СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-5616/2025-ГК
г. Пермь
07 августа 2025 года Дело № А60-66453/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,
судей Дружининой О.Г., Маркеевой О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,
при участии:
от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом с использованием средств веб-конференции: ФИО1, паспорт, доверенность от 12.12.2024, диплом;
от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года
по делу № А60-66453/2024
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды, штрафа, расторжении договора и выселении,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании штрафа за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.26 договора аренды № 19000595 от 16.02.2022 в размере 91 450 руб. 23 коп., а также почтовых расходов в размере 278 руб. 20 коп. (дело № А60-66453/2024).
Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды № 19000595 от 16.02.2022, выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (лит. А1, 1 этаж, помещения 1 – 10, общей площадью 57,9 кв.м), а также взыскании почтовых расходов в размере 288 руб. 16 коп. (дело № А60-72552/2024).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2025 дела № А60-66453/2024 и № А60-72552/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А60-66453/2024.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года (резолютивная часть от 05.05.2025) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что арендованные помещения использованы ответчиком по прямому назначению, так как основным видом экономической деятельности предпринимателя ФИО2, является ОКВЭД 55.1 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания» и в соответствии с данным видом деятельности ответчиком в октябре 2024 г. в арендованном помещении была организована деятельность хостела (гостиницы); по мнению апеллянта, арендованные помещения подходят для организации хостела, поскольку находятся на первом этаже пятиэтажного дома, среди арендованных помещений имеется кухня, санузел, комнаты для размещения людей, а сами помещения имеют статус «нежилых».
Указывает, что ответчик не нарушал санитарные нормы и правила пожарной безопасности, не передавал помещения в субаренду для проживания людей, не передавал объект аренды в безвозмездное пользование третьим лицам. Считает, что организация в арендованных помещениях гостиничных услуг не требует дополнительного согласования с истцом, поскольку оказание гостиничных услуг в жилой зоне Ж-5 разрешено; ответчик использовал помещения для оказания гостиничных услуг, что также разрешено условиями договора. По мнению ответчика, оснований для расторжения договора аренды и взыскания штрафных санкций, не имеется.
Ответчик ссылается на то, что судом не дана оценка недобросовестному поведению истца, выразившемуся в том, что истец не ответил на запрос ИП ФИО2 о том, какие виды деятельности можно осуществлять в арендованных помещениях. Считает, что действия истца направлены на воспрепятствование выкупу арендованного помещения. Кроме того, ответчик указал, что в претензии не содержалось требование об устранении нарушения п. 3.2.24 договора аренды.
Истцом направлен отзыв на жалобу, по основаниям, изложенным в нем, указывает на нарушение ответчиком условий договора, поскольку арендованные помещения используются ответчиком под «хостел» без согласия Департамента, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение - оставить без изменения.
В судебном заседании апелляционного суда, проведенном с использованием средств веб-конференции, представитель истца возразил против доводов жалобы, поддержал доводы отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 16.02.2022 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) на основании Протокола аукциона от 10.02.2022 № б/н на условиях Извещения о проведении аукциона и документации об аукционе заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 19000595, по условиям п. 1.1 которого арендатору передан в аренду объект - нежилое помещение: пристроенное к жилому зданию, расположенное по адресу: <...> (лит. А1, 1 этаж, помещения №№ 1 – 10), общей площадью 57,9 кв.м, для использования в целях: основные виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа – МО «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5 (в соответствии с Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 № 521 «Об утверждении перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург»).
Срок договора установлен с 01.03.2022 по 28.02.2027 (п.1.2).
17.03.2022 произведена государственная регистрация договора.
Пунктом 3.2.24 вышеназванного договора установлена обязанность арендатора использовать объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1 договора, а также в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, помещений, сооружений, строений, в том числе санитарным нормами и правилами, правилами пожарной безопасности
Также пунктом 3.2.26 договора установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, предоставлять объект (его часть) в субаренду, безвозмездное пользование, а также вносить права по договору в залог или вносить в уставный капитал хозяйствующих субъектов.
