Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 06АП-1536/2025

29 мая 2025 года г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2025 года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В. судей Брагиной Т.Г., Коваленко Н.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шутенко В.М.

при участии в заседании: ФИО1

представителей индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 30 апреля 2025 года, ФИО4 по доверенности от 1 октября 2024 года

представителя индивидуального предпринимателя ФИО5 ФИО6 по доверенности от 22 февраля 2024 года

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 14 марта 2025 года по делу № А73-16747/2024 Арбитражного суда Хабаровского края по иску индивидуального предпринимателя ФИО5

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о признании незаконными сведений, размещенных в Едином государственном реестре недвижимости, признании права общей долевой собственности

третьи лица без самостоятельных требований - ФИО1, ФИО7

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО8

Валентине Васильевне (далее – ИП ФИО2), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра) с иском о признании недействительными, незаконными действий Управления Росреестра по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о размере долевой собственности ИП ФИО5 и ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 27:22:030101:47 по адресу: <...>, в размере 4/11 и 7/11 долей; о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:030101:47 в размере 51,11 % за ИП ФИО5 и 48,89 % за ИП ФИО2; об обязании Управления Росреестра внести изменения в ЕГРН по указанному земельному участку, указав долю в праве собственности ИП ФИО5 51,11 % и долю ИП ФИО2 48,89 %.

Определением от 3 декабря 2024 года судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1 (далее – ФИО1), ФИО7 (далее – ФИО7).

Решением суда от 14 марта 2025 года за ИП ФИО5 признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:030101:47 площадью 6 506 кв.м, имеющий местоположение: <...>, в размере 51,11 доли, за ИП ФИО2 - в размере 48,89 доли.

В удовлетворении требований к Управлению Росреестра отказано.

ИП ФИО2 обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда 14 марта 2025 года отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование указано неполное выяснение имеющих существенное значение для дела обстоятельств, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и процессуального права. В обоснование указано, что судом сделаны выводы, затрагивающие права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, – участников сделок ФИО9, ФИО10, общества с ограниченной ответственностью «Арди»; судом применены нормы материального права, не подлежащие применению, а именно нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 273, 290, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом не принято во внимание, что ФИО5 на праве собственности перешли помещения 1002 и 4/11 доли в праве на земельный участок, принадлежащие ранее предыдущему собственнику; вывод о переходе права к ФИО5 права на земельный участок пропорционально площади помещения, противоречит абзацу восьмому пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку предыдущий собственник правом на долю в таком размере не обладал; полагает необоснованным вывод суда о том, что на момент совершения сделок по приобретению помещений и долей в праве на земельный участок правоотношения сторон не были урегулированы

законом, а также вывод суда о ничтожности сделок, поскольку на дату их совершения прямого запрета собственникам помещений нежилых зданий на совершение таких сделок законом не установлено, статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривала право на оспаривание сделок в судебном порядке; судом не принято во внимание, что общая площадь здания составляет 3082 кв.м, что на 290,9 кв.м больше чем суммарная площадь помещений, принадлежащих сторонами, вопрос об оставшихся 290,9 кв.м не принадлежащих сторонам судом не рассматривался.

Представители заявителя жалобы в судебном заседании поддержали апелляционную жалобу в полном объеме, просили решение суда в обжалуемой части отменить в иске к ИП ФИО2 отказать.

Представитель истца заявил о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда в обжалуемой части без изменения как законное и обоснованное.

ФИО11 извещена, в судебное заседание не явилась.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд проверял законность и обоснованность решения суда в части требования к ИП ФИО2

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Согласно выписке из ЕГРН от 12 июля 2024 года ИП ФИО5 является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения № 1002 с кадастровым номером 27:22:0030101:5497, общей площадью 1 575,3 кв.м, подвал, 1-й этаж, 2-ой этаж, расположенного в здании с кадастровым номером 27:22:0030101:138, общей площадью 3 372,9 кв.м, по адресу: <...>.

ИП ФИО2 является собственником помещениями № 1001 площадью 552,9 кв.м, № 1003 площадью 626,2 кв.м, № 1004 площадью 327,6 кв.м в указанном здании (далее – здание № 40 корпус 3).

