АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-45477/2021 23 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном заседании от истца – администрации города Сочи (ИНН <***>, ОРГН 1022302934367) – ФИО1 (доверенность от 27.01.2025), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 07.01.2025), ФИО3 (приказ от 15.05.2025), от третьих лиц – ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 16.02.2024), ФИО6 – ФИО5 (доверенность от 17.06.2025), от Генеральной прокуратуры Российской Федерации – ФИО7 (доверенность от 10.02.2025), от подателя жалобы на судебные акты в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – общества с ограниченной ответственностью «Блины Юга» – ФИО8 (доверенность от 11.12.2024), в отсутствие третьих лиц: администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город Сочи, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы Росси № 7 по Краснодарскому краю, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО9, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Русичи», индивидуального предпринимателя ФИО6, индивидуального предпринимателя ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Блины Юга» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2024 и постановление Пятнадцатого

арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-45477/2021, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русичи» (далее – общество) о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204025:58, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская; об аннулировании записи о регистрации названного права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) (уточненные требования).

К участию в деле привлечены Генеральная прокуратура Российской Федерации, а также в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, администрация Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город Сочи, межрайонная ИФНС России № 7 по Краснодарскому краю, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, индивидуальный предприниматель ФИО4, ФИО9, индивидуальный предприниматель ФИО6.

Решением от 14.05.2024 Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025, иск удовлетворен, суд признал отсутствующим зарегистрированное право постоянного бессрочного пользования общества земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204025:58, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, и указал, что данное решение является основанием для погашения записи о регистрации названного права в ЕГРН.

Апелляционный суд также прекратил производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Блины Юга», поданной в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды установили, что зарегистрированное за обществом право постоянного (бессрочного) пользования на исходный земельный участок, из которого впоследствии сформирован спорный земельный участок, основано на постановлениях администрации о предоставлении названного исходного участка правопредшественику общества – АООТ «Русичи», принятых до даты создания названного акционерного общества как юридического лица, по заявлению ФИО10, который ни директором, ни учредителем созданного впоследствии АООТ «Русичи» не являлся. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что в силу вхождения участка в границы курорта

и обусловленной этим федеральной принадлежности земель (постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Федеральные законы от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей») администрация не имела права распоряжаться данным участком. Легитимацию истца суды сочли подтвержденной с учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и произведенной в 2012 году государственной регистрации права муниципальной собственности. Суды пришли к выводу о том, что с учетом установленных обстоятельств дела выбранный администрацией способ негаторной защиты является надлежащим и доступным истцу, влечет восстановление нарушенного права муниципального образования, поскольку публичным собственником не утрачено владение земельным участком в целом, нахождение огражденного здания на незначительной (по отношению к общей площади) части спорного участка не свидетельствует об утрате владения, доступ неограниченного круга лиц на участок сохранен. Суды также отметили, что участок сформирован за счет земель общего пользования – сквера. Исковая давность в силу негаторного характера требований не применяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив, что расположенное на спорном земельном участке строение находится в долевой собственности общества и предпринимателей ФИО4 и ФИО6, суды отклонили довод о переходе прав на спорный земельный участок к предпринимателям, приняв во внимание, что строение введено в гражданский оборот на основании утвержденного судом общей юрисдикции мирового соглашения по делу о признании недействительным договора аренды и взыскании неосновательного обогащения, в настоящее время в рамках дела № А32-11067/2024 рассматривается иск о сносе указанного строения как самовольной постройки, возведенной без получения разрешительной документации в зоне зеленых насаждений общего пользования.

