Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-4578/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе председательствующего Хлебникова А.В., судей Донцовой А.Ю., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Кузьминой Е.А. с участием представителей: общества с ограниченной ответственностью ТК «Нержавеющий металлопрокат» –ФИО1 (доверенность от 12 мая 2025 г.), ФИО2 (доверенность от 9 января 2025 г.), ФИО3 (доверенность от 23 марта 2025 г.); администрации Новосибирского района Новосибирской области - ФИО4 (доверенность от 4 апреля 2025 г.),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью ТК «Нержавеющий металлопрокат» на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2024 г. по делу № А45-4578/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью ТК «Нержавеющий металлопрокат» (далее – заявитель, компания) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным решения администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Арбитражный суд Новосибирской области решением от 24 сентября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2024 г., в удовлетворении заявления отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, компания обратилась с кассационной жалобой, в которой просила постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В кассационной жалобе заявитель указал, что в отличие от администрации, компанией представлены все необходимые для правильного разрешения спора документальные доказательства, а потому суды пришли к неверному выводу об обоснованности позиции заинтересованного лица, сославшись лишь на отсутствие со стороны заявителя процессуальных действий, направленных на инициирование судебной экспертизы; в соответствии с Правилами землепользования и застройки Мочищеиского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденными приказом Министерства строительства Новосибирской области от 13 января 2021 г. № 8 (далее – Правила застройки), земельный участок расположен в коммунально-складской зоне (К), при этом согласно таблице 2 главы 41 указанных Правил, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства следующие: минимальный процент застройки земельного участка - 10%, максимальный - 80%, в то время как выполненная компанией застройка земельного участка составляет 19%; возведенные компанией объекты являются имущественным комплексом, а испрашиваемый земельный участок изначально предоставлялся заявителю в аренду для строительства складского комплекса; судами необоснованно принята позиция администрации о том, что площадь существующего озеленения (является элементом благоустройства) не может входить в необходимую для эксплуатации объектов площадь, поскольку данное утверждение противоречит условиям договора аренды (предоставляя земельный участок на праве аренды, администрация указала, в том числе на «...выполнение работ по благоустройству территории»).

Судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы откладывалось, после чего администрацией представлены возражения на кассационную жалобу, а компанией – объяснения; приложенные к объяснениям дополнительные доказательства не приобщены судом округа к материалам дела ввиду отсутствия у кассационного суда компетенции по сбору и исследованию дополнительных доказательств.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью «Неста» (арендатор, общество) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды от 20 февраля 2014 г. № 21, по условиям которого арендатору для строительства складского комплекса передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:101101:395 площадью 11 270 кв.м.

Впоследствии общество заключило с компанией договор цессии от 24 декабря 2015 г. № 21, согласно которому все права и обязанности по договору аренды перешли от общества к компании, после чего последней зарегистрировано право собственности на следующее недвижимое имущество, расположенное на арендуемом земельном участке:

- склад с кадастровым номером 54:19:101101:793 площадью 490 кв.м;

- производственно-складское здание с кадастровым номером 54:19:101101:976, площадью 1 254,2 кв.м;

- комплексная трансформаторная подстанция серия КТПН с трансформатором 250 кВт с кадастровым номером 54:19:101101:698 площадью 7,6 кв.м.

Арендатор на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в целях эксплуатации указанного недвижимого имущества обратился к администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов за плату, приложив к заявлению заключение кадастрового инженера, согласно которому объекты строительства соответствуют градостроительным регламентам.

Администрация отказала заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объектов недвижимости, дли эксплуатации которых испрашивается земельный участок, что противоречит положениям земельного законодательства, регулирующего вопросы предоставления земельных участков в собственность за плату.

Заинтересованным лицом также отмечено, что документы, подтверждающие, что для эксплуатации объектов необходим земельный участок испрашиваемой площадью не представлены, а довод о том, что на земельном участке расположены два нестационарных объекта (то есть объекты, не являющиеся зданиями, сооружениями), а также вспомогательные для существующих объектов капитального строительства объекты, не может быть рассмотрен как обоснование необходимости площади испрашиваемого земельного участка в целях выкупа для эксплуатации объектов.

Полагая, что отказ администрации в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов не соответствует действующему законодательству, нарушает права и интересы компании и является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании решения администрации незаконным.

