Решение по делу № А19-27438/2024 от 16.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

https://irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-27438/2024

16 апреля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08.04.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16.04.2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Щуко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумовой С.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА

к УНИТАРНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ФИО1 ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ»

о взыскании 655 576 руб. 45 коп.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 115088, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОПОРТОВЫЙ, УЛ ШАРИКОПОДШИПНИКОВСКАЯ, Д. 5),

а также ходатайство УНИТАРНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ФИО1 ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности;

от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточенным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к УНИТАРНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ФИО1 ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» с о взыскании 428 355 руб. 92 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка №6130 от 21.11.2023г. за период 01.01.2024г. по 31.12.2024г., 67 475 руб. 41 коп. – неустойка за просрочку внесения платежей за период с 27.02.2024г. по 06.12.2024г.

В судебном заседании представитель истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования просил взыскать с ответчика 539 334 руб. 83 коп. – основной долг, 116 241 руб. 62 коп. – неустойка; против удовлетворения ходатайства ответчика о привлечении в качестве соответчика ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ".

Уточнение истцом размера исковых требований принято судоа.

Представитель ответчика требования против удовлетворения исковых требований возража; 04.04.2025г. представил дополнительные письменные пояснения, поддержал ранее заявленное требования о привлечении в качестве соответчика ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 115088, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОПОРТОВЫЙ, УЛ ШАРИКОПОДШИПНИКОВСКАЯ, Д. 5).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ» поддержал позицию ответчика, против удовлетворения ходатайства ответчика о привлечении указанной организации в качестве соответчика возражал, представил дополнительные письменные пояснения по делу.

На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ООО «СтройТрансКом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005г., в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск на углу улиц Байкальской и Дыбовского, кадастровый номер 38:36:000024:157, площадью 6132 кв.м. из земель поселений.

ООО «СтройТрансКом» (цедент) и граждане ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (цессионарии) 20.06.05 заключили договор уступки прав (цессии), согласно которого, цедент уступает безвозмездно, а цессионарии принимают с 20 июня 2005 года права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка № 2977 от 20 мая 2005г., заключенному между цедентом и Администрацией г. Иркутска.

Граждане ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (арендаторы) и ООО «МолдРосс» (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка от 30.06.2005, согласно которого арендаторы передают, а Субарендаторы принимают во временное пользование земельный участок, площадью 6120,0 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000024:0157, расположенный в Октябрьском районе г. Иркутска, на углу улиц Байкальской и Дыбовского.

Впоследствии между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (арендодатель) и Унитарной некоммерческой организацией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" (арендатор) заключено дополнительное соглашение №010-67-5824/1 от 28.10.2021г. к договору аренды от 20.05.2005 года №2977 земельного участка, из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: Иркутская обл., в Октябрьском районе г. Иркутска на углу улиц Байкальской и Дыбовского, кадастровый номер 38:36:000024:157, площадью 6132 кв.м.

Согласно договору аренды № 2977 от 20.05.2005г. арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: г. Иркутска на углу улиц Байкальской и Дыбовского, кадастровый номер 38:36:000024:157, площадью 6132 кв.м из земель населенных пунктов.

Цель использования земельного участка: под строительство группы жилых домов с нежилыми помещениями. Вид разрешенного использования земельного участка: многоквартирные жилые дома.

Договор действует с 05.05.2010 г. на неопределенный срок (п. 1.7 договора).

Подпунктом 2.2.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора.

Пункт 3.2 договора предусматривает, что за пользование земельным участком арендатор оплачивает арендную плату.

В пункте 3.3 договора закреплено, что арендная плата исчисляется с 04.05.2005г.

Пункт 3.6 договора предусматривает, что размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, произведенным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пункты 3.5 и 3.8 договора устанавливают, что сумма арендной платы уплачивается равными долями 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года; размер арендной платы пересматривается ежегодно.

В силу пункта 4.4 договора аренды № 2977 за неисполнение, ненадлежащее исполнение условий договора, предусмотренных п.п. 2.2.4, п. 3.5, 3.7 договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства.

Как следует из искового заявления, обязанность по уплате арендной платы исполнялась ответчиком не надлежащим образом в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2024г. по 31.03.2025г. составила 539 334 руб. 83 коп.