Суд апелляционной инстанции, прекращая производство по жалобе лица, не участвующего в деле, – ООО «Блины Юга», отметил, что приведенные заявителем доводы о наличии арендных правоотношений с ИП ФИО4 не могут свидетельствовать о нарушении прав заявителя обжалуемым решением с учетом предмета требований в рамках рассматриваемого дела и не подтверждают переход прав на спорный земельный участок к заявителю. Обжалуемый судебный акт не содержит прямых выводов о правах и обязанностях ООО «Блины Юга», не является преюдициальным для названного общества.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество, предприниматели ФИО4 и ФИО6, а также ООО «Блины Юга» обжаловали их в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение и постановление, как принятые с существенным нарушением норм процессуального и материального права, при допущенном несоответствии выводов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Общество в кассационной жалобе полагает, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, – арендатора расположенного на спорном земельном участке здания ООО «Блины Юга», являющегося также стороной мирового соглашения, утвержденного судом общей юрисдикции. Общество полагает, что по условиям мирового соглашения (пункт 2.4) арендатор вправе рассчитывать на формирование земельного участка для реконструкции и последующей эксплуатации здания, вместе с тем решением суда названный пункт мирового соглашения фактически признан недействительным. Суд апелляционной инстанции данное процессуальное нарушение не устранил, к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции не перешел и необоснованно прекратил производство по апелляционной жалобе ООО «Блины Юга», не мотивировав выводы об отсутствии нарушений прав данного общества. Общество также полагает, что судом первой инстанции допущены иные процессуальные нарушения: не исследованы представленные в материалы дела доказательства в полном объеме, не вынесен на обсуждение сторон вопрос о необходимости привлечения арендатора к участию в споре; неверно определен предмет доказывания и подлежащие установлению обстоятельства дела; не предоставлена возможность участия в прениях, заявления ходатайств, представления дополнительных доказательств, необоснованно отклонены ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения спора о сносе строения и о проведении землеустроительной экспертизы с целью подтверждения наличия ограждения на части земельного участка.

Заявитель отмечает, что постановление апелляционного суда основано на доказательствах, отсутствующих в материалах дела (проект озеленения, проект по благоустройству и озеленению), данный суд необоснованно отказал в приобщении дополнительных доказательств в опровержение владения администрацией спорным участком. По мнению общества, суды ошибочно квалифицировали заявленные администрацией требования как негаторные и, вопреки правовой позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 № 3-П, не включили в предмет доказывания вопрос о добросовестности действий истца и ответчика, несмотря на последовательное указание обществом и третьими лицами на злоупотребления правом, допущенные администрацией. Общество отмечает, что доступность избранного администрацией способа защиты определяется сохранением истцом фактического владения земельным участком, в отношении которого заявлено требование о признании зарегистрированного права общества отсутствующим. Как полагает заявитель жалобы, наличие на спорном земельном участке строения, принадлежащего на праве общей долевой собственности обществу и предпринимателям ФИО6 и ФИО4, исключает вывод о сохранении владения истца, примененный судом критерий незначительности застройки участка не установлен действующим законодательством. Факт владения обществом и предпринимателями частью спорного земельного участка площадью 900 кв. м (огражденная территория) преюдициально (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) установлен судом общей юрисдикции в деле 2-6066/2021 по иску администрации о взыскании неосновательного обогащения. Поскольку суд не приостановил производству по делу до разрешения спора о сносе строения, иск подлежал рассмотрению только в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом рассматриваемое дело надлежало объединить с делом № А32-11067/2024. Однако суд неправомерно и без ссылок на нормы права отметил, что возведение на участке постройки является второстепенным по отношению к наличию/отсутствию прав общества на землю. Кроме того, суд не применил подлежащие применению нормы материального права (статьи 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11)) и не учел, что к предпринимателям перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Предприниматель ФИО4 в жалобе отмечает, что с учетом установленных обстоятельств суду надлежало квалифицировать действия администрации по предоставлению земельного участка в обход закона как злоупотребление правом. Равным образом, злоупотребление правом состоит в предоставлении спорного участка для строительства 19-этажного торгово-культурного центра и двух стационарных торговых павильонов с учетом заявленного довода об отнесении данного участка к землям общего пользования (сквер). В качестве злоупотребления правом надлежало оценить и возложение администрацией бремени содержания муниципального сквера на коммерческую организацию. Апелляционный суд необоснованно отказал в приобщении дополнительных доказательств о посадке деревьев ответчиком. Решение суда затрагивает права заявителя как участника общества, финансирующего его деятельность посредством займов. С учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 № 3-П, заявитель полагает возможным сохранение прав на часть земельного участка, не являющуюся территорией общего пользования, площадь такой части суд мог установить посредством землеустроительной экспертизы, в назначении которой необоснованно отказано. По мнению заявителя, суды также не применили подлежащие применению положения статей 199 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель ФИО6 в кассационной жалобе также отмечает процессуальные нарушения суда, в частности, обоснование постановления отсутствующими в деле доказательствами (проект озеленения, проект по благоустройству и озеленению). Полагает, что допущенное администрацией строительство двух стационарных торговых павильонов на спорном участке противоречит заявленному статусу территории общего пользования и свидетельствует об изначальном вхождении в спорный участок не только парковой зоны, что установлено также судом общей юрисдикции в деле № 2-6066/2021 – территория площадью 900 кв. м ограждена, используется в коммерческой деятельности арендатора нежилого здания. По мнению заявителя, ограждение части участка исключало удовлетворение требований истца в отношении огражденной части, администрацией использован ненадлежащий способ защиты применительно к такой части участка. На огражденной части земельного участка расположено строение, находящееся в долевой собственности общества и третьих лиц. Данная территория выбыла из фактического владения публичного собственника. Суд апелляционной инстанции допустил противоречивые выводы, указав сначала, что принадлежность здания, если оно не является самовольной постройкой, позволяет собственникам здания претендовать на земельный участок, необходимый для его

