АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-33543/2023

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.12.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гелиос» (ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 27.05.2022), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по делу № А32-33543/2023, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Гелиос» (далее – общество) о взыскании 13 836 522 рублей 76 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 28.06.2017 № 0000004996 с 01.01.2019 по 18.01.2021 и 6 055 675 рублей 81 копейки пени по состоянию на 19.01.2024 (требования в уточненной редакции; т. 1, л. <...>).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы, влекущим взыскание неустойки, предусмотренной договором.

Решением от 24.06.2024 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 207 908 рублей 08 копеек задолженности и 265 681 рубль 22 копейки пени; в остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с общества взыскана государственная пошлина в размере 2914 рублей 57 копеек. Суд первой инстанции руководствовался вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-35062/2018, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс), которыми установлено, что арендуемый обществом участок ранее закреплен за ООО «КПО "ЮГ"» на основании государственного акта на право бессрочного пользования землей № КК-2 № 255000488 (постановление главы администрации от 05.07.1993 № 473). Согласно государственному акту КК-2 № 255000488 размер земельного участка составлял 55,75 га в указанных актом границах, для курортного строительства. Ранее этот земельный участок принадлежал ТОО «Курорт "Небуг"» на основании акта бессрочного пользования от 11.08.1976. ООО «КПО "ЮГ"» является правопреемником ТОО «Курорт "Небуг"». На земельном участке располагались объекты недвижимого имущества санатория им. «1 Мая». Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, указан в техническом плане санатория им. «1 Мая». В дальнейшем ООО «КПО "ЮГ"» реализовало объекты недвижимого имущества ООО «Виза». В связи с приобретением нежилых капитальных зданий и сооружений ООО «Виза» приказом департамента от 10.07.2002 № 6-з прекращено право бессрочного пользования ООО «КПО "ЮГ"» на земельный участок 16 га с кадастровым номером 23:33:0108003:1, земельный участок предоставлен ООО «Виза» по договору аренды от 18.07.2002 № 83. В октябре 2002 года ООО «Виза» продало объекты недвижимого имущества ООО «МРГ "Курорт"», что подтверждается записями в технических паспортах на объекты недвижимого имущества в графе «принадлежность». В связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества приказом от 21.01.2003 департамент предоставил земельный участок ООО «МРГ "Курорт"», заключив договор аренды № 0000000136. В дальнейшем ООО «Черноморье» – правопреемник ООО «МРГ "Курорт"», что подтверждается уставом ООО «Черноморье» продало все объекты недвижимого имущества обществу и уступило право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:2, что подтверждается договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2005. В 2017 году общество инициировало раздел земельного участка с кадастровым номером 23:3:0108003:2, в результате которого образованы следующие участки: 23:33:0000000:4219, 23:33:0108003:479, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:474, 23:33:0108003:472, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:476, 23:33:0108003:478, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:471, 23:33:0000000:4221, 23:33:0000000:4220, 23:33:0000000:4218, 23:33:0108003:481. На каждый земельный участок заключен договор аренды. С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0000000:4219 образован из земельного участка, ранее принадлежавшего ООО «КПО "ЮГ"», которому первоначальный участок принадлежал на праве бессрочного пользования и право аренды возникло в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества. Все земельные участки, образованные в результате раздела, необходимы для использования объектов недвижимости, являющихся имущественным комплексом санатория им. «1 Мая», используемых в качестве единого объекта, состоящего из различных по функциональному назначению зданий (строений). Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0000000:4219 относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, следовательно, ограничен в обороте (не подлежит приватизации). Поэтому арендная плата за пользование таким земельным участком определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается, исходя из 1,5%, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Земельный налог на 2016 – 2020 годы на территории Небугского сельского поселения Туапсинского района установлен решением Совета Небугского сельского поселения Туапсинского района от 17.11.2014 № 25 в размере 1% за земельные участки особо охраняемых территорий. Земельный налог на 2021 год по настоящее время на территории Небугского сельского поселения Туапсинского района установлен решением Совета Небугского сельского поселения Туапсинского района от 17.11.2020 № 75 в размере 1,5% за земельные участки особо охраняемых территорий. В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о применении исковой давности. С учетом даты подачи искового заявления (22.06.2023), приостановления течения исковой давности на период соблюдения досудебного порядка на тридцать дней, а также произведенных ответчиком платежей, суд первой инстанции удовлетворил требования департамента за период с 22.05.2020 по 18.01.2021 в размере 207 908 рублей 08 копеек. В связи с наличием задолженности по арендной плате, признано обоснованным требование о взыскании пени в пределах давностного срока. Требование о взыскании неустойки удовлетворено частично в размере 265 681 рубля 22 копеек, с учетом моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – постановление № 497). Позицию ответчика о необходимости применения положений статьи 410 Гражданского кодекса, поскольку обязательства общества перед департаментом по оплате задолженности по договору от 28.06.2017 № 0000004996 прекращено зачетом в момент получения департаментом письма о зачете переплаты по договору от 11.07.2017 № 0000005063, суд первой инстанции отклонил, сославшись на пояснения департамента о том, что оплата учтена в соответствии с бюджетным законодательством за ранние периоды до истечения исковой давности, поскольку общество не указало оплачиваемый период.

