АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-22324/2024
15 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года .
Полный текст решения изготовлен 15 октября 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Федеровой А.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ФИО1
к Администрации Уссурийского городского округа Приморского края
третьи лица: ФИО2, Акционерное общество «Уссурийск-Электросеть», Акционерное общество «Уссурийское предприятие тепловых сетей», ФИО3, Муниципальное унитарное предприятие «Уссурийск-Водоканал» Уссурийского городского округа, Муниципальное казённое учреждение «Служба единого заказчика – застройщика» Уссурийского городского округа Приморского края, Акционерное общество «Газпром газораспределение Дальний Восток», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, - ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 Радиковна,
об оспаривании уведомлений о прекращении аренды от 22.10.2024 №№ 16.01/22/13504, 16.01/22/13502, 16.01/22/13501, 16.01/22/13500, 16.01/22/13499, 16.01/22/13498, 16.01/22/13497, 16.01/22/13505, 16.01/22/13506, 16.01/22/13496, 16.01/22/13503, восстановлении договоров аренды,
при участии: от заявителя – ФИО25 по доверенности от 09.01.2025 № 0212/АП, паспорт, копия диплома, от ответчика (онлайн) – представитель подавал ходатайство об участии в онлайн-заседании, ходатайство судом удовлетворено, однако в назначенное время к веб-конференции не подключился,
установил:
ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными уведомлений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 22.10.2024 №16.01/22/-13504 в отношении договора аренды №8171/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5451, от 22.10.2024 № 16.01/22/13502 в отношении договора аренды № 8177/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5465; от 22.10.2024 №16.01/22/134501 в отношении договора аренды № 8174/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5466; от 22.10.2024 № 16.01/22/13500 в отношении договора аренды № 8170/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5449; от 22.10.2024 № 16.01/22/13499 в отношении договора аренды №8169/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454; от 22.10.2024 № 16.01/22/13498 в отношении договора аренды № 8176/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5463, от 22.10.2024 № 16.01/22/13497 в отношении договора аренды № 8172/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5455; от 22.10.2024 № 16.01/22/13505 в отношении договора аренды № 8175/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5464; от 22.10.2024 № 16.01/22/13506 в отношении договора аренды № 9662/16 от 05.12.2016 г. земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572; от 22.10.2024 № 16.01/22/-13496 в отношении договора аренды № 7988/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576; от 22.10.2024 № 16.01/22/13503 в отношении договора аренды № 7991/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586; о восстановлении договоров аренды между Администрацией Уссурийского городского округа и ООО «Содружество-Инвест» № 8171/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5451; № 8177/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5465; № 8174/1; от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5466; № 8170/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5449; № 8169/13; от 20.06.2013; земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454; № 8176/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5463, № 8172/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5455 № 8175/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5464; № 9662/16 от 05.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572; № 7988/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576; № 7991/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586.
Ответчик и третьи лица, извещённые надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в заседание не прибыли, явку своих представителей не обеспечили, в силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Поддерживая заявленные требования, заявитель указал, что оспариваемые в рамках настоящего дела уведомления о расторжении договоров аренды земельного участка являются незаконными и необоснованными, поскольку нарушает права и законные интересы кредиторов должника, причинило вред имущественным правам кредиторов, поскольку из конкурсной массы должника выбыло право аренды земельных участков. Конкурсный управляющий считает, что оспариваемые уведомления о расторжении договоров аренды подлежат признанию незаконными, а право аренды подлежит возврату в состав конкурсной массы должника.
Администрация в письменном отзыве, представленном в материалы дела, с доводами заявителя не согласилась в полном объеме, полагая, что оспариваемые уведомления не нарушают прав и законных интересов кредиторов, поскольку после окончания срока действия договоров аренды последние прекратили свое действие. Кроме того, на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц.
АО «Уссурийск-Электросеть» в письменных пояснениях по существу поддержало позицию ответчика, указал, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 25:34:017401:5449, 25:34:017401:5451, 25:34:017401:5464 расположены объект недвижимости, находящиеся в собственности общества, в связи с чем право аренды на указанные земельные участки не может быть передано третьим лицам.