Указанное здание расположено на земельном участке из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 27:22:0030101:47, общей площадью 6 506 кв.м, местоположением: <...>, вид разрешенного использования – бытовое обслуживание.

Согласно выписке из ЕГРН от 26 декабря 2023 года земельный участок находится в общей долевой собственности ФИО5 в размере доли 4/11, и ФИО2 в размере доли 7/11.

Согласно сведениям из ЕГРН и из регистрационного дела долевая собственность на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47 в размере доли 4/11 у ФИО5 и 7/11 у ФИО2 приобретена указанными лицами следующим образом.

Указанный земельный участок на основании распоряжения от 3 сентября 2004 года № 1917-р администрации города Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) предоставлен ФИО9 (собственнику ½ доли в праве собственности на помещение № 1002 площадью 1 814,8 кв.м), ФИО12 (собственнику ½ доли в праве собственности на помещение № 1002), ООО «Арди» (собственнику помещений №№ 1001, 1003, 1004 общей площадью 1 606,7 кв.м) (арендаторы) в аренду для использования в целях эксплуатации здания, нежилых помещений на основании договора от 2 марта 2005 года № 901/3.

В связи с переходом права собственности на ½ доли в праве собственности на нежилое помещение № 1002 от ФИО12 к ФИО10 на основании договора купли-продажи от 25 марта 2009 года, в распоряжение от 3 сентября 2004 года № 1917-р внесены изменения, между администрацией города Комсомольска-на-Амуре и ФИО9, ФИО10, ООО «Арди» заключен договор аренды земельного участка (с множественностью лиц) от 23 марта 2011 года № 5238/3.

29 марта 2012 года между администрацией города Комсомольска-на- Амуре (продавец) и ООО «Арди», ФИО9, ФИО10 (покупатель) заключен договор № 133 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030101:47, по условиям которого в собственность за плату в земельном участке приобретается ООО «Арди» 10/22 доли, ФИО9. и ФИО10 по 6/22 доли каждому.

По договору купли-продажи от 17 декабря 2013 года ФИО10 передано ООО «Арди» в собственность 4/22 доли, по договору дарения от 17 декабря 2013 года – ФИО9 2/22 доли в земельном участке.

В результате у ООО «Арди» в собственности находится 14/22 доли на земельный участок, у ФИО9 – 8/22 доли.

Договор купли-продажи от 17 декабря 2013 года и договор дарения от 17 декабря 2013 года не содержат сведения о переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на рассматриваемом участке.

15 января 2014 года между ФИО9 (даритель) и ФИО10 (одаряемый) заключен договор дарения, предметом которого является 4/11 (ранее 8/22) доли в земельном участке с кадастровым номером 27:22:0030101:47.

На основании договора купли-продажи от 17 января 2014 года, заключенного с ФИО9, Серебро Е.В. приобретена ¼ доли в праве собственности на нежилое помещение № 1002.

По договору дарения от 11 ноября 2021 года, заключенному с ФИО10, Серебро Е.В. получено ¾ доли на нежилое помещение № 1002, а также 4/11 (ранее – 8/22) доли на земельный участок.

30 июня 2022 года между Серебро Е.В. и ФИО7 заключен договор купли-продажи 4/11 доли земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030101:47 и помещения 1002, переход права на земельный участок зарегистрирован 10 мая 2023 года, на помещение – 8 июля 2022 года.

В последующем между ФИО7 и ФИО5 заключен договор купли-продажи от 18 декабря 2023 года, по условиям которого в собственность истца ФИО5 перешло 4/11 доли земельного участка и помещение № 1002, дата регистрации перехода права 26 декабря 2023 года.

9 марта 2022 года между ООО «Арди» и ФИО1 заключен договор купли-продажи 7/11 (ранее 14/22) доли спорного земельного участка и помещений №№ 1001, 1003, 1004.

Государственная регистрация перехода права собственности ФИО1 на указанные объекты осуществлена 10 марта 2022 года.

