г. Махачкала
31 июля 2023 года дело № А15-2236/2022
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2023 года.
Решение в полном объеме изготовлено 31 июля 2023 года.
Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гаджимагомедова И.С., при ведении протокола помощником судьи Тарикулиевой Ф.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Минимущества Дагестана (ОГРН <***>) к ООО «Молодая Баранина» о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок, при участии в заседании: от истца – ФИО1 (представитель по доверенности), от ответчика – ФИО2 (представитель по доверенности),
УСТАНОВИЛ:
Минимущество Дагестана обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО «Молодая Баранина» о взыскании 390 266 рублей задолженности по арендной плате по состоянию на 31.12.2021, 1 419 310,37 рубля пени за период с 01.01.2020 по 31.03.2022, расторжении договора аренды от 27.02.2007 № 07, обязании возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи путем сноса самовольно возведенных объектов и взыскании неустойки в размере 5000 рублей за каждый день просрочки в случае неисполнения решения в установленный срок.
Ответчик в отзыве на исковое заявление просит отказать в удовлетворении исковых требований в связи с фактическим отсутствием долга, применить срока исковой давности к заявленным требованиям. Также ответчик просит оставить иск без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, и на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просит уменьшить пени до 73 899,94 рубля.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему..
Представитель ответчика просил отказать в иске по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 07 от 27.02.2007 (с учетом дополнительного соглашения от 2010 года) аренды земельного участка в Дербентском районе Республики Дагестан площадью 6 960 044 м? с кадастровым номером 05:07:000051:0001 (пункт 1). Арендная плата установлена за год в размере: 75 875 рублей за 2007 год, 45 880 рублей за 2008 год, 15 194 рублей за 2009 год (пункт 3.1).
Согласно условиям указанных договоров арендная плата подлежит оплате равными долями в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года (пункт 3.2). Арендная плата изменяется, в том числе, в случае изменения кадастровой оценки земельных участков без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (пункты 3.5). За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,03 % и за просрочку оплаты за два и более периода – 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункты 5.2).
В связи с образованием за ответчиком задолженности по оплате арендных платежей по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по договору аренды, заключенному после нормативного определения необходимости государственного регулирования размера арендной платы, независимо от предусмотренного договором механизма ее изменения, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Изменения регулируемой арендной платы применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель вправе требовать внесения измененной арендной платы без внесения в договор аренды изменений. При этом стороны не лишены права требовать внесения в договор соответствующих изменений.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.
Постановлением Правительства Республики Дагестан от 03.11.2015 N 306 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Дагестан, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов.
Как видно из материалов дела, спорная задолженность в размере 390 266 рублей по состоянию на 01.01.2020 фактически возникла в результате неправильного определения истцом размера арендной платы начиная со второго полугодия 2011 года – по 75 858 рублей в год (исходя из первоначально установленной в договоре размера аренды).
Вместе с тем указанный расчет истцом произведен без учета изменения размера арендной платы в результате заключения в 2010 году дополнительного соглашения к договору (которым размер аренды на 2008 год установлен в размере 45 880 рублей и на 2009 год в размере 15 194 рублей). Также истцом не учтены последующие изменения кадастровой стоимости земельного участка, влекущего пересмотр размера арендной плат.
С учетом указанных обстоятельств и размера кадастровой стоимости земельного участка, размер аренды, определенный в соответствии с установленным постановлением Правительства Республики Дагестан от 03.11.2015 № 306 порядком определения размера арендной платы, составляет: до 2013 года – по 15 194 рубля в год, за 2013-2019 годы – по 43 618,43 рубля в год, с 2020 года – по 75 858 рублей в год.
Соответственно, с учетом произведенных ответчиком платежей размер задолженности за спорный период до 01.01.2020 вместо указываемых истцом 390 266 рублей фактически составлял 129 907,24 рубля, что подтверждено истцом в ходе рассмотрения дела актом сверки расчетов от 13.07.2023.
