Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
06 мая 2025 года Дело № А40-262868/24-142-1910
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 06 мая 2025 года
Арбитражный суд в составе:
судьи Шевцовой И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ведерниковой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
по иску истца - АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ПОЧТА РОССИИ" (МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, УЛ 3-Я ПЕСЧАНАЯ, Д. 2А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2019, ИНН: <***>)
к ответчику – ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (199034, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ № 7, ПР-КТ БОЛЬШОЙ В.О., Д. 18, ЛИТЕРА А, ЭТАЖ 2 ЧАСТЬ ПОМЕЩ. 48-Н КАБИНЕТ 206, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>)
третьи лица: 1. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АБСОЛЮТ СТРАХОВАНИЕ" (115280, Г.МОСКВА, УЛ. ЛЕНИНСКАЯ СЛОБОДА, Д. 26, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2002, ИНН: <***>)
2. ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 125993, <...>)
о взыскании убытков в размере 100 986 195,29 руб.
при участии:
от истца: ФИО1, дов. от 11.08.2023, паспорт, диплом
от ответчика: ФИО2, дов. от 15.11.2024
от третьего лица ООО "АБСОЛЮТ СТРАХОВАНИЕ": ФИО3, дов. от 25.03.2024, паспорт, диплом
от третьего лица ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: неявка, извещен
УСТАНОВИЛ:
АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПОЧТА РОССИИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" (далее – ответчик) с исковым заявлением о взыскании убытков в размере 100 986 195,29 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АБСОЛЮТ СТРАХОВАНИЕ" и ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, в порядке ст. 51 АПК РФ.
В судебное заседание не явилось третье лицо ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле и явившиеся в судебное заседание, не возражают против рассмотрения дела в отсутствие третьего лица ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика требования не признал, согласно доводам отзыва и дополнений к нему.
Представитель третьего лица ООО "АБСОЛЮТ СТРАХОВАНИЕ" в отношении удовлетворения исковых требований возражал.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 04.09.2023 между АО «Почта России» (далее – Истец) и ООО «Центр оценки «АВЕРС» (далее – Ответчик) заключен договор № 620/23-А1 на оказание услуг по оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущества.
По условиям Договора Ответчик оказывает Истцу услуги по оценке рыночной и ликвидационной стоимости Имущества в соответствии с Заданием на проведение оценки. Ответчик произвел оценку следующих нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Москва, Басманный, б-р. Чистопрудный, д. 2, и подготовил соответствующие Отчеты об оценке:
№
Отчет №
Кадастровый номер
Площадь помещения
Помещение №
Рыночная стоимость (руб.) с НДС
1
620/23-А1/1
77:01:0001038:1315
102,5
20
30 220 800
2
620/23-А1/5
77:01:0001038:1295
99,8
29
29 653 200
3
620/23-А1/6
77:01:0001038:1294
150,6
28/3
42 376 800
4
620/23-А1/7
77:01:0001038:1293
104,7
27/3
30 870 000
5
620/23-А1/9
77:01:0001038:1292
116,4
17/3
33 626 400
6
620/23-А1/11
77:01:0001038:1316
111,5
21/5
32 688 000
7
620/23-А1/12
77:01:0001038:1284
100,2
24/2
29 772 000
8
620/23-А1/18
77:01:0001038:1298
66,6
56/3
21 466 800
9
620/23-А1/27
77:01:0001038:1334
94,7
65/6
28 310 400
10
620/23-А1/32
77:01:0001038:1340
65,7
III
10 464 000
Все Отчеты приняты Обществом по акту сдачи-приемки от 20.09.2023.
Впоследствии на основании данных отчетов определена первоначальная цена нежилых помещений для проведения последующих торгов в целях реализации нежилых помещений.
В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что составленные Ответчиком Отчеты об оценке были выполнены с нарушениями законодательства и федеральных стандартов оценки, что повлекло неверное определение рыночной стоимости объектов оценки.