МУП «Уссурийск-Водоканал» Уссурийского городского округа МУП «Уссурийск-Водоканал» считает заявленные необоснованными и подлежащими отклонению, поскольку на земельных участках с кадастровыми номерами: 25:34:017401:5451, 25:34:017401:5465, 25:34:017401:5449, 25:34:017401:5454, 25:34:017401:5463, 25:34:017401:5455, 25:34:017401:5464 расположены объекты централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения Уссурийского городского округа, изъятые из оборота.
ФИО14 в письменном отзыве, представленном в материалы дела с требованиями заявителя не согласилась, полагает, что право аренды, заявленное арбитражным управляющим не подлежит включению в конкурсную массу, а решения Управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края являются законными, так как недвижимое имущество, находящееся на спорных земельных участках, является собственностью граждан.
ФИО22, ФИО4, ФИО7, ФИО3 направили в материалы дела ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в тексте которых указали, что с заявленными требованиями не согласны, планируют приобрести право на земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости (гаражными боксами).
МКУ «Служба единого заказчика – застройщика» Уссурийского городского округа Приморского края АО «Уссурийское предприятие тепловых сетей», АО "Газпром газораспределение Дальний Восток", ФИО3 и иные третьи лица письменные отзывы в материалы дела не представили, правовую позицию относительно предмета спора не выразили.
При рассмотрении дела суд установил, что решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2018 ООО «Содружество-Инвест» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное производство (дело № А51-24110/2017).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 30.07.2020 по делу № А51-24110/2017 конкурсным управляющим должником утвержден ФИО1 (член СРО ААУ «Евросиб» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 115114, г, Москва, наб Шлюзовая, д 8, стр 1, 301).
Ранее между Администрацией Уссурийского городского округа и ООО «Содружество-Инвест» были заключены договора аренды:
1) № 8171/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5451, площадью 1371 кв.м. адрес ориентира: <...>;
2) № 8177/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5465, площадью 28 кв.м. адрес ориентира: <...>;
3) № 8174/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5466, площадью 170 кв.м. адрес ориентира: <...>;
4) № 8170/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5449, площадью 922 кв.м. адрес ориентира: <...>;
5) № 8169/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454, площадью 973 кв.м. адрес ориентира: <...>;
6) № 8176/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5463, площадью 2346 кв.м. адрес ориентира: <...>;
7) № 8172/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5455, площадью 351 кв.м. адрес ориентира: <...>;
8) № 8175/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5464, площадью 142 кв.м. адрес ориентира: <...>;
9) № 9662/16 от 05.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572, площадью 13394 кв.м. адрес ориентира: <...>;
10) № 7988/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576, площадью 177 кв.м. адрес ориентира: <...>;
11) .№ 7991/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586, площадью 1231 кв.м. адрес ориентира: <...>.
Администрацией Уссурийского городского округа в адрес арбитражного управляющего направлены уведомления от 22.10.2024 о прекращении договоров аренды: № 8171/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5451, № 8177/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5465 № 8174/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5466,№ 8170/13 от 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5449, № 8169/13 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454, № 8176/13 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5463, № 8172/13 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5455, № 8175/13 20.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5464, № 9662/16 от 05.12.2016 г. земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572, № 7988/13 от 24.01.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576, № 7991/13 от 24.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586.
Не согласившись с принятыми уведомлениями, полагая, что односторонний отказ они нарушают права и законные интересы кредиторов ООО «Содружество-Инвест», арбитражный управляющий юридического лица обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу указанной нормы, а также иных положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, под актом ненормативного характера, который может быть оспорен в арбитражном суде путем предъявления требования о признании его недействительным, понимается документ, принятый компетентным органом в результате реализации им своих властных полномочий и содержащий обязательные для исполнения предписания, распоряжения, влекущий юридические последствия и нарушающий права и охраняемые законом интересы заявителя.
В рассматриваемом случае арбитражным управляющим оспаривается законность решений управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края о прекращении договоров аренды земельных участков № 8171/13 от 20.06.2013 года, № 8177/13 от 20.06.2013 года, 8174/13 от 20.06.2013 года, 8170/13 от 20.06.2013 года, 8169/13 от 20.06.2013 года, № 8176/13 от 20.06.2013 года, № 8172/13 от 20.06.2013 года, №8175/13 от 20.06.2013 года, № 9662/16 от 05.12.2016 года, №7988/13 от 24.01.2013 года, №7991/13 от 24.01.2013 года, изложенных в уведомлении о прекращении аренды от 22.10.2024 №№ 16.01/22/13504, 16.01/22/13502, 16.01/22/13501, 16.01/22/13500, 16.01/22/13499, 16.01/22/13498, 16.01/22/13497, 16.01/22/13505, 16.01/22/13506, 16.01/22/13496, 16.01/22/13503.
