Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А27-8756/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Хлебникова А.В.,

судей Зиновьевой Т.А.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Ростелеком» на решение от 06.06.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Верховых Е.В.) и постановление от 03.09.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева О.Ю., Лопатина Ю.М.) по делу № А27-8756/2023 по иску комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (650064, Кемеровская область – Кузбасс, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (191167, город Санкт-Петербург, муниципальный округ Смольнинское, набережная Синопская, дом 14, литера А, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация города Кемерово (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Суд

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (далее – общество, ответчик) о взыскании 910 144,20 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 29.01.2023, а также 187,05 руб. неустойки за период с 01.01.2020 по 13.01.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово.

Решением от 06.06.2024 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 03.09.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 838 338,76 руб. долга по арендной плате, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе заявитель указал, что комитет обратился в суд с иском уже после окончания срока действия договора, при этом изменение размера арендной платы после расторжения договора является необоснованным; условие договора аренды о размере арендной платы может быть изменено с момента установления факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, однако доказательств нахождения магазина на земельном участке с 2001 года истец не представил, поэтому вывод суда о перерасчете размера арендной платы ранее даты установления факта использования участка не по назначению (в пределах срока исковой давности) неправомерен; земельный участок использовался ответчиком в соответствии с видом разрешенного использования; судами необоснованно приняты расчеты истца с применением неправильных коэффициентов; судом не применен срок исковой давности.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу отклонил ее доводы.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2012 № 23-11-Э/12 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор – принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 1 502 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101069:335, расположенный по адресу: город Кемерово, Заводский район, улица Тухачевского, дом 31В (далее – земельный участок), с видом разрешенного использования: автоматическая телефонная станция (АТС).

Земельный участок предоставлен для размещения здания АТС-31 (лит А, А1), принадлежащего арендатору на праве собственности (пункт 1.3. договора), размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.1 договора).

Арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы; арендатор производит первый платеж арендной платы в течение 10-ти дней с момента заключения договора (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях (пункт 3.6 договора) принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Договором также предусмотрено, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения, условия считаются измененными (пункт 3.7 договора) с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы.

При возникновении названных случаев арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы, а арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, при этом уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора (пункт 3.8 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости для земельного участка установлен вид разрешенного использования – АТС.

Комитетом проведена проверка соблюдения условий договора аренды земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, по результатам которой составлен соответствующий акт. Проверка проведена 15.02.2023.

В соответствии с актом проверки комитетом установлено, что на проверяемом земельном участке находится нежилое здание, в котором располагается действующий супермаркет «Ярче», при этом со слов старшего кассира супермаркет осуществляет деятельность по данному адресу с 2013 года.

Ввиду указанного истцом принято решение о перерасчете арендной платы с применением коэффициента 7,78% (специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров Универмаги, универсальные магазины и так далее), в адрес ответчика направлено письмо от 21.02.2023 № 9-02/1351, в котором указано на перерасчет размера арендной платы, приведен расчет суммы доплаты по арендной плате, размер которой составил 910 144,20 руб.

Между сторонами подписано соглашение о расторжении договора от 14.04.2023, по которому стороны считают расторгнутым договор с 30.01.2023, соглашение имеет силу передаточного акта.

Установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по внесению доначисленной стоимости арендной платы, оставление арендатором претензии об оплате задолженности без удовлетворения, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, при рассмотрении которого ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 8, 195, 196, 200, 204, 307, 309, 447, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 7, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 (действовали до 01.03.2019), положениями Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (в редакции, действовавшей в спорный период, далее – Порядок определения размера арендной платы № 62), пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), исходили из правомерности изменения комитетом коэффициента вида использования земельного участка (повышающего) в расчете арендной платы в спорный период, применив срок исковой давности, удовлетворили иск о взыскании суммы долга частично, отклонив требования о взыскании неустойки.

По мнению суда округа, имеются оснований для отмены состоявшихся судебных актов в связи со следующим.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в арендубез торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности на основании пункта 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков определена статьей 42 ЗК РФ, устанавливающей в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Вместе с этим пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно принципу платности землепользования, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях, предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582), которым предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

В соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (Постановление от 30.06.2011 № 13-П; Определения от 24.12.2013 № 2153-О, от 24.03.2015 № 671-О, от 23.06.2015 № 1453-О, от 28.02.2017 № 443-О, от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и в дополнение к основному вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Указанная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336.

