Решение по делу № А40-304558/2024 от 29.12.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-304558/24-5-2092

29 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Киселёвой Е.Н., единолично,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундузовой В.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рефит Кампани» (Московская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2020, ИНН: <***>)

к ответчику Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: <***>)

об обязании устранить недостатки выполненных работ, допущенных при строительстве паркинга, расположенного по адресу: <...>;

в заседании приняли участие:

согласно протоколу судебного заседания;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рефит Кампани» (далее также - истец, «Рефит Кампани», Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее также – ответчик, ППК «Фонд развития территорий», Фонд) об обязании ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки выполненных работ, допущенных при строительстве паркинга, расположенного по адресу: <...>, связанные с отсутствием вертикальной гидроизоляции наружных стен паркинга; отсутствием надлежащей герметизации вводов инженерных коммуникаций в уровне паркинга; отсутствием вертикальной планировки прилегающей территории, обеспечивающей отвод атмосферных вод от конструкций здания, а именно: провести следующие мероприятия, необходимые для устранения недостатков:

- устройство внутренней гидроизоляции наружных стен паркинга;

- планировка территории, обеспечивающая отвод вод от стен (соответственно, и фундаментов) здания;

- герметизация вводов инженерных коммуникаций в уровне паркинга;

- провести гидроизоляционные работы по деформационному шву въезд, выезд и холодный шов проезд в/о машиномест №41,81 до выхода (вх.га.4-5); -на входной двери в/о машиноместа №81 (входная группа №4,5) провести работы по гидроизоляции отверстия в полу и отмостке дома №4 и автостоянки №4 стр.1; -установить отлив на входной двери (входная группа №1);

- устранить протечку из стены и потолка машиномест №4-8 в области вентиляционных систем;

- устранить протечку примыкания и инженерных отверстий машиномест №1-22; -устранить протечку примыкания периметра автостоянки;

- установить ливневую систему от стоков дома №4 ул. Германа Титова, г.Химки;

- выполнить герметизацию примыканий козырьков на трех входах в паркинг; -переделать выпуски водосточной ливневой системы водоотвода с устройством водоотводящих лотков на отмостке;

- загерметизировать нерабочие отверстия в стенах машиноместа №75;

-восстановить отделку паркинга после затопления.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. ст. 121-123 АПК РФ. Судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство истца об истребовании доказательств, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 66 АПК РФ. При этом, суд посчитал, что правовая позиция раскрыта и определена, предоставление дополнительных доказательств не требуется, в связи с чем, целесообразно рассмотрение спора в настоящем судебном заседании.

Судом также рассмотрено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Технический заказчик Фонда Развития Территорий», в удовлетворении которого судом отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ, поскольку истец не обосновал и не представил доказательства того, что принятие по данному делу судебного акта повлияет на какие-либо права и законные интересы указанного лица.

Процессуальный статус участвующих в деле лиц урегулирован арбитражным процессуальным законодательством, при этом возможность наделения каждого из участвующих в деле лиц тем или иным статусом не может быть произвольной. При решении вопроса о допуске лица в процесс суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо.

Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Из анализа указанных положений закона следует, что третье лицо вступает в процесс с целью защиты своих нарушенных либо оспоренных прав и законных интересов. Наличие у такого лица права связано с тем, что оно является предполагаемым субъектом спорного материального правоотношения, его интересы направлены на предмет уже существующего спора.

Из имеющихся в материалах дела доказательств также не следует, что названное лицо имеют какую-либо материально-правовую заинтересованность в исходе настоящего дела.

Таким образом, исходя из предмета заявленных требований, и установленных в связи с этим обстоятельств, суд не находит оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Технический заказчик Фонда Развития Территорий».

Суд считает, что правовая позиция сторон раскрыта и определена, предоставление дополнительных доказательств не требуется, в связи с чем, целесообразно рассмотрение спора в настоящем судебном заседании. Таким образом, оснований для отложения судебного разбирательства не имеется.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ППК «Фонд развития территорий» является застройщиком паркинга по адресу: МО, <...>. Паркинг введен в эксплуатацию 25.12.2019 в соответствии с РВЭ №RU50-10-15019-2019.

ООО «Рефит Кампани» является управляющей организацией, осуществляющей управление паркингом в соответствии с решением общего собрания собственников паркинга с 01.10.2024.

В процессе управления паркингом истцом были обнаружены многочисленные нарушения при строительстве паркинга и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта, ввиду чего ООО «Рефит Кампани» неоднократно направляло в адрес ответчика многочисленные претензии об устранении строительных недостатков, которые в настоящее время оставлены без ответа и исполнения.

ООО «Рефит Кампани» как управляющая компания обязано представлять интересы собственников машиномест в рамках исполнения своих обязательств по договору управления.