Кроме того, истцом ответчику начислена неустойка в соответствии с п. 4.4 договора за просрочку внесения арендной платы за период с 27.02.2024г. по 20.03.2025г. в размере 116 241 руб. 62 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялись предупреждения от 31.05.2024 г. № 505-71-3429/24, от 22.08.2024 г. № 505-71-5509/24 о необходимости уплаты задолженности, однако данные предупреждения исполнены не были, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы настоящего дела доказательства, заслушав доводы и возражения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора №2977 от 20.05.2005г., суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды №2977 от 20.05.2005г. соответствует требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Объект аренды по договору передан в пользование арендатора, что не оспаривается сторонами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подпунктом 2.2.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 Договора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из искового заявления, обязанность по уплате арендной платы исполнялась ответчиком не надлежащим образом в связи с чем задолженность ответчика за период с 01.01.2024г. по 31.03.2025г. составила 539 334 руб. 83 коп.

Возражая относительно удовлетворения заявленного требования, ответчик указал на то, что по результатам рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области дела №А19-24031/2017 ответчик (Региональный Фонд) является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав), и обязательств застройщика-банкрота ООО «МолдРосс», в том числе права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005г. в отношении объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по завершению их строительства и после ввода в эксплуатацию передачи жилых помещений по акту приема-передачи.

Между ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (Федеральный Фонд) и ответчиком заключено соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов общества с ограниченной ответственностью «МолдРосс» № ФЗП-28/1013-21 от 01.04.2021 (далее – Соглашение о финансировании), на основании которого Федеральным Фондом, в том числе выделялось финансирование на арендную плату по договору аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005г.

Также между ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" и Региональным Фондом 15.02.2024 заключено Соглашение № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 о передаче имущества (в том числе имущественных прав), обязательств перед гражданами-участниками строительства, прав и обязанностей Фонда субъекта Российской Федерации по договорам (контрактам), заключенным в соответствии с целями Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому обязательства, имущество (имущественные права), в том числе земельных участков и находящихся на них объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота ООО «МолдРосс», включая права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2977 от 20.05.2005, переданные Региональному Фонду на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу №А19-24031/2017; в течение 90 рабочих дней с даты подписания Соглашения – до 28.06.2024г. соответствующие имущество и обязательства должны были быть переданы Региональным Фондом Федеральному Фонду по акту приема-передачи, после чего переход прав по объектам недвижимости будет в установленном порядке должен был быть зарегистрирован в ЕГРН за Федеральным Фондом.

При этом акты приема-передачи указанного имущества между ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" и Региональным Фондом не подписаны.

Не оспаривая исковые требования по существу, ответчик полагает, что поскольку Приложениями №1, №3 к Соглашению № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 от 15.02.2024 земельный участок по договору аренды №2977 от 20.05.2005г., а также права и обязанности по указанному договору, переданы ответчиком ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ", финансирование расходов по указанной арендной плате исходя из пункта 3.1 Соглашения также осуществляется ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ", в качестве соответчика по заявленному иску должна быть привлечена ПУБЛИЧНО-ПРАВОВАЯ КОМПАНИЯ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ".

Истец против привлечения ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" в качестве соответчика возражал, указав, что обязанность данной компании финансировать ответчика не является основанием для удовлетворения указанного заявления.

ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" относительно вступления в участие в дело в качестве соответчика также возражала, сославшись на то обстоятельство, что не является стороной договора аренды земельного участка от 20.05.2005 № 2977, земельный участок ответчиком в пользование ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" не передавался, акт приема-передачи не подписывался.

Рассмотрев вышеуказанные доводы ответчика, а также возражения истца и третьего лица, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области» о намерении стать приобретателем:

права аренды по договору аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005, дополнительное соглашение к договору аренды от 18.03.2009, площадью 6120 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000024:0157, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, на углу улиц Байкальская и Дыбовского,

права аренды по договору аренды земельного участка №3272 от 15.03.2006, площадью 1766 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000023:164, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, по ул. Сибирской, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства,

прав застройщика на объекты незавершенного строительства:

многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: г. Иркутск, пересечение улиц Дыбовского и Байкальской, блок-секции №№ 1, 2, количество квартир 65, на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000024:0157,

многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: г. Иркутск, пересечение улиц Дыбовского и Байкальской, блок-секции №№ 4, 5, количество квартир 77, на земельном участке с кадастровым №38:36:000024:0157,

многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: г. Иркутск, пересечение улиц Дыбовского и Байкальской, блок-секции №№ 6, 7, количество квартир 71, на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000024:0157,

многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: <...> (ранее, <...> б/с №3), количество квартир 36,

многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: <...> (ранее, <...> б/с № 1, 2), количество квартир 64;

передать Унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области» права застройщика ООО «МОЛДРОСС» на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, в том числе разрешения на строительство объектов:

передать Унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области» права требования по подключению (технологическому присоединению) к сетям инженерно-технологического обеспечения объектов незавершенного строительства:

передать Унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области» соответствующее имущество и обязательства ООО «МОЛДРОСС» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу № А19-24031/2017 (копия прилагается) удовлетворены ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс». Требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными. Требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 руб. – соотношение стоимости имущества (имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В соответствии с вышеуказанным определением между ООО «МолдРосс» в лице конкурсного управляющего ФИО9 и Региональным Фондом 29.07.2021 заключен договор № 01-07/2021 передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «МолдРосс».

Согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от 29.07.2021 ООО «МолдРосс» передало, а Региональный Фонд, в том числе принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005, площадью 6120 кв.м., с кадастровым номером: 38:36:000024:157, расположенного по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, на углу улиц Байкальская и Дыбовского, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (арендодатель) и Унитарной некоммерческой организацией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" (арендатор) заключено дополнительное соглашение №010-67-5824/1 от 28.10.2021г. к договору аренды от 20.05.2005 года №2977 земельного участка, из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: Иркутская обл., в Октябрьском районе г. Иркутска на углу улиц Байкальской и Дыбовского, кадастровый номер 38:36:000024:157, площадью 6132 кв.м.

Финансирование УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области", в том числе арендной платы по договору аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005г., производилось ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" на основании Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов общества с ограниченной ответственностью «МолдРосс» № ФЗП-28/1013-21 от 01.04.2021г.

При этом суд отмечает, что источник финансирования ответчика для настоящего дела правового значения не имеет, поскольку арендатором земельного участка по дополнительному соглашению №010-67-5824/1 от 28.10.2021г. к договору аренды от 20.05.2005 года №2977 в спорный период являлось именно УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области".

Как указывалось выше, между ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" и Региональным Фондом 15.02.2024 заключено Соглашение № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 о передаче имущества (в том числе имущественных прав), обязательств перед гражданами-участниками строительства, прав и обязанностей Фонда субъекта Российской Федерации по договорам (контрактам), заключенным в соответствии с целями Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому обязательства, имущество (имущественные права), в том числе земельных участков и находящихся на них объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота ООО «МолдРосс», включая права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2977 от 20.05.2005, переданные Региональному Фонду на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу №А19-24031/2017; в течение 90 рабочих дней с даты подписания Соглашения – до 28.06.2024г. соответствующие имущество и обязательства должны были быть переданы Региональным Фондом Федеральному Фонду по акту приема-передачи, после чего переход прав по объектам недвижимости будет в установленном порядке должен был быть зарегистрирован в ЕГРН за Федеральным Фондом.

Согласно п. 2.2 Соглашения № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 от 15.02.2024г. в срок не позднее 90 (девяноста) рабочих дней с даты подписания соглашения, стороны составляют и подписывают акты приема-передачи имущества и документации по форме приложения № 5 и приложения № 6 к соглашению, в которых указывают характеристики имущества, передаваемой документации, состояние и недостатки, имеющиеся на момент подписания актов приема-передачи (при наличии), а также имеющиеся на земельном участке неотделимые улучшения.

По передаточному акту документации (Приложение № 6), в том числе, передается договор передачи имущества и имущественных прав, заключенный Фондом субъекта РФ с конкурсным управляющим со всеми приложениями, к указанному договору.

Вместе с тем, как следует материалов дела и подтверджено пояснениями ответчика и ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ", акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером: 38:36:000024:157, расположенного по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, на углу улиц Байкальская и Дыбовского, сторонами не подписывался, земельный участок из пользования УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" не выбывал и в фактическое пользование ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" не передавался.

Более того, даже если согласиться с позицией ответчика о том, что Соглашение № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 от 15.02.2024г. о передаче имущества фактически является договором перенайма, следует учитывать, что в соответствии с п.п. 2.3 соглашения № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 от 15.02.2024г. переход прав на земельные участки и объекты незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения арендных правоотношений) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, договор аренды земельного участка №2977 от 20.05.2005г., заключенный на срок более года, подлежал обязательной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Частью 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2024г. №КУВИ-001/2024-51674590 в отношении спорного земельного участка дополнительное соглашение от 13.03.2008 к договору аренды №2977 от 20.05.2005г., выдан 13.03.2008, зарегистрировано за номером государственной регистрации: 38-38-01/053/2008-151.