эксплуатации (по мнению заявителя, указанное должно было влечь отказ в иске в отношении соответствующей части земельного участка), и отметив затем, что право собственности на здание не порождает каких-либо прав на земельный участок. Заявитель полагает статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимой к спорным правоотношениям. Предприниматель считает, что судами не дана оценка действиям администрации по предоставлению земельного участка в обход закона, что влекло необходимость применения к исковым требованиям положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о злоупотреблении правом. Заявитель жалобы отмечает также, что судами не дана оценка листу согласования от 10.02.1997, содержащему подпись главы Центрального района г. Сочи, и не проверены доводы о злоупотреблении истцом правом с учетом данного обстоятельства. Кроме того, апелляционным судом необоснованно отказано в приобщении протоколов допроса свидетелей ФИО11 и ФИО12 нотариусом, отклонены доводы о возможной ошибке в указании даты при государственной регистрации АООТ «Русичи». Как и иные заявители жалоб, ФИО6 полагает нарушенными права не привлеченного к участию в деле арендатора – ООО «Блины Юга» и приводит аналогичные доводы в указанной части.

ООО «Блины Юга» в кассационной жалобе отмечает, что обжалуемыми судебными актами нарушены его права как лица, не привлеченного к участию в деле. Заявитель полагает, что рассматриваемое дело и спор о сносе расположенного на земельном участке и арендуемого заявителем здания связаны по основаниям возникновения, подлежали совместному рассмотрению, не объединив данные дела и отказав в приостановлении производства по настоящему делу до разрешения иска о сносе строения, суд допустил нарушение прав арендатора, поскольку признание постройки самовольной повлечет вывод о недействительности договора аренды, а решение суда по рассматриваемому делу может иметь преюдициальное значение для дела А32-11067/2024. При этом по условиям договора аренды от 01.01.2021 заявитель арендует не только здание, но и прилегающую территорию. Заявитель полагает, что при разрешении спора суды не применили положения статей 35, 39.20, пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 10, 210, 222, 271, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления Пленума № 11, необоснованно применили статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учли преюдициально установленные обстоятельства, нарушили правила оценки доказательств, сослались на отсутствующие в материалах дела доказательства.

В отзыве на кассационные жалобы администрация указывает на обоснованность и законность принятых судебных актов. По мнению истца, доказано нахождение спорного земельного участка в границах сквера «Кооперативный» – территории общего пользования, в связи с чем земельный участок не выбывал из владения муниципального собственника. Специфика владения земельными участками публично-правовым образованием заключается в отсутствии необходимости доказывать факт держания, достаточно доказать наличие свободного доступа на участок. Кроме того, участок входит в зону зеленых насаждений общего пользования согласно генеральному плану и правилам землепользования, а действия ответчиков могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, что противоречит положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено до 19.06.2025.

До начала судебного заседания общество, предприниматели ФИО4 и ФИО6, представили дополнительные пояснения.

В судебном заседании представители общества, предпринимателей ФИО4 и ФИО6, ООО «Блины Юга» поддержали доводы жалоб, просии суд кассационной инстанции решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представители администрации и прокуратуры возражали против удовлетворения жалоб, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом. Независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее – постановление Пленума № 13), часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 названного Кодекса предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств. Новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются.

С учетом изложенного оснований для приобщения к материалам дела, исследования и оценки дополнительно представленных доказательств не имеется.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва на них, дополнительные письменные пояснения по доводам жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании адресованного администрации города Сочи заявления от 18.12.1996 (вх. № 01-10/690) директора АООТ «Русич» ФИО10 о выделении земельного участка в 1,6 га под строительство торгово-культурного центра, расположенного между улицами Несебрская и Кооперативная, ФИО13 и пер. Электрический, приняты постановления администрации от 11.02.1997 № 64/1 «Об отводе акционерному обществу открытого типа "Русичи" земельного участка для проектирования и строительства на нем торгово-культурного центра по ул. Несебрской в Центральном районе» и от 25.02.1997 № 92 «Об отводе дополнительных площадей и выдаче государственных актов на право пользования землей, предоставляемой для строительства и иных целей предприятиям и организациям города».

Данными постановлениями АООТ «Русичи» в постоянное (бессрочное) пользование, без права передачи, отведен земельный участок общей площадью 1,51 га (с учетом уточнения первоначально выделенной площади) из городских земель, свободных от застройки, по ул. Несебрской г. Сочи и разрешено проектирование и строительство на нем торгово-культурного центра. Названному обществу выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 27.02.1997 КК-2 № 426001694. В государственном акте отражено отнесение земельного

участка к второй зоне округа санитарной охраны курорта, имеется чертеж границ с отображением конфигурации земельного участка, геоданных – углов поворотных точек (румбы) и длин участков границ между поворотными точками (длины линий), сведений о смежных землепользователях.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25.07.2002 с кадастровым номером 23:49:0204025:7, право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за обществом (правопреемник преобразованного на основании протокола внеочередного общего собрания акционеров АООТ «Русичи» от 16.11.2000 № 2), выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.10.2011.

Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года с целью изъятия частей земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204025:7 в собственность Краснодарского края выполнен его раздел с образованием трех земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0204025:58 (площадь 15 062 кв. м), 23:49:0204025:59 (площадь 30 кв. м), 23:49:0204025:60 (площадь 17 кв. м).

Земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0204025:59 и 23:49:0204025:60 изъяты у общества в собственность Краснодарского края для государственных нужд вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2012 по делу № А32-36908/2010.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204025:58 площадью 15 062 кв. м, остался в постоянном (бессрочном) пользовании общества.

Согласно сведениям ЕГРН на данный участок 16.10.2012 зарегистрировано право муниципальной собственности г. Сочи и право постоянного (бессрочного) пользования общества. Участок имеет категорию «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства торгово-культурного центра». На части данного земельного участка расположено двухэтажное нежилое здание площадью 502,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204025:1121, поставленное на кадастровый учет 21.05.2015.

Суды установили, что в настоящее время данное здание принадлежит на праве общей долевой собственности обществу, предпринимателям ФИО4 и ФИО6 Право общей долевой собственности на данное строение первоначально возникло на основании определения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 02.11.2017 об утверждении мирового соглашения (по спору о признании договора аренды недействительным и взыскании неосновательного обогащения) у общества, ФИО4 и ФИО14 Впоследствии доля

в названном праве приобретена ФИО4 по договору купли-продажи от 17.05.2018, ФИО6 – по договору купли-продажи 20.12.2018.

В производстве Арбитражного суда Краснодарского края имеется спор по иску администрации к обществу, предпринимателям ФИО4 и ФИО6 о сносе данного строения по основаниям самовольности его возведения (дело № А32-11067/2024, производство приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы).

