Постановление по делу № 12АП-6798/2024 от 07.05.2025

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-3493/2022

07 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Акимовой М.А., Землянниковой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Страховой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с использованием системы видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Некоммерческой организации «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 июля 2024 года по делу № А12-3493/2022

по заявлению Некоммерческой организации «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (400080 <...> зд. 45, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (400066, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» (400010, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительной рыночной стоимости земельного участка, о признании недействительным отчета, об установлении рыночной стоимости права аренды земельного участка, о признании недействительным уведомления,

при участии в судебном заседании:

представителей Некоммерческой организации «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» - президента Юдина Н.И., действующего на основании приказа от 29.07.2022, полномочия подтверждены сведениями из ЕГРЮЛ, представлен паспорт гражданина Российской Федерации, ФИО1, действующей на основании доверенности от 18.11.2024 б/н, представлен диплом о высшем юридическом образовании, ФИО2, действующей на основании доверенности от 18.11.2024 б/н, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области – ФИО3, действующей на основании доверенности от 10.12.2024 № 04-14279, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

представителей Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» - ФИО4, действующей на основании доверенности от 20.09.2024 б/н, представлен диплом о высшем юридическом образовании, ФИО5, действующего на основании доверенности от 28.04.2025 б/н,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Некоммерческая организация «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (далее – НО «ФСРПА», Организация, истец) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – ТУ Росимущества в Волгоградской области), Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» (далее – ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просила:

- признать недействительной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:9, применяемую ответчиком с 01.01.2022, согласно Отчету № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненного оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет»;

- признать Отчет № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненного оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», объект аренды: земельный участок общей площадью 36270 кв.м., кадастровый номер 34:34:080100:9 недостоверным и недействительным;

- признать уведомление ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 №06/6573 к договору от 04.03.2008 № 05/2008 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации недействительным;

- установить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:34:080100:9, общей площадью 36270 кв.м, расположенного по адресу: <...> в размере 14 889 000 руб. на 23.06.2021, применяемую с 01.01.2022.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22 июля 2024 года в иске отказано.

Кроме того, суд взыскал с некоммерческой организации «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» в пользу ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

НО «ФСРПА» не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», ТУ Росимущества в Волгоградской области просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 04.03.2008 между ТУ Росимущества в Волгоградской области (Арендодатель) и НО «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (Арендатор) заключен договор № 05/2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:0009, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - Договор). Срок аренды по договору установлен до 31.01.2057.

Дополнительным соглашением от 08.10.2018 № 4 второй абзац пункта 3.3 Договора изложен в следующей редакции: изменение арендной платы земельного участка осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение рыночной стоимости права аренды земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Уведомлением ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 № 06/6573 ТУ Росимущества в Волгоградской области изменён размер годовой арендной платы на основании отчёта об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/21, выполненного ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», в соответствии с которым размер арендной платы с 01.01.2022 устанавливается в размере 2 430 334,69 руб.

НО «ФСРПА», не согласившись с отчетом об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/21, обратилась к ТУ Росимущества в Волгоградской области с досудебной претензией, в которой просила не применять для расчёта арендной платы отчёт, выполненный ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет». К претензии приложена рецензия на отчёт от 05.07.2021 № 0507-8/21.

ТУ Росимущества в Волгоградской области письмом от 23.12.2021 № 06/10921 сообщило истцу о том, что отчёт об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/21 соответствует стандартам оценки и действующему законодательству, в связи с чем отсутствуют основания для признания его недействительным.

Полагая, что отчет № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка и уведомление ТУ Росимущества в Волгоградской области об изменении размера годовой арендной платы от 05.08.2021 № 06/6573 являются недействительными, НО «ФСРПА» обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. При этом суд указал, что между сторонами были согласованы условия договора аренды. С момента внесения изменений в размер арендной платы, истец каких-либо возражений не заявлял, после получения уведомлений об изменении величины рыночной стоимости арендуемого земельного участка, и, соответственно, размера арендной платы по договору аренды, истец не воспользовался правом на ознакомление с оспариваемым отчетом и не обжаловал нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду земельный участок, договор исполнялся сторонами.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции на момент заключения спорного договора и действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) также предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 - рыночной стоимости земельных участков).

