Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Челябинск

05 июля 2023 г. Дело № А76-22153/2022

Резолютивная часть решения оглашена 05 июля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 05 июля 2023 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Гусев А.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем М.С. Гульневой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск

к открытому акционерному обществу «Строительная компания «Челябинскгражданстрой», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1, временного управляющего открытого акционерного общества «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» ФИО2, ФИО3.

о взыскании 667 487 руб. 58 коп. при участии в судебном заседании:

от ответчика – представителя ФИО4 по доверенности от 11.10.2021, паспорт, квалификация подтверждается дипломом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 01.07.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» (далее – ответчик, общество, ОАО «СК «Челябинскгражданстрой»), в котором просит взыскать задолженность по договору аренды УЗ № 007751-К-2005 от 30.09.2005 за период с 01.10.2013 по 31.03.2022 в размере 317 568 руб. 12 коп. и пени за период с 10.01.2014 по 31.03.2022 в размере 349 919 руб. 46 коп., с продолжением начисления неустойки с 01.04.2022 до даты фактического исполнения обязательств на сумму задолженности в размере 317 568 руб. 12 коп. в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Определением суда от 05.07.2022 исковое заявление принято для рассмотрения в порядке упрощенного производства (т. 1 л.д. 1).

01.09.2022 судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства (т. 1 л.д. 95-96).

Определениями от 20.12.2023, от 09.03.2023 и от 07.06.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – третье лицо, ФИО1), временный управляющий открытого акционерного общества «Строительная компания «Челябинскгражданстрой» ФИО2 (далее – третье лицо, временный

управляющий Карев Д.В.), Марцеленкова Екатерина Юрьевна (далее – третье лицо, Марцеленкова Е.Ю.) (т. 1 л.д. 105, 135, т. 2 л.д. 2).

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее – АПК РФ) (т. 1 л.д. 123, 136, 149, т. 2 л.д. 3).

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося третьего лица по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование сослался на статьи 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды УЗ № 007751-К-2005 от 30.09.2005, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и пени.

Ответчик в судебном заседании выразил несогласие с требованиями истца по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 59-63, 151-152), в котором указал, что считает прекращенными арендные отношения с ноября 2013 года вследствие волеизъявления арендатора. Кроме того, сослался на пропуск истцом срока исковой давности.

В возражениях на отзыв истец указал на отсутствие подписанного соглашения о расторжении спорного договора, а также на отсутствие доказательств возвращения арендатором арендованного имущества по передаточному акту (т. 1 л.д. 107-108).

Третье лицо – временный управляющий ФИО2 представил письменное мнение, поддержав правовую позицию ответчика (т. 1 л.д. 139, 154-155).

Как усматривается из материалов дела, 30.09.2005 между Комитетом (арендодатель) и ОАО «СК «Челябинскгражданстрой» (арендатор) заключен договора аренды УЗ № 007751- К-2005 (т. 1 л.д. 11-13), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 887 кв.м., расположенный по ул. Захаренко в микрорайоне № 8 в Курчатовском районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства пристроя к проектируемому жилому дому (стр. № 4) для размещения жилищно-эксплуатационной конторы без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Договор заключен сроком два года (п. 1.4 договора).

Дополнительными соглашениями № 1 от 23.01.2008, № 2 от 18.03.2010 срок действия договора продлялся до 31.12.2010 (т. 1 л.д. 16, 17).

В приложении (Форма № 2 ) к договору стороны согласовали расчет платы за аренду земли, а также применяемые коэффициенты (т. 1 л.д. 14, 18).

По акту приема-передачи от 09.11.2005 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711001:0032 площадью 887 кв.м. передан арендатору (т. 1 л.д. 15).

В п. 5 акта приема-передачи указано, что участок свободен от зданий и сооружений.

Комитетом произведено обследование земельного участка, предоставленного ОАО «СК «Челябинскгражданстрой» для строительства пристроя к проектируемому жилому дому № 4 по ул. Захаренко в микрорайоне № 8 Курчатовского районе г. Челябинска, составлен акт от 19.08.2009, из которого следует, что на земельном участке расположен эксплуатируемый капитальный кирпичный павильон (ИП ФИО5), ранее земельный участок предоставлялся индивидуальному предпринимателю ФИО5 на основании постановления Главы администрации Курчатовского района от 08.09.2003 « 1318, данное постановление утратило силу, а договор аренды земель общего пользования г. Челябинска от 23.06.2004 № Ч-К-0000021674-2004, заключенный с вышеуказанным арендатором

расторгнут в соответствии с соглашением сторон о расторжении договора (т. 1 л.д. 15 оборот).

14.04.2022 Комитетом произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:32, в результате которого установлено, что на земельном участке находится кирпичное строение «Продукты», межквартальный проезд (т. 1 л.д. 23-24).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.03.2022 № КУВИ-001/2022-36182942 (т. 1 л.д. 25-28) в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:32 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора № 007751-К в пользу ОАО «СК «Челябинскгражданстрой», в пределах земельного участка расположен объект недвижимости площадью 50,2 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0711001:7993, на который с 20.07.2018 зарегистрировано право собственности ФИО3 (т. 1 л.д. 29-32).

Как следует выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости, собственником здания с кадастровым номером 74:36:0711001:7993 с 23.11.2012 являлась ФИО5, с 18.12.2012 собственником здания являлась ФИО1, а с 20.07.2018 зарегистрировано право собственности ФИО3 (т. 1 л.д. 43).