10.07.2024 по направленной ранее претензии собственниками помещений паркинга и обслуживающей компании был проведен очередной комиссионный осмотр объекта, по итогам которого был составлен дефектный акт с участием представителя технического заказчика Фонда развития территорий о выявлении многочисленных дефектов и нарушений СНиП, допущенных при проведении строительных работ в паркинге, в частности трещины в стенах, отсутствие гидроизоляции стен, фундамента, деформационных швов, инженерных отверстий, в результате чего происходит систематическое затопление паркинга грунтовыми и дождевыми водами, что угрожает разрушением объекта. В акте был отражен перечень мероприятий, необходимых для устранения выявленных недостатков. До настоящего времени данные мероприятия не проведены застройщиком, недостатки не устранены (копия акта имеется в материалах дела).

Таким образом, ППК «Фонд развития территорий» не обеспечило соответствие качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, иным обязательным требованиям и в объекте имеются недостатки, устранения которых управляющая компания, как представитель собственников помещения паркинга вправе требовать от застройщика.

Управляющей компанией проведена независимая экспертиза на предмет наличия строительных дефектов и недостатков в паркинге и заключен договор № 04-1/10/2024 от 04.10.2024 с ООО ДЭИО «Профит эксперт» на выполнение строительно-технического обследования состояния паркинга.

Согласно представленному заключению специалиста (отчету) № 04-1/10/2024 от 13.11.2024. по результатам исследования экспертами сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: Определить перечень несоответствия выполненных строительно-монтажных работ требованиям норм, а также стоимости устранения выявленных дефектов автостоянки, в результате которых происходят заливы паркинга.

Перечень недостатков, в результате которых происходят заливы паркинга:

- отсутствие вертикальной гидроизоляции наружных стен паркинга;

- отсутствие примыкающей гидроизоляции пола и стен паркинга;

- отсутствие надлежащей герметизации вводов инженерных коммуникаций в уровне паркинга;

- отсутствие вертикальной планировки прилегающей территории, обеспечивающей отвод атмосферных вод от конструкций здания.

Выполненные строительно-монтажные работы не соответствуют строительным, санитарным и иным нормам, а также договору в долевом строительстве.

По второму вопросу: Каковы причины возникновения выявленных недостатков?

Причиной заливов паркинга здания, расположенного по адресу: <...>, является отсутствие мероприятий, направленных на предотвращение негативных воздействий атмосферных вод на конструкции здания (отсутствие вертикальной гидроизоляции, вертикальной планировки прилегающей территории).

По третьему вопросу: Определить мероприятия необходимые для устранения недостатков? Мероприятиями необходимые для устранения недостатков являются:

- устройство внутренней гидроизоляции наружных стен паркинга;

- планировка территории, обеспечивающая отвод вод от стен (соответственно, и фундаментов) здания;

- герметизация вводов инженерных коммуникаций в уровне паркинга. Вывод по четвертому вопросу.

Определить стоимость устранения выявленных недостатков.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 5 926 930 (Пять миллионов девятьсот двадцать шесть тысяч девятьсот тридцать) руб. 90 коп.

Для определения факта наличия строительных недостатков истец был вынужден обратиться в специализированную компанию и провести обследование объекта долевого строительства на предмет наличия строительных недостатков, в связи с чем понес расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 100000 руб.

Изложенные в независимом экспертном заключении выводы, свидетельствуют о том, что выявленные недостатки строительных работ обнаружены истцом в пределах установленного гарантийного срока, ответчик, являясь застройщиком спорного паркинга, несет ответственность за качество выполненных работ, в том числе в виде необходимости безвозмездного устранения обнаруженных недостатков. Ответчик, будучи профессиональным участником рынка строительства, принял на себя риски, связанные с выбором места для строительства, проекта, последующим изменением / отступлением от проектной документации, выбором применяемых технологий и строительных материалов.

Наличие указанных недостатков делает Объект непригодным для обычного использования. Выявленные недостатки являются существенными и подлежат устранению силами и за счет ответчика.

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию с требованием устранения недостатков работ, возмещения произведенных затрат.

Ответчик указанные недостатки не устранил, в связи с чем, истец обратился в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 (ред. от 13.07.2020г.), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004 (ред. от 13.07.2020г.), в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из толкования указанной нормы, заказчик вправе воспользоваться одной из перечисленных в ней мер ответственности подрядчика за выполнение им работ с ненадлежащим качеством.

В соответствии со ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

В случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве.

В соответствии с п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Положения названных норм предусматривают презумпцию вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

В силу п. 1 ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Изложенные в независимом экспертном заключении выводы, представленные в материалы дела доказательства позволяют прийти к выводу о том, что выявленные недостатки строительных работ обнаружены истцом в пределах установленного гарантийного срока, ответчик, являясь застройщиком спорного паркинга, несет ответственность за качество выполненных работ, в том числе в виде необходимости безвозмездного устранения обнаруженных недостатков. Ответчик, будучи профессиональным участником рынка строительства, принял на себя риски, связанные с выбором места для строительства, проекта, последующим изменением / отступлением от проектной документации, выбором применяемых технологий и строительных материалов.