Рассматривая спор, суды приняли во внимание представленные доказательства размещения в здании телефонной станции супермаркета: акт проверки комитета (со слов старшего кассира, супермаркет осуществляет деятельность с 2013 года), постановление администрации города Кемерово от 06.05.2013 № 1340 «О предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительство и на условно разрешенный вид использования земельных участков и частей объектов капитального строительства» (предоставлено разрешение для размещения на земельном участке общества магазина продовольственных и промышленных товаров в нежилых помещениях первого этажа), письмо общества к комитету от 10.03.2023 (указано, что на основании договора аренды с иным юридическим лицом часть пустующей телефонной станции передана для размещения супермаркета «Ярче»).

Установив, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду в целях размещения на нем АТС, однако арендодателем на участке размещен объект торговли, суды пришли к обоснованному выводу о правомерном характере требования истца о применении для расчета стоимости арендной платы коэффициента для магазинов, приняв во внимание, что в договоре вид использования земельного участка не приведенв соответствие с фактическим его использованием (согласно условиям договора коэффициент рассчитывался исходя из сведений о размещении на земельном участке телефонной станции, а не магазина), констатировав факт недоплаты арендатором суммы арендной платы (с учетом регулируемого характера размера арендной платы за землю), суды удовлетворили иск о взыскании суммы основного долга в пределах срока исковой давности, также отказав в иске о взыскании неустойки.

Указанные выводы (за исключением выводов о размере примененного коэффициента, повлиявшего на итоговый размер удовлетворенных требований) судом округа признаются законными.

Доводы кассационной жалобы общества о том, что судами не рассмотрено его заявление о применении срока исковой давности отклоняются как несостоятельные, поскольку такое заявление рассмотрено судами и с учетом фактических обстоятельств дела сделан обоснованный вывод о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.01.2020 по 14.04.2020, а также по требованию о взыскании неустойки за период с 01.01.2020 по 14.04.2020.

Ответчик в кассационной жалобе также не отрицает расположение на арендованном земельном участке здания магазина, отмечая, что объект торговли занимает лишь первый этаж здания (в здании также располагаются объекты, соответствующие целевому использованию) и не превалирует над площадью остальных помещений, используемых для объектов связи, составляет не более 20% от площади здания, однако вместес тем стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Так, согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок предоставлялся обществу для размещения здания АТС-31 (лит А, А1), принадлежащего арендатору на праве собственности, размер арендной платы определялся в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, согласно которому расчет арендной платы и ее размер определен на момент заключения настоящего договора, с 01.01.2009 арендная плата рассчитывается для АТС-31 и взимается с учетом коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (2,25%).

Изложенные в кассационной жалобе суждения относительно проведения проверки, доначислений суммы оплаты после прекращения действия договора аргументированно отклонены судами, поскольку собственник земельного участка имеет право осматривать свой участок на предмет соблюдения условий договора, а арендатор обязан использовать участок только в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и цели предоставления (пункт 4.4.2 договора), при этом факт использования арендованного участка не по назначению в заявленный истцом период ответчиком не опровергнут, несмотря на то, что именно ответчик, по воле которого в здании телефонной станции размещен магазин, имеет потенциальную возможность по доказыванию соответствующих фактов и обстоятельств.

Ссылаясь на положения Порядка определения размера арендной платы № 62, ответчик указывает, что судами неправильно определен момент, с которого арендная плата может быть изменена истцом в одностороннем порядке, так как этот момент должен исчисляться с даты установления факта нецелевого использования обществом земельного участка.

Однако указанные аргументы общества не свидетельствуют о необоснованном характере выводов судов о взыскании с арендатора суммы неуплаченной арендной платы, размер которой должен был исчисляться в соответствии с фактическим видом использования участка, однако исчислялся с учетом более низкого коэффициента ввиду отсутствия действий по приведению вида его разрешенного использования в соответствие с фактическим.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), однако в настоящем случае общество разместило иной приносящий ответчику прибыль объект на участке, уплачивая вместе с тем арендодателю меньшую сумму арендной платы, чем надлежало.

Поскольку лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ), то комитет правомерно обратился с требованием о довзыскании стоимости аренды, неуплаченной обществом в период действия договора, которую ответчик неосновательно сберег.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26.02.2018 № 10-П, содержащееся в главе 60 ГК РФ правовое регулирование обязательств вследствие неосновательного обогащения представляет собой, по существу, конкретизированное нормативное выражение лежащих в основе российского конституционного правопорядка общеправовых принципов равенства и справедливости в их взаимосвязи с получившим закрепление в Конституции Российской Федерации требованием о недопустимости осуществления прав и свобод человека и гражданина с нарушением прав и свобод других лиц.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретенияили сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Ответчик в данном случае не обосновал законности исчисления стоимости арендной платы по более низкому коэффициенту при учете того, что таковой при заключении между сторонами соглашения о порядке расчетов устанавливался исходя из убеждения комитета о том, что на земельном участке будет располагаться исключительно АТС.

