ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-7943/2022

03 ноября 2023 года

20АП-5381/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2023 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В., судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Осиповой Д.И.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.05.2023 по делу № А54-7943/2022 (судья Кураксина О.В.),

принятое по исковому заявлению администрации города Рязани (ОГРН <***>, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, г. Рязань) об обязании заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора путем подписания соглашения №А014-19АВ/11 от 08.07.2021 о присоединении к договору аренды № А014-19АВ от 08.07.2019 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080009:15 со множественностью лиц площадью 1689 кв. м, расположенного по адресу: <...>,

УСТАНОВИЛ:

администрации города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) с требованием об обязании заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора путем подписания соглашения №А014-19АВ/11 от 08.07.2021 о присоединении к договору аренды № А014-19АВ от 08.07.2019 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080009:15 со множественностью лиц площадью 1689 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

01.11.2022 посредством системы «МойАрбитр» от истца в материалы дела поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об уточнении исковых требований, в части статуса ответчика как индивидуального предпринимателя. Судом уточнение исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.06.2023 на ИП ФИО1 возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора путем подписания Соглашения №А014-19АВ/11 от 08.07.2021 о присоединении к договору аренды №А014-19АВ от 08.07.2019 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080009:15, общей площадью 1689 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

СОГЛАШЕНИЕ № А 014-19АВ/11 О ПРИСОЕДИНЕНИИ

К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ № А 014-19АВ от 08.07.2019 ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

СО МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ 62:29:0080009:15

Город Рязань

Администрация города Рязани, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», в лице исполняющего обязанности начальника управления земельных ресурсов и имущественных отношений ФИО2, действующего на основании постановления администрации города Рязани от 11.09.2019 №3700, с одной стороны, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, выдан 02.11.2001 Советским РОВД г.Рязани, зарегистрированная по адресу: <...>, именуемая в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, заключили соглашение о нижеследующем:

1. Арендатор принимает на себя права и обязанности, предусмотренные Договором аренды №А014-19АВ от 08.07.2019 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080009:15, и использует на условиях аренды совместно с другими арендаторами земельный участок (именуемый далее -Участок) земельный участок с кадастровым номером: 62:29:0080009:15 общей площадью 1689 кв. м., расположенный по адресу: <...> (Советский район), категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

2. Участок используется Арендатором для использования его для размещения нежилого помещения.

3. Арендатор использует Участок, указанный в пункте 1 настоящего соглашения на условиях, определенных Договором аренды № А 014-19 АВ от 08.07.2019 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080009:15 (приложение № 1), кроме пунктов 1.3, 4.2 указанного Договора.

5. Годовая арендная плата за пользование земельным участком Арендатору устанавливается соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них, и начисляется согласно приложению № 3 «Расчет арендной платы», являющемуся неотъемлемой частью настоящего соглашения. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется следующим образом:

АПi = Ci х SY х Pi х ki, где:

АПi - годовой размер арендной платы для i-гo АРЕНДАТОРА;

Ci - ставка арендной платы за 1 кв. м в год для i-гo АРЕНДАТОРА, установленная Договором;

SY - общая площадь земельного участка;

Pi - параметр для i-гo АРЕНДАТОРА, определенный в соответствии с нижеописанными случаями;

ki - произведение коэффициентов (коэффициент индексации, повышающие или понижающие коэффициенты, установленные в соответствии с действующим законодательством) для i-гo АРЕНДАТОРА.

Параметр Pi определяется с учетом долей АРЕНДАТОРОВ в праве собственности на здание (помещения в здании) или соразмерен площадям занимаемых АРЕНДАТОРОМ помещений:

1) в случае, когда у Арендатора зарегистрирована доля в праве собственности на здание, расположенное на арендуемом земельном участке, параметр Pi принимается равным указанной доле;

2) в случае, когда у Арендатора зарегистрировано право собственности на помещения в здании, расположенном на арендуемом земельном участке:

Si

Pi = ------ где:

S

Pi - параметр для i-гo АРЕНДАТОРА;

Si - площадь помещений в здании, на которые зарегистрировано право собственности i-гo АРЕНДАТОРА;

S - общая площадь здания, кв. м;

3) в случае, когда у АРЕНДАТОРА зарегистрированы доли в праве собственности на помещения в здании, расположенном на арендуемом земельном участке:

Dij х Sj

Pi = Z (-------), где

S

Pi - параметр для i-гo АРЕНДАТОРА;

Z - сумма размера обязательства арендатора, в зависимости от количества долей в праве собственности на помещения в здании;

Dij - доля в праве собственности i-гo АРЕНДАТОРА в j-м помещении здания,

Sj - площадь j-гo помещения в здании кв.м.;

S - общая площадь здания, кв. м.

6. Арендатор обращается в орган регистрации прав за государственной регистрацией настоящего соглашения, заключенного на срок 1 год и более, и представляет Арендодателю документы, подтверждающие регистрацию соглашения в течение одного месяца с момента заключения настоящего соглашения.