По условиям договора № 05/2008 арендная плата определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться, в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как договор аренды от 04.03.2008 № 05/2008 публичного земельного участка заключен с Обществом после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

Данная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353 по делу №А41-71074/2018.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений, судебная коллегия пришла к выводу, что оспариваемое уведомление ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 №06/6573 к договору от 04.03.2008 № 05/2008 аренды земельного участка представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия Договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 05.08.2021 №06/6573 ТУ Росимущества в Волгоградской области уведомило арендатора об изменении размера годовой арендной платы в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, указав, что с 01.01.2022 размер арендной платы составляет 2 430 334,69 руб., определенный по формуле:

Апл.=119 086 400 руб. / 49 = 2 430 334,69 руб.,

где 119 086 400 руб. – рыночная стоимость права аренды земельного участка за весь срок аренды, в соответствии с Отчетом от 05.07.2021 №0507-8/21, выполненная ООО «АНЭ Авторитет»;

49 лет – срок аренды по договору.

При этом сам отчет от 05.07.2021 №0507-8/21 арендатору представлен не был.

С отчетом Общество ознакомлено в октябре 2021 года.

В ноябре 2021 года обществом получена рецензия специалиста на данный отчет, согласно которому отчет не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

13 декабря 2021 года НО «ФСРПА», не согласившись с отчетом об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/21, обратилась к ТУ Росимущества в Волгоградской области с досудебной претензией, в которой просила не применять для расчёта арендной платы отчёт, выполненный ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет». К претензии приложена рецензия на отчёт от 05.07.2021 № 0507-8/21.

11 февраля 2022 Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Таким образом, с учетом позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, обстоятельств настоящего дела, судебная коллегия пришла к выводу, что арендатор изначально не был согласен с размером арендной платы, указанной в одностороннем порядке Управлением в оспариваемом уведомлении, последовательно и добросовестно защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

В рассматриваемом случае из сути заявленных исковых требований усматривается, что целью обращения Общества в суд является установление достоверной величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком.

В рамках настоящего спора судом первой инстанции определением от 27.05.2022 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертному учреждению – обществу с ограниченной ответственностью «СТАТУС», эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли Отчет № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ?;

2) Какова величина рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:34:08 01 00:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 23 июня 2021 года?

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении № 135/06-2022 от 06.06.2022 по делу №12-3493/2022: Отчет №0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Обнаружены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, является недостоверной. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:0009, общей площадью 36 270 кв. м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23 июня 2021г., составляет: 15 161 000 рублей.

Поскольку судом первой инстанции на разрешение эксперта поставлен вопрос не о величине рыночной стоимости права аренды земельного участка, а о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, судом первой инстанции определением от 19.02.2024 года по настоящему делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – ООО «Центр Оценки и Экспертиз «АВЕРС», эксперту ФИО7.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

2) Какова величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:08 01 00:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 23 июня 2021 года?

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении № 081с-03/24 по делу №12-3493/2022: Отчет №0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:0009, общей площадью 36 270 кв. м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 23 июня 2021г., составляет: 14 889 000 руб.

Однако, как следует из материалов дела, в соответствии с уведомлением ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 № 06/6573 к договору от 04.03.2008 №05/2008 аренды земельного участка, размер годовой арендной платы с 01.01.2022 изменен Арендодателем на основании Отчета об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/21, выполненного ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет».

Указанный расчет арендной платы, как указано выше, произведен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», и с 01.01.2022 составляет: Апл.=119 086 400, 00 / 49 = 2 430 334, 69 руб.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 названных Правил, ТУ Росимущества в Волгоградской области на оценку, по результатам которой составлен Отчет об оценке от 05.07.2021 №0507-8/21, направлено определение рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет) с кадастровым номером 34:34:080100:0009, общей площадью 36 270 кв. м.

Согласно Отчету об оценке от 05.07.2021 №0507-8/21 рыночная стоимость права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет) общей площадью 36 270 кв. м., кадастровый номер 34:34:080100:0009, составляет 119 086 400 руб.

Таким образом, надлежащим вопросом, подлежащим установлению в рамках настоящего спора, является вопрос: Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:08 01 00:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...>, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 23 июня 2021 года?

Однако такой вопрос судом первой инстанции на разрешение экспертам в рамках судебных экспертиз поставлен не был.