Суды также установили, что ранее в делах № А32-47003/2011 и А32-22896/2013 администрация обращалась с требованиями о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204025:58, ссылаясь на неосвоение участка обществом, в удовлетворении заявленных требований суды отказывали ввиду того, что процедура принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования заявителем не соблюдена.

В рамках рассматриваемого дела администрацией заявлен иск о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204025:58 по иному основанию, администрация указала, что в ее адрес 05.07.2021 поступило представление прокуратуры г. Сочи № 07.02.-25/12094 от 25.06.2021 об устранении нарушений земельного законодательства, из которого следует, что на момент издания администрацией постановлений от 11.02.1997 № 64/1 и от 25.02.1997 № 92, равно как и на момент поступления заявления от 18.12.1996 директора АООТ «Русич» ФИО10, правопредшественник общества – АООТ «Русичи» еще не было создано как юридическое лицо и не было наделено правоспособностью, а у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению указанным земельным участком, ввиду его отнесения к землям федерального курорта.

Таким образом, в поданном в суд иске администрация отрицает наличие законных оснований возникновения вторичного вещного права, субъектом которого в настоящее время по сведениям ЕГРН является общество.

Учитывая, что доводы о допущенных при регистрации создания юридического лица АООТ «Русичи» ошибках не нашли документального подтверждения, судами установлен факт создания правопредшественника общества после принятия постановлений о предоставлении участка (03.03.1997) и отсутствие в материалах регистрационного дела сведений о ФИО10 как директоре либо участнике АООТ «Русичи», а также принимая во внимание, что отнесение спорного земельного участка к второй зоне округа санитарной охраны федерального курорта подтверждено

материалам дела, суды признали обоснованными доводы администрации о порочности юридического основания зарегистрированного за обществом права.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Требование о признании отсутствующим права на недвижимое имущество может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением специального иска (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

Одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации. Объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре. Соответственно, объектом виндикации может выступать сформированный согласно требованиям земельного законодательства земельный участок как объект права и кадастрового учета.

Утратой владения по смыслу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации является обеспечение незаконным владельцем такого фактического господства над вещью, которое исключает возможность обладания данной вещью всех иных лиц.

Если истец не лишен владения земельным участком в целом, но имеет потребность в защите своих прав на часть участка, надлежащим способом защиты его права, является негаторный иск, предусмотренный статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу приведенной нормы права собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Наличие незаконного строения на части земельного участка, владение которым не утрачено собственником в целом, признается судебной практикой нарушением, требующим негаторной защиты (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143).

Суды установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204025:58 имеет площадь 15 062 кв. м, при этом возведенное в его границах здание с кадастровым номером 23:49:0204025:1121 имеет площадь 502,7 кв. м, спорный земельный участок по всему периметру не огорожен и доступ на его территорию не ограничен. На данной территории расположен сквер, доступный к посещению неограниченному кругу лиц.

Придя к выводу о том, что администрацией не утрачено владение земельным участком в целом, квалифицировав ввиду этого требования администрации в качестве негаторных, учитывая, что согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на негаторные требования не распространяется, и принимая во внимание, что правовая судьба расположенного на спорном земельном участке строения в настоящее время разрешается судом в рамках дела № А32-11067/2024, суды признали иск обоснованным и удовлетворили его.

Вместе с тем суды не учли следующего.

Администрацией иск заявлен к обществу как субъекту, право которого зарегистрировано в ЕГРН.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Применительно к установленными судами обстоятельствам иное установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума № 11, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных разъяснений, с момента приобретения прав на недвижимое имущество (строение) собственники такового становятся субъектами принадлежавшего продавцу права на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования. Необходимость переоформления права постоянного бессрочного пользования на доступный приобретателю строения титул землевладения или землепользования, не означает, что до момента такого переоформления новый собственник строения не имеет права не землю. Напротив, в приведенных разъяснениях прямо отмечено, что имеющееся у продавца строения право постоянного (бессрочного) пользования переходит к покупателю и подлежит переоформлению.