Истец в обоснование иска, ссылаясь на акты проверки от 03.09.2024 и 31.10.2024, указывает, что нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды, используются не по назначению, а именно под жилые и переданы в пользование третьим лицам.
Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.26 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы.
Согласно расчету истца, размер месячной арендной платы составляет 30 483,41 руб., следовательно, размер штрафа за неисполнение п. 3.2.26 договора аренды определен истцом в сумме 91 450 руб. 23 коп.
Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор не выполнил требования, предусмотренные, п. 3.2.26, не использует объект по назначению, указанному в п. 1.1 договора.
Истцом в адрес ответчика направлены претензии от 01.10.2024 № 02.08.- 17/002/6115, от 08.11.2024 № 02.08-17/001/3212 с требованием об устранении нарушений условий договора, выплате штрафа, а также о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого объекта.
Неисполнение ответчиком претензионных требований послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт нарушений со стороны ответчика условий указанного договора, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований в полном объеме.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Правилами статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.
Требования истца по настоящему делу основаны на фактах нарушения ответчиком условий договора аренды от 16.02.2022 № 19000595, в частности, о передаче арендуемых нежилых помещений (в субаренду) иным лицам и использовании их не по назначению (под жилые, для проживания). Истец просит взыскать с ответчика штраф, начисленный на основании пункта 5.5 договора аренды, и предъявил требование о расторжении договора, выселении из занимаемых помещений.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, основанные на несогласии ответчика с оценкой значимых для рассмотрения дела обстоятельств, пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения с учетом следующего.
На основании п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: в том числе являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п.п.14 п. 1 ст. 17.1 данного Закона)
Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 19000595 от 16.02.2022 на основании Протокола аукциона от 10.02.2022 б/н на условиях Извещения о проведении аукциона и документации об аукционе, по условиям которого в пользование арендатора передано нежилое помещение, площадью 57,9 кв.м адресу: <...>.
В предшествовавшем заключению договора аренды Извещении о проведении 10.02.2022 (Лот № 4 и Документация об аукционе) аукциона указано: «Допускается предоставление объекта в субаренду не более чем двадцать квадратных метров и не более десяти процентов площади объекта (в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).
Получить предварительное письменное согласие арендодателя на передачу объекта (или его части) в субаренду иным лицам.
Исходя из условий п. 3.2.24 договора следует, что арендатор обязан использовать объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1 договора
В пункте 3.2.26 договора предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, предоставлять объект (его часть) в субаренду, безвозмездное пользование, а также вносить права по договору в залог или вносить в уставный капитал хозяйствующих субъектов.
В материалы дела представлены акты проверки использования спорного нежилого помещения от 03.09.2024 и 31.10.2024, оформленные на основании проверок комиссии в составе представителей Департамента по управлению муниципальным имуществом, в соответствии с которыми выявлены нарушения п.п. 3.2.24, 3.2.26 договора.
В частности, из акта проверки использования нежилого помещения (здания) от 03.09.2024 следует, что объект используется под жилое ФИО3 с семьей (5 человек).
31.10.2024 Департаментом управлению муниципальным имуществом проведена повторная проверка, по результатам которой составлен акт, согласно которому помещение используется под жилое, в помещении проживает 11 человек (2 взрослых и 9 несовершеннолетних, предположительно граждане Республики Узбекистан), данные лица отказались предъявить документы, удостоверяющие личность, что зафиксировано путем фотосъемки. Фотоснимки к указанным актам свидетельствуют об использовании помещений в нарушение п. 3.2.24, п. 3.2.26 договора (под жилое).