Ответчик указанные обязательства не выполнил, недостатки работ не устранил.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на иск, оценены судом, признаны голословными, необоснованными и несостоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Акт подписан представителем ООО «Технический Заказчик Фонда развития территорий». ППК «Фонд развития территорий» является застройщиком паркинга по адресу: МО, <...>.

Паркинг введен в эксплуатацию 25.12.2019 в соответствии с РВЭ №RU50-10-15019-2019. Соответственно гарантия действовала по общим правилам до 25.12.2024. Таким образом, дефекты были выявлены в пределах гарантийного срока, однако не были устранены ответчиком.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ, действовавшими в период строительства и заключения договоров долевого участия было предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование - три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора. Закон обратной силы не имеет. В соответствии с п. 2.5 договора долевого участия в строительстве течение гарантийного срока 5 лет вообще исчисляется с момента подписания застройщиком и участником акта приема-передачи машиноместа (копия ДДУ прилагается)

До истечения гарантийного срока управляющей компанией во исполнение волеизъявления собственников машиномест была проведена независимая экспертиза на предмет наличия строительных дефектов и недостатков в паркинге, получено заключение о наличии строительных недостатков в период с 04 октября по 13 ноября 2024 года. Заключение специалиста ООО «Профит эксперт», имеющееся в материалах дела, по результатам обследования объекта на предмет соответствия выполненных строительно-монтажных работ, является письменным доказательством наравне с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела по смыслу ст. 64 АПК РФ. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Претензии направлены неоднократно в адрес ответчика в пределах гарантийного срока, при этом оставлены ответчиком без ответа, в связи с чем истец был вынужден обратиться с соответствующим иском в суд. Иск подан 18.12.2024 также в пределах гарантийного срока

Ответчик указывает на отсутствие исследования проектной документации на строительство объекта, при этом сам не предоставляет никаких материалов данной документации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Доказательства выполнения работ надлежащим образом, равно как работ по устранению недостатков, ответчиком в материалы дела не представлены.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Выявленные недостатки являются существенными и подлежат устранению силами и за счет ответчика.

Суд приходит к выводу, что истцом доказан факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств. Обратное ответчиком не доказано, документально не подтверждено.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обязательства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При изложенных обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истец просит также взыскать с ответчика 100 000 руб. расходов понесенных за проведение независимой досудебной экспертизы.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как уже было установлено выше, с целью проверки соответствия качества и объема выполненных Подрядчиком работ, а также в целях определения стоимости устранения выявленных недостатков истцом было инициировано проведение независимой строительно-технической экспертизы и заключен договор № 04-1/10/2024 от 04.10.2024 с ООО ДЭИО «Профит эксперт» на выполнение строительно-технического обследования состояния паркинга.

Стоимость услуг по проведению указанной независимой экспертизы составила 100 000 руб., которая была оплачена истцом платежным поручением № 296 от 23.10.2024.

Таким образом, истцом были понесены расходы на проведение указанной независимой экспертизы и составления отчета в размере 100 000 руб.

Предъявленные расходы подлежат возмещению истцу за счет ответчика на основании ст. ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Уплаченная истцом при обращении в суд госпошлина относится на ответчика на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 67, 68, 71, 75,82, 87, 110, 123, 124,156,167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, устранить недостатки выполненных работ, допущенных при строительстве паркинга, расположенного по адресу: <...>, связанные с отсутствием вертикальной гидроизоляции наружных стен паркинга; отсутствием надлежащей герметизации вводов инженерных коммуникаций в уровне паркинга; отсутствием вертикальной планировки прилегающей территории, обеспечивающей отвод атмосферных вод от конструкций здания, а именно: провести следующие мероприятия, необходимые для устранения недостатков:

- устройство внутренней гидроизоляции наружных стен паркинга; планировка территории, обеспечивающая отвод вод от стен (соответственно, и фундаментов) здания;

- герметизация вводов инженерных коммуникаций в уровне паркинга;

- провести гидроизоляционные работы по деформационному шву въезд, выезд и холодный шов проезд в/о машиномест №41,81 до выхода (вх. га. 4-5);

- на входной двери в/о машиноместа №81 (входная группа №4,5) провести работы по гидроизоляции отверстия в полу и отмостке дома №4 и автостоянки №4 стр. 1;

- установить отлив на входной двери (входная группа №1);

- устранить протечку из стены и потолка машиномест №4-8 в области вентиляционных систем;

- устранить протечку примыкания и инженерных отверстий машиномест №1-22;

- устранить протечку примыкания периметра автостоянки;

- установить ливневую систему от стоков дома №4 ул. Германа Титова, г. Химки;

- выполнить герметизацию примыканий козырьков на трех входах в паркинг;

- переделать выпуски водосточной ливневой системы водоотвода с устройством водоотводящих лотков на отмостке;

- загерметизировать нерабочие отверстия в стенах машиноместа №75;

- восстановить отделку паркинга после затопления.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Рефит Кампани» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы на проведение экспертизы 100 000 (сто тысяч) руб. 00 коп., а также 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия.

Судья Е.Н. Киселева