В связи с этим аргументы заявителя кассационной жалобы о том, что он использовал земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования в настоящем случае не имеют правового значения, поскольку в конкретной ситуации в любом случае имело место недобросовестное поведение арендодателя, который ввел государственный орган в заблуждение, продолжив (даже при принятии аргументов общества о том, что объект торговли размещен законно) оплату арендной платы по более низкому коэффициенту, чем следовало: с 01.01.2009 арендная плата рассчитывалась для АТС-31и взималась с учетом учитывающего вид использования земельного участка коэффициента 2,25%, в то время как коэффициент для магазинов составляет 7,78%.

Вместе с тем суд округа полагает заслуживающими внимания аргументы заявителя кассационной жалобы о том, что суды при рассмотрении спора не учли возражения ответчика относительно коэффициента базовой доходности, повышенного коэффициента 7,78%.

Как установлено судами двух инстанций, размер арендной платы определяетсяпо формуле: А = УПКС x Кв x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции;

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Судом первой инстанции учтено, что при расчете суммы задолженности истцом применен наибольший коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования, который определен в соответствии с фактическим видом деятельности (7,78%). Такой подход суд счел в полной мере обеспечивающим реализацию как принципа платности использования земли, отражающим принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, обеспечивающим дифференциацию размера арендной платы в зависимости от вида осуществляемой деятельности и фактического использования, сославшись в обоснование своей позиции на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2009 № ВАС-3690/09.

Применив положения пункта 2.1.16 Методических указаний от 12.08.2006 № 222, согласно которому поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения, суд пришел к выводу о правомерности изменения комитетом коэффициента вида использования земельного участка (повышающего) в расчете арендной платы в спорный период.

Проверив расчеты комитета с учетом изменения коэффициента вида использования земельного участка, суд первой инстанции, выводы которого в названной части поддержал апелляционный суд, расчет арендной платы признал верным.

Названные выводы судов относительно расчета размера задолженности являются преждевременными, поскольку при принятии расчета комитета судами не учтен правовой подход о дифференцированном применении повышающих коэффициентов, зависящих от вида разрешенной деятельности к каждому участнику арендных отношений, который должен применяться в случае нахождения на едином земельном участке как одного объекта недвижимости, так и нескольких самостоятельных зданий, имеющих различное функциональное использование, принадлежащих собственникам.

Согласно этому подходу при использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе по договору с множественностью лиц на стороне арендатора.

Такой подход применим также к настоящему случаю, когда на арендуемом земельном участке размещен объект, в котором осуществляется несколько видов деятельности (осуществляется различное функциональное использование объекта). Так, по утверждению заявителя кассационной жалобы, помещение супермаркета «Ярче» расположено на первом этаже, не превалирует над площадью остальных помещений, используемых для размещения объектов связи, и составляет не более 20% от общей площади помещений.

Игнорирование дифференцированного подхода при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке (либо к владельцу объекта недвижимости с различными видами использования как в настоящем случае), нарушает принцип экономической обоснованности, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.

Таким образом, определение размера платы за использование земельного участка собственником нежилых помещений в здании, имеющем несколько видов функционального использования, либо собственником самостоятельных зданий, расположенных на неделимом земельном участке, имеющих различное функциональное использование, осуществляется исходя из применения поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования недвижимого имущества с учетом фактического использования.

При этом нормативные правовые акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие для данных категорий землепользователей иной порядок определения платежей за землю, основанный на применении наибольшего коэффициента вида разрешенного использования для всех собственников, без учета фактического использования, в силу абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ не подлежат применению как противоречащие нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

Признав обоснованным расчет комитета в той части, в которой поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения, без учета вышеприведенного правового подхода, суды приняли преждевременное решение об удовлетворении иска в общей сумме 838 338,76 руб.

Поскольку настоящее дело носит расчетный характер, проверка расчета иска (контррасчета) по смыслу статей 64, 71 АПК РФ входит в стандарт всестороннего и полного исследования судами первой и апелляционной инстанций имеющихся в деле доказательств (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 № 305-ЭС16-2863), исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), а также инстанционального разделения компетенции судов (статьи 168, 268, 286 АПК РФ), определение размера задолженности с применением обоснованных коэффициентов является вопросом факта, относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 № 303-ЭС15-14198).

Допущенные судами нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим решение и постановление согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, проверить представленные сторонами расчеты на предмет их соответствия приведенной правовой позиции о дифференцированном применении повышающих коэффициентов, при необходимости в целях установления всех обстоятельств дела рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле фактического пользователя частью помещения, разрешить спор при правильном применении норм материального права, распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.06.2024 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 03.09.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-8756/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Хлебников

Судьи Т.А. Зиновьева

ФИО1