После этого квитанциями от 12.05.2023 на сумму 60 000 рублей и от 13.06.2023 а сумму 65 000 рублей ответчиком всего оплачено 125 000 рублей, соответственно, размер основного долга за спорный период составляет 4907,24 рубля (129 907,24 – 125 000 = 4907,24).
В этой части основного долга иск подлежит удовлетворению, в остальной части основного долга в иске следует отказать.
При этом доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежат отклонению, поскольку сумма задолженности в размере 4907,24 рубля фактически представляет собой задолженности за 3 квартал 2021 года, а остальная задолженность ответчиком оплачена самостоятельно, при этом с иском в суд истец обратился в мае 2022 ода, то есть, в пределах срока исковой давности.
По этим же основания сроки давности не подлежат применению к заявленному истцом требованию о взыскании пени, поскольку к взысканию предъявлены пени, начисленные за период с 01.01.2020, то есть, также в пределах 3-летнего срока исковой давности.
Поскольку арендные платежи ответчиком вносились с нарушением установленных пунктом 3.2 договора сроков внесения арендных платежей, заявленное истцом требование о взыскании предусмотренной пунктом 5.2 договора пени за просрочку уплаты арендных платежей соответствует положениям статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и является обоснованным.
С учетом установленного судом размера задолженности, установленных договором сроков платежа (ежеквартально до 15 марта, июня, сентября, ноября) и с применением положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пени за заявленный истцом период просрочки с 01.01.2020 по 31.03.2022 составляет 390 742,4 рубля:
Месяц
Начислено
Долг
Период просрочки
Формула
Пени
с
по
дней
01.01.2020
92 328,24
92 328,24
01.01.2020
22.09.2020
266
92 328,24 ? 266 ? 0.5%
122 796,56 р.
-92 328,24
22.09.2020
Погашение части долга
17.03.2020
18 964,50
18 964,50
17.03.2020
22.09.2020
190
18 964,50 ? 190 ? 0.5%
18 016,28 р.
-18 964,50
22.09.2020
Погашение части долга
16.06.2020
18 964,50
18 964,50
16.06.2020
22.09.2020
99
18 964,50 ? 99 ? 0.5%
9 387,43 р.
-2 844,26
22.09.2020
Погашение части долга
16 120,24
23.09.2020
31.03.2022
555
16 120,24 ? 555 ? 0.5%
44 733,67 р.
-16 120,24
12.05.2023
Погашение части долга
16.09.2020
18 964,50
18 964,50
16.09.2020
31.03.2022
562
18 964,50 ? 562 ? 0.5%
53 290,25 р.
-18 964,50
12.05.2023
Погашение части долга
17.11.2020
18 964,50
18 964,50
17.11.2020
31.03.2022
500
18 964,50 ? 500 ? 0.5%
47 411,25 р.
-18 964,50
12.05.2023
Погашение части долга
16.03.2021
18 964,50
18 964,50
16.03.2021
31.03.2022
381
18 964,50 ? 381 ? 0.5%
36 127,37 р.
-5 950,76
12.05.2023
Погашение части долга
-13 013,74
13.06.2023
Погашение части долга
16.06.2021
18 964,50
18 964,50
16.06.2021
31.03.2022
289
18 964,50 ? 289 ? 0.5%
27 403,70 р.
-18 964,50
13.06.2023
Погашение части долга
16.09.2021
18 964,50
18 964,50
16.09.2021
31.03.2022
197
18 964,50 ? 197 ? 0.5%
18 680,03 р.
-18 964,50
13.06.2023
Погашение части долга
16.11.2021
18 964,50
18 964,50
16.11.2021
31.03.2022
136
18 964,50 ? 136 ? 0.5%
12 895,86 р.
-14 057,26
13.06.2023
Погашение части долга
Сумма основного долга: 4 907,24 руб.
Сумма пеней по всем задолженностям: 390 742,40 руб.
Вместе с тем согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В данном случае учитывая, что размер предъявленный ответчику к оплате пени превышает 180 % годовых, при этом ответчик является сельскохозяйственным товаропроизводителем, допущенные им просрочки уплаты аренды не являлись значительными по продолжительности и размеру, а также фактически были вызваны неправильным определением истцом размера аренды, при этом спорная задолженность по аренде ответчиком оплачена практически полностью, а также принимая во внимание длительный период неблагоприятной эпидемиологической обстановки на территории Республики Дагестан, негативно влияющий на хозяйственную деятельность предприятий, с учетом всех этих обстоятельств суд считает, что начисленный размер пени для ответчика является чрезмерным и взыскание с него всей предусмотренной в договоре пени в отсутствие в деле каких-либо доказательств причинения истцу убытков, соответствующих размеру начисленной неустойки, приведет к необоснованному нарушению баланса интересов сторон в пользу истца.
При этом в силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер пени не может быть уменьшен судом ниже установленных данной статьей процентов, являющихся отражением минимальных потерь кредитора.
Рассчитанный на основании указанной статьи размер пени за допущенное ответчиком нарушение обязательств составляет:
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
92 328,24 р.
01.01.2020
09.02.2020
40
6,25
92 328,24 ? 40 ? 6.25% / 366
630,66 р.
92 328,24 р.
10.02.2020
16.03.2020
36
6,00
92 328,24 ? 36 ? 6% / 366
544,89 р.
+18 964,50 р.
17.03.2020
Новая задолженность
111 292,74 р.
17.03.2020
26.04.2020
41
6,00
111 292,74 ? 41 ? 6% / 366
748,03 р.
111 292,74 р.
27.04.2020
15.06.2020
50
5,50
111 292,74 ? 50 ? 5.5% / 366
836,22 р.
+18 964,50 р.
16.06.2020
Новая задолженность
130 257,24 р.
16.06.2020
21.06.2020
6
5,50
130 257,24 ? 6 ? 5.5% / 366
117,45 р.
130 257,24 р.
22.06.2020
26.07.2020
35
4,50
130 257,24 ? 35 ? 4.5% / 366
560,53 р.
130 257,24 р.
27.07.2020
15.09.2020
51
4,25
130 257,24 ? 51 ? 4.25% / 366
771,40 р.
+18 964,50 р.
16.09.2020
Новая задолженность
149 221,74 р.
16.09.2020
22.09.2020
7
4,25
149 221,74 ? 7 ? 4.25% / 366
121,29 р.
-114 137,00 р.
22.09.2020
Погашение части долга
35 084,74 р.
23.09.2020
16.11.2020
55
4,25
35 084,74 ? 55 ? 4.25% / 366
224,07 р.
+18 964,50 р.
17.11.2020
Новая задолженность
54 049,24 р.
17.11.2020
31.12.2020
45
4,25
54 049,24 ? 45 ? 4.25% / 366
282,43 р.
54 049,24 р.
01.01.2021
15.03.2021
74
4,25
54 049,24 ? 74 ? 4.25% / 365
465,71 р.
+18 964,50 р.
16.03.2021
Новая задолженность
73 013,74 р.
16.03.2021
21.03.2021
6
4,25
73 013,74 ? 6 ? 4.25% / 365
51,01 р.
73 013,74 р.
22.03.2021
25.04.2021
35
4,50
73 013,74 ? 35 ? 4.5% / 365
315,06 р.
73 013,74 р.
26.04.2021
14.06.2021
50
5,00
73 013,74 ? 50 ? 5% / 365
500,09 р.
73 013,74 р.
15.06.2021
15.06.2021
1
5,50
73 013,74 ? 1 ? 5.5% / 365
11,00 р.
+18 964,50 р.
16.06.2021
Новая задолженность
91 978,24 р.
16.06.2021
25.07.2021
40
5,50
91 978,24 ? 40 ? 5.5% / 365
554,39 р.