Признав предпринимателей ФИО4 и ФИО6 собственниками расположенного на спорном земельном участке строения с кадастровым номером 23:49:0204025:1121, суды должны были привлечь названных лиц к участию в деле в качестве соответчиков, поскольку оспариваемое администрацией право на земельный участок принадлежит им наряду с обществом. Наличие у данных лиц процессуального

статуса третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не обеспечивает гарантированного уровня правовой защиты и должного объема процессуальных прав предпринимателям. До момента разрешения в деле № А32-11067/2024 спора о сносе строения, квалификации его в качестве самовольного и разрешения в связи с этим вопроса о достоверности и сохранении реестровых записей о праве собственности на это здание, ничтожности сделок, опосредующих приобретение прав, суды не могли делать вывод о том, что предпринимателям не принадлежит в части оспариваемое право на земельный участок, а следовательно, должны были рассматривать настоящее дело с привлечением всех собственников строения в качестве ответчиков.

Указанное нарушение, допущенное судом первой инстанции и не устраненное апелляционным судом, является основанием к отмене обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить допущенное нарушение, верно установить процессуальный статус и круг надлежащих ответчиков по делу, после чего, определив предмет доказывания и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и пояснения сторон, принять по делу законное и обоснованное решение.

В отношении кассационной жалобы ООО «Блины Юга» суд округа отмечает следующее.

Поскольку постановлением апелляционного суда по рассматриваемому делу прекращено производство по апелляционной жалобе названного заявителя, последний имеет право на обжалование постановления в части такого прекращения.

Право ООО «Блины Юга» на обжалование решения и постановления в оставшейся части определяется правилами статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прекращая производство по апелляционной жалобе ООО «Блины Юга», суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия у данного общества права на обжалование решения суда первой инстанции, поскольку его права непосредственно судебным актом не затрагиваются, а наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта. Такое право появляется только у лица, о правах и об обязанностях которого суд принял решение.

В силу статей 257 и 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного и кассационного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных данным Кодексом.

К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 названного Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного либо кассационного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»; далее – постановление Пленума № 12, пункт 2 постановления Пленума № 13).

Таким образом, правом на обжалование судебного акта в апелляционном или кассационном порядке в соответствии с правилами статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обладают лишь те лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых он принят.

В случае когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При рассмотрении дела по апелляционной жалобе лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению (пункт 2 постановления Пленума № 12, пункт 3 Пленума № 13).

Таким образом, для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы обжалуемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц.

Общество «Блины Юга» обосновывает свое право на обжалование судебных актов наличием статуса арендатора нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0204025:1121, расположенного на земельном участке, в отношении которого рассматривается иск о признании права постоянного (бессрочного) пользования иного лица отсутствующим.

Как видно, предметом спора не является указанное заявителем право аренды. С наличием такого обязательственного права закон не связывает переход к заявителю вещно-правового титула на землю. Ни мотивировочная, ни резолютивная части обжалуемых судебных актов не содержат выводов о правах заявителя, не обязывают его к совершению каких-либо действий. Возможность возникновения правовых последствий для заявителя как контрагента землевладельца по гражданско-правовым обязательствам с учетом выводов судов о наличии либо отсутствии оспариваемого права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок сама по себе не создает той степени заинтересованности, которая согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является критерием привлечения лиц, к участию в споре.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у заявителя права на обжалование решения в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правомерно прекратил производство по апелляционной жалобе ООО «Блины Юга». Доводы об обратном основаны на ошибочном понимании заявителем норм процессуального права.

Соответственно, кассационная жалоба ООО «Блины Юга» в части прекращения производства по апелляционной жалобе названного лица не подлежит удовлетворению. Постановление апелляционного суда в части прекращения производства по данной апелляционной жалобе и возвращения заявителю государственной пошлины из федерального бюджета надлежит оставить без изменения.

В остальной части производство по кассационной жалобе ООО «Блины Юга» подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у заявителя права на обжалование решения и постановления по существу спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 150, 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-45477/2021 в части прекращения производства по апелляционной жалобе общества

с ограниченной ответственностью «Блины Юга» и возвращения названному обществу государственной пошлины из федерального бюджета оставить без изменения.

Производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Блины Юга» в остальной части прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-45477/2021 в остальной части отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина Судьи В.А. Анциферов А.И. Мещерин