7. Соглашение составлено в 3 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждой из сторон, 1 экз. для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.06.2023, администрация города Рязани обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, с учетом дополнительных пояснений, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что достаточных обоснований исключения пункта 4 из условий соглашения №014-19АВ/11 судом области не указано, при этом заключение договора аренды земельного участка является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. Отмечает, что каких-либо возражений по условиям, указанным в соглашении, ответчик в адрес истца не направляла. Ссылаясь на положения статей 1102, 1107 Гражданского кодекса РФ, указывает на то, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ИП ФИО1 обязана была платить за пользование земельным участком, на котором этот объект расположен, при этом отсутствие договора аренды земельного участка в спорный период (с 08.07.2018 по 07.07.2021) не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов органов государственной власти и местного самоуправления.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), права на использование земельных участков возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. Необходимость оформления правоустанавливающих документов на землю обусловлена требованиями земельного и гражданского законодательства.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из содержания статьи 445 ГК РФ следует, что до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор сторона, от которой исходит предложение о заключении договора, должна направить обязанной стороне оферту (проект договора).

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В пункте 1 статьи 432 ГК РФ определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.03.2021 на основании постановления администрации города Рязани от 08.07.2019 № 2462, решения Арбитражного суда Рязанской области от 09.07.2020 по делу № А54-9491/2019, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020, между администрацией города Рязани, ФИО3 и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № А014-19АВ с кадастровым номером 62:29:0080009:15, площадью 1689 кв.м (далее - договор аренды), местоположение земельного участка: <...> (Советский район). Государственная регистрация произведена 03.03.2021.

Вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (п. 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора аренды правообладатели помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение), именуемые в дальнейшем соарендаторы, вправе в любой момент вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к вышеуказанному договору с арендодателем.

В соответствии с пунктом 1.5 договора аренды пользование участком соарендаторами определяется с учетом долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) или пропорционально площади занимаемых ими помещений в здании (строении, сооружении).

Срок окончания аренды - 08.07.2068.

В соответствии с выпиской из ЕГРН за ФИО1 с 28.01.2013 по адресу: <...> зарегистрировано право собственности на нежилое помещение Н9 с кадастровым номером 62:29:0080009:179, площадью 136 кв.м, этаж №3.

Указанное помещение расположено в здании с кадастровым номером 62:29:0080009:396 на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080009:15. Площадь земельного участка, занимаемая ФИО1 - 32,25 кв.м.

14.07.2021 администрацией города Рязани в адрес ФИО1 заказным письмом с уведомлением были направлены проекты соглашений №А014-19АВ/11 от 08.07.2021 о присоединении к договору № А014-19АВ от 08.07.2019 аренды земельного участка, содержащие все существенные условия договора.

18.08.2021 по истечении срока хранения почтовое отправление направлено в адрес администрации города Рязани.

29.09.2022 администрация города Рязани обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 с требованием об обязании заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора путем подписания соглашения №А014-19АВ/11 от 08.07.2021 о присоединении к договору аренды № А014-19АВ от 08.07.2019 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080009:15 со множественностью лиц площадью 1689 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Решением суда требования администрации удовлетворены частично, суд обязал предпринимателя ФИО1 заключить вышеназванный договор аренды путем подписания соглашения в редакции администрации, за исключением пункта 4 соглашения.

Как следует из пункта 4 соглашения, в случае применения к отношениям сторон пункта 2.3 Договора аренды № А014-19АВ от 08.07.2019 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080009:15, размер и порядок уплаты арендной платы за период фактического пользования участка определяется приложением № 2 к настоящему соглашению.

В Приложении № 2 к соглашению указан расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка за период с 08.07.2018 по 07.07.2021 в общей сумме 26 497,83 руб. Платеж вносится арендатором в период первого текущего платежа.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку датой заключения договора между истцом и ответчиком в силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ является дата вступления в силу соответствующего решения суда, а в проекте соглашения указана ранняя дата - с 08.07.2018, при этом ИП ФИО1 согласия о применении к договору аренды положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ - о распространении условий договора на период времени, предшествующий его заключению, не выразила, то пункт 4 подлежит исключению из проекта соглашения.

Доводы заявителя жалобы о том, что достаточных обоснований исключения пункта 4 из условий соглашения №014-19АВ/11 судом области не указано, при этом заключение договора аренды земельного участка является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них, подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы права распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существуют соответствующие отношения, а также в случае обоюдной воли сторон и достижения ими соглашения относительно данного условия.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что ИП ФИО1 выразила согласие о распространении условий договора на период времени, предшествующий его заключению.

Действующим законодательством не предусмотрено положений, обязывающих арендатора заключить договор аренды с условием внесения арендной платы за фактическое пользование земельным участком до заключения договора.

Доводы заявителя жалобы о том, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ИП ФИО1 обязана была платить за пользование земельным участком, на котором этот объект расположен, при этом отсутствие договора аренды земельного участка в спорный период (с 08.07.2018 по 07.07.2021) не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, подлежат отклонению, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для включения в договор испрашиваемого истцом условия, но может послужить основанием для обращения в суд с самостоятельным иском о взыскании стоимости фактического землепользования.

Обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем, выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ для отмены или изменения решения, суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.06.2023 по делу № А54-7943/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мосина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина