АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

27 января 2026 года г.Тверь Дело № А66-3638/2024 Резолютивная часть решения оглашена 20 января 2026 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Труниной Е.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ивановой А.Р., при участии представителей истца – ФИО1, по доверенности, ответчика - ФИО2, эксперта по судебной экспертизе – ФИО3, рассмотрев дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РЫБХОЗ ФИО4", г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Администрация Торжокского района, Тверская область, г. Торжок, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, г. Тверь,

неимущественные требования

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РЫБХОЗ ФИО4", г. Тверь (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по одностороннему изменению и установлению арендной ставки с 01.07.2023 года в размере 24 841,38 руб. без учета НДС по договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года, выраженной в уведомлении от 16.06.2023 года № 69-КН-02/3370-р (с учётом уточнений).

Определением от 05 марта 2025 г. суд удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу № А66-3638/2024 судебной экспертизы, назначил по делу судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Тверь, эксперту ФИО3.

Срок проведения экспертизы и представления в адрес суда экспертного заключения установлен – 30 рабочих дней с момента получения необходимых для производства экспертизы материалов.

Этим же определением суд приостановил производство по делу № А66-3638/2024 до представления Федеральным государственным бюджетным учреждением Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Тверь экспертного заключения по результатам судебной экспертизы.

25 марта 2025 г. от Федерального государственного бюджетного учреждения Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Тверь поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов.

Определением от 28 июля 2025 года ходатайство Федерального государственного бюджетного учреждения Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Тверь удовлетворено.

В материалы дела 08 сентября 2025 года поступило заключение эксперта по судебной экспертизе по делу № А66-3638/2024.

Определением от 09 сентября 2025 года суд возобновил производство по делу, назначил судебное заседание.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван для дачи пояснений по экспертному заключению № 525-3-16-2 от 02.09.2025 года эксперт ФИО3.

В судебном заседании эксперт ответила на вопросы суда и сторон по делу.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года (далее – договор) заключенного между ответчиком (Арендодатель) и истцом (Арендатор), в аренде у Арендатора находится объект недвижимого имущества- гидротехнические сооружения: дамба,

донный водовыпуск, рыбоуловитель, расположенные по адресу: Тверская область, Торжокский район, почтовое отделение Печки, отделение Трясенка 2 км от устья реки д. Кочерово; кадастровый номер объекта: 69:33:00:0017:0189:1/0008-1/37///10000 (далее – объект).

Срок действия договора с 15.03.2006 г. по 22.02.2031 г. (п.1.2. договора).

Из акта приема передачи нежилого имущества от 15.03.2006 г. (Приложение к договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года) следует, что в аренде ООО "РЫБХОЗ ФИО4" находится: Дамба: длинна 300 м.; ширина 4 м.; высота 5 м; донный выпуск: длинна 1 м.; ширина 1 м.; высота 5 м; рыбоуловитель: длинна 20 м.; ширина 4м.

Согласно п. 4.1. договора, арендная плата за пользование Объектом определяется согласно прилагаемому расчету арендной платы и составляет в размере 3 800 руб. в месяц.

Согласно расчету уровня арендной платы (приложение № 1 к договору аренды) арендная плата определяется на основании Отчета от 14.06.2005 г. № 26/05 об определении рыночной стоимости, а так же расчета величины рыночной арендной платы за пользование объектами.

Согласно п. 3.1.3. договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, пересматривать размер арендной платы за пользование федеральным имуществом на основании соответствующего отчета об определении размера арендной платы за пользование федеральным имуществом, составленного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 5.9. договора, любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменном виде и подписанными уполномоченными на то представителями сторон.

Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомления от 16.06.2023 г. № 69-КН-02/3370-р, от 28.08.2023 г. № 69-КН02/4796-р, от 04.03.2024 № 69-АК-02/1357-р в соответствии с которыми, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы от 10.05.2023 г. № 334/01-10, выполненного ООО "АЙРА ТОРРЕС", изменяется арендная плата по договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года и устанавливается в размере 24 841 руб. 38 коп. без учета НДС.

Не согласившись с указанным размером арендной платы и содержанием Отчета от 10.05.2023 г. № 334/01-10, истец в адрес ответчика 22.02.2024 г. направил письмо, в котором просил пересмотреть размер арендной платы с учетом параметров объектов находящихся в аренде и без учета стоимости аренды земельного участка.

Ответчик в письмах от 04.03.2024 № 69-АК-02/1357-р и от 04.03.2024 № 69-АК02/1352-р отказал в пересмотре размера арендной платы.

Наличие спора о величине установленной ответчиком арендной платы на основании Отчета от 10.05.2023 г. № 334/01-10, явилось основанием для обращения арендатора в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, законом или договором.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. По смыслу статьи 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1

информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 Информационного письма № 92).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы от 10.05.2023 г. № 334/01-10, выполненным ООО "АЙРА ТОРРЕС", арендная плата по договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года должна составлять 24 841 руб. 38 коп. без учета НДС.

Истец возражал относительно размера рыночной стоимости права временного владения (пользования), указанного в отчете об оценке от 10.05.2023 г. № 334/01-10, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Ответчик возражал относительно назначения судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73- ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

В связи с тем, что между сторонами спора возникли разногласия по поводу размера арендной платы по договору № т070-ИК от 15.03.2006, определением суда от 26 июля 2024 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Тверь, эксперту ФИО3.

На исследование эксперту были поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли объекты аренды, указанные в отчетах об оценке рыночной стоимости арендной платы от 14.06.2005 г. № 26/05 и от 10.05.2023 № 334/01-10 одними и теми же объектами недвижимого имущества?

2. Определить рыночную стоимость ежемесячной арендной платы по Договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года с учетом параметров объектов аренды указанных в акте приема передачи нежилого имущества от 15.03.2006 г. (Приложение к договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года) и без включения стоимости аренды земельного участка кадастровый номер 69:33:000017:0189 площадью 191 Га под объектами аренды.

Согласно экспертному заключению № 525-3-16.2 от 02.09.2025 года, объекты аренды, указанные в отчетах об оценке рыночной стоимости арендной платы от 14.06.2005 № 26/05 и от 10.05.2023 № 334/01-10, не являются одними и теми же объектами недвижимого имущества.

Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по Договору аренды № т 070- ИК от 15.03.2006 с учетом параметров объектов аренды указанных в акте приема передачи нежилого имущества от 15.03.2006 (приложение к договору аренды № т 070- ИК от 15.03.2006) и без включения стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 69:33:000017:189, площадью 191га под объектами аренды по состоянию на июнь 2023 года, составляет: 7376,06 рублей /месяц.

Как следует из материалов дела, ответчик, не соглашаясь с выводами экспертного заключения, а также наличием имеющихся к нему замечаний заявил ходатайство о вызове в суд эксперта для дачи пояснений по представленному заключению.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может

быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

На основании изложенного, суд, удовлетворяя ходатайство ответчика, 10.12.2025 года вызвал в судебное заседание эксперта ФИО3.

В судебном заседании экспертом даны ответы по существу заданных ему вопросов.

В результате анализа материалов дела, суд пришел к выводу, что доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, ответчиком не представлено.

Представленное в материалы дела заключение эксперта является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности сделанных экспертом выводов в рамках настоящего дела.

В экспертном заключении имеется полное содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований. Обоснование выводов по всем поставленным вопросам является полным, четким и исчерпывающим.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Поскольку завышение ставки арендной платы при ее одностороннем изменении ответчиком подтверждено экспертным заключением, требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с определением суда от 03 декабря 2025 года Федеральному государственному бюджетному учреждению Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Тверь с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области за проведение судебной экспертизы выплачены 62 880 руб. по счету № 0000-000101 от 02.09.2025 г. на указанные в нем реквизиты.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объёме, расходы истца на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной одностороннюю сделку Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь по изменению арендной ставки с 01.07.2023 г. в размере 24 841,38 руб. по договору аренды № т070-ИК от 15.03.2006 года, выраженную в уведомлении от 16.06.2023 г. № 69-КН-02/3370-р.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РЫБХОЗ ФИО4", г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>) 62 880 руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскателю выдать исполнительный лист в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.Л.Трунина