Исходя из правовой позиции, выраженной в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, и определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 №309-ЭС16-4636 и от 14.08.2018 №305-ЭС18-8136, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора и, соответственно, который может быть включен в конкурсную массу последнего. В случае, если право аренды является таким активом, требования, направленные на расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества, подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротства) должника- арендатора, в случае если право аренды таким активом не является, данные требования подлежат рассмотрению в общеисковом порядке.
Правоотношения по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются общими положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и специальными нормами земельного законодательства.
В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Так, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.
Пунктом 1 статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 425 ГК РФ предусматривается, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 452 ГК РФ предусматривается, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункты 2 - 3 статьи 453 ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Таким образом, часть 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:
- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;
- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.
При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.
Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Материалами дела подтверждается, что между Администрацией Уссурийского городского округа и ООО «Содружество-Инвест» были заключены договора аренды от 20.06.2013 № 8171/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5451, площадью 1371 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 20.06.2013 № 8177/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5465, площадью 28 кв.м. адрес ориентира: <...>; . от 20.06.2013 № 8174/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5466, площадью 170 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 20.06.2013 № 8170/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5449, площадью 922 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 20.06.2013 № 8169/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454, площадью 973 кв.м. адрес ориентира: <...>; . от 20.06.2013 № 8176/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5463, площадью 2346 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 20.06.2013 . № 8172/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5455, площадью 351 кв.м. адрес ориентира: <...>; . от 20.06.2013 № 8175/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5464, площадью 142 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 05.12.2016 № 9662/16 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572, площадью 13394 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 24.01.2013 № 7988/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576, площадью 177 кв.м. адрес ориентира: <...>; от 24.01.2013 № 7991/13 земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586, площадью 1231 кв.м. адрес ориентира: <...>.
Таким образом, спорные земельные участки (за исключением земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572, переданного по договору от 05.12.2016 № 9662/16) переданы в аренду ООО «Содружество-Инвест» в период до 01.03.2015.
Поскольку по окончании срока действия договора аренды арендатор не вернул земельный участок арендодателю и арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вышеперечисленные договоры аренды были возобновлен на неопределенный срок применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ.
По смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон заключенного на неопределенный срок договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Как указано в пункте 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, безусловное право ответчика на отказ от исполнения договора возникло в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, при этом закон не ограничивает это право арендодателя в отношении земельных участков, находящихся в аренде лиц, признанных несостоятельными (банкротами), на основании договоров, возобновленных на неопределенный срок.
Кроме того суд принимает во внимание следующее.
По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
По смыслу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит имущество, которое имеется в фактическом наличии.
Пунктом 2 указанной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данное положение является реализацией основополагающего принципа земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а именно принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При этом земельное законодательство исходит из приоритета положений статьи 39.20 ЗК РФ над иными нормами земельного законодательства, включая пункты 2, 5, 14 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которой исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.03.2018 по делу N 305-КГ17-18472).
Из материалов дела усматривается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586, , местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 308 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира. <...>, вид разрешенного использования: объекты хранения автомобильного транспорта, переданного обществу по договору аренды от 24.01.2013 № 7991/13, расположены два здания гаражных боксов с кадастровыми номерами 25:34:017401:5897 и 25:34:017401:5924, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости 11.04.2025 № КУВИ-001/2025-87791027.
Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости - гаражный бокс с кадастровым номером 25:34:017401:5924 принадлежит на праве собственности ФИО2 зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №25-25-12/023/2014-464 от 25.04.2014.
В здании с кадастровым номером 25:34:017401:5897 расположено 25 гаражных боксов, принадлежащих гражданам на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН на гаражный бокс с кадастровым номером 25:34:017401:5898 (собственник ФИО3, дата государственной регистрации: 25-25-12/028/2014-463 27.06.2014).
На основании изложенного, продажа права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:586 приведет к нарушению прав граждан - собственников гаражных боксов, которые расположены в границах данного земельного участка.