Ответчик определял стоимость объектов недвижимости Истца сравнительным и доходным методами. Как указывает Ответчик, в разделе «Выбор подходов и методов оценки», сравнительный метод применяется им «исходя из объема и качества имеющейся информации относительно цен и характеристик объектов-аналогов, а также учитывая активность рынка продажи коммерческой недвижимости». Доходный метод применен Ответчиком исходя из тех же вводных. Исходя из этого, применение одного или другого метода Ответчиком обосновано только наличием у него информации об аналогичных предложениях на рынке.
В то же время в п. 2 ФСО V предусмотрено, что «При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки».
Целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимостей в качестве начальной стоимости для реализации имущества на торгах (электронном аукционе) в соответствии Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1461 . Данная цель закреплена во всех заданиях на оценку, копии которых имеются в Отчетах оценщика.
Однако цель оценки не учтена Ответчиком при составлении Отчетов.
Сначала Ответчик определил рыночную стоимость объектов оценки сравнительным методом, используя информацию об объектах-аналогах, которые выставлены на продажу, и у которых известна цена предложения. Потом при применении доходного метода оценщик использовал информацию об объектах, которые сдаются в аренду, и рассчитал средний доход, который можно получить, сдавая такие помещения в аренду.
Никаких оснований применения доходного метода нет, так как объект оценки не подлежал сдаче в аренду, а должен был быть реализован на торгах. Ответчиком в отчете не обосновано применение доходного метода. Оценщиком проигнорирована цель оценки и нарушены правила ФСО V. Исходя из этого, Ответчик некорректно использовал доходный метод оценки, что привело к неверному определению рыночной стоимости.
Вследствие этого, Ответчиком получена стоимость, рассчитанная на основании использования помещений для сдачи в аренду. Суммарная рыночная стоимость объектов оценки, полученная Оценщиком сравнительным методом, составляет 263 528 818,6 руб. (без НДС), а доходным – 218 882 644,41 руб. (без НДС). Получается, стоимость, рассчитанная доходным методом, в среднем на 16,94 % ниже, чем стоимость, полученная при сравнении цен с объектами-аналогами, выставленными на продажу (218 882 64,41 / 263 528 818,6 * 100% = 83,06 %).
Окончательная стоимость оценки получена Ответчиком путем расчета средней арифметической между стоимостями, полученными сравнительным и доходным методами. Расчет средней арифметической между результатами, полученными при применении каждого метода, произведён Ответчиком также на основании доступности информации о рынках продажи недвижимости и рынках аренды. Ответчик проигнорировал цель оценки и посчитал, что расхождение результатов на 16,94 % является несущественным.
Вместе с тем, в п. 3 ФСО V указано, что «при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа.»
Такой подход к оценке нарушает и п. 28 ФСО VII «Оценка недвижимости», где предписано, что «в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.»
Никаких процедур согласования оценщик не проводил. Также им не были проанализированы причины расхождений результатов оценки на почти 17%. Вместо этого, оценщик произвел согласование результатов путем нахождения среднего арифметического значения, что прямо отвергается ФСО. Вследствие этого, рыночная стоимость объектов оценки оказалось существенно заниженной.
№
Отчет №
Помещение №
Рыночная стоимость (руб.), полученная путем сравнения с объектами-аналогами, выставленными на продажу (с НДС)
Рыночная стоимость (руб.), полученная в результате нахождения средней арифметической величины (с НДС)
1
620/23-А1/1
20
33 185 646,00
30 220 800
2
620/23-А1/5
29
32 311 487,52
29 653 200
3
620/23-А1/6
28/3
46 005 709,68
42 376 800
4
620/23-А1/7
27/3
33 897 923,28
30 870 000
5
620/23-А1/9
17/3
36 835 292,16
33 626 400
6
620/23-А1/11
21/5
35 726 607,00
32 688 000
7
620/23-А1/12
24/2
32 440 992,48
29 772 000
8
620/23-А1/18
56/3
23 474 821,68
21 466 800
9
620/23-А1/27
65/6
31 007 242,20
28 310 400
10
620/23-А1/32
III
11 348 860,32
10 464 000
Также Оценщиком не приведены о возможные границы интервала, в которых может находиться рыночная стоимость объектов оценки, что требуется в п. 30 ФСО VII.