Кроме того, суд учитывает письменные возражения Администрации г. Екатеринбурга на отзыв ответчика в суде первой инстанции (л.д.17, т.1), согласно которым в Администрацию поступило обращение ФИО4, в котором указано: «Добрый день. Обращаюсь к Вам по поручению жителей дома № 27 по ул. Серафимы ФИО5. В четвертом подъезде в помещении № 48 ранее располагался Комплексный центр социального обслуживания (соцзащиты) населения Верх-Исетского района г. Екатеринбурга. В прошлом году данный центр закрылся и помещение стало пустовать. По информации Управления социальной политики по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга они арендовали данное помещение, но прекратили договор. За это время в помещении стали периодически проживать мигранты из стран ближнего зарубежья в неограниченном количестве, которые создали антисанитарные условия не только в данной квартире, но и в подъезде и прилегающей территории. Постоянные ночные пьянки, шум и громкие разговоры по ночам, создают невыносимую обстановку во всем доме».
Следовательно, доводы ответчика о том, что помещения не передавались в субаренду для проживания людей, отклоняются, как не подтвержденные материалами дела.
Письмом от 01.10.2024 № 02.08-17/002/6115 истец уведомлял ответчика о выявленных нарушениях (объект передан в пользование иным лицам без согласия арендодателя и не используется по назначению, указанному в п. 1.1 договора) и просил данные нарушения устранить.
Изложенные в жалобе доводы о том, что арендованные помещения использованы ответчиком по прямому назначению, для оказания гостиничных услуг (хостела), что разрешено условиями договора, не могут быть признаны обоснованными.
Как указывалось ранее, спорные помещения переданы ответчику в аренду для использования в целях: основные виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа – МО «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5 (в соответствии с Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 № 521).
Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 № 521 «Об утверждении перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург» предусмотрено оказание гостиничных услуг на территории Ж-5.
В данном случае, спорный объект представляет собой нежилое помещение, которое расположено в многоквартирном жилом доме.
Согласно действующим правилам в целях предотвращения вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке и обеспечения противопожарной безопасности помещение, размещенное в жилом здании и используемое под хостел, должно иметь входы и эвакуационные выходы и пути эвакуации, изолированные от жилой части здания.
Между тем, как следует из материалов дела, согласно техническому плану помещение имеет один вход через подъезд жилого дома, вход в помещение хостела, изолированный от жилой части здания, отсутствует.
Следовательно, размещение хостела в арендованном помещении, не имеющего отдельного от жилой части входа, не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности, нарушает права собственников жилых помещений в доме, на что обоснованно сослался суд первой инстанции.
Материалами дела подтверждено, что спорные помещения используются под жилые, что не соответствует условиям договора. В данном случае следует признать доказанным факт использования арендуемых помещений ответчиком не по назначению, нарушения п. 3.2.24, 3.2.26 договора.
Вопреки позиции ответчика, организация в арендованных помещениях гостиничных услуг, а также передача его в пользование третьим лицам, с учетом того, что спорный договор заключен на торгах и содержит вышеуказанные условия, в любом случае требуют согласования с истцом.
При этом использование арендованных помещений в том виде, в котором они находятся, под гостиницу не представляется возможным из-за не соответствующего требованиям технического состояния.
С учетом того, что зафиксированные актами от 03.09.2024, от 31.10.2024 факты свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора, поскольку ответчиком не выполнены требования, предусмотренные п. 3.2.24, п. 3.2.26 договора аренды, основания для взыскания штрафа и расторжения договора у истца имелись.
Вопреки доводам жалобы, согласно претензии 01.10.2024 № 02.08-17/002/6115, указано, что объект передан в пользование (субаренду) иному лицу и не используется по назначению, указанному в п. 1.1 договора, что соответствует условию, содержащемуся в п. 3.2.24 договора аренды 16.02.2022 № 19000595.
Учитывая, что требования истца об устранении нарушений условий договора выполнены не были, поскольку судом установлено наличие оснований для расторжения договора, предусмотренных в пункте 7.3 договора аренды (использование арендованных ответчиком помещений иными лицами и не по назначению), доказательств обратного в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению
Признаков недобросовестного поведения в действиях Департамента, суд не усматривает.
Почтовые расходы истца документально подтверждены и обоснованно возложены судом первой инстанции на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года по делу № А60-66453/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Д.И. Крымджанова
Судьи
О.Г. Дружинина
О.Н. Маркеева