ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***> ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А61-146/2025 15.10.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2025 Полный текст постановления изготовлен 15.10.2025

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Счетчикова А.В., судей: Демченко С.Н., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Левкиным А.С., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» - ФИО1 (по доверенности № 77АД6340520 от 13.08.2024), представителя общества с ограниченной ответственностью «Архтехстрой-7» - ФИО2 (по доверенности от 21.02.2024), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 01.08.2025 по делу № А61-146/2025,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Архтехстрой-7» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, компания) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 29.09.2017 № 0409/25/310-17 и взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решением от 01.08.2025 иск удовлетворен. Судом расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 29.09.2017 № 0409/25/310-17. Судебный акт мотивирован наличием достаточных оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Компания обжаловала решение в апелляционном порядке. Податель жалобы просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Апеллянт указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что пришел к ошибочному выводу о том, что демонтаж здания является существенным нарушением условий договора аренды, которое влечет его расторжение в силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда апелляционной инстанции от 29.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда, судебное заседание назначено на 01.10.2025.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru/ в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.

В отзыве общество просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель компании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене (изменению) по следующим основаниям.

Как следует из материалов и установлено судом первой инстанции, 29.09.2017 между ПАО «Ростелеком» (арендодатель) и компанией (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 0409/25/310-17, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся в здании с кадастровым номером 15:09:0030930:96, расположенном по адресу:

<...>, расположенные на 1 этаже, № 11,12,13,14, часть помещения 15,118,19,20,21, часть помещения 22, часть помещения 23,24, часть помещения 33,34,35,36, общей площадью 513,6 кв. м.

Согласно пункту 4.3.1 договора аренды ежемесячная арендная плата за пользование объектом является договорной и включает в себя возмещение расходов, понесенных арендодателем по обеспечению объекта услугами теплоснабжения. Ежемесячная арендная плата за пользование объектом не включает в себя стоимость услуг по обеспечению объекта электроэнергией, водопотреблением и водоотведением, по уборке объекта и прилегающей и дворовой территории, вывозу ТБО и рассчитывается следующим образом: Ежемесячный размер арендной платы составляет 4 (четыре) % от месячного товарооборота (валовой выручки), без учета НДС, торговой точки (магазина), расположенной в арендуемом по договору помещении, но не менее чем минимальный гарантированный платеж, без НДС, и подлежит увеличению на НДС согласно действующему налоговому законодательству ΡΦ. Размер Минимального гарантированного платежа устанавливается из расчета 467 рубля 29 копеек за 1 кв. м. площади в месяц, в том числе НДС (20%) и составляет 240 000 (двести сорок тысяч) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС (20%) 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 5.5 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в случаях если арендатор 2 и более раз по истечении установленного договором срока платежа не внес плату за пользование объектом (полностью или частично): по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.12.2020 объект аренды перешел в собственность общества на основании договора купли-продажи № 0409/25/405/20.

Компанией не исполнена обязанность по внесению арендной платы на протяжении трех месяцев, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения арендной платы, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов.

В связи с этим общество направило компании уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества, однако, последняя отказалась от расторжения договора по соглашению сторон, в связи с чем, общество было вынуждено обратиться в суд с рассматриваемым иском. Обращаясь в суд, общество указало на то, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды демонтировано, что препятствует продолжению сохранения аренды правоотношений между сторонами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями

обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено право на отказ от договора путем уведомления об этом другой его стороны. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 1.4 договора на участке расположено двухэтажное некапитальное строение. Здание было учтено в государственном кадастре недвижимости как объект капитального строительства с кадастровым номером 15 09 0030930 96 площадью 513,6 кв. м по адресу: гВладикавказ,пр.Коста/ул.Мамсурова,75-77/5.

Между тем, согласно заключению строительно-технической экспертизы № 80-24ст, нежилое здание было в аварийном состоянии и его дальнейшая эксплуатация создавало угрозу жизни и здоровью людей.

По информации кадастрового инженера объект, недвижимого имущества с кадастровым номером 15 09 0030930 96 демонтирован 06.12.2024, земельный участок освобожден, хозяйственная деятельность не ведется.

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадаства и картографии (Росреестр) от 09.12.2024,повторно 04.06.2025 принято заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН за кадастровым номером15 09 0030930 96.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В связи с уничтожением объекта недвижимости у ответчика прекратилось право аренды на вышеуказанное здание.

Таким образом, в связи со сносом здания земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в Договоре аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к верному выводу о наличии достаточных оснований для расторжения договора аренды с компанией. Проанализировав условия договора, а также обстоятельства конкретного дела, учитывая, что предмет договора аренды – нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0030930:96 площадью 513,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, демонтирован по причине аварийного состояния и непригодности для его дальнейшей эксплуатации, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы № 80-24ст, суд пришел к выводу о наличии существенных нарушений, влекущих расторжение договора по требованию арендодателя.

С учетом установленных обстоятельств суд правильно удовлетворил исковое заявление общества о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 29.09.2017 № 0409/25/310-17.

Возражения ответчика относительно погашения задолженности по арендной плате не влияет на выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества, поскольку предмет договора аренды демонтирован, т.е. отсутствует, что препятствует использованию арендатором объекта аренды.

Доводы компании о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора рассмотрены судебной коллегией и отклоняются как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

Уведомления о расторжении договора истец направил письмами от 24.01.2024 № 2, от 09.04.2024 № 5, от 21.05.2024 № 49, которые были направлены на электронные адреса: Maksim.Mosyagin@x5.ru, lva.Sadovoy@xS.ru в соответствии с пунктом 10 договора.

Приводя указанные доводы, компания не доказала, что данные адреса электронные почты ей не принадлежат, равно как и то, что в названных письмах отсутствовало уведомление о расторжении договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 01.08.2025 по делу № А61-146/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Счетчиков Судьи С.Н. Демченко Ю.Б. Луговая