Также Истец ссылается на то, что Ответчик при применении сравнительного и доходного подходов в Отчетах сравнивал объект оценки с объектами-аналогами для расчета рыночной стоимости. При расчете стоимости с использованием объектов-аналогов Ответчик должен применять корректировки, которые нивелируют различия между объектом оценки и объектами-аналогами (п. 5 ФСО V).
Между тем Ответчиком допущено грубое нарушение при применении корректировок. В частности, Ответчик указывает, что расстояние от здания, в котором находятся объекты оценки, до метро – 80 метров, в то же время Ответчик применяет неправильную корректировку, которая применяется при расстоянии от 100 метров.
Ввиду этого, применены неверные корректировки, которые существенно снизили рыночную стоимость всех объектов оценки. К объектам-аналогам не применены корректировки, увеличивающие стоимость объектов оценки на 25 %, 41 % и 57 % соответственно, а применены увеличения всего лишь на 0 %, 13 % и 25 %.
Расчет рыночной стоимости по методу, использованному Ответчиком, должен был учитывать верные корректировки. Рыночная стоимость объектов оценки, произведенная сравнительным методом при сравнении с объектами-аналогами, выставленными на продажу.
Таким образом, по мнению Истца, оценщиком допущена существенная ошибка в применении корректировок, что привело к занижению рыночной стоимости всех объектов оценки на 72 245 024,14 руб. (335 773 842,74 - 263 528 818,60 = 72 245 024,14).
В соответствии с п. 10 ФСО III информация, использованная оценщиком, должна быть достоверна и надежна. Кроме того, в п. 8 ФСО VI указано, что информация, полученная оценщиком, должна подтверждаться ссылками на источники информации, которые позволяют идентифицировать источник информации и определить дату появления (публикации) или подготовки такой информации. Если такие источники недоступны или с высокой вероятностью будут недоступны в будущем, то информация должна быть подкреплена материалами и копиями документов.
Однако, как прямо указывает Ответчик в Отчетах, часть информации об объектах-аналогах получалась им «в результате телефонного разговора с собственниками». Никаких подтверждений указанных телефонных разговоров, и, тем более, их содержания Ответчиком не представлено. Соответственно, проверить содержание полученной информации невозможно, чем нарушается ключевой принцип оценочной деятельности.
Также оценка всех объектов должна проходить с учетом наиболее эффективного их использования, как указано в задании на оценку. В п. 6 ФСО II указано, что наиболее эффективным использованием является «физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей».
Объекты оценки являются нежилыми помещениями. Ответчик отказался определять стоимость объектов оценки при переводе их в жилые помещения, так как посчитал, что для этих объектов это якобы юридически недопустимо. Однако никаких запретов в законе на этот счет не установлено, а ответчик, заявляющий о квалификации в области оценки, но не юриспруденции, не вправе давать такую произвольную оценку по юридическим вопросам. Более того, в справке БТИ, переданной оценщику (имеется в приложениях к Отчетам оценщика), и открытых источниках указывается, что дом является жилым.
В п. 16 ФСО VII «Оценка недвижимости» определено, что «анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям». В данном случае очевидно, что дом первоначально спроектирован как жилой, что определяет его проектировку, отсутствие парковки, необходимой для бизнес-центра, нахождение его в районе жилой застройки. Отказ от определения рыночной стоимости объектов оценки как жилых помещений мог существенно повлиять на итоговый размер рыночной стоимости.
В любом случае, пп. «в» п.11 ФСО VII предписывает провести анализ данных о ценах сделок с объектами недвижимости не только при фактическом, но и при альтернативном варианте его использования. По утверждению Истца, данный анализ Ответчиком произведен не был, что является нарушением правил оценки недвижимого имущества.
