Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-6968/2024

25 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев открытом в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5930/2024

на решение от 22.08.2024

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-6968/2024 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Морик Док Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения № 6652/1у/28 от 01.04.2024,

при участии:

от ООО «Морик Док Центр»: представитель ФИО1 по доверенности от 01.10.2024, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 16-925);

от УМС г.Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 13.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-958),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Морик Док Центр» (далее – заявитель, общество, ООО «Морик Док Центр») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – управление, УМС) о признании незаконным решения, изложенного в письме №6652/1у/28 от 01.04.2024.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.08.2024 отказ УМС в предоставлении обществу земельного участка в аренду без проведения торгов для целей завершения строительства индивидуальных жилых домов, изложенный в ответе от 01.04.2024 № 6652/1у/28, признан незаконным.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит решение суда от 22.08.2024 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что предыдущий собственник объектов незавершенного строительства уже воспользовался правом на предоставление земельного участка для завершения их строительства. Полагает, что повторное предоставление земельного участка в аренду на таком же основании может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства. Кроме того, земельный участок не свободен от прав третьих лиц, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Оптима» на основании договора аренды от 10.02.2017.

В канцелярию суда от ООО «Морик Док Центр» поступили дополнительные пояснения, которые приобщаются к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель УМС поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнений.

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемое решение оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

10.03.2025 апелляционной коллегией на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 18.03.2025, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения информации о месте и времени продолжения судебного заседания на сайте суда.

Представители сторон поддержали озвученные до объявления перерыва в судебном заседании правовые позиции по рассматриваемому спору.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

10.02.2017 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Оптима» заключен договор № 28-Ю-22194 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050027:1492, площадью 9 475 кв.м, расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объектов незавершённого строительства готовностью 25,3% (лит. А), готовностью 25,3% (лит.Б), готовностью 25,3% (Лит. В) с установленным сроком аренды 3 года с момента его подписания.

На основании договора купли-продажи от 23.10.2023, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Оптима», ООО «Морик Док Центр» приобрело право собственности на объекты незавершённого строительства с кадастровым номером 25:28:050027:1321, площадью 150 кв.м, готовностью 25,3%, с кадастровым номером 25:28:050027:1356, площадью 350 кв.м, готовностью 25,3%, с кадастровым номером 25:28:050027:1320, площадью 450 кв.м, готовностью 25,3%.

07.03.2024 общество обратилось в УМС с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 28-Ю-22194 от 10.02.2017 и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050027:1492 в аренду без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Рассмотрев данное обращение, управление письмом от 01.04.2024 № 6652/1у/28 отказало в предоставлении земельного участка на том основании, что земельный участок уже был однократно предоставлен собственнику объекта без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Не согласившись с данным решением, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, которое последним было удовлетворено.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 39.2 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рамках настоящего арбитражного дела суд первой инстанции, принимая во внимание правовой подход, изложенный в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 № 305-ЭС23-16057, указал, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, общество сослалось на то, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 25:28:050027:1492 расположены приобретенные обществом объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 25:28:050027:1321, 25:28:050027:1356, 25:28:050027:1320, степенью готовности 25,3%, проектируемое назначение: жилые дома. В представленных заявителем выписках из ЕГРН сведения о степени готовности объектов отсутствуют.

Исследовав вопрос о факте владения заявителем недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства с учетом степени его готовности), связанной с земельным участком, в отношении которой мог быть поставлен вопрос о возможности изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, коллегия установила следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, предоставляющего право претендовать на заключение договора аренды этого участка на новый срок без проведения торгов, лежит на заявителе.

Из представленных обществом документов и инвентарных дел, представленных Управлением, коллегией в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050027:1321, площадью 150 кв.м, готовностью 25,3%, с кадастровым номером 25:28:050027:1356, площадью 350 кв.м, готовностью 25,3%, с кадастровым номером 25:28:050027:1320, площадью 450 кв.м, готовностью 25,3% установлено, что в 2004 году согласно свидетельств о регистрации права указанные объекты по улице Гражданской, 3 находились в муниципальной собственности города Владивостока и представляли собой разрушенные в результате физического износа объекты 1918 года постройки сохранностью 10%, назначение: не определено.