Обосновывая свою позицию о соразмерности площади испрашиваемого участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, компания представила выполненный обществом с ограниченной ответственностью «АрхиГрад» расчет предельных размеров территории для эксплуатации объектов (по расчету необходимый и достаточный размер территории для объектов компании составляет 11 270 кв.м); результаты осмотра объектов компании, выполненного указанным обществом (объекты заявителя составляют единый имущественный комплекс, который проектировался и строился, используется как производственно-складской).

Возражая против заявления компании, администрация ссылалась, что вместе с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов заявителем не представлен расчет-обоснование площади, такой документ представлен только в суд, при этом на момент рассмотрения заявления заявитель не обосновал необходимость испрашиваемой площади, не представил расчет, в связи с чем у администрации отсутствовала возможность проверить расчет площади и с его учетом принять соответствующее решение. Также администрация отметила, что из представленного расчета следует, что в площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов, необоснованно включена площадь существующих проездов, разворотных площадок и парковок открытого типа, а также площадь существующего озеленения.

Заинтересованным лицом в обоснование своей позиции представлен акт полевого обследования, по которому совокупная площадь застройки земельного участка составляет 16%, при этом с учетом фактического расположения на участке объектов компании площадь земельного участка, необходимого для их размещения и эксплуатации, должна составлять не менее 4 600 кв.м.

Привлеченный администрацией кадастровый инженер пришел к выводу, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, при этом специалист также отметил, что с учетом Правил застройки, спорный земельный участок возможно разделить на два и более самостоятельных земельных участка.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 131.1, 133.1, 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 39.1, 39.3, 39.17, 39.16, 39.20 Земельного кодекса, правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 г. № 13535/10, от 3 июня 2014 г. № 1152/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 г. № 309-ЭС15-11394, от 26 апреля 2016 г. № 64-КГ16-2, исходили из того, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; установили, что собственник объектов недвижимости (компания) при реализации своего исключительного права на приобретение без торгов земельного участка, на котором такие объекты расположены, не обосновал испрашиваемую площадь земельного участка, на основании чего пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявления.

Проверив законность судебных актов, суд округа приходит к следующему.

Как следует из содержания части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса.

Статьей 39.16 Земельного кодекса предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 г. № 13535/10 выражена правовая позиция, по которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2018 г. № 310-ЭС17-20379, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью, при этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

С учетом изложенного, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Противоположное толкование закона приведет к созданию такой ситуации, когда злоупотребляющее правом лицо получит возможность без конкурентной процедуры приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Из совокупного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ.

Согласно положениям пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 г. № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, в котором указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно правовым подходам, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 августа 2004 г. № 4345/04, от 20 октября 2010 г. № 6200/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2017 г. № 301-ЭС17-18823, от 26 января 2018 г. № 301-ЭС17-21416, от 7 сентября 2021 г. № 306-ЭС21-14703, от 18 ноября 2021 г. № 304-ЭС21-20862, при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, от 14 декабря 2021 г. № 302-ЭС21-14414, изложена позиция, исходя из которой при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

В постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 г. № 13535/10, от 3 апреля 2012 г. № 12955/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 1 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-13675 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствиис требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Судами при рассмотрении спора доводы заявителя о том, что расположенные на земельном участке нежилые здания и открытые складские площадки материалов, стоянка для большегрузных автомобилей составляют имущественный комплекс, отклонены на основании статей 132, 133.1 Гражданского кодекса, пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку суды не усмотрели, что при регистрации права собственности на объекты недвижимости компанией представлялись доказательства отнесения объектов к единому имущественному комплексу, при этом документов о том, что два склада, подстанция, стоянка и открытые площадки являются частью единого недвижимого комплекса или имущественного комплекса заявителем не представлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 г. № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июня 2024 г.№ 29-П указано, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 Земельного кодекса предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-О и от 27 января 2022 г. № 75-О).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработан правовой подход, согласно которому при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17 августа 2004 г. № 4345/04, от 20 октября 2010 г. № 6200/10).

Названный подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 13 декабря 2017 г. № 301-ЭС17-18823, от 26 января 2018 г. № 301-ЭС17-21416.

Заявитель кассационной жалобы настаивает, что зарегистрированные объекты, стоянка для большегрузных автомобилей и открытые складские площадки материалов составляют имущественный комплекс, который проектировался, строился и используется в производстве в качестве складского, при этом именно использование совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса обусловливает необходимую площадь земельного участка под всем комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества, что не предполагает раздел земельного участка.