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, истцом в адрес ОАО «СК «Челябинскгражданстрой» направлено требование (претензия) № 17512 от 22.04.2022 (т. 1 л.д. 49, 50-51) о выплате задолженности по договору аренды УЗ № 007751-К-2005 от 30.09.2005 за период с 01.10.2013 по 31.03.2022 в размере 317 568 руб. 12 коп., а также уплате пени по договору в размере 349 919 руб. 46 коп., ответа на которое не последовало.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом.

Исходя из анализа статей 606, 611, 614 ГК РФ, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.

Согласно статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Ответчик, возражая против заявленных требований, представил акт обследования спорного земельного участка от 18.11.2013, согласно которому установлено, что на земельном участке расположено капитальное кирпичное здание, которое эксплуатируется как торговый павильон индивидуальным предпринимателем ФИО5 согласно договору аренды (т. 1 л.д. 65).

В соответствии с актом обследования спорного земельного участка от 24.12.2013 установлено, что на земельном участке расположено одноэтажное кирпичное здание

(павильон-магазин), площадью участка под зданием составляет 67 кв.м., ограждение по периметру участка не установлено (т. 1 л.д. 66).

14.10.2013 общество в адрес Комитета направило письмо № 734-07, в котором указало на невозможность использования земельного участка для целей, установленных договором аренды, с просьбой расторгнуть договор (т. 1 л.д. 67).

В ответ на указанное письмо Комитет направил для подписания соглашение о расторжении договора аренды, указав на отсутствие оснований для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за предшествующий период (т. 1 л.д. 68).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2014 по делу № А76-22480/2013 с открытого акционерного общества Строительная компания «Челябинскгражданстрой» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинск взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 в размере 112 075 руб., а также пени в размере 57 434 руб. 78 коп., всего 169 509 руб. 78 коп. (т. 1 л.д. 73-75).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве доказательств, подтверждающих использование ответчиком спорного земельного участка, истцом представлены договор аренды от 30.09.2005 УЗ № 007751-К-2005, дополнительные соглашения, акт приема-передачи в аренду земельного участка от 09.11.2005.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0711001:7993, принадлежащий с 2012 года на праве собственности иным лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из анализа названных норм права, обстоятельств дела следует, что, учитывая нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего иному лицу, ответчик не мог использовать земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711001:32 в течение спорного периода для целей, установленных в договоре от 30.09.2005, то есть для строительства пристроя к проектируемому жилому дому для размещения жилищно-эксплуатационной конторы.

Доказательств, подтверждающих использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:32, в материалы дела не представлено, имеющиеся в

материалах дела документы не могут свидетельствовать об использовании ответчиком спорного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Судом установлено волеизъявление ответчика 14.10.2013 о расторжении спорного договора, ввиду невозможности использования арендуемого земельного участка для целей, установленных договором (т. 1 л.д. 67).

Таким образом, с учетом положений статьи 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие 14.01.2014 (по истечении трехмесячного срока с даты отказа ответчика от спорного договора).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Нормами гражданского законодательства и договором аренды (пункт 4.2.7) предусмотрена обязанность арендатора по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Вместе с тем, суд обращает внимание, что акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством возврата арендодателю арендованного имущества.

Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого имущества.

Отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор

продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Таким образом, с учетом возражений ответчика, предметом исследования по данному делу подлежит вопрос о фактическом нахождении спорного земельного участка в пользовании ООО «СК «Челябинскгражданстрой» в спорный период.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ при отсутствии оформленного в порядке статьи 655 ГК РФ акта приема-передачи имущества из аренды, арендатор не лишен права представлять иные доказательства в подтверждение факта прекращения пользования имуществом, а арендодатель – доказательства продолжения использования имущества арендатором.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 и пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) разъяснено, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, данные обстоятельства устанавливаются в пределах компетенции суда первой и апелляционной инстанции.

Исходя из содержания договора аренды от 30.09.2005 УЗ № 0070751-К-2005, целью его заключения является передача в пользование ответчика спорного земельного участка для строительства пристроя к проектируемому жилому дому для размещения жилищно-эксплуатационной конторы.

Исследовав предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок не находился в фактическом пользовании ответчика с даты регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, с учетом осведомленности Комитета в 2013 году по заявлению ООО «СК «Челябинскгражданстрой» о расторжении договора аренды от 30.09.2005 УЗ № 0070751-К-2005.

Доказательств того, что на спорном земельном участке в спорный период имелись какие-либо объекты, принадлежащие ответчику, истец не представил, начисление арендной платы в спорный период не производил.

О причинах длительного не выставления требований об оплате задолженности истец не указал.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие свободного доступа к спорному земельному участку, отсутствие доказательств препятствования со стороны ответчика в распоряжении участком и в отсутствие каких-либо доказательств продолжения пользования ответчиком арендованным имуществом, суд приходит к выводу о необоснованности начисления и получения истцом платы за весь период, основанный только на отсутствии подписанного сторонами акта возврата имущества.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, которые признаются значимыми, учитывая, отсутствие в материалах дела безусловных доказательств использования спорного земельного участка ответчиком в спорный период, само по себе несоблюдение установленного статьей 655 ГК РФ порядка возврата имущества из аренды не может быть признано достаточным для взыскания арендной платы.

При изложенных обстоятельствах, с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, суд полагает, что в данном случае правовых оснований для удовлетворения исковых требований Комитета не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, Управление от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобождено, оснований для распределения в данном случае государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.