По инвестиционному договору №ИП-303/2004 от 16.07.2004 Управлением муниципальной собственности объекты были переданы ООО «Кортес» для целей реконструкции с разделом имущества по результатам реализации договора. По условиям договора первым этапом работ определено оформление договоров аренды земельного участка, вторым – получение разрешения на производство строительных работ.

Согласно инвентарной карточке 25.03.1952 и акту сохранности от 05.07.2004, составленному филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Владивостоку, все три объекта 1918 года постройки (назначение основного строения – детский сад) на дату передачи обществу по инвестиционному договору имели сохранные фундаменты (бутовые стулья) процентом сохранности 10%, один из объектов (площадью застройки 166,8 кв.м) имел стены процентом сохранности 4,2%.

19.07.2004 ООО «Кортес» получило выданное инспекцией Госархстройнадзора разрешение на строительство №104/04 (реконструкцию нежилых помещений по адресу ул.Гражданская, 3, 3а, 3б) сроком действия до 31.12.2005.

06.04.2005 по заявке ООО «Кортес» филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Владивостоку составлены акты готовности, согласно которым исследуемые объекты имеют фундаменты (бутовые стулья) процентом готовности 10%, а так же кирпичные стены и перегородки процентом готовности 15,3%.

Соглашение о разделе имущества по результатам реализации инвестиционного договора №ИП-303/2004 от 16.07.2004 в материалы дела не представлено.

13.09.2005 на основании договоров купли-продажи от 28.07.2005 зарегистрированы права собственности ООО «Оптима» в отношении трех объектов незавершенного строительства (нежилые здания №№ 1,2, 3 готовностью 25,3%) по ул. Гражданской, 3 города Владивостока.

Сведения о формировании и заключении ООО «Кортес» договора аренды земли в соответствии с п. 7 ст. 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в 2005 году) и ст. 222 ГК РФ отсутствуют.

18.11.2005 от Комитета природных ресурсов Администрации Приморского края ООО «Кортес» получено согласование земельного участка для размещения «Базы семейного отдыха» в районе ул. Гражданской, 3 с требованием соблюдать режим второй зоны санитарной охраны курортной зоны г.Владивостока.

В материалах дела имеется ситуационный план земельного участка по ул. Гражданской, 3, составленный филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» 22.12.2011 с нанесенными контурами земельного участка и объектов литеры А, Б, С.

Земельный участок под объектами сформирован на основании распоряжения Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока №2952 от 22.12.2011 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу по адресу: <...>, ООО «Оптима», Муниципальному образованию город Владивосток для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объектов незавершенного строительства готовностью 25,3%, (лит.А), готовностью 25,3%, (лит.В), готовностью 25,3%, (лит.С) и поставлен на кадастровый учет 17.06.2014.

14.12.2013 объект площадью 450 кв.м нежилое здание № 1 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 25:28:050027:1320 с назначением: помещение общего пользования без сведений о степени готовности.

16.03.2016 осуществлен кадастровый учет объектов с кадастровым номером 25:28:050027:1321, площадью 150 кв.м, и с кадастровым номером 25:28:050027:1356, площадью 350 кв.м, без сведений о степени готовности и назначении.

Сведения о заключении договора аренды земли ранее 10.02.20217 отсутствуют, права Муниципального образования город Владивосток на землю не оформлялись.

Из текста договора аренды земельного участка от 10.02.20217 № 28-Ю-22194 следует, что он был заключен на основании обращения собственника объекта незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; разрешенное использование: индивидуальные жилые дома; оговорена цель использования земельного участка: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объектов незавершенного строительства (степень готовности объектов 25,3%) – пункт 1.1 договора. Срок договора истек 10.02.2020.

Распоряжением от управления градостроительства и архитектуры города Владивостока от 13.06.2018 № 942 утвержден градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства в количестве 2 единиц. Земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1).

Сведения в выдаче разрешений на строительство каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050027:1492 в управлении градостроительства в соответствии с его пояснениями от 21.11.2024 отсутствуют. Сведения об уведомлении о начале строительства жилых домом в границах спорного участка в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 № 591/пр отсутствуют.