Согласно экспертному заключению № 081с-03/24 по делу №12-3493/2022 и пояснения эксперта, данным суду апелляционной инстанции в судебном заседании, экспертом исследован тот вопрос, который поставлен судом: какова величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:08 01 00:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 23 июня 2021 года. Рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет), экспертом не определялась.

В связи с тем, что двумя судебными экспертизами по первому вопросу дан однозначный ответ, что Отчет №0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и в данной части результаты экспертиз соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ); содержащиеся в них выводы в данной части надлежащими доказательствами не опровергнуты, так же подтверждаются и заключением специалиста от 16.11.2021, однако надлежащий вопрос, подлежащий установлению в рамках настоящего спора и требующий специальных познаний: «Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:08 01 00:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...>, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 23 июня 2021 года?» судом первой инстанции перед экспертами поставлен не был, суд апелляционной инстанции определением от 06.02.2025 года назначил по делу судебную экспертизу, поручил её проведение обществу с ограниченной ответственностью «ОКА-ЭКСПЕРТ», эксперту ФИО8

Судебной коллегией на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080100:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...>, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет), по состоянию на 23 июня 2021 года?».

Согласно заключению эксперта ООО «ОКА-ЭКСПЕРТ» ФИО8 рыночная стоимость права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080100:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...>, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет), по состоянию на 23 июня 2021 года составляет 98 140 000 рублей.

Проанализировав указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ); содержащиеся в нем выводы надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Ссылка истца на заключение эксперта от 03.03.2025 №33-02-2025 и рецензию специалиста от 25.04.2025 отклоняется судебной коллегией в силу следующего.

Суд апелляционной инстанции неоднократно с учетом обстоятельств дела, доводов жалобы и вопросов, поставленных судом первой инстанции перед экспертами, ставил перед сторонами вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы по надлежащему вопросу, подлежащему установлению в рамках настоящего спора и требующий специальных познаний.

Однако истец ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не заявил.

Соответствующее ходатайство заявлено ответчиком - ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», указано экспертное учреждение – ООО «ОКА-ЭКСПЕРТ», представлены документы в подтверждение готовности проведения экспертизы, квалификации эксперта ФИО8

Судом в связи с заявленным ходатайством определением суда от 16.01.2025 года рассмотрение жалобы было отложено, участникам процесса предоставлено время для представления позиции относительно заявленного ходатайства.

Иных кандидатур экспертной организации и экспертов сторонами суду не представлено.

Отводов эксперту ООО «ОКА-ЭКСПЕРТ» ФИО8, как и возражений относительно его кандидатуры, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Обстоятельства, исключающие возможность проведения экспертизы в вышеназванном экспертном учреждении и указанным экспертом, судом апелляционной инстанции не установлены, лицами, участвующими в деле, не приведены.

Вопреки представленной рецензии специалиста, эксперт ФИО8 имеет высшее образование, является кандидатом экономических наук, имеет стаж работы в оценочной деятельности – 23 года, является членом СРО с 28.12.2007 года, имеет полис страхования оценщика при осуществлении оценочной деятельности. Все представленные данные в отношении ФИО8 в совокупности свидетельствуют о том, что эксперт имеет надлежащую квалификацию для проведения назначенной судом экспертизы.

Так же голословны доводы, указанные в рецензии, о том, что судебный эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Прежде всего, об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден определением суда о назначении по делу судебной экспертизы от 06.02.2025 года (абзац 5 резолютивной части определения).

В письме от 20.02.2025 с личной подписью ФИО8, поступившем с заключением эксперта, указано, что эксперт об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ предупрежден.

Доводы рецензии о допущенных при проведении экспертизы методологических нарушениях так же не нашли своего подтверждения.

Экспертом ФИО8 в заключении подробно аргументирован подбор аналогов и сделанные корректировки со ссылками на соответствующие источники информации.

Кроме того, в судебном заседании представители ответчиков - ТУ Росимущества в Волгоградской области и ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» (которое так же является экспертам учреждением) в отношении заключения судебной экспертизы пояснили, что общие понятия, подходы и требования к проведению оценки, используемые в данном заключении соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки) и итоговая стоимость, рассчитанная экспертом ФИО8 может считаться верной для рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды (49 лет) спорного земельного участка, что так же отражено в письменных пояснениях ответчиков.

В свою очередь, предоставляя рецензию, Истец не воспользовался своим процессуальным правом и не заявил ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы; ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание так же не заявил.