91 978,24 р.
26.07.2021
12.09.2021
49
6,50
91 978,24 ? 49 ? 6.5% / 365
802,60 р.
91 978,24 р.
13.09.2021
15.09.2021
3
6,75
91 978,24 ? 3 ? 6.75% / 365
51,03 р.
+18 964,50 р.
16.09.2021
Новая задолженность
110 942,74 р.
16.09.2021
24.10.2021
39
6,75
110 942,74 ? 39 ? 6.75% / 365
800,16 р.
110 942,74 р.
25.10.2021
15.11.2021
22
7,50
110 942,74 ? 22 ? 7.5% / 365
501,52 р.
+18 964,50 р.
16.11.2021
Новая задолженность
129 907,24 р.
16.11.2021
19.12.2021
34
7,50
129 907,24 ? 34 ? 7.5% / 365
907,57 р.
129 907,24 р.
20.12.2021
13.02.2022
56
8,50
129 907,24 ? 56 ? 8.5% / 365
1 694,13 р.
129 907,24 р.
14.02.2022
27.02.2022
14
9,50
129 907,24 ? 14 ? 9.5% / 365
473,36 р.
129 907,24 р.
28.02.2022
31.03.2022
32
20,00
129 907,24 ? 32 ? 20% / 365
2 277,83 р.
-60 000,00 р.
12.05.2023
Погашение части долга
-65 000,00 р.
13.06.2023
Погашение части долга
Сумма основного долга: 4 907,24 р.
Сумма процентов: 14 242,43 р.
При таких обстоятельствах, в связи с недоказанностью причинения истцу убытков в большем размере, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным уменьшить размер взыскиваемой с ответчика пени до 14 242,43 рубля. В этой части пени исковое заявление подлежит удовлетворению, в остальной части пени в удовлетворении искового заявления следует отказать.
В части требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельные участки требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как указано в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу названных разъяснений, поскольку в данном случае договор аренды заключен на срок более 5 лет и сумма основного долга (по состоянию на 01.01.2021), послужившая основанием для обращения истца в суд, ответчиком практически полностью оплачена, при этом истцом ответчику предоставлялись противоречивые сведения о размере подлежащей оплате аренды, допущенные ответчиком просрочки оплаты арендных платежей в данном случае не может быть признано существенным нарушением условий договора, являющимся основанием для расторжения договора аренды.
Также не могут служить основанием для расторжения договора аренды и доводы истца о нарушении ответчиком условий договора, выразившихся в застройке земельного участка объектами недвижимости (на части участка образовано самовольное поселение), сооружении искусственного водоема и допущении деградации земель (100 га участка покрыто солончаком, сорной растительностью, деревьями, кустарниками), поскольку постройки и озеро на спорном земельном участке находились до передачи участка ответчику в аренду, что подтверждается представленной ответчиком картой аэрофотосъемки, произведенной в 1982 году, а доказательств того, что земельный участок до передачи ответчику в аренду находился в лучшем состоянии чем в настоящее время, в дело не представлены.
При этом акт от 07.04.2022 № 14-4/22 проверки порядка использования земель не является надлежащим доказательством указываемых истцом нарушений, поскольку данный акт составлен без участия ответчика и сама по себе констатация в акте названных выше обстоятельств (наличие на участке построек, озера и растительности) не подтверждает факт того, что эти обстоятельства возникли в результате действий ответчика, в связи с чем данный акт не может быть признан доказательством нарушения ответчиком условий договора, влекущего расторжение договора.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом признанного обоснованным размера пени и уменьшения его судом.
Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
заявленные требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Молодая баранина» (ИНН <***>) в пользу Минимущества Дагестана (ИНН <***>) 4907,24 рубля основного долга и 14 242,43 рубля пени.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с ООО «Молодая баранина» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 8947 рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия.
Судья И.С. Гаджимагомедов