С учетом изложенного, земельный участок с кадастровым номером 25:34:017401:586 подлежит исключению из конкурсной массы и реализации на торгах не подлежит.
В соответствии с пунктами 1-2 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при наличии в составе имущества должника имущества, изъятого из оборота, конкурсный управляющий уведомляет об этом собственника изъятого из оборота имущества, а собственник имущества, изъятого из оборота, принимает от конкурсного управляющего это имущество или закрепляет его за другими лицами не позднее чем через шесть месяцев с даты получения уведомления от конкурсного управляющего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Так, на земельных участках с кадастровыми номерами: 25:34:017401:5451, 25:34:017401:5465, 25:34:017401:5449, 25:34:017401:5454, 25:34:017401:5463, 25:34:017401:5455, 25:34:017401:5464 расположены объекты централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения Уссурийского городского округа, изъятые из оборота.
В соответствии с постановлением главы Уссурийского городского округа № 398 от 13.02.2013 МУП «Уссурийск-Водоканал» определено гарантирующей организацией в сфере водоснабжения и водоотведения в границах Уссурийского городского округа Приморского края.
В соответствии с пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» гарантирующая организация - организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, определенная решением органа местного самоуправления (за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом), которая обязана заключить договор холодного водоснабжения, договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения с любым обратившимся к ней лицом, чьи объекты подключены (технологически присоединены) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения.
B соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона организации, осуществляющие горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, обязаны обеспечивать горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, осуществлять иную регулируемую деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения путем эксплуатации централизованных и нецентрализованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, централизованных систем водоотведения или отдельных объектов таких систем в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Собственником указанных объектов централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения является администрация Уссурийского городского округа.
B соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона отчуждение объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, нецентрализованных систем холодного водоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, а равно и передача указанных объектов и прав пользования ими в залог, внесение указанных объектов и прав пользования ими в уставный капитал субъектов хозяйственной деятельности не допускаются.
Частью 1 статьи 9 Закона №416-ФЗ установлен запрет на отчуждение объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность.
В границах данного земельного участка 25:34:017401:5451 (договор аренды № 8171/13 от 20.06.2013), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 406 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта теплоснабжения расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - 25:34:017401:6364 (тепловая сеть), 25:34:017401:8105 (водопроводная сеть), 25:34:000000:24106 (высоковольтная кабельно - воздушная ЛЭП - 6кВ), 25:34:017401:10838 (сооружение канализации), 25:34:017401:11000 (тепловая сеть).
Данный объект теплоснабжения необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>; многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
В границах данного земельного участка 25:34:017401:5465 (договор аренды № 8177/13 от 20.06.2013), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 416 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта водоснабжения, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - 25:34:017401:8105 (канализационная сеть).
Данный объект водоснабжения необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
В границах данного земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5449 (договор аренды № 8170/13 от 20.06.2013), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 349 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта связи, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - 25:34:000000:22535 (водопроводная сеть), 25:34:017401:9708 (высоковольтная кабельно-воздушная ЛЭП - 6кВ), 25:34:017401:8105 (водопроводная сеть), 25:34:000000:24106 (высоковольтная кабельно - воздушная ЛЭП - 6кВ), 25:34:017401:11350 (тепловая сеть), 25:34:017401:10833 (тепловая сеть), 25:34:017401:11899 (сооружения дорожного транспорта).
Данный объект связи необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>; многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
В границах данного земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454 (договор аренды № 8169/13 от 20.06.2013), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 701 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта электроснабжения расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - 25:34:017401:6402 (сеть электроснабжения), 25:34:017401:8892 (сети водоотведения), 25:34:017401:10033 (сооружение дорожного транспорта), 25:34:017401:10838 (сооружение канализации), 25:34:017401:11000 (тепловая сеть).
Данный объект электроснабжения необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 13 м, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>; многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
В границах данного земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5463, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 467 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта водоснабжения (договор аренды от 20.06.2013 № 8176/13), расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - 25:34:000000:22535 (водопроводная сеть), 25:34:017401:8105 (водопроводная сеть), 25:00:000000:31817 (сооружения газохимического комплекса).
Данный объект водоснабжения необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>; многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
Земельный участок с кадастровым номером 25:34:017401:5455, договор аренды № 8172/13 от 20.06.2013 года, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 457 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта водоотведения.