Постановлением апелляционного суда от 29.10.2024 решение от 24.06.2024 изменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд апелляционной инстанции, изменяя решение, руководствовался статьей 410 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», и пришел к выводу о возможности зачета встречных денежных требований, возникших из разных договоров или из одного договора, но по разным основаниям. Поскольку зачет подлежит принятию, платежи ответчика учтены в счет оплаты задолженности по настоящему делу с учетом установленного размера задолженности и неустойки, в иске отказано.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 24.06.2024 и постановление апелляционного суда от 29.10.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая, что условия договора аренды о порядке определения размера арендной платы не оспорены со стороны ответчика; являясь добросовестным арендодателем земельного участка, департамент обязан производить начисление арендной платы, исходя из ставки, установленной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского краяот 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 121). Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:4219 относится к категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации курортного комплекса. Расчет арендной платы необходимо производить на основании пункта 3.6.2 постановления № 121 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4.2 пункта 4, подпунктом 6.1 пункта 6 и пунктом 7 данного порядка. Суды не дали оценку существенным условиям договора, а также волеизъявлению ответчика по установлению размера арендной платы, исходя из 2,5 % от кадастровой стоимости. Общество не является правопреемником ООО «КПО "ЮГ"», которому земельный участок площадью 55,75 га для курортного строительства предоставлен на основании государственного акта на право постоянного (бессрочного) пользования землей КК-2 № 255000488. Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:4219 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2 на основании заявления общества и приказа департамента от 23.12.2016 № 2766 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2». Сведений о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не представлено. Департамент не мог узнать о наличии задолженности по договору аренды ранее 25.12.2020, поэтому срок исковой давности не пропущен. Ответчик, зная о своей обязанности по своевременной и полной оплате арендных платежей, умышленно уклонился от надлежащего исполнения условий договора, в связи с чем его действия можно квалифицировать как недобросовестные. Департаментом правомерно произведен зачет оплат, основания для отказа в удовлетворении исковых требований отсутствовали.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил. В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 22.01.2025 объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 06.02.2025; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено с участием представителей сторон. От департамента поступили дополнения к кассационной жалобе.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании приказа департамента от 14.06.2017№ 1159 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Гелиос" договоров аренды на земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровыми номерами 23:33:0000000:4219, 23:33:0000000:4221, 23:33:0108003:471, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:481, расположенные в муниципальном образовании Туапсинский район» департамент и общество заключили договор от 28.06.2017 № 0000004996 аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:33:0000000:4219 площадью 104 159 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, Туапсинский район, Небугское сельское поселение, курорт Небуг, санаторий им. «1 Мая», предназначенный для строительства и эксплуатации курортного комплекса. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 2.2). Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Общество обязуется в полном объеме выполнять все условия договора аренды, своевременно вносить арендную плату за земельный участок, предоставлять арендодателю копии платежных документов, ежегодно производить с арендодателем сверку расчетов по арендной плате (пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно дополнительному соглашению от 18.10.2017 к договору аренды от 28.06.2017 № 0000004996 внесены изменения в пункт 2.3 договора, в связи с чем арендная плата исчисляется от установленного приложением к договору размера годовой арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.3 договора, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации.

В соответствии с договором от 28.12.2020 № 4219 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, заключенным обществом и АО «РАМО-М», права и обязанности по договору аренды перешли к АО «РАМО-М», что подтверждается записью в ЕГРН от 19.01.2021 № 23:33:0000000:4219-23/232/2021-12.

Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с постановлением № 121, задолженность по арендной плате в заявленный период определена как произведение кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы (2,5%) и коэффициента инфляции.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы с 01.01.2019 по 18.01.2021, департамент направил ему претензию от 15.07.2022 № 52-38-08-29187/22 с требованием о погашении задолженности, неисполнение которого послужило основанием обращения в арбитражный суд с иском.

Поскольку апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции от 24.06.2024, предметом кассационного пересмотра является постановление суда апелляционной инстанции от 29.10.2024 (статья 269 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Общество в суде первой инстанции заявило о применении исковой давности к заявленным требованиям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Разрешая спор, суд первой инстанции признал доказанным (документально подтвержденным) факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств по договору аренды земельного участка от 28.06.2017 № 0000004996. Поскольку спорный земельный участок ограничен в обороте, право аренды на него возникло в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, следовательно, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5%, но, не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Суд первой инстанции частично удовлетворил требования департамента за период с 22.05.2020 по 18.01.2021 в размере 207 908 рублей 08 копеек, с учетом заявления общества о применении исковой давности. Установив наличие задолженности по арендной плате, суд признал обоснованным требование о взыскании пени в пределах давностного срока. Требование о взыскании неустойки удовлетворено частично в размере 265 681 рубля 22 копеек, с учетом моратория, введенного постановлением № 497. Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд счел возможным произвести зачет встречных денежных требований. С учетом установленного надлежащего размера задолженности и неустойки, заявления ответчика о пропуске срока исковой давности и зачете встречных требований, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Материалы дела исследованы судом второй инстанциями полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по делу № А32-33543/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

В.А. Анциферов