Актуальные выписки из ЕГРН от 26.10.2023, представленные обществом суду первой инстанции, в отношении объектов с кадастровыми номерами 25:28:050027:1321, 25:28:050027:1356, 25:28:050027:1320, проектируемое назначение: жилой дом, не содержат сведений о степени готовности объектов.

Определением от 19.11.2024 коллегия обязала Управление муниципальной собственности г.Владивостока произвести осмотр объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050027:1321, площадью 150 кв.м, готовностью 25,3%, с кадастровым номером 25:28:050027:1356, площадью 350 кв.м, готовностью 25,3%, с кадастровым номером 25:28:050027:1320, площадью 450 кв.м, готовностью 25,3% в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050027:1492 площадью 9 475 кв.м, расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, с привлечением специалистов муниципального казенного учреждения «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока».

Актом осмотра от 29.11.2024 с участием инженера-геодезиста МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока», представителей УМС г.Владивостока и ООО «Морик Док Центр» установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:050027:1492 не огорожен, практически полностью покрыт растительностью,. На участке в ходе осмотра обнаружены полностью руинированные части двух капитальных строений. Составлены обзорная схема и фототаблица. Третий объект в границах земельного участка обнаружить не представилось возможным в связи с его полным разрушением. Иные объекты капитального строительства в границах участка не обнаружены.

Результаты осмотра участка обществом не оспорены.

Общество связывает свои права на земельный участок с правом собственности на руинированные объекты, указывая на право собственника объекта капитального строительства осуществить выбор основных и вспомогательных видов использования принадлежащих ему объектов без дополнительных разрешений и согласований в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования. Полагает, что администрация, предоставляя ранее земельный участок в аренду, уже осуществила предварительное его согласование по площади и виду разрешенного использования (жилые дома).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, апелляционный суд признает доказанным и установленным факт отсутствия на испрашиваемом заявителем земельном участке с кадастровым номером 25:28:050027:1492 объектов незавершенного строительства, с которыми может быть связано право заявителя на предоставление земельного участка в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В частности, по результатам проведенного обследования с участием заявителя, а также исходя из анализа фотоматериалов, представленных в материалы, и инвентарных документов коллегия установила, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке расположены объекты, уже по состоянию на 2004 год разрушенные в результате физического износа, которые не были восстановлены по результатам реализации инвестиционного договора №ИП-303/2004 от 16.07.2004 и которые в настоящее время восстановлению не подлежат, поскольку представляют собой следы фундаментных оснований.

Иное недвижимое имущество, в том числе объекты незавершенного строительства – жилые дома какой-либо степени готовности на указанном земельном участке отсутствуют.

Поскольку следы фундаментных оснований не являются фундаментом, соответствующий объект не может отвечать признакам капитального строения.

Поскольку фрагменты фундаментов руинированных объектов не являются объектами капитального строительства и они не могут быть использованы по какому-либо функциональному назначению, поэтому коллегия отклоняет довод заявителя о праве осуществить в отношении зарегистрированных за обществом объектов выбор основных и вспомогательных видов использования в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования.

Запись о праве собственности на имущество, не подлежащее восстановлению, утратившее свойства объекта гражданских прав, не может порождать право на земельный участок по причине ее недостоверности. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 20.06.2017 № 303-ЭС17-7396 по делу А51-25367/2015, от 03.06.2019 № 308-ЭС19-6943 по делу А53-5663/2015, от 12.02.2021 № 309-ЭС20-23489 по делу А50-31106/2019.

В данном случае наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не подтверждает фактическое наличие (существование) такого объекта с характеристиками, позволяющими отнести объект к недвижимости применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и, как следствие, не подтверждает право заявителя на получение земельного участка в аренду для завершения строительства такого объекта без торгов применительно к процедуре пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Установив указанное обстоятельство, коллегия пришла к выводу об отсутствии у администрации предусмотренных законом оснований для заключения с обществом договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

По изложенному, заявленные обществом требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ отменить применительно к пункту 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Соответственно апелляционная жалоба управления подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлине по заявлению на основании статьи 110 АПК РФ относятся судебной коллегией на общество.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе коллегией суда не рассматривается, поскольку управление освобождено от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.08.2024 по делу № А51-6968/2024 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова