Постановление по делу № 15АП-18903/2023 от 22.12.2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А32-7445/2023

22 декабря 2023 года15АП-18903/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Илюшина Р.Р., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от департамента имущественных отношений Краснодарского края, посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»: представитель ФИО1 по доверенности от 05.06.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 по делу № А32-7445/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьего лица: публичного акционерного общества «Россети Кубань»,

о признании незаконным отказа в заключении договора, об обязании направить проект договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании незаконными отказа от 26.01.2023 № 23-09/25230 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001003:6, об обязании заключить договор аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Россети Кубань».

Решением суда от 09.10.2023 по делу № А32-7445/2023 признан незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.01.2023 № 52-32-15-2528/23 в предоставлении в аренду ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001003:6 как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал департамент в месячный срок с даты вступления в законную силу решения подготовить и направить в адрес ИП ФИО2 подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001003:6.

Не согласившись с решением суда от 09.10.2023, департамент обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать (с учетом уточнений просительной части апелляционной жалобы).

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не в должной мере исследован вопрос об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент заключения договора аренды. Заявитель должен был зарегистрировать договор аренды в учреждении юстиции с целью подтверждения существования зарегистрированного права. Права, предоставленные лицу, пользующимся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, в частности, если такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО2 просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы (с учетом уточнений), дал пояснения по существу спора.

Законность и обоснованность решения от 09.10.2023 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края № 3262 от 15.12.1999, между администрацией муниципального образования Темрюкского района (арендодатель) и КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.1999 № 908, на основании которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельные угодья площадью 6,56 га, для ведения крестьянского хозяйства, сроком до 15.12.2004.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района за № 1008.

Между сторонами заключено соглашение от 20.02.2003 № 475, согласно которому с 01.01.2003 договор аренды от 26.12.1999 № 908 следует считать договором от 26.12.1999 № 3000000908.

В последующем администрация муниципального образования Темрюкского района передала полномочия на земельные участки сельскохозяйственного назначения департаменту.

Департамент присвоил договору аренды от 26.12.1999 № 0000004402.

Заявитель производил арендные платежи в пользу департамента за использование земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001003:6 площадью 65 396 кв.м на основании договора аренды № 0000004402 от 26.12.1999.

С 22.06.2016 деятельность КФХ ФИО2 прекращена в связи с приобретением главой КФХ статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, о чем была внесена соответствующая запись в ИФНС по Краснодарскому краю за № 316235200056274 от 22.06.2016.

Сменив статус на индивидуального предпринимателя, ФИО2 также продолжал вести сельскохозяйственную деятельность на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001003:6 на основании договора аренды № 0000004402 от 26.12.1999.

04.12.2022 предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок.

Письмом от 26.01.2023 № 23-09/25230 департамент отказал в предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок сославшись на то, что согласно выписке из ЕГРН от 13.12.2022 № КУВИ-001/2022-221811428 земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001003:6 свободен от прав третьих лиц, следовательно, право заявителя на заключение нового договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка в соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не подтверждено.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия решения, действия органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения решением, действиями органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушенного права лежит на заявителе.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в случае предоставления участка арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на преимущественное получение в аренду на новый срок земельного участка сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: в отношении заявителя у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, нарушений земельного законодательства и условий по использованию спорного земельного участка, предусмотренных договором аренды, не выявлено.

Оспариваемый отказ мотивирован тем, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001003:6 свободен от прав третьих лиц, следовательно, право заявителя на заключение нового договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не подтверждено.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с законом РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» создано крестьянское фермерское хозяйство ФИО2 на основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края № 129 от 20.01.1992.

В Инспекции МНС России по Темрюкскому району Краснодарского края КФХ ФИО2 зарегистрировано в качестве юридического лица, что подтверждается свидетельством серии 23 № 001776424 «О внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированного до 1 июля 2002 года».

Как указано ранее, на основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края № 3262 от 15.12.1999, между администрацией МО Темрюкского района (арендодатель) и КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.1999 № 908, на основании которого арендатор принял в аренду земельные угодья площадью 6,56 га, для ведения крестьянского хозяйства, сроком до 15.12.2004.

По условиям пункта 4.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия.

В соответствии с пунктом 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, в отличие от других форм реорганизации при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы, как указано в п. 5 ст. 58 ГК РФ, права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. Из приведенных положений закона следует, что особенностью реорганизации в форме преобразования является отсутствие изменения прав и обязанностей этого реорганизованного лица в отношении третьих лиц, не являющихся его учредителями (участниками). Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет свои права и обязанности в неизменном виде, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательность составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ. Преобразование юридического лица считается завершенным в момент государственной регистрации реорганизованного лица.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно отклонил довод заинтересованного лица о том, что заявитель не является правопреемником всех имущественных и неимущественных прав и обязательств КФХ ФИО2

Сменив статус на индивидуального предпринимателя заявитель продолжал вести сельскохозяйственную деятельность на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001003:6 на основании договора аренды № 0000004402 от 26.12.1999.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Для возобновления такого договора на неопределенный срок соблюдения публичной процедуры предоставления земельного участка не требуется, поскольку этот договор заключен и зарегистрирован в установленном на тот момент порядке до вступления в силу земельного законодательства, установившего необходимость соблюдения публичной процедуры для заключения договора аренды земельного участка.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, разъяснено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019, указано, что добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Доказательств ненадлежащего исполнения заявителем обязанностей по внесению арендной платы департаментом не представлено. Факт внесения арендных платежей также установлен в акте обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 20.12.2022 № 605.

Кроме того, департамент направлял в адрес заявителя уведомление об изменении размера арендной платы № 52-38-05-38419/21 от 27.08.2021.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что владение предпринимателем спорным земельным участком осуществлялось по воле публичного собственника, прямо выраженной в соответствующем постановлении и договоре аренды, земельный участок из владения предпринимателя не выбывал и не истребовался. Заявитель исправно на протяжении многих лет вносил арендную плату и не допускал каких-либо нарушений в использовании земельного участка.

При таком длительном и основанном на правовом титуле владении земельным участком у департамента отсутствовали основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка в аренду по указанному основанию.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2022 по делу № А32-36255/2019.

Довод департамента о том, что права, предоставленные лицу, пользующимся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, в частности, если такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку основан на ошибочном толковании норм права.

Исходя из буквального толкования подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Такое право предоставлено арендаторам, надлежаще использующим земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения соответствующих прав (пункты 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Ссылка департамента на то, что судом не в должной мере исследован вопрос об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент заключения договора аренды (заявитель должен был зарегистрировать договор аренды в учреждении юстиции с целью подтверждения существования зарегистрированного права), судом апелляционной инстанции также отклоняется.

В соответствии со статьей 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данный федеральный закон вводился в действие на территории всей Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года.

Согласно пункту 2 постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав указанные полномочия осуществляются совместно Министерством юстиции Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерством государственного имущества Российской Федерации и Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Пункт 3 данного постановления указывал на то, что порядок взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав с территориальными органами Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, а также с другими органами определяет соответствующая межведомственная комиссия.

Согласно открытым источниками сети «Интернет» на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) представлены сведения о создании учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которых следует, что соответствующие учреждения начали свою работу в Краснодарском крае – 18.01.1999.

При этом в постановлении главы администрации Краснодарского края от 29.04.1998 № 230 «О мерах реализации Федерального закона от 21.06.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на территории Краснодарского края» указано, что организация работы филиалов (представительств) таких учреждений в Темрюкском районе запланирована на март-апрель 1999 года (пункт 7 приложения № 2 к постановлению).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка № 908 заключен 26.12.1999 между администрацией МО Темрюкского района и КФХ ФИО2, зарегистрирован в установленном законом порядке комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района за № 1008.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что при введении регистрации прав на недвижимое имущество государством устанавливался переходный период, в течение которого создавались учреждения, регистрирующие права на недвижимое имущество, вносящие сведения о них в единый реестр, до фактического начала деятельности которых сохранялся ранее действовавший порядок регистрации и учета прав на отдельные объекты недвижимости, в том числе на земельные участки.

В условиях допущенных при заключении договоров аренды уполномоченным на распоряжение земельными участками органом процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этих договоров следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование.

Данный правовой подход, ранее сформулирован в постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда РФ от 23.12.2019 № 308 ЭС19-19765.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного судаи не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 по делу № А32-7445/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПредседательствующийД.В. Емельянов

СудьиР.Р. Илюшин

О.А. Сулименко