31.08.2022 между Истцом и АО «Российский аукционный дом» (далее – РАД) заключен договор № 815/22-А13 о сотрудничестве в организации процедур по реализации непрофильных активов АО «Почта России». По Договору о проведении торгов РАД обеспечивает организацию и проведение Торговой процедуры в целях реализации Имущества Истца и (или) иных мероприятий по поиску покупателей (п. 3.1.2).
15.12.2023 все нежилые помещения были проданы на аукционе, о чем составлены протоколы проведения торгов. О передаче помещения во владение составлены Акты приема-передачи, данные о смене собственников внесены в ЕГРН.
Истец полагает, что в результате неверного определения стоимости объектов оценки Ответчиком Истцу причинены убытки в связи с продажей объектов оценки по изначально заниженной стоимости. Цена продажи объектов оценки существенно отличается от их рыночной стоимости, которая могла бы быть предложена участникам торгов в отсутствие указанных выше нарушений Ответчика. Под рыночной стоимостью понимается стоимость с учетом правильных корректировок, примененных к стоимости объектов оценки, рассчитанных исключительно сравнительным методом в сравнении с объектами-аналогами, выставленными на продажу, с учетом НДС.
Некоторые объекты были проданы на торгах с повышением цены от начальной цены. В связи с этим размер убытков, причиненных Ответчиком Истцу, рассчитан с учетом повышения цены некоторых объектов при проведении торгов.
Таким образом, согласно расчету Истца Ответчик причинил Истцу убытки как минимум на сумму 100 986 195,29 руб. (402 928 611,29 – 301 942 416 = 100 986 195,29), что стало прямым следствием существенных нарушений, допущенных Ответчиком при проведении оценки объектов оценки, что послужило основанием для предъявления в суд настоящих исковых требований.
Претензионный порядок истцом соблюден.
Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывает на то, что в установленный Договором срок Заказчик не уведомил Исполнителя о наличии (отсутствии) выявленных недостатков в полученных отчетах. Акт сдачи-приемки оказанных услуг со стороны Заказчика по истечению 30-дневного периода приемки подписан не был; услуги Исполнителя были оплачены в полном объеме только 30 октября 2024г., что подтверждается платежным поручением №22588 от 30.10.2024г., то есть с годовой задержкой. Из наименования платежа в указанном поручении следует, что оплачиваются «услуги по Договору по счету №231-27н25/2023 от 20.09.23 за услуги по оценке рыночной и ликвидационной ст-ти имущества по дог №620/23-а1 от 04.09.23.»; доводы Истца о ненадлежащем качестве оказанных услуг являются необоснованными, поскольку данные услуги были приняты Истцом по результатам тщательного анализа отчетов, отсутствия каких-либо претензий к их качеству, объему, срокам подготовки; убытки у Истца отсутствуют, оценщиком не допущено нарушений норм действующего законодательства и стандартов при проведении, а между оценкой и итоговой ценой продажи отсутствует причинно-следственная связь; Истец не обосновал достаточными и относимыми доказательствами самого факта причинения убытков, наличия причинно-следственной связи между действиями Ответчика и наступившими негативными последствиями; доводы Истца о неверном определении Ответчиком НЭИ оцениваемых объектов и его влиянии на результаты оценки ничем не подтверждены и не свидетельствуют о наличии нарушений в действиях Ответчика. Также Ответчик отмечает, что Оценка имущества по Договору напрямую не влияет на итоговую стоимость лотов при их продаже на открытых торгах.