В отношении представленного истцом заключения эксперта от 03.03.2025 №33-02-2025, судебная коллегия отмечает, что заключение от 03.03.2025 №33-02-2025, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:080100:0009, общей площадью 36270 кв.м., расположенного по адресу: <...>, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет), по состоянию на 23 июня 2021 года составляет 16 069 000 руб., не содержит никакого обоснования расчета такой стоимости стоимость права аренды земельного участка с учетом всего срока аренды (49 лет).

Апелляционный суд так же учитывает, что изначально договор от 04.03.2008 №05/2008 аренды спорного земельного участка предусматривал годовой размер рыночно обоснованной арендной платы за земельный участок, определенный на основании отчета об оценке от 19.12.2007 года №317, и с которой истец был согласен, в размере 1 813 728 руб.

В соответствии с заключением эксперта от 03.03.2025 №33-02-2025 годовой размер арендной платы за земельный участок с учетом положения пункта 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 составит 327 938,77 руб.

Однако никакого обоснования такого снижения с 2007 года рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:0009 экспертом не приведено.

В свою очередь, представитель ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет», являясь экспертом в оценочной деятельности, на вопрос суда пояснил, что рыночная стоимость права аренды сопоставимых земельных участков с 2007 года не только не снижалась, но, напротив, только увеличивалась.

При таких обстоятельствах, с учетом обстоятельств дела, результатов судебных экспертиз, положений вышеуказанных норм права, позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, принципа исполнимости и ясности изложения судебного акта, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.

По делу следует принять новый судебный акт, которым признать недостоверной величину рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:9, расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» № 0507-8/21 от 05.07.2021 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет) в размере 119 086 400 рубле; установить действительную величину рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:9, расположенного по адресу: <...>, в размере 98 140 000 рублей с 01.01.2022, для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.03.2008 № 05/2008; признать недействительным уведомление ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 №06/6573 к договору от 04.03.2008 № 05/2008 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в части указания годового размера арендной платы с 01.01.2022, превышающего 2 002 857,14 руб.

В отношении требований истца к ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» об оспаривании непосредственно Отчета №0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Обществом в данной части выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав в силу следующего.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По мнению апелляционного суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен только до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

В данном случае ТУ Росимущества в Волгоградской области принято спорную оценку, направило истцу уведомление от 05.08.2021 №06/6573 к договору от 04.03.2008 № 05/2008 (односторонняя сделка), следовательно, отчет №0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет) не может быть самостоятельно оспорен в суде и данный отчет является одним из доказательств по делу, оценка которому дана судом апелляционной инстанции в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Требования истца к ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» удовлетворению не подлежат.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда 06 февраля 2025 года по делу № А12-3493/2022 назначена судебная экспертиза, поручено её проведение ООО «ОКА-Эксперт».

ООО «ОКА-Эксперт» по результатам проведённой судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 17.03.2025 №054/03.

Экспертным учреждением представлен счёт на оплату за проведение судебной экспертизы от 27.03.2025 № 12 года на сумму 10 000 руб.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, в силу части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Платёжным поручением от 16.01.2025 № 5 ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» на депозитный счёт Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислены денежные средства в размере 10 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

С учётом изложенного, денежные средства, перечисленные на депозитный счёт суда, подлежат выплате ООО «ОКА-Эксперт» за проведение судебной экспертизы.

При выполнении постановления в форме электронного документа данное постановление в с соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 июля 2024 года по делу № А12-3493/2022 отменить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:9, расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» № 0507-8/21 от 05.07.2021 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет) в размере 119 086 400 рублей.

Установить действительную величину рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:9, расположенного по адресу: <...>, в размере 98 140 000 рублей с 01.01.2022, для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.03.2008 № 05/2008.

Признать недействительным уведомление ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 №06/6573 к договору от 04.03.2008 № 05/2008 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в части указания годового размера арендной платы с 01.01.2022, превышающего 2 002 857,14 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета суда на счёт Общества с ограниченной ответственностью «ОКА-Эксперт (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) денежные средства в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за проведение судебной экспертизы по делу № А12-3493/2022, поступившие по платёжному поручению от 16.01.2025 № 5.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Ю.А. Комнатная

Судьи

М.А. Акимова

В.В. Землянникова