Данный объект водоотведения необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
В границах данного земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5464 (договор аренды № 8175/13 от 20.06.2013), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 425 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: размещение объекта водоснабжения, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами - 25:34:017401:8105 (водопроводная сеть), а также 25:00:000000:24106 (высоковольтная кабельно - воздушная ЛЭП - 6кВ).
Данный объект водоснабжения необходим для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>; многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
Таким образом, конкурсный управляющий ООО «Содружество-Инвест» при установлении имущества должника, изъятого из оборота, обязан был уведомить администрацию Уссурийского городского округа и передать ей спорные земельные участки из аренды.
Кроме того в границах земельных участков с кадастровыми номерами 25:34:017401:5449, 25:34:017401:5451, 25:34:017401:5464 расположены объекты недвижимости: «Сооружение электроэнергетики. Высоковольтная кабельно - воздушная ЛЭП 6кВ» с кадастровым номером 25:34:000000:24106, находящиеся в собственности АО «Уссурийск- Электросеть», что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:5454 расположен объект недвижимости «сооружение - сеть электроснабжения» с кадастровым номером 25:34:017401:6402.
В границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576 расположен объект недвижимости «закрытая трансформаторная подстанция» с кадастровым номером 25:34:017401:6595.
Объекты теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения являются социально значимыми для населения Уссурийского городского округа Приморского края и не могут подлежать включению в конкурсную массу. Продажа права аренды земельных участков под вышеуказанными объектами приведет к нарушению общественных интересов населения Уссурийского городского округа Приморского края.
На основании изложенного, земельные участки с кадастровыми номерами 25:34:017401:5449 (договор аренды № 8170/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5454 (договор аренды № 8169/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5451 (договор аренды № 8171/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5455 (договор аренды № 8172/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5463 (договор аренды № 8176/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5464 (договор аренды № 8175/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5465 (договор аренды № 8177/13 от 20.06.2013), 25:34:017401:5464 (договор аренды № 8174/13 от 20.06.2013), не подлежат включению в конкурсную массу и реализации.
Кроме того в границах земельных участков с кадастровым номером 25:34:017401:576 (договор аренды № 7988/13 от 24.01.2013), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 137 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: объекты инженерно-технического обеспечения расположена трансформаторная подстанция, предназначенная для обслуживания многоквартирного жилого дома для подключения многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.
Соответственно право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:576, на котором расположена трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:34:017401:6595, принадлежащая на праве собственностм АО «Уссурийск-Электросеть», не подлежит включению в конкурсную массу и реализации.
Трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:34:017401:6595 является социально значимым объектом для населения Уссурийского городского округа Приморского края.
В границах земельных участков с кадастровым номером 25:34:017401:572 (договор аренды №9662/16 от 05.12.2016), местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 58 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации автомобильной дороги, расположена автомобильная дорога, представляющая собой объект социального значения, местного значения для района «Междуречье» для проезда к многоквартирным жилым домам по адресам: <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>.
Соответственно право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:572 (автомобильная дорога местного значения), не подлежат включению в конкурсную массу и реализации, так как является социально значимым объектом для населения Уссурийского городского округа Приморского края.
С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2013 № 8171/13, от 20.06.2013 № 8177/13, № 8174/13, от 20.06.2013 № 8170/13; от 20.06.2013 № 8169/13, от 20.06.2013 № 8176/13, от 20.06.2013 № 8172/13, от 20.06.2013 № 8175/13, от 05.12.2016 № 9662/16, от 24.01.2013 № 7988/13, от 24.01.2013 № 7991/13 приняты уполномоченным органом в рамках действующего законодательства, а не с целью нарушения законных прав и интересов права кредиторов ООО «Содружество-Инвест».
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые в рамках настоящего дела уведомления о прекращении аренды от 22.10.2024 №№ 16.01/22/13504, 16.01/22/13502, 16.01/22/13501, 16.01/22/13500, 16.01/22/13499, 16.01/22/13498, 16.01/22/13497, 16.01/22/13505, 16.01/22/13506, 16.01/22/13496, 16.01/22/13503 не противоречат положениям действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований общества у арбитражного суда не имеется.
Ввиду изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований и по правилам статьи 110 АПК РФ относит на заявителя расходы по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции.
Судья Нестеренко Л.П.