Третье лицо ООО "АБСОЛЮТ СТРАХОВАНИЕ", возражая относительно заявленных требований, указывает на то, что Ответчиком в рамках исполнения указанного договора обязательства выполнены надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается положительными заключениями СРО; учитывая, что стороны Договора определили несущественность расхождений в стоимости в пределах 30%, Истец не вправе ссылаться на то, что расчет Оценщика по итоговой стоимости объектов является некорректным; для Истца указанная в Отчете рыночная стоимость объектов являлась рекомендуемой, а не обязательной, то есть Истец вправе был не руководствоваться результатом оценки при проведении торгов; Истцом не представлено надлежащих доказательств нарушения Ответчиком требований федеральных стандартов оценки, а также факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик; спорные отчеты об оценке, выполненные Ответчиком, трижды прошли проверку и получили положительные заключения экспертного сообщества оценщиков в т.ч. стороннего СРОО, в котором Ответчик не состоит и Апелляционного органа, которые подтвердили, как корректность выбора методов оценки, так и отсутствие нарушений федеральных стандартов при проведении оценки Ответчиком.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.
В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно разъяснению пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), по смыслу статей 15, 393 ГК РФ, кредитор должен представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
Обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возложена законом на истца.
Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).
В абзаце 4 пункта 5 Постановления N 7 указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Таким образом, требование о взыскании убытков, может быть удовлетворено при доказанности факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательств, документальным подтверждением размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство, если в соответствии с законом или договором вина является основанием ответственности за причинение убытков.
Частью 1 ст. 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что убытки, причиненные Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В обоснование исковых требований Истец (Заказчик) указывает на факт ненадлежащего оказания Ответчиком (Исполнителем) услуг при подготовке отчетов об оценке десяти объектов недвижимого имущества в ходе исполнения Договора №620/23-А1 от 04.09.2023г. на оказание услуг по оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущества
Порядок приемки оказанных услуг содержится в разделе 5 Договора.
Пунктами 5.9-5.11 Договора предусмотрено, что приемка оказанных Услуг осуществляется Заказчиком в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента получения Заказчиком документов, указанных в настоящем разделе Договора (то есть оригинала Акта сдачи-приемки оказанных Услуг, подписанного со своей Стороны в 2 (двух) экземплярах, оригинала Заключения СРОО в бумажном виде, в 1 (одном) экземпляре; Заключения СРОО в электронном виде (в формате *.pdf на электронном носителе или путем отправки по электронной почте). По итогам приемки оказанных Услуг Заказчик подписывает и передает Исполнителю в срок не более 3 (трех) рабочих дней с даты окончания приемки 1 экземпляр Акта сдачи-приемки оказанных услуг или в случае обнаружения недостатков отказывается от приемки оказанных Услуг и устанавливает Исполнителю срок для устранения выявленных недостатков.
Как следует из возражений Ответчика, 5-6 октября 2023 года в адрес Заказчика были направлены отчеты и заключения СРО по всем объектам оценки, что подтверждается перепиской сторон.
17.10.2023 в адрес Заказчика были направлены отчеты, Акт сдачи-приемки оказанных услуг, счет на оплату №231-27Н25/2023 от 20.09.2023, что подтверждается перепиской сторон.
В установленный Договором срок Заказчик не уведомил Исполнителя о наличии (отсутствии) выявленных недостатков в полученных отчетах. Акт сдачи-приемки оказанных услуг со стороны Заказчика по истечению 30-дневного периода приемки подписан не был.
15.11.2023 Ответчик предложил Истцу сшить акты и передать оригиналы для их подписания и официального направления Истцу. Несмотря на передачу актов, в ноябре 2023 года они также не были подписаны Истцом.
Однако, несмотря на незавершенную процедуру принятия услуг, Заказчик использовал полученные Отчеты об оценке (имеющие статус предварительных до момента их приемки Истцом) в рамках проведенных 15.12.2023 торгов по продаже оцененных Ответчиком объектов недвижимости.
Фактически из переписки сотрудников сторон следует, что акты по Договору вместе с актами по другим договорам переданы Ответчику курьером 31.07.2024.
Услуги Исполнителя были оплачены в полном объеме только 30.10.2024, что подтверждается платежным поручением №22588 от 30.10.2024.
