИ по приватизации объекта <...>, результат рассмотрения данного дела напрямую повлияет на рассмотрение настоящего дела, учитывая период, за который взыскивается спорный долг.

Как следует из п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Таким образом, суд пришел к выводу об обоснованности ходатайства ответчика, а возражения истца признал несостоятельными и отклонил.

Определением от 17.07.2024 г. суд приостановил производство по делу № А60-11317/2024 до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А60-13295/2024.

Судебное разбирательство по вопросу о возобновлении производства по делу было назначено на 12.03.2025 г.

Согласно положениям ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

От истца поступило ходатайство от 10.03.2025 г. об отложении судебного разбирательства, которое суд приобщил к делу.

Также суд приобщил к делу дополнения ответчика к отзыву от 11.03.2025 г.

С учетом приобщения данного дополнения к отзыву суд удовлетворил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства после возобновления производства по делу.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, период нахождения судьи в очередном отпуске, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное заседание на 14.04.2025 г.

Судом приобщена к делу итоговая позиция истца по делу, поступившая 14.04.2025 г.

От ответчика 14.04.2025 г. поступили дополнения, которые суд также приобщил к делу.

Истец пояснил, что долг взыскивается за период с февраля по март 2024 г. Исковые требования он поддерживает в редакции ходатайства от 03.07.2024 г., поступившем 04.07.2025 г.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, 02.12.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Эстра» заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 79000544 на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...> (литер О, общей площадью 174,9 кв.м.).

Срок договора установлен с 02.12.2020 по 01.12.2025.

Государственная регистрация договора аренды проведена 24.12.2020.

В обоснование заявленных требований по настоящему делу истец ссылался на следующие обстоятельства.

За период с 01.12.2023 по 31.01.2024 сумма арендной платы составила 68 345,32 руб., Ответчиком оплата не производилась, следовательно, задолженность составляет 68 345,32 руб.

С 12.12.2023 по 13.02.2024 Ответчику, за период с 01.12.2023 по 31.01.2024, начислены пени в соответствии с п. 5.4 договора аренды в сумме 2 918,41 руб. в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального банка РФ, существовавшей в период нарушения обязательства, от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 7.3 Договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

В Арбитражном суде Свердловской области рассматривается дело № А60-4178/2024 о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2023 по 30.11.2023.

Ответчик имеет задолженность более чем за 4 месяца.

Ответчику направлены Претензии от 20.12.2023 № 02.09-29/002/8001 и от 29.01.2024 № 02.09-29/002/567, с требованием об оплате задолженности по арендной плате, расторжении договора и освобождении арендуемого объекта.

Требования, содержащиеся в Претензиях, Ответчиком не исполнены.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял свои требования и в итоговой редакции просил:

3. Расторгнуть Договор аренды от 02.12.2020 № 79000544.

Рассмотрев заявленные требования в части взыскания арендной платы за спорный период, неустойки, а также расторжения договора аренды с ответчиком, а также выселении ответчика из арендуемого помещения, суд приходит к следующим выводам.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент подачи ООО «Эстра» заявления о выкупе, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В течение срока действия договора аренды у ответчика в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» может возникнуть преимущественное право выкупа помещения.

Обращаясь в суд иском о расторжении договора аренды №79000544 от 02.12.2020г. ДУМИ тем самым препятствует реализации арендатором (Ответчиком) права на приобретение недвижимого имущества в соответствии с нормами ФЗ №159-ФЗ.

Однако истец нарушил положения закона в части сроков направления проекта договора купли-продажи Арендатору и одновременно обратился с иском о расторжении договора аренды, что сделает невозможным реализацию права выкупа Арендатора, а также освободит истца от корреспондирующей обязанности направить Арендатору договор купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Одним из основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации является принцип правовой определенности, а также принцип разумных ожиданий участников правоотношений.

Принцип разумных ожиданий предполагает, что добросовестная сторона вправе рассчитывать на наступление определенных правовых последствий, к которым приведут возникшие с ее контрагентом правоотношения.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует рассматриваемой в рамках настоящего дела ситуации.

Между тем, в отношении объекта аренды по спорному договору аренды между теми же сторонами имел место спор по делу № А60-13295/2024. В рамках данного дела Общество с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее, применительно к указанному делу - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее применительно к указанному делу - заинтересованное лицо, Департамент) о признании бездействия незаконным.

Вступившими в законную силу судебными актами (решением от 02.09.2024, постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025) по указанному делу бездействие департамента признано незаконным. При этом позиции судов были мотивированы следующими обстоятельствами, приведёнными, в частности, в постановлении от 15.01.2025.

