АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
ФИО1 ул., <...>, www.sevastopol.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Севастополь
07 ноября 2025 г.
Дело № А84-10207/2025
Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2025
Решение изготовлено в полном объеме 07.11.2025
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ключкиной А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Рысиной А.О., рассматривает
в судебном заседании, в помещении Арбитражного суда города Севастополя по адресу:
<...>, зал судебного заседания № 2, дело по заявлению Акционерного Общества «С. Перовской» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>,
г. Севастополь) об оспаривании решений, действий (бездействия) Департамента
по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь),
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя – ФИО2, паспорт, доверенность № 92/42-н/92-2024-1-1232
от 18.05.2024, диплом;
в отсутствии иных лиц, участвующих в деле.
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд города Севастополя поступило заявление Акционерного общества «С. Перовской» (далее – АО «С.Перовской», заявитель) о признании незаконным решения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, заинтересованное лицо) от 08.07.2025 №17563/01-10-04-13/02/25 об отказе в подписании договора купли-продажи земельного участка № 511
от 21.05.2025.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 20.08.2025 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 16.09.2025.
Представитель заявителя в предварительном судебном заседании 16.09.2025 высказал позицию по делу, дал пояснения, ответил на вопросы суда, пояснил,
что настаивает на рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ.
Определением от 16.09.2025 истребованы у Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя сведения о фактическом расположении земельного участка с кадастровым номером 91:04:014001:83 в границах населенного пункта, предварительное судебное заседание отложено на 28.10.2025.
В предварительном судебном заседании 28.10.2025 представитель АО «С.Перовской» поддержал заявленные требования.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя извещен надлежащим образом о начавшемся процессе. В отсутствие возражений против перехода из предварительного в основное судебное заседание, суд
в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании суда первой инстанции.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения Департамента о времени и месте судебного разбирательства, суд, в соответствии
со статьями 123, 156 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление в отсутствие последнего.
Как следует из материалов дела, в соответствии с государственным актом на право постоянного пользования землей серия І-КМ №005333 от 11.02.1999 года
ЗАО им. С. Перовской предоставлены в постоянное пользование земли, общей площадью 312,3 га для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Из состава указанных земель постоянного пользования 31.01.2014 сформирован земельный участок с кадастровым номером 8536990500:14:001:0106, площадью
53 2225 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение: для ведения товарного сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, ОАО «С. Перовской», уч. №1 (контур 1).
В связи с переходом в правовое поле Российской Федерации на кадастровый учет как ранее учтенный поставлен вышеназванный земельный участок, присвоен кадастровый номер 91:04:014001:83, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Данные о его государственном кадастровом учете включены в ЕГРН, что подтверждается выпиской
из ЕГРН от 29.04.2025 №КУВИ-001/2025-99781589.
В целях реализации своего права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 91:04:014001:83, которым заявитель до 18.03.2014 владел на праве постоянного пользования, 10.04.2025 АО «С.Перовской» через
ГАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополь» обратилось с заявлением в Департамент.
Письмом Департамента от 23.05.2025 №ГУ-исх-10441/25 (приложение №4
к настоящему заявлению) заявление АО «С.Перовской» было удовлетворено,
для подписания представлен проект договора купли-продажи земельного участка №511
от 21.05.2025, в котором условие о цене земельного участка (пункт 2.1. Проекта договора) сформулировано из расчета 100% от кадастровой стоимости Земельного участка, которая составляет 28 768 563,90 руб.
Полагая незаконным установление Департаментом стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в размере 100% от кадастровой стоимости при том, что в силу прямого указания п. 7 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ч. 3.1. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» такая стоимость не может превышать 15% от кадастровой стоимости, заявитель подготовил протокол разногласий, в котором стоимость определена в размере 15% кадастровой стоимости земельного участка. Указанный протокол разногласий был направлен Департаменту письмом от 10.06.2025г. за исх. №24-02/12 (вх. №27091/01-10-04-13/01/25) (приложение №7 к настоящему заявлению).
