АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32 http://krasnodar.arbitr.ru
_______________________________________________________________________
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции
Дело № А32-19598/2019
г. Краснодар «31» августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.08.2023. Полный текст решения изготовлен 31.08.2023.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Н.В. Петруниной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрация муниципального образования Усть-Лабинский район (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности
при участии: от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 18.09.2020,
от третьего лица – администрация муниципального образования Усть-Лабинский район: ФИО3 – представитель по доверенности от 12.01.2023
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть- Лабинского района (далее – ответчик, администрация) и просит признать право собственности на объект незавершенного строительства, 2-х этажного складского здания размером 22,015 х 36,40 м общей площадью 1387,17 кв. м готовностью 20 %, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть- Лабинск, ул. Кавказская (уточненные требования).
Определением суда от 16.06.2020 к производству принят встречный иск администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района со следующими требованиями:
1) обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером: 23:35:0505018:104, общей площадью 57796 кв. м, расположенный по адресу: <...>, путем демонтажа
установленного ограждения из профильного металла по периметру границ земельного участка;
2) обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 привести арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером: 23:35:0505018:104, общей площадью 57796 кв. м, расположенный по адресу: <...>, в первоначальное состояние и возвратить Администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района по акту приема-передачи названное имущество.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2020 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4 (352901, <...>).
В адрес суда поступило экспертное заключение № 345/16.1 от 02.02.2021.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2021 производство по делу возобновлено.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-19600/2019.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2022 по делу № А32-19600/2019 отказано в иске индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации Усть- Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района о признании незаконным бездействия администрации, выраженного в уклонении от предоставления предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть- Лабинск, ул. Кавказская, 13.
Данный судебный акт мотивирован тем, что площадь участка многократно превышает площадь расположенного на нем объекта незавершенного строительств. Кроме того, предприниматель длительное время не принимал меры по получению разрешения на продолжение строительства.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2023 производство по делу возобновлено.
Ответчик и третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом с учетом ст. 121 АПК РФ и п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие представителя указанных лиц по имеющимся материалам дела.
В ходе судебного заседания истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и просит:
- признать право собственности на объект незавершенного строительства – складское здание, степень готовности объекта незавершенного строительства 27 %, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Усть-Лабинское городское поседение, <...>;
- указать в резолютивной части решения суда, что оно служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра.
Ходатайство удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Истец поддержал требования основного иска, в удовлетворении встречного иска просит отказать.
Представитель третьего лица – администрации муниципального образования Усть- Лабинский район поддержал позицию истца по встречному иску, в удовлетворении основного иска просит отказать.
Истец и третье лицо – администрация муниципального образования Усть- Лабинский район пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.
Для подготовки лиц, участвующих в деле, к судебным прениям в судебном заседании 15.08.2023 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16-15 час. текущего дня. После перерыва судебное заседание было продолжено.
Как следует из материалов дела, на основании протокола № 2 от 22.10.2012 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 № 3500002834 (далее – договор, договора от 26.10.2012).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>, для размещения объектов складского назначения различного профиля.
Пунктом 7.2 договора установлено, что договор действует в течение 3-х лет, до 22.10.2015. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации.
Истец указывает, что на основании разрешения на строительство RU-23536101-198 от 08.08.2014 в период действия договора аренды от 26.10.2012 № 3500002834 возвел объект (фундамент), не завершив строительство в полном объеме.
Уведомлением от 28.09.2018 № 2917 администрация уведомила ФИО1 об отказе от договора аренды от 26.10.2012.
Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 13.02.2019).
Согласно уведомлению о невозможности возобновления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 13.02.2019 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3505002834 от 26.10.2012 расторгнут администрацией Устъ-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района 13.02.2019 в одностороннем порядке.
Основанием невозможности пройти регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства является отсутствие документов на земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104.
Истец обратился в администрацию Усть-Лабинского городского поселения с заявлением № 51 от 15.02.2019 о предоставлении земельного участка 23:35:0505018:104 в аренду для завершения строительства объекта.
Письмом от 26.03.2019 № 1153 администрация указала, что для заключения договора аренды для завершения строительства необходимо осуществить постановку на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Ссылаясь на то, что отсутствие зарегистрированного права собственности препятствует истцу распоряжаться указанным имуществом по его усмотрению, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Основанием иска о признании права собственности на объекты недвижимости являются обстоятельства, подтверждающие основания возникновения у истца права собственности на спорное имущество; необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на указанное имущество (статья 65 АПК РФ).
Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 ГК РФ. Право собственности может быть признано судом в случае, если оно возникло в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы. Изготовление и создание вещи для себя является основанием возникновения первоначального права собственности, что предполагает отсутствие у вещи прежнего собственника.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
В пункте 3 статьи 222 ГК РФ определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других лиц и граждан возведенной постройкой.
Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абзац 52 раздела «Вопросы применения материального права»), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
По смыслу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
На основании частей 2, 4, 16 статьи 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр (приложение № 1). К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны
прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ.
В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.
На разрешение экспертизы были поставить вопросы:
1) Не выходит ли спорный объект за границы земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104? Описать расположение спорного объекта относительно указанного земельного участка с указанием координат поворотных точек его расположения.
2) Каковы точные технические, конструктивные характеристики спорного объекта (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.). Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения он относятся в соответствии с действующим законодательством. Описать, почему эксперт пришел к соответствующему выводу.
3) Является ли спорное строение объектом капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к такому выводу.
4) Соответствует ли спорный объект проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения, Генеральному плану Усть-Лабинского городского поселения, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах (в том числе в части обеспечения прохода и использовании территории общего пользования), норма в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Определить процент готовности объекта незавершенного строительством.
5) Нарушает ли спорный объект права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?
В заключении от 01.02.2021 экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделаны следующие выводы:
Спорный объект - фундамент под здание склада в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 по адресу: <...>.
Координаты месторасположения фундамента под спорным объектом, на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104
Обозначение характерных точек
X
Y
Обозначение
Горизонтальное
части
проложение
(S), m
1
500111.80
2198687.60
1
2
36.38
2
500120.11
2198723.01
2
3
19.99
3
500100.66
2198727.61
3
4
2,97
4
500100.01
2198724.71
4
5
2,01
5
500098.04
2198725.13
5
6
3,36
6
500097.30
2198721.85
6
7
1,99
7
500099.24
2198721.43
7
8
23,67
8
500093.83
2198698.39
8
9
2,01
9
500091.87
2198698.84
9
10
3,37
10
500091.08
2198695.57
10
11
1,97
11
500093.01
2198695.13
11
12
3,01
12
500092.34
2198692.19
12
1
19,99
1
500111.80
2198687.60
1
Фактическая площадь застройки спорного объекта - фундамента под складское здание, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, составляет 739,7 кв. метра.
Размеры фундамента 36,38 м х 19,99 м х (2,97 + 2,01 + 3,36 + 1,99 + 23,67 + 2,01 + 3,37 + 3,01) м х 19,99 м.
Фундаменты - монолитные железобетонные, столбчатые и ленточные. Глубина заложения около 1,70 м.
Инженерные коммуникации (трубопроводы водопровода, канализации) к спорному объекту не подключены.
Согласно проектной документации здание склада относится к III классу ответственности, II степени долговечности.
В результате проведенного обследования экспертом установлено, что:
- выполнить перемещение фундамента путем демонтажа без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Так как глубина заложения колон фундамента 1,7 метра.
- фундамент под здание склада имеет неразрывную связь с землей и является капитальным строением, следовательно - объектом недвижимого имущества.
Эксперт отметил, что строительство велось на основании разрешения на строительство № RU23536101-198 от 08.08.2014, выданного администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район.
Индивидуальному предпринимателю ФИО1 разрешено строительство 2-х этажного складского здания, размером в плане 22,015 х 36,40 м в <...>.
Согласно проектной документации здание склада расположено на расстоянии 6 метров от участка общего пользования - ул. Кавказская и 20 метров от центра линии ЛЭП 110 кв.
Планировочными решениями генерального плана обеспечена удобная транспортная и пешеходная доступность к зданию, а также возможность подъезда пожарных машин к зданию с разных сторон для доступа пожарных в помещения.
Спорный объект - фундамент здания склада расположен на от границ по данным ЕГРН на расстоянии: от границы земельного участка (юго-восток) от участка общего пользования улица Кавказская- 7,06 м, от границ земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:105 (северо-запад) - 83,0 м, от северо-восточной границы земельного участка от пер. Заполотняный - 342,0 м, от центра опоры ВЛ - 110 кв. - 28,74 м от юго-западной границы земельного участка от ул. Димитрова от границы по ЕГРН до фундамента - 70,31 м.
Расположение спорного объекта не противоречит градостроительным нормам, указанным в «Правилах землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района.
На момент экспертного осмотра фундамент здания склада имеет размеры 22 м х 36.38 м, что, по мнению эксперта, соответствует проектной и разрешительной документации.
Фундаменты в удовлетворительном техническом состоянии. Несущая способность грунтового основания и фундаментов достаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок от возведенного строения, в том числе от сейсмических нагрузок в соответствии со СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах». Деформаций, дефектов и повреждений фундаментов не обнаружено.