Согласно п. 3.3. Договора Заказчик осуществляет оплату за Услуги на основании выставленного Исполнителем счета в течение 30 календарных дней с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки оказанных услуг. Счет предоставляется Исполнителем в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания сторонами Акта сдачи-приемки оказанных услуг. Момент оплаты услуг Ответчиком косвенно подтверждает факт технической ошибки в Акте сдачи-приемки оказанных услуг. Дата оплаты услуг косвенно подтверждает несвоевременность подписания акта со стороны Истца.
Следовательно, акт сдачи-приемки оказанных услуг по Договору был подписан Истцом не ранее 31.07.2024, то есть спустя полгода после завершения торгов, на которых в качестве стартовой цены использовались данные из отчетов Ответчика.
В п. 4 Акта сдачи-приемки оказанных услуг по Договору стороны подтверждают, что услуги по оценке оказаны в срок, в полном объеме и надлежащего качества.
Таким образом, зная о результатах проведенных торгов и результатах торгов, состоявшихся 15.12.2023, Истец не ранее 31.07.2024 подписал акт сдачи-приемки без замечаний по качеству, срокам и объемам оказанных Ответчиком услуг по Договору, следовательно, данные услуги были приняты Истцом по результатам анализа отчетов, отсутствия каких-либо претензий к их качеству, объему, срокам подготовки.
В обоснование исковых требований Истец указывает, что убытки образовались в результате недополучения им денежных средств от покупателей в результате реализации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости. Факт занижения стоимости Истец связывает с ненадлежащей оценкой Ответчиком объектов недвижимости, результаты которой использовались в качестве начальной (стартовой) цены на торгах.
Вместе с тем, суд не может согласиться с данной позицией Истца, поскольку стоимость лотов в ходе открытых торгов в первую очередь определяется на основе таких основных ценообразующих факторов как баланс спроса и предложения, а не на основе размера первоначальной (стартовой) стоимости лота. Результаты торгов как отражение конкурентной борьбы покупателей сами по себе определяют «действительную стоимость» объекта, выставленного на продажу, и могут совпадать или не совпадать с первоначальной ценой. При таких обстоятельствах само по себе «занижение» или «завышение» результатов оценки нивелируется результатами торгов.
Таким образом, между ценой продажи объектов недвижимости и правильностью определения начальной стоимости лотов на открытых торгов отсутствует прямая причинно-следственная связь.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 марта 2022 г. 304-ЭС21-17926 по делу № А27-19044/2020, экспертная оценка не всегда отражает реальную рыночную стоимость имущества, и, как правило, носит предварительный, предположительный характер. Достоверной же в таком случае будет являться цена, определенная на торгах посредством конкурентного состязания между участниками рынка как такового. Установление более высокой/низкой начальной цены, само по себе, не гарантирует получения максимальной выручки от реализации предмета продажи, поскольку действительная (реальная) продажная цена реализуемого имущества может быть определена только по результатам торгов в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на это имущество.
Также ответчик в своих возражениях справедливо отмечает, что действующие стандарты оценки не содержат прямых норм, предписывающих оценщику применять исключительно методы сравнительного подхода при проведении оценки недвижимого имущества, реализуемого на торгах в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1461.
Согласно положений ст. 14 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Согласно п.2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки».
Схожесть результатов, полученных разными подходами сама по себе свидетельствует о достоверности результатов оценки.
Обоснование выбора методологии оценки содержится в пунктах 11.2-11.6 указанных в иске Отчетов об оценке. Из обоснования следует, что в московском регионе чрезвычайно развит как рынок аренды, так и рынок недвижимости, в связи с чем в силу специфики объекта оценки (нежилые помещения), применение одновременно доходного подхода и метода капитализации, а также сравнительного подхода и метода сравнения продаж является целесообразным.