Письмом Департамента от 08.07.2025г. за исх. №17563/01-10-04-13/02/25 заявителю отказано в подписании Проекта договора с предложенным протоколом разногласий.
Указывая на незаконность решения Департамента от 08.07.2025 №17563/01-10-04-13/02/25 об отказе в подписании договора купли-продажи земельного участка № 511
от 21.05.2025, АО «С.Перовской» обратилось с настоящим заявлением в суд.
Оценив доказательства и доводы, приведенные заявителем в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться
в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности
В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.
Таким образом, ненормативные акты или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными лишь при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-30
«Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории 1 Севастополя» Закон города (далее — №46-3С), предоставленное гражданам, юридическим лицам до вступления в силу Федерального конституционного закона право постоянного пользования земельным участком соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ.
По общему правилу предоставление земельных участков носит заявительный характер и осуществляется уполномоченным органом в рамках оказания государственных услуг в соответствии с административными регламентами, устанавливающими порядок и стандарт предоставления государственной услуги, разработанными и утвержденными в соответствии с Федерального закона от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ
«Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее - Федеральный закон № 210-ФЗ) муниципальная услуга, предоставляемая органом местного самоуправления (далее муниципальная услуга), - деятельность по реализации функций органа местного самоуправления (далее - орган, предоставляющий муниципальные услуги), которая осуществляется по запросам заявителей в пределах полномочий органа, предоставляющего муниципальные услуги, по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и уставами муниципальных образований, а также в пределах предусмотренных указанным Федеральным законом прав органов местного самоуправления на решение вопросов,
не отнесенных к вопросам местного значения, прав органов местного самоуправления
на участие в осуществлении иных государственных полномочий.
Пункты 4 и 5 статьи 2 Федерального закона № 210-ФЗ определяют понятие административного регламента и многофункционального центра, в соответствии
с которыми административный регламент - нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления государственной или муниципальной услуги и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги; многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) - организация, созданная в организационно-правовой форме государственного или муниципального учреждения (в том числе являющаяся автономным учреждением), отвечающая требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, и уполномоченная на организацию предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме, по принципу «одного окна».
Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Предоставление в собственность за плату, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной собственности города Севастополя, без проведения торгов», утвержден приказом Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя от 23.12.2021 № 20-АР «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной собственности города Севастополя, без проведения торгов» (далее – Административный регламент).
Административный регламент определяет сроки и последовательность административных процедур (действий) Уполномоченного органа, осуществляемых
по запросу заявителей в пределах установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Севастополя полномочий в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» при предоставлении указанной государственной услуги.
В рассматриваемом случае судом установлено, что государственная услуга
о предоставлении земельного участка без торгов осуществляется заинтересованным лицом в соответствии с вышеуказанным Административным регламентом.
Указанный Административный регламент устанавливает порядок предоставления Государственной услуги и стандарт предоставления Государственной услуги, состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур по предоставлению Государственной услуги, требования к порядку их выполнения, особенности выполнения административных процедур в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - МФЦ), формы контроля
за предоставлением Государственной услуги, досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Уполномоченным органом, должностными лицами, государственными служащими, многофункциональным центром, работником многофункционального центра.
В соответствии с пунктом 2.3.1. Административного регламента результатом предоставления государственной услуги является, в том числе договор купли-продажи земельного участка.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что после обращения
АО «С.Перовской» с заявлением от 10.04.2025 о предоставлении заявителю
в собственность испрашиваемого земельного участка Департаментом подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка №511 от 21.05.2025 и направлен заявителю.
Заявитель, не согласившись с расчетом выкупной цены, направил в адрес Департамента протокол разногласий, в котором предложил установить выкупную цену, равную 15 % от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. в размере 236 858,26 руб.
В свою очередь, Департамент письмом от 08.07.2025 №17563/01-10-04-13/02/25 отказал заявителю в подписании протокола разногласий.
Таким образом, из существа спора усматривается, что между сторонами
не достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи земельного участка в части определения размера выкупной цены.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ).
Принадлежность участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о цене, по которой такой земельный участок предоставляется в собственность заинтересованного лица.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Из приведенных выше положений следует, что цена устанавливается
в предусмотренном законом порядке, уполномоченным субъектом с применением определенных методик и характеристик объекта.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие
при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших
при заключении договора, на усмотрение суда на основании ст. 445 названного кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются
в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае заявитель обратился в суд с требованием
об обжаловании решения Департамента и обязании его заключить договор, а не с иском об урегулировании разногласий.
Как уже указано выше, из существа спора усматривается, что по результатам обращения 10.04.2025 заявителя в уполномоченный орган через МФЦ с заявлением
об оказании государственной услуги Департаментом испрашиваемая услуга оказана. Письмом Департамента от 23.05.2025 №ГУ-исх-10441/25 заявление АО «С.Перовской» удовлетворено, для подписания представлен проект договора купли-продажи земельного участка №511 от 21.05.2025.
Заявителем предъявлены требования об оспаривании решения Департамента, выраженного в письме от 08.07.2025 №17563/01-10-04-13/02/25.
Анализируя оспариваемое письмо, суд приходит к выводу, что последнее, исходя из положений пунктов 3,6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022
№ 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» не подлежит обжалованию в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса.
Письмо Департамента по своей сути является разъяснением действующего законодательства. В письме излагается толкование норм Земельного кодекса и Федерального закона № 137-ФЗ, а также процедуры, установленной Регламентом. Письмо информирует о порядке обращения за государственной услугой, способах подачи документов и т.д. и выражает официальную позицию Департамента по вопросу применения права в конкретной ситуации.
Обжалуемое решение, выраженное в письме, не содержит какого-либо обязательного для исполнения предписания. Оно лишь разъясняет, по мнению Департамента, как должна быть реализована норма закона. Оно не порождает, не изменяет и не прекращает права и обязанности заявителя. Само по себе разъяснение не нарушает прав заявителя.
Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться
в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Предъявление иска с учетом характера нарушения права должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных прав и законных интересов обратившегося
в арбитражный суд лица.
Однако избранный по настоящему иску способ защиты в виде оспаривания решения Департамента, не может привести к восстановлению предполагаемого нарушенного права АО «С.Перовской».
Кроме того, судом принято во внимание, что 13.08.2025 в Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление АО «С.Перовской» к Департаменту, содержащее следующие исковые требования:
«1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка №511 от 21.05.2025г. между Департаментом
по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и АО «С. Перовской», обязав Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Севастополь) заключить с АО
«С. Перовской» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Севастополь) договор купли-продажи земельного участка №511 от 21.05.2025г. со следующими условиями пунктов 2.1., 2.2. указанного договора:
- «2.1. В соответствии с п. 7 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Участок продается по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.»;
- «2.2. Цена продажи Участка определяется по формуле:
Кадастровая стоимость Участка (руб.) х Коэффициент = Цена продажи Участка(руб.)
Цена продажи Участка согласно расчету, составляет:
28768563,90 руб. х 15% = 4315284,59 руб. (четыре миллиона триста пятнадцать тысяч двести восемьдесят четыре рубля 59 копеек).».
2. Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Севастополь) в пользу АО «С. Перовской» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, г. Севастополь) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
3. Указать в решении суда, что в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения суда».
Определением от 01.09.2025 указанное исковое заявление принято к производству, с присвоением делу номера А84-10258/2025. Очередное судебное заседание по делу назначено на 13.11.2025.
Принимая во внимание изложенное, отказ в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, рассмотренному в порядке главы 24 АПК РФ,
не нарушает прав заявителя.
На основании вышеизложенного, требование АО «С.Перовской» о признании незаконным решения Департамента от 08.07.2025 №17563/01-10-04-13/02/25 об отказе
в подписании договора купли-продажи земельного участка № 511 от 21.05.2025
не подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных требований акционерного общества «С.Перовской» отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает
в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя
в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
А.А. Ключкина