Ближайшая жилая зона располагается в юго-западном направлении на расстоянии не более 110 м и в юго-восточном на расстоянии не более 420 м от границ исследуемого спорного объекта. Спорный объект не входит в границы установленной зоны санитарной охраны скважины III пояса, см. схему приложение № 2.
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) спорного объекта фундамента под здание склада составляет 50 метров, согласно СанПин 2.2.1/2.1 Л. 1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». В пределах санитарно-защитной зоны жилая застройка отсутствует. Объект размещается на территории, не имеющей статуса особо охраняемой, и его назначение, с экологической точки зрения, соответствует установленному для данной территории режиму хозяйственной деятельности, а также установленным генеральным планом застройки градостроительным решениям и условиям обеспечения санитарного благополучия.
Процент готовности спорного объекта, площадь застройки 739,7 кв. м, по адресу: <...> составляет – 27 %.
Эксперт указал, что исследуемый спорный объект площадью застройки 739,7 кв. м, расположенный по адресу: <...> обеспечивает его безопасную для здоровья людей эксплуатацию и не может создавать угрозу жизни и здоровью окружающим. Исследуемый спорный объект - фундамент под здание склада не влияет на возможность использования помещений в соседних строениях по их целевому назначению, располагается на достаточном расстоянии от смежных строений и не создает их владельцам препятствий в проведении ремонта и обслуживания, не препятствует в проходе и проезде к соседним зданиям. Спорный объект - фундамент площадь застройки 739,7 кв. м, расположенный по адресу: <...> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.
Представленное суду заключение от 01.02.2021 подписано экспертом ФИО4, удостоверено печатью и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.
Результаты судебной экспертизы, соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, выводы, изложенные экспертом, являются ясными, полными и не противоречащими друг другу и иным материалам дела, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло.
Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с
доказательствами содержания противоречивых или неясных выводов, не установлено. Возражений относительно выводов экспертного заключения не приведено.
Заключение эксперта от 01.02.2021 подлежит принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, его строительство велось на основании разрешения на строительство.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Ссылаясь на то, что ввиду отказа арендодателя от заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок (продления срока действия договора № 3500002834 от 26.10.2012) ответчик в силе действующего законодательства по истечении срока аренды утратил право пользования арендованным имуществом и обязан возвратить его истцу, администрация обратилась к предпринимателю со встречным исковым иском.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.
Требование администрации основано на норме статьи 622 ГК РФ об обязанности арендатора после прекращения договора аренды вернуть имущество арендодателю в состоянии, соответствующему условиям договора.
Вместе с тем, как указано в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Предпринимателю администрацией выдано разрешение от 08.08.2014 на строительство складского здания № RU 23536101-1198 сроком до 08.08.2015.
Письмом от 28.09.2018 № 2917 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора аренды от 26.10.2012 № 3500002834. Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление управления Росреестра от 13.02.2019).
Суд отмечает, что само по себе прекращение арендных отношений не является безусловным основанием для освобождения земельного участка, поскольку в силу нормы
части 5 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта: в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Сведения об обращении органа местного самоуправления с заявлением в суд об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов в установленный срок в материалах дела отсутствуют.
Следовательно, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение предпринимателя права осуществить государственную регистрацию права собственности
на объект незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав».
Правовая позиция о том, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, на арендатора не может быть возложена обязанность по освобождению этого земельного участка и передачи его по акту приема-передачи арендодателю независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды, изложена также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435, от 11.03.2019 № 302-ЭС19-1107, от 22.10.2020 № 308-ЭС20-15380.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что поскольку предпринимателем на законных основаниях в соответствии с договором аренды от 26.10.2012 № 3500002834 и разрешением на строительство на спорном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, соответственно в настоящем случае отсутствуют основания для обязания предпринимателя в порядке статьи 622 ГК РФ освободить и возвратить администрации земельный участок.
Таким образом, с учетом отсутствия бесспорных доказательств начала возведения объекта позже периода действия разрешения на строительства, суд констатирует отсутствие у спорной постройки признаков самовольного строительства и оснований для удовлетворения требований основного иска и отказа в удовлетворении встречного иска.
Суд считает необходимым указать, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины и проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на истца, поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объекта, являющегося предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отнесения на последнего судебных расходов.
Вопрос о перечислении индивидуальному предпринимателю ФИО4 денежных средств в счет оплаты судебной экспертизы будет рассмотрен судом после предоставления последней банковских реквизитов.
Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
По основному иску:
Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на объект незавершенного строительства – складское здание, степень готовности объекта незавершенного строительства 27 %, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Усть-Лабинское городское поседение, <...>.
По встречному иску: В иске отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый
арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд
Краснодарского края.
Судья Н.В. Петрунина
Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 08.09.2022 8:11:00
Кому выдана Петрунина Наталья Владимировна