Ссылаясь на положения пункта 5.7 Санитарных правил 18.13330.2019 «Производственные объекты планировочная организация земельного участка (генеральные планы промышленных предприятий) П-89-80», согласно которым при планировке территории объектов следует выделять такие планировочные зоны как входную, производственную (включая зоны исследовательского назначения и опытных производств), подсобную и складскую, компания отмечает, что данные зоны являются связанными между собой технологическим процессом функционирования, доставки, погрузки, разгрузки и хранения.

По мнению компании, судами также необоснованно оставлены без исследования и оценки доводы о том, что площадь земельного участка соразмерна испрашиваемой в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объектов недвижимости, обеспечивает нормальную эксплуатацию объектов в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения.

Отклонив приводимые компанией доводы, суды учли, что заявитель не обратился к суду с ходатайством о проведении экспертизы. Однако в условиях не проведения судебной экспертизы суду, рассматривающему спорный вопрос, надлежит дать аргументированную оценку всем представленным в материалы дела доказательствам.

Суд округа полагает, что с учетом вышеприведенных правовых позиций суды двух инстанций оставили без должного исследования и оценки вопросы о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов компании, не исследовали вопрос о наличии проектной документации на момент заключения договора аренды, не рассмотрели вопрос, на основании каких документов предоставлен участок в аренду (заявка и ее документальное обоснование на предоставление участка: почему испрашивалась для строительства складского комплекса именно такая площадь, какие строения и вспомогательные сооружения планировались к размещению), а также немотивированно отклонили представленные заявителем документальные доказательства относительно соразмерности участка занимаемому объекту (по указанию судов, представленная оценка не может подтверждать размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, поскольку учитывает наряду с объектами недвижимости, иные объекты расположенные на данном земельном участке, которые в совокупности не составляют единый недвижимый комплекс). Вместе с тем судами не приведено нормативного обоснования, в связи с чем объекты благоустройства, входящие в состав складского комплекса, принадлежащего компании, не подлежат учету при определении размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, не проанализирован вопрос о том, приведет ли уменьшение площади земельного участка путем его раздела к нарушению требований СНиП, санитарных, противопожарных норм и правил, предъявляемым к объектам капитального строительства и вспомогательным зданиям и сооружениям, расположенным на территории складского комплекса, для строительства которого предоставлялся земельный участок, и учитываемым при расчете градостроительного обоснования до их строительства как единого комплекса. При этом заключения инженера в акте полевого осмотра также не раскрываютв достаточной мере оснований, по которым специалист пришел к выводу об отсутствии названной соразмерности с учетом аргументов компании о том, что площадь участка полностью занята складским комплексом. Надлежащей оценки судов данные обстоятельства не получили.

Исходя из того, что при разрешении вопроса о соразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого необходим такой участок, следует определять объективно необходимую площадь земли для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем здания, строения, сооружения, и с учетом утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, проектной документации, суд округа признает, что выводы судов по существу заявления без исследования соответствующих вопросов являются преждевременными.

Как ранее указывалось, при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Применительно к изложенному подходу судами двух инстанций оставлены без исследования и оценки доводы компании о том, что возведенные объекты составляют единый технологический объект, а испрашиваемый земельный участок изначально предоставлялся заявителю в аренду для строительства складского комплекса.

На основании вышеизложенного и поскольку имеющие существенное значениедля правильного рассмотрения дела фактические обстоятельства судом первой инстанции не определены и не исследованы, а судом апелляционной инстанции указанный недостаток рассмотрения спора не устранен, судебные акты по существу спора подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует с учетом приведенных правовых подходов к вопросу определения площади земельного участка, подлежащего выкупу в связи с наличием на нем объекта недвижимости без проведения торгов, проверить обоснованность обжалуемого отказа администрации применительно к целевому назначению объекта и земельного участка, на котором оно расположено, на основании чего определить соразмерную площадь земельного участка, испрашиваемую компанией в целях эксплуатации складского комплекса.

В случае, если по результатам исследования таких доказательств судом будет установлена несоразмерность площади земельного участка площади объекта строительства, то отказ администрации может быть признан законным, учитывая, что у компании сохраняется право приобретения в собственность земельного участка в размере его обоснованной площади. Следует также учитывать, что заявителем испрашивается в собственность та площадь земельного участка, которая предоставлялась для строительства, тогда как исходя из целевого назначения земельного участка (для строительства здания и для эксплуатации здания) площадь предоставления объективно может быть различной.

По результатам повторного рассмотрения дела следует распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 сентября 2024 г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2024 г. по делу № А45-4578/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Хлебников

Судьи А.Ю. Донцова

Т.А. Зиновьева