5 апреля 2022 года ФИО1 подарил 7/11 доли спорного земельного участка и помещения №№ 1001, 1003, 1004 ФИО2 в соответствии с договором дарения, записи о регистрации перехода права собственности на ФИО2 в отношении всех объектов внесены в ЕГРН 6 апреля 2022 года.

Полагая, что размер доли в праве общей долевой собственности сторон на земельный участок под зданием не соответствует размеру их долей в праве собственности на здание, что нарушает принцип пропорциональности, установленный статьями 244, 245, 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП ФИО5 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования к ФИО2, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими мотивами и нормами права.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является защита гражданских прав путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Если иное не предусмотрено законом, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (подпункт 1 пункта 4).

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение. В случае если в договоре купли-продажи отсутствует специальное

указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

В силу пункта 4 статьи 244, статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, разъяснений, изложенных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок.

Учитывая, что выдел земельного участка, необходимого для использования помещения истца в здании № 40 корпус 3, невозможен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для установления режима общей долевой собственности земельного участка.

Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 – «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 5 статьи 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

На момент совершения вышеуказанных сделок по приобретению помещений и доли в праве на земельный участок отношения сособственников не были урегулированы законом.

Вместе с тем, согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения сособственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в силу пункта 1 статьи 6

Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац третий пункта 1 указанного постановления).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 указанного постановления № 64).

В силу указанных разъяснений определение конкретных долей в случае признания права общей долевой собственности на общее имущество не требуется, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон (пункт 5 постановления № 64).

При этом установление размера долей в праве общей долевой собственности не производится в связи с отсутствием юридической возможности их самостоятельного оборота, а определение размера долей законом (пропорционально площади помещений, находящихся в собственности) исключает возможность перераспределения этих долей в случае изменения субъектного состава участников общей долевой собственности.

Соответственно, сделки, предметом которых выступало здание либо помещение в здании без соответствующего земельного участка, соразмерной площади помещения доли в земельном участке, или земельный участок, доли в нем без находящихся на нем объектов недвижимости, являются ничтожными, поскольку нарушают установленный законом принцип следования земельного участка судьбе расположенного на нем объекта недвижимости и вытекающее из него правило возникновении у собственника помещения в здании доли в праве на земельный участок под зданием пропорционально площади помещения.

Правильно применив приведенные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи от 17 декабря 2013 года, договор дарения от 17 декабря 2013 года ничтожными сделками.

Доводы апелляционной жалобы об оспоримости сделок апелляционным судом отклонены, поскольку противоречит вышеназванным нормам права и разъяснениями высшей судебной инстанции.

Учитывая совокупность изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о признании права на долю в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0030101:47 пропорционально площади помещений в здании, принадлежащих сторонам на праве собственности за ИП ФИО5 в размере 51,11 доли, за ИП ФИО2 в размере 48,89 доли.

Довод заявителя жалобы о том, что общая площадь здания составляет 3082 кв.м, что на 290,9 кв.м больше чем суммарная площадь помещений, принадлежащих истцу и ответчику, и об отсутствии вывода суда о 290,9 кв.м, не принадлежащих сторонам, апелляционным судом не принят.

Согласно техническому плану здания № 40 корпус 3 290,9 кв.м. это площадь помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений.

Площади истца и ответчика не оспариваются заявителем жалобы, пропорции к площади здания в помещениях, составляющих общую собственность, аналогичны пропорциям к площади земельного участка и не могут быть изменены судом.

Довод заявителя жалобы о непривлечении к участию в деле – участников сделок ФИО9, ФИО10, ООО «Арди» отклоняется судом апелляционной инстанции.

Обязательность проверки судом первой инстанции действительности сделок предусмотрена пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23 июля 2009 года «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств»).

Арбитражный суд вне зависимости от доводов, приводимых сторонами, обязан проверить сделку на ее действительность и соответствие требованиям закона.

Кроме того, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и в силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона сделки не лишена права предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Оснований для иной оценки обстоятельств дела и собранных по делу доказательств согласно доводам апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы и обстоятельства полностью опровергаются собранным по делу доказательствами, и противоречат подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14 марта 2025 года по делу № А73-16747/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Ж.В. Жолондзь Судьи Т.Г. Брагина Н.Л. Коваленко