Согласно ФСО V п. 11, п. 13 доходный подход определяется как совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Следовательно, особенности доходного подхода предопределены способностью отдельных объектов оценки приносить доход. Данная специфика подхода вовсе не означает, что такой подход применяется исключительно в случаях, когда целью оценки является заключение договоров аренды.
Нормативными актами не определены критерии существенности расхождения результатов оценки.
Правилами определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости, принятыми решением Совета СОО (Протокол заседания Совета СОО от 14.07.2022 г.) установлено, что для офисных помещений, помещений торговли и сферы услуг нижней границей расхождения является 15%. При этом величина расхождения определяется как выраженное в процентах отношение разности двух оценок к их среднему значению (полусумме значений).
В соответствии с Правилами: «Если величина фактического расхождения двух оценок стоимости не превышает нижнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как заведомо несущественное, лежащее в пределах допустимой неопределенности и не требующее каких-либо дополнительных обоснований».
Согласно Заданию на оценку целью оценки является «Определение рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки». Задание на оценку также определяет вид определяемой стоимости и предпосылки стоимости:
«Вид определяемой стоимости – рыночная и ликвидационная - предполагается сделка с объектом;
- участники сделки или пользователи объекта являются неопределенными лицами (гипотетические участники);
- дата оценки определена заданием на оценку;
- предполагаемым использованием объекта является его наиболее эффективное использование;
- добровольная сделка в типичных условиях.
Ликвидационная стоимость предполагает порядок добровольной продажи, при которой собственник вынужден реализовать имущество в ускоренные сроки без проведения должного маркетинга, а также под влиянием иных нетипичных для рыночной ситуации факторов».
Согласно п. 3 ФСО V при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки.
Как следует из пояснений ответчика, в ходе оценки было установлено несущественное различие результатов оценки, полученных с применением сравнительного и доходного подходов, что дало оценщику основание для согласования результатов математическим способом. В связи с тем, что массовые доли результата оценки при их согласовании были приняты как равные, итоговый результат оценки представляет собой среднее арифметическое значение между результатами, полученными с применением доходного и сравнительного подхода.
Истец не привел достаточных, допустимых и относимых доказательств невозможности применения использованных Ответчиком подходов в оценке при обозначенных в задании на оценку целях.
Согласно положений п. 30 ФСО №7, утвержденного Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
Согласно разделу «Формы представления итоговой стоимости» Задания на оценку к Договору «Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, помимо указания в Отчет об оценке итогового результата оценки стоимости, может находиться определяемая стоимость недвижимости, являющейся Объектом оценки, не требуется».
Таким образом, доводы Истца о необходимости приведения границ интервала рыночной стоимости противоречат положениям задания на оценку.
Проверка актуальности предложений в листингах дополнительным звонком в адрес источника предложения считается общепринятой практикой при оценке недвижимости. При этом действующие нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность, не предписывают раскрытие содержания телефонных разговоров.
При этом в материалах Отчета (Таблица 48, с.77) указаны телефоны, по которым была получена дополнительная информация по кажому аналогу, а в Приложении (с. 106-111) раскрыто содержание этих уточнений. Проверка содержания полученной информации могла быть своевременно проведена Истцом по указанным телефонам.
Истцом не указывается, как именно приведенные нарушения повлияли на результаты оценки, не приведено опровержения сведений, полученных в результате обращений оценщика в адрес правообладателей (продавцов).
Указанные Истцом нарушения в части отсутствия необходимой информации и невозможности проверки сведений об объектах-аналогах опровергаются содержанием отчета.
Доводы Истца о неверном применении корректирующего коэффициента не основаны на нормативном регулировании и опровергаются общепринятыми методиками оценки. Изменения итоговой стоимости оцениваемых объектов в результате примененной методики Ответчиком не допущено.
В соответствии с положениями ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Статьей 28 Федерального закона от 29.06.2018 N 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае выявления объектов недвижимого имущества, не соответствующих целям деятельности Общества, Общество реализует соответствующее недвижимое имущество в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Решение о совершении сделки в отношении таких объектов недвижимого имущества принимается советом директоров Общества.