Следовательно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды и дополнительное соглашение также подлежал регистрации в ЕГРН.

Однако сведения о регистрации Соглашения № ФРТ-ЗПГ/РФ-18/24 от 15.02.2024г., заключенного между ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" и УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" и расцениваемого ответчиком как договор перенайма, в ЕГРН не внесены.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендной платы в связи с отсутствием финансирования третьим лицом, а также в связи с заключением соглашения о перенайме земельного участка, судом рассмотрены и отклонены по изложенным выше основаниям.

Также судом отклонены ссылки ответчика на положения Федерального закона от 29.07.2017г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» как не имеющие правового значения для правоотношений последнего с арендодателем.

В связи с вышеизложенным судом также отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ".

Частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

Часть 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускает процессуальное соучастие если: 1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков; 2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание; 3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

Случаи обязательного процессуального соучастия определены в части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений.

В остальных случаях привлечение процессуальных соучастников не является обязательным и суд вправе самостоятельно решить этот вопрос исходя из обстоятельств дела, при этом в рамках рассмотрения настоящего дела таких оснований судом не установлено, а истец возражал относительно привлечения к участию в деле в качестве соответчика ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ"

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно представленным расчетам задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2024г. по 31.03.2025г. составила 539 334 руб. 83 коп.

Расчет задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен, судом проверен и признан верным; контррасчет ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика основного долга в сумме 539 334 руб. 83 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Изложенные выше обстоятельства также послужили основанием для начисления истцом ответчику неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 27.02.2024г. по 20.03.2025г. в размере 116 241 руб. 62 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как следует из представленных истцом расчетов, неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 27.02.2024г. по 20.03.2025г. составила 116 241 руб. 62 коп.

Расчет неустойки ответчиком не оспорен, судом проверен и признан верным; контррасчет ответчиком не представлен.

Ответчиком заявлено ходатайство в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации о снижении суммы взыскиваемой неустойки; в качестве обоснования заявленного ходатайства указав на тяжелое финансовое положение.

Рассмотрев данное ходатайство, суд отклоняет его в связи со следующим.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, правовой позиции, изложенной в пунктах 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В представленном ходатайстве об уменьшении размера неустойки ответчик ссылается на принятие им мер по оплате задолженности.

При этом, суд считает необходимым отметить, что заключая соглашение №010-67-5824/1 от 28.10.2021г. к договору аренды от 20.05.2005 года №2977 ответчик был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе с мерами ответственности за нарушение сроков оплаты.

Подписывая соглашение, ответчик был согласен с условиями о применении мер ответственности, разногласий со стороны ответчика представлено не было.

Поскольку требование об уменьшении неустойки заявлено ответчиком, то согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства, однако такие доказательства ответчиком в материалы дела представлены не были.

Кроме того, как следует из материалов дела, с момента возникновения обязательств прошло длительное время, однако на дату подачи рассматриваемого искового заявления задолженность по арендной платы в добровольном порядке должником не погашена; данное обязательство по оплате не исполнено им и на дату судебного разбирательства.

Также суд считает необходимым отметить, что сумма заявленной ко взысканию неустойки не превышает сумму основного долга.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, принимая во внимание допущенную просрочку исполнения обязательств ответчиком, суд считает, что размер неустойки, согласованный сторонами в пункте 6.2 договора №11/2011 от 10.02.2011г., является соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, ставку неустойки, предусмотренную в договоре, нарушение за которое начислена неустойка, соотношение начисленной неустойки к размеру основного долга, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для уменьшения размера неустойки, начисленной за просрочку исполнения обязательства, в данном случае не имеется.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 116 241 руб. 62 коп. также является правомерным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Таким образом, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по настоящему делу в размере 37 779 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении ходатайства УНИТАРНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ФИО1 ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» о привлечении к учаетию в деле в качестве соответчика ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ» отказать.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с УНИТАРНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ФИО1 ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664022, <...> стр. 41, оф. 636) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ЛЕНИНА, Д. 14) 539 334 руб. 83 коп. – основной долг, 116 241 руб. 62 коп. – неустойка, а всего – 655 576 руб. 45 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.А. Щуко