Решение по делу № А54-5734/2020 от 15.11.2023

17/2023-118182(1)

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Рязань Дело № А54-5734/2020 15 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 ноября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Котовой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мостяевой Л.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сурат" (390044, <...>, лит.А, оф.51; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Главгипрогор" (390006, <...>; ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 № 1454008, и обязании освободить часть нежилого строения лит.В, расположенного по адресу: <...> (поз. 1 - 10 на поэтажном плане 2-го этажа от 18.12.2000),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (390044, г. Рязань; ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года № 1444008 и обязании освободить часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 1 - 8 на поэтажном плане 1-го этажа от 18.12.2000)

к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Русский Дом" (390000, <...>; г. Рязань ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года № 1434008 и обязании освободить часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 9 - 12 на поэтажном плане 1-го этажа от 18.12.2000; поз. 1-13 на поэтажном плане 2-го этажа от 18.12.2000),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Рязанской области (ОГРН <***>, 390000, <...>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 02.05.2023 (участвовал в

судебном заседании 01.11.2023);

от ответчиков: представитель ФИО3, по доверенностям от 03.10.2023;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте

судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сурат" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Главгипрогор" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 № 1454008, и обязании освободить часть нежилого строения лит.В, расположенного по адресу: <...> (поз. 1 - 10 на поэтажном плане 2-го этажа от 18.12.2000).

Определением суда от 20.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечена Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области; объединены дела № А54-5732/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сурат" к индивидуальному предпринимателю ФИО1, о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года № 1444008 и обязании освободить часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 1 - 8 на поэтажном плане 1- го этажа от 18.12.2000), № А54-5733/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сурат" к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Русский Дом", о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года № 1434008 и обязании освободить часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 9 - 12 на поэтажном плане 1-го этажа от 18.12.2000; поз. 1-13 на поэтажном плане 2-го этажа от 18.12.2000), и № А54-5734/2020 в одно производство для их совместного рассмотрения; объединенному делу присвоить № А54-5734/2020.

Определением суда от 24 февраля 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой", эксперту ФИО4.

07.06.2021 от ООО "ЭкспертСтрой" поступило экспертное заключение, которое судом приобщено к материалам дела.

Определением суда от 27.10.2021 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой", эксперту ФИО4.

02.02.2022 от ООО "ЭкспертСтрой" поступило экспертное заключение, которое судом приобщено к материалам дела.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

ООО "Сурат" на праве собственности, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 ноября 2011 года, принадлежит нежилое строение,

назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 221 кв.м., инв. № 14198, лит. В, адрес объекта: Рязанская область, г. Рязань, ул. Свободы, д. 45.

В отношении данного задания зарегистрированы обременения, в том числе:

- аренда (часть нежилого строения площадью 60,4 кв.м.), регистрация № 62-6201/276/2008-039 от 6 декабря 2011 года, срок: с 1 июля 2008 года по 30 июня 2057 года, арендатор: ФИО1.

- аренда (часть нежилого строения площадью 84,9 кв.м.), регистрация № 62-6201/276/2008-038 от 06.12.2011, срок: с 1 июля 2008 года по 30 июня 2057 года, арендатор: ООО "Группа компаний "Русский дом".

- аренда (часть нежилого строения площадью 75,7кв.м.), регистрация № 62-6201/276/2008-037 от 06.12.2011, срок: с 1 июля 2008 года по 30 июня 2057 года, арендатор: Общество с ограниченной ответственностью Проектный Институт "Роспроект", в настоящее время ООО "Проектный институт "Главгипрогор".

Указанные обременения были зарегистрированы на основании договоров аренды недвижимого имущества:

от 01.07.2008 № 1444008, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Арендатор) и прежним собственником в лице Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани (далее - Арендодатель) (в настоящее время Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 1 - 8 на поэтажном плане 1-го этажа от 18.12.2000) на основании решения УМИ от 01.07.2008 № 01-010/0324 для размещения магазина непродовольственных товаров (пункту 1.1 договора аренды).

от 01.07.2008 № 1434008, заключенного между ООО "Группа компаний "Русский дом" (Арендатор) и прежним собственником в лице Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани (Арендодатель), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 9-12 на поэтажном плане 1-го этажа от 18.12.2000; поз. 1-13 на поэтажном плане 2-го этажа от 18.12.2000) на основании решения УМИ от 01.07.2008 № 01-010/0323 для размещения генерального директора и бухгалтерии арендатора.

от 01.07.2008 № 1454008, заключенного между ООО Проектный Институт "Роспроект" (Арендатор) и прежним собственником в лице Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани (Арендодатель), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: <...>, (поз. 1-10 на поэтажном плане 2-го этажа от 18.12.2000) на основании решения УМИ от 01.07.2008 № 01-010/0322 для сотрудников Общества.

Пункт 1.3 договоров устанавливает срок аренды: с 1 июля 2008 года по 30 июня 2057 года.