Как следует из материалов дела, 02.12.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Эстра» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда «город Екатеринбург» № 79000544. 10.01.2023 (вх. ДУМИ №10/003/02/021) истец направил в Департамент заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (нежилого помещения общей площадью 174,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> лит. «О», а также о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст.4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». По расчету заявителя с учетом установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ сроков проведения оценки, принятия решения об условиях приватизации и направления договора купли-продажи срок направления договора купли-продажи истек 05.04.2023, расчет: 10.01.2023 + 2 месяца + 14 дней + 10 дней = 05.04.2023, где 2-месячный срок на проведение оценки истек 10.03.2023, 2-недельный срок на принятие решения об утверждении условий приватизации - 26.03.2023, 10-дневный срок на направление проекта договора - 05.04.2023. В нарушение положений Федерального закона № 159-ФЗ договор купли-продажи объекта муниципальной собственности не был направлен. Заявитель письмом № д073-23 от 14.07.2023 повторно направил письмо в адрес Департамента с указанием, что проект договора купли-продажи от заинтересованного лица не поступил. Департамент в письме от 01.08.2023 указал, что проводятся работы по формированию самостоятельного земельного участка под зданием с кадастровым номером 66:41:0502095:174, необходимость выделения земельного участка обусловлена тем, что согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, регулируются Федеральным от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 № 178- ФЗ), в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ приватизация зданий осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом. После образования самостоятельного земельного участка под зданием с кадастровым номером 66:41:0502095:174, расположенного по адресу: <...>, Департаментом будут проведены соответствующие мероприятия.

Поскольку земельный участок не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет, что следует из письма Департамента от 01.08.2023 № 02.12-15/1/001/1976, в связи с чем не может являться объектом купли-продажи, в силу п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, нельзя признать правомерным бездействие Департамента, мотивированное ссылками на положения п. 1 ст. 28 Закона N 178-ФЗ. Суд правомерно возложил на Департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03 ноября 1998 г. N 25-П разъяснил, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм. Невозможность одновременной приватизации спорного объекта и земельного участка, на котором он расположен, в связи с неделимостью этого участка не является препятствием для реализации заявителем указанного выше преимущественного права. Признавая бездействие незаконным, суд правомерно указал на недопустимость нарушения срока для принятия решения по заявлению о выкупе арендуемого имущества.

Следовательно, с учётом обстоятельств, установленных по делу № А60-13295/2024 с участием тех же сторон (ч.2 ст.69 АПК РФ), после 05.04.2023 г. на стороне истца имеется просрочка в заключении договора купли-продажи объекта аренды. Указанная дата, после которой возникла данная просрочки на стороне истца, приведённая ответчиком, по существу не была опровергнута истцом.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из пункта 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Также, в соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Помимо вышеприведённых положений законодательства суд также отмечает, что пунктом 12 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в собственность», утвержденного постановлением администрации г. Екатеринбурга от 09 января 2023 года № 1, установлено, что срок предоставления муниципальной услуги составляет не более 184 календарных дней со дня регистрации заявления. Срок направления заявителю документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги, составляет 10 календарных дней с даты 11 1017_3238571 принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, но не может превышать 144 календарных дня со дня регистрации заявления. Срок направления заявителю письма об отказе в предоставлении муниципальной услуги составляет не более 30 календарных дней со дня регистрации заявления.

На момент подачи ответчиком заявления о выкупе арендуемого помещения истец установил соответствие ООО «Эстра» условиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке ФЗ № 159-ФЗ.

Вместе с тем, в случае соблюдения истцом сроков, установленных частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, до момента обращения истца с иском о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения сторонами был бы заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, что исключило бы возможность как взыскания задолженности по арендной плате за последующий период, так и расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения. В данном случае ДУМИ нарушен не только срок, установленный частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, но и срок, установленный административным регламентом.

ООО «Эстра», обращаясь с заявлением о выкупе арендуемого имущества, при том, что начав процедуру, предусмотренную частью 3 статьи 9 ФЗ № 159- ФЗ, истец фактически констатировал соответствие ответчика установленным требованиям для реализации преимущественного права на выкуп, обоснованно мог рассчитывать на то, что в установленный срок договор купли-продажи будет заключен, что освободит его от уплаты арендной платы.

Затягивание же процедуры выкупа фактически вынуждает ответчика уплачивать арендную плату за период после истечения срока на заключение договора купли-продажи.

05 марта 2024 года за пределами срока, установленного частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период после обращения ООО «Эстра» с заявлением о выкупе арендуемого имущества, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения.

Соответственно, ООО «Эстра» оплачивает арендную плату не только за пределами срока, установленного частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, но и за пределами срока, установленного административным регламентом.

Не направление в установленный срок договора купли-продажи арендуемого помещения незаконно возлагает на арендатора обязанность по оплате арендных платежей, так как в случае выкупа помещения договор аренды прекращает свое действие. Таким образом, начисленная с 05.04.2023 г. арендная плата не подлежит уплате арендатором. Поэтому оснований для взыскания долга по арендной плате за спорный период с февраля по март 2024 года не имеется, также как и для взыскания спорной неустойки.

При изложенных обстоятельствах, формальное удовлетворение исковых требований, взыскание арендной платы и неустойки за период неправомерного бездействия истца в части реализации права ответчика на выкуп арендованного объекта, расторжение договора аренды, выселение ответчика из здания, которое последний на протяжении длительного периода времени содержал за свой счет, что истцом не оспорено (ст. 65 АПК РФ), лишение ответчика права преимущественного выкупа такого здания не отвечает принципам разумности, справедливости, поощряет недобросовестное и непоследовательное поведение истца.

В связи с этим в удовлетворении требований о взыскания с ответчика арендной платы за указанный истцом спорный период (февраль-март 2024 года), неустойки за просрочку ее уплаты, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения суд отказывает.

Иное решение, тем более при том, что истцом затянута процедура выкупа, лишает ООО «Эстра» преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении данной пошлины судом не рассматривается, а судебные (почтовые) расходы истца относятся на него как на проигравшую сторону.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать полностью.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья А.С. Воротилкин