СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-2222/2025-ГК
г. Пермь
16 апреля 2025 года Дело № А60-27404/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,
судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,
при участии:
от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом с использованием средств веб-конференции: ФИО1, паспорт, доверенность от 12.12.2024, диплом;
от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 февраля 2025 года
по делу № А60-27404/2024
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРДЭ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о расторжении договора аренды нежилого здания,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРДЭ» (далее – ответчик, ООО «ВЕРДЭ») о расторжении договора аренды от 28.08.2020 № 79000532, выселении ответчика из занимаемого нежилого отдельно стоящего здания площадью 478,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> лит. М, а также взыскании почтовых расходов в размере 131 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05 февраля 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, со ссылкой на то, что допущенные ответчиком нарушения условий, предусмотренных пунктами 3.2.17, 6.7 договора, являются существенными, кроме того, за период действия договора аренды ответчиком допущено неоднократное нарушение по оплате арендных платежей.
ООО «ВЕРДЭ» направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы - отказать.
В судебном заседании представитель истца доводы и требования жалобы поддержал.
Ответчик о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 28.08.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «ВЕРДЭ» (арендатор) заключен договор аренды № 79000532 объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое отдельно стоящее здание, площадью 478,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> лит. М. Срок договора установлен с 11.09.2020 по 10.09.2030.
Пунктом 3.2.17 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать представителям арендодателя и обслуживающей организации беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора аренды.
В силу п. 6.7 договора в соответствии с условиями аукциона необходимо выполнить следующие работы: Наименование работ - подготовка и предоставление на согласование в ДУМИ дефектной ведомости и проектной документации по перепланировке. Стандарт качества работ - проектная документация подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ. Срок выполнения работ - 30.10.2020 Наименование работ - получение разрешительных документов на произведенную перепланировку объекта. Срок выполнения работ - 01.03.2021.
Наименование работ - подготовка проектной документации на проведение капитального ремонта. Стандарт качества работ - проектная документация подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ. Срок выполнения работ - 01.03.2021 Наименование работ - проведение работ по капитальному ремонту. Стандарт качества работ - проведение работ в соответствии с проектной документацией.
Срок выполнения работ - 01.03.2022.
Департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление от 22.01.2024 № 02.15-13/002/371 с требованием о необходимости предоставления доступа на объект 25.01.2024 для осмотра и проверки соблюдения условий договора аренды.
В письме от 22.01.2024, направленным в адрес истца, ООО «ВЕРДЭ» просило перенести дату обследования с 25.01.2024 на 26.02.2024 в связи с загруженностью сотрудников ответчика, связанной с техническим работами на объекте аренды.
25.01.2024 составлен акт обследования объекта, из которого следует, что доступ на объект не обеспечен.
Уведомлением от 30.01.2024 № 02.15-13/002/600 ответчик повторно уведомлен о необходимости предоставления доступа 08.02.2024 на объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора аренды.
08.02.2024 представителями Департамента составлен акт обследования, согласно которому осмотр не состоялся по причине отсутствия у лица, предоставившего доступ, документов, удостоверяющих личность и полномочия на участие в осмотре.
Кроме того, истец указывает, что ответчиком нарушен п. 6.7 договора аренды в части соблюдения сроков выполнения работ.
Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение, в том числе в случае пользования имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.
26.03.2024 ответчику направлена претензия № 02.15-14/002/2030 с требованием о расторжении договора аренды и освобождении арендованного помещения в связи с неоднократным нарушением обязанности, предусмотренной п.п. 3.2.17, 6.7 договора.
Ссылаясь на существенность и неоднократность нарушений ответчиком условий договора, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности обстоятельств, обладающих признаками, достаточными для расторжения договора аренды, так как в связи с отсутствием у ответчика необходимой технической документации на объект, которая не была представлена Департаментом (собственник объекта аренды), судом признаны заслуживающими внимания возражения ответчика о невозможности своевременного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, согласованию технической документации и проведению ремонта. Судом также учтено, что истец, зная о нарушениях согласованных договором сроков, продолжал принимать документацию, не отказывал в процедуре согласования капитального ремонта. Относительно обязанности ответчика по обеспечению арендодателю беспрепятственного доступа на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора, судом принято во внимание то, что ответчик предложил перенести дату обследования объекта, однако истец отказался переносить дату осмотра, злостного уклонения ответчика от предоставления доступа на объект не имеется с учетом того, что в ходе судебного разбирательства сторонами проводился совместный осмотр объекта по объему проведенного ремонта. Кроме того, суд учел, что задолженность по арендной плате в настоящий момент ответчиком погашена.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя истца в судебном заседании, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
По смыслу положений законодательства указанные в статье 619 ГК РФ основания, могут служить поводом для досрочного расторжения договора аренды в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.
Требования истца по настоящему делу основаны на существенном нарушении ответчиком условий пунктов 3.2.17 (об обязании обеспечивать беспрепятственный доступ на объект для его осмотра), 6.7 (в части соблюдения сроков выполнения работ) и неоднократном нарушении пункта 3.2.5 (об обязанности своевременной оплаты) договора аренды от 28.08.2020 № 79000532.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, основанные на несогласии ответчика с оценкой значимых для рассмотрения дела обстоятельств, пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения с учетом следующего.
Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 79000532 от 28.08.2020, по условиям которого в обязанности арендодателя входила передача арендатору одноэтажного отдельно-стоящего здания с подвалом по адресу: <...> лит. М: имеющее полное благоустройство (отопление, ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение); для использования в целях (видах разрешенного использования), предусмотренных для территориальной зоны Ж-5 согласно Правилам землепользования и застройки городского округа МО «город Екатеринбург».
При этом у отдельно-стоящего здания, переданного ООО «ВЕРДЭ», в аренду отсутствовало электроснабжение, водо - и теплоснабжение.
Из материалов дела следует, что Департамент 26.11.2020 был проинформирован, что ответчиком поданы заявки на заключение прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг, в частности: заявка на заключение договора холодного водоснабжения и водоотведения с ЕМУП «Организация водопроводно-канализационного хозяйства» 06.10.2020; заявка на заключение договора энергоснабжения с АО «Екатеринбургэнергосбыт» от 23.11.2020. заявка на заключение договора теплоснабжения и поставки горячей воды (снабжение тепловой энергией и теплоносителем, в том числе как горячей водой на нужды горячего водоснабжения с ПАО «Т Плюс» от 26.11.2020.
Вместе с тем, материалами дела подтверждается объективная невозможность у ООО «ВЕРДЭ» по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями по причине непредставления собственником актов разграничения границ балансовой принадлежности сторон и/или акта об осуществлении технологического присоединения, либо договора на технологическое присоединение к электрическим сетям, которые должны быть оформлены с сетевой организацией, а также актов о технологическом присоединении, разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по водо- и теплоснабжению, необходимых для заключения договоров в отношении отдельно стоящего здания.
Также, судом установлено, что ООО «ВЕРДЭ» обращалось к истцу, как к собственнику здания (письмо от 21.12.2020 №д-001), с просьбой предоставить ему акт о технологическом присоединении к электросетям и акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросетей, необходимые для заключения договора энергоснабжения.
В ответ на данное обращение Департамент, письмом от 25.01.2021 № 02.15-13/001/105 отказал ответчику в предоставлении актов в связи с их отсутствием, порекомендовав ответчику обратиться в АО «Екатеринбургэнергосбыт».
Таким образом, истцом не опровергнуто, что арендатор предпринимал все зависящие от него действия, направленные на заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров.
Кроме того, судом с учетом представленной в материалы дела переписки сторон учтено, что сроки исполнения предусмотренных договором обязанностей были пропущены арендатором по причине аварийного состояния здания и частичного отсутствия кровли, в связи с чем согласование и подключение объекта к электрическим сетям существенно затянулось во времени.
В связи с отсутствием у ответчика необходимой технической документации на объект, которая не была представлена самим Департаментом (собственник объекта аренды), судом признается доказанной невозможность своевременного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, согласованию технической документации и проведению ремонта на объекте.
Судом также принято во внимание, что истец, зная о нарушениях согласованных договором сроков, продолжал принимать документацию, не отказывал в процедуре согласования капитального ремонта, что признается противоречивым и недобросовестным поведением.
Относительно нарушения ответчиком обязанности, предусмотренной п. 3.2.17 договора (об обязании обеспечивать беспрепятственный доступ на объект для его осмотра), следует отметить следующее.
В данном случае непредставление доступа в нежилое помещение было вызвано объективными причинами, в частности: представитель ООО «ВЕРДЭ» не смог обеспечить беспрепятственный доступ в указанные истцом сроки, при этом в письме от 22.01.2024 ООО «ВЕРДЭ» просило перенести дату обследования с 25.01.2024 на 26.02.2024, обосновав это загруженностью сотрудников, связанной с техническими работами на объектах аренды.
Между тем, истец отказался переносить дату осмотра, составил односторонний акт от 25.01.2024 с отметкой о неявке на осмотр и непредставлении доступа.
Уведомлением от 30.01.2024 № 02.15-13/002/600 ответчик уведомлен о необходимости предоставления доступа 08.02.2024 на объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора аренды. 08.02.2024 доступ на объект был обеспечен ответчиком, однако истец указал, что осмотр не состоялся по причине отсутствия в доверенности у лица, предоставившего доступ, полномочий на участие в осмотре.
Как верно указал суд первой инстанции, истец не был лишен возможности проведения осмотра и последующего направления акта стороне для подписания уполномоченным представителем или приглашения на подписание акта в указанное время. Сам доступ в помещение для истца был обеспечен, что делает необоснованными доводы истца, основанные на формальном недопуске представителя ответчика к участию в осмотре со ссылкой на доверенность.
С учетом конкретных фактических обстоятельств дела, приняв во внимание, что в ходе судебного разбирательства сторонами проводился совместный осмотр объекта по объему проведенного ремонта, в отсутствие злостного уклонения ответчика от предоставления доступа на объект, выводы суда первой инстанции в указанной части следует признать обоснованными.
Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, задолженность по арендной плате ответчиком погашена.
Таким образом, на стороне арендатора отсутствует существенность и злостное уклонение от обязанностей по договору, что свидетельствует об отсутствии оснований обладающих признаками, достаточными для расторжения договора в судебном порядке.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 февраля 2025 года по делу № А60-27404/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Д.И. Крымджанова
Судьи
О.Н. Маркеева
В.В. Семенов