При этом, в соответствии с пунктом 6.1, договор может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Пунктом 6.4 предусмотрено, что договор досрочно расторгается в случае одностороннего отказа арендодателя от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.4 договора, согласно которому арендодатель имеет исключительное право одностороннего отказа о договора в случае постановки здания, в котором расположен объект, на длительный капитальный ремонт или его сноса в соответствии с градостроительной необходимостью.

После осмотра здания и составления экспертом заключения, ООО "Сурат" принято решение поставить здание, расположенное расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, 45, на длительный капитальный ремонт.

В связи с чем, в адрес ответчиков были направлены уведомления об отказе от договоров на основании п. 2.1.4, в котором содержалась просьба освободить занимаемую часть и передать по акту приема-передачи.

Поскольку добровольно предъявленные истцом требования ответчик исполнить отказался, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующих обстоятельств.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В данном случае обязательства сторон возникли из договоров аренды недвижимого имущества от 01 июля 2008 года № 1444008, № 1434008, № 1454008 (далее - договоры), таким образом, они регулируются главой 34 ГК РФ.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрен перечень оснований досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. При этом эта норма допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Разделом 6 договоров установлены основания для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договоров может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Как было указано выше, пунктом 6.4 предусмотрено, что договор досрочно расторгается в случае одностороннего отказа арендодателя от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.4 договора, согласно которому арендодатель имеет исключительное право одностороннего отказа о договора в случае постановки здания, в котором расположен объект, на длительный капитальный ремонт или его сноса в соответствии с градостроительной необходимостью.

Ответчики, возражая по заявленным исковым требованиям, ссылаются на то, что истец не представил в материалы дела доказательств постановки здания на длительный капитальный ремонт, как это предусмотрено п.2.1.4 Договора аренды.

Определением суда от 24 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой", эксперту ФИО4.

07.06.2021 от ООО "ЭкспертСтрой" поступило экспертное заключение, которое судом приобщено к материалам дела.

02.02.2022 от ООО "ЭкспертСтрой" поступило экспертное заключение, которое судом приобщено к материалам дела.

Согласно выводам эксперта техническое состояние здания, расположенного по адресу: <...>, определено как "неудовлетворительное", относится к категории ограниченно-работоспособного состояния, при котором имеется необходимость капитального ремонта, длительность которого определить не представляется возможным.

Физический износ спорного здания составляет 45% (стр. 49), состояние не аварийное, отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, объект соответствует строительным нормам и правилам (стр.50), следовательно не угрожает безопасности жизни и здоровью граждан, пригоден для эксплуатации. Объект обследования не имеет характерных трещин, перекосов частей здания, разломов стен и прочих повреждений и деформаций, свидетельствующих о недопустимом состоянии, не имеет аварийных участков и работ, приведших к ухудшению состояния здания. Имеются поверхностные повреждения отделки, незначительные просадки полов и потолков, мелкие волосяные трещины и другие признаки износа объекта, не влияющие на надежность несущих элементов (стр.19).

При этом, на стр. 50 дополнительной экспертизы эксперт указывает, что "определить объем и срок проведения капитального ремонта возможно только с применением детального инструментального обследования с применением разрушающего метода и проведения периодического мониторинга и состояния с учетом ГОСТ 31937-2011 "Межгосударсвтенный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" и ГОСТ Р 56198-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Мониторинг технического состояния объектов культурного наследия. Недвижимые памятники. Общие требования" минимум один раз в три года, разработки проектно-изыскательских работ для его капитального ремонта или работ по консервации в соответствии с Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-Ф3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", с использованием стандартов и норм в области сохранения объектов культурного наследия.

Кроме того, суд отмечает, что спорное здание является объектом культурного наследия.

В соответствии с Письмом от 13.01.2022 № ОВ/33-52 Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области сообщает, что заявлений на получение разрешения на проведение работ о сохранению, в том числе проведения ремонтных работ по выявленному объекту культурного наследия "Жилой дом", конец XIX - начало XX вв., расположенному по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 45, не поступало.

Поскольку спорное здание является объектом культурного наследия, действующим законодательством предусмотрена определенная процедура по проведению ремонтных работ:

1) Разработка проектной документации и согласование ее в Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области.

2) Получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

3) Получение письменного разрешения и задания на проведение ремонтных работ, в Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области.

4) Производственные работы, которые должны осуществляться только юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по реставрации и сохранения объектов культурного наследия.

5) Осуществления технического, авторского и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанных требований, истец не представил безусловных, объективных и достаточных доказательств, подтверждающих постановку здания на длительный капитальный ремонт (пункт 2.1.4 договора).

В связи с чем, правовых оснований для одностороннего расторжения спорных договоров аренды в соответствии с п. 2.1.4 договоров в настоящее время не имеется.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требований истца о расторжении договоров аренды недвижимого имущества и обязании освободить и передать помещения по акту приема-передачи следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сурат" (390044, <...>, лит.А, оф.51; ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Главгипрогор" (390006, <...>; ОГРН <***>) расходы по экспертизе в сумме 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья А.С. Котова