Такой порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1461 "Об утверждении Правил реализации недвижимого имущества акционерного общества "Почта России».
Пунктом 2 Правил предусмотрено, что состав имущества определяется советом директоров общества исходя из целей и основных направлений деятельности (стратегий) общества, его долгосрочной программы развития и основных видов деятельности.
Пунктами 6 и 7 Правил предусмотрено, что реализация имущества осуществляется на торгах в форме электронного аукциона, а в случае, установленном пунктом 14 настоящих Правил, в форме публичного предложения. Организация торгов осуществляется обществом самостоятельно или с привлечением лиц, включенных в перечень юридических лиц для организации от имени Российской Федерации продажи приватизируемого федерального имущества и (или) осуществления функций продавца, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2010 г. N 1874-р, в целях проведения мероприятий по информационному обеспечению реализации имущества, создания возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о реализации имущества.
Таким образом, вопросы проведения сделок с непрофильными активами, включая организацию торгов, определение сроков и объема выставляемого на реализацию имущества, входят исключительно в компетенцию органов управления Истца.
При таких обстоятельствах, само проведение оценки являлось для Истца обязательным, однако результаты оценки носили для Ответчика исключительно рекомендательный характер – Истец был вправе не согласиться с выводами оценщика, снять имущество с торгов, перенести их выставление на торги на другой срок, обратиться к иному оценщику, полностью исключить имущества из реестра объектов, подлежащих реализации и т.д.
Следовательно, результаты реализации объектов недвижимости во многом обусловлены добросовестными и осмотрительными действиями Истца, а не действиями оценщика, выводы которого имеют исключительно рекомендательный характер.
Суд также обращает внимание на то, что по смыслу п.2.2.2 Договора Исполнитель вправе самостоятельно определять формы и методы проведения оценки, исходя из требований законодательных и нормативных актов Российской Федерации, федеральных правил (стандартов) оценочной деятельности, правил (стандартов) оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является работник Исполнителя (оценщик), иными локальными документами Исполнителя.
Согласно п. 5.6.9 Договора при формировании итогового вывода о стоимости необходимо убедиться, что полученные в рамках использованных подходов результаты оценки несущественно отличаются друг от друга (расхождение между результатами должно быть не более 30%).
Таким образом, учитывая, что стороны Договора определили несущественность расхождений в стоимости в пределах 30%, Истец не вправе ссылаться на то, что расчет Оценщика по итоговой стоимости объектов является некорректным.
Кроме того, следует отметить, что все Отчеты по 35 объектам выполнены с применением аналогичных подходов и методов оценки, при этом, Истец обнаружил нарушения стандартов оценки только в 10 Отчетах.
Также на все Отчеты Оценщика были получены положительные заключения СРОО, что свидетельствует об отсутствии нарушений при оформлении Отчетов Ответчиком.
Так, Ответчиком в материалы дела в обоснование своей позиции представлены:
- Положительные экспертные заключения СО Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» на отчеты об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости Истца;
- Заключение Апелляционного органа Союза саморегулируемых организаций оценщиков по результатам проведения независимой коллегиальной проверки отчетов об оценке объектов оценки.
Таким образом, спорные отчеты об оценке, выполненные Ответчиком, трижды прошли проверку и получили положительные заключения экспертного сообщества оценщиков в т.ч. стороннего СРОО, в котором Ответчик не состоит и Апелляционного органа, которые подтвердили, как корректность выбора методов оценки, так и отсутствие нарушений федеральных стандартов при проведении оценки Ответчиком.
В силу ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных кодексом. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание, что Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств нарушения Ответчиком требований федеральных стандартов оценки, а также факта причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Приведенные доводы Истца основаны на предположениях о возможности продажи Имущества по более высокой цене, однако такая возможность и так имелась в случае возникновения соответствующего интереса и заявок со стороны покупателей.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца.
Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
С У Д Ь Я И.Н. Шевцова