АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-66622/2024

11 июня 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена 25.03.2025.

Полный текст решения изготовлен 11.06.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

ООО «Эланна», г. Туапсе Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Туапсе Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора недействительным (ничтожным) в части,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности;

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эланна», г. Туапсе Краснодарского края (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1, г. Туапсе Краснодарского края (далее – ответчик) с требованиями:

- признать недействительным пункт 5.4. договора аренды нежилого посещения от 09.08.2016 в отношении нежилого помещения площадью 165,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 23:51:0102015:142;

- внести изменения в п. 3.5. договора аренды нежилого помещения от 08.08.2016, а именно «размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению сторон не чаще 1 (одного) раза в течение календарного года и не раньше чем, через 11 месяцев на индекс инфляции и не более, чем на 7,5% от первоначальной стоимости, оговоренной п. 3.1. настоящего Договора» изложив его в следующей редакции «размер арендной платы может быть пересмотрен по дополнительному соглашению сторон не чаще 1 (одного) раза в течение календарного не более, чем на 20% от первоначальной стоимости, оговоренной п. 3.1. настоящего Договора».

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв в течение дня до 18-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Эланна» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 08.08.2016 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за определенную договором арендную плату нежилое помещение площадью 165,8 квадратных метров, в том числе площадь торгового зала - 65,8 квадратных метров, расположенное по адресу: <...>./2, кадастровый номер 23:51:0102015:142, (далее - помещение) для осуществления деятельности предприятия общественного питания.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации собственности серии 23-АМ № 500713, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25.03.2014 г., на основании договора купли-продажи муниципального имущества № 66 от 27.03.2013 г., акта приема-передачи в собственность покупателя муниципального недвижимого имущества от 27.03.2013 г., акта приема выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от 16.10.2013 г., зарегистрированного 25.03.2014 г. номер регистрации 23-23-13/038/2013-145 (пункт 1.2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендатор обязуется своевременно уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату в размере 150 000 руб. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором в срок до 01 числа оплачиваемого месяца перечислением на банковский счет арендодателя (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению сторон не чаще 1 (одного) раза в течение календарного года и не раньше чем, через 11 месяцев на индекс инфляции и не более, чем на 7,5% от первоначальной стоимости, оговоренной п. 3.1 настоящего договора. Предложение об изменении размера арендной платы должно быть направлено арендодателем арендатору не менее чем за 30 дней до предполагаемого изменения.

Согласно пункту 5.1 срок действия договора аренды 10 (десять лет) с 01.12.2016.

В соответствии с пунктом 5.4 договора, по истечении срока аренды, указанного в пункте 5.1, договор считается продленным на тех же условиях на срок 5 (пять) лет. При этом стороны договорились, что для такого автоматического продления договора не требуется уведомлений о намерении продлить договор. Стороны также договорились, что подписания дополнительного соглашения для продления договора не требуется.

По акту приема-передачи от 08.08.2016 арендодатель передал помещение, а арендатор принял его.

Из содержания искового заявления также следует, что ответчик неоднократно отклонял заявки об увеличении суммы арендных платежей, а истец не намерен продлевать договор, в силу отсутствия договоренностей сторон по пересмотру арендной платы.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Правовая природа данного договора - договор аренды, положения о котором регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что пункт 5.4 договора о порядке пролонгации противоречит действующему законодательству.

Позиция истца сводится к тому, что отсутствие в спорном пункте договора требования о государственной регистрации дополнительного соглашения, порождает негативные последствия и является недействительным.

Пунктом 7.1 установлено, что договор вступает в юридическую силу с даты подписания и подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация спорного договора аренды произведена, что подтверждается отметкой регистрирующего органа.

Согласно пункту 2 статьи 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, пунктом 135 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

В данном случае ссылка истца на необходимость заключения дополнительного соглашения и последующей его регистрации не принимается судом, поскольку пролонгация не связана с изменением установленных условий уже зарегистрированного договора аренды. Соглашение о прекращении договора, а также новый договор, требующие проведение их государственной регистрации, сторонами также не заключались.

Кроме того суд обращает внимание истца, что в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Недействительной является сделка, которая по основаниям, предусмотренным законом, признана таковой судом или недействительна независимо от такого признания (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными. Но вне зависимости от вида недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Таким образом, недействительная сделка - это сделка, которая была совершена, но ее стороны не достигли правового результата, на который она была направлена. То есть желаемое возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей по ней не состоялось.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд обращает внимание на то, что истец, как профессиональный участник экономических правоотношений, самостоятельно подписал условия договора аренды в отношении своего имущества, тем самым приняв на себя все риски и последствия.

Кроме того, принятие истцом исполнения по заключенному договору на согласованных условиях и подача иска о признании недействительным пункта заключенного договора, может быть расценено как злоупотребление правом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания пункта 5.4 договора аренды недействительным.

Рассматривая требование о внесении изменений в пункт 3.5 договора аренды, суд исходит из следующего.

Основанием данного требования послужил отказ ответчика от изменения пункта 3.5 договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьи 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с положениями части 3 статьи 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано ранее, пунктом 3.5 договора аренды установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению сторон не чаще 1 (одного) раза в течение календарного года и не раньше чем, через 11 месяцев на индекс инфляции и не более, чем на 7,5% от первоначальной стоимости, оговоренной п. 3.1 настоящего договора. Предложение об изменении размера арендной платы должно быть направлено арендодателем арендатору не менее чем за 30 дней до предполагаемого изменения.

Таким образом, стороны предусмотрели случаи и порядок изменения арендной платы.

Истец полагает возможным пункт 3.5 изложить в следующей редакции: «размер арендной платы может быть пересмотрен по дополнительному соглашению сторон не чаще 1 (одного) раза в течение календарного не более, чем на 20% от первоначальной стоимости, оговоренной п. 3.1. настоящего Договора».

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 указано, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению сторон размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

В рассматриваемом договоре также не содержатся положения и условия изменения арендной платы по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Отсутствие соответствующих положений в договоре не допускает судебное внесение изменений в договор и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450, статьи 452 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10).

Более того, из отказа ответчика от 03.07.2024 следует, что он не отказывается от увеличения размера арендной платы и предлагает обсудить данный вопрос в ходе переговоров.

Кроме того, истец не лишен права уведомить ответчика об отсутствии намерения на пролонгацию договорных правоотношений в установленном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об необоснованности заявленных требований.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167–170, 176 АПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.О. Шитикова