АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ставрополь Дело №А63-17368/2023
01 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025 года.
Решение изготовлено в полном объеме 01 ноября 2025 года.
Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при
ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кареньгиной А.А.,
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края,
г. Изобильный, ОГРН <***>, ИНН <***>
к обществу с ограниченной ответственностью совхоз-завод «Кавказ», г. Изобильный,
ОГРН <***>, ИНН <***>,
о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112 за
период с 11.10.2020 по 31.12.2023 в сумме 2 463 802 рубля 32 копеек,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца – ФИО1 и ФИО2 доверенности в деле,
в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Совхоз-завод "Кавказ"» (далее – общество) о взыскании 3 683 838 рублей 14 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112 (далее – договор аренды) с 01.10.2020 по 01.10.2023 и 6 454 941 рубля 94 копеек неустойки (пени) с 11.10.2020 по 02.10.2022.
В ходе рассмотрения дела администрация ввиду частичного (на сумму 3 933 000 рублей) погашения ответчиком задолженности уменьшила размер исковых требований сначала до 2 759 791 рубля 61 копейки пени за период с 11.10.2020 по 31.12.2023 из расчета 0,1 % в день от размера неуплаченной к сроку арендной платы за каждый день просрочки (т.1 л.д. 130-131), а затем уменьшила эту сумму до 2 463 802 рублей 32 копеек.
В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, уменьшить размер исковых требований. Под уменьшением размера исковых требований следует понимать уменьшение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.
Поскольку уменьшение размера исковых требований является правом истца, суд удовлетворил ходатайство истца об уменьшении размера иска и принял к рассмотрению измененные в сторону уменьшения исковые требования.
Решением от 10.01.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.04.2025, исковые требования удовлетворены: с общества в пользу администрации взыскано 2 463 802 рубля 32 копейки неустойки за период с 11.10.2020 по 31.12.2023 и 20 519 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета. Суды констатировали факт заключения и исполнения сторонами договора аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112, условиями которого предусмотрено изменение размера арендной платы при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения, но не чаще одного раза в год. С момента установления границы г. Изобильного (18.09.2020) земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:9318 отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование участка – для сельскохозяйственного использования, ввиду чего аренда должна оплачиваться с учетом измененной категории. В связи с включением земельного участка в черту населенного пункта г. Изобильного стороны заключили дополнительное соглашение от 03.10.2022 к договору аренды от 26.07.2019 № 112, в соответствии с которым в предмет договора внесены изменения в части арендной платы. На момент принятия решения по настоящему делу задолженность по арендным платежам ответчиком полностью погашена. При этом имеет место просрочка исполнения обязательств по договору аренды в части оплаты аренды. В этой связи суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), начисленной с 11.10.2020 по 31.12.2023 в соответствии с пунктом 5.4 договора. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса по заявлению ответчика суды не усмотрели, поскольку доказательств, подтверждающих несоразмерность взыскиваемой неустойки, не представлено. Общество, осуществляя предпринимательскую деятельность, не исполнив в добровольном порядке возложенную на него обязанность по перечислению арендной платы, неправомерно пользовалось чужими денежными средствами. Довод о ничтожности соглашения от 03.10.2022 признан судом апелляционной инстанции необоснованным, поскольку документы, подтверждающие оспаривание данного соглашения, не представлены. Заявление о расторжении соглашения в связи с изменением предмета договора аренды, а именно: категории земель арендуемого земельного участка, в адрес администрации не поступало. Аргумент о том, что дополнительное соглашение от 03.10.2022 со стороны арендатора подписано неуполномоченным лицом ввиду того, что 03.10.2022 генеральный директор находился на больничном, не принят судом, поскольку подпись руководителя в установленном законом порядке не оспорена.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2025 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Кассационный суд пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела не в полной мере изучили условия договора аренды от 26.07.2019 № 112, в частности, обязанность арендодателя письменно уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы (пункт 3.4 договора). Суды не учли возможность применения к правоотношениям сторон положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), которая регулирует просрочку кредитора. В частности, должник не считается просрочившим, если обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 Гражданский кодекс), а кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса). При оценке довода истца о ничтожности дополнительного соглашения от 03.10.2022 устранились от установления фактов, имеющих юридическое значение.
В связи с вышеизложенным, суд округа посчитал, что обжалуемые судебные акты о взыскании неустойки подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором привел следующие аргументы. Дополнительное соглашение к договору аренды от 03.10.2022, увеличивающее размер арендной платы за счет применения ставки 2 % вместо предусмотренной законом 0,3 % является ничтожным, поэтому начисление неустойки на такой повышенный размер арендной платы неправомерно. ООО «Совхоз-завод "Кавказ"» узнало об изменении размера арендной платы, увеличение которой произошло не только в связи с изменением ставки арендной платы (2%), но и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, только 03.10.2022, с даты заключения дополнительного соглашения. Это означает, что основания для взыскания пени за период с 11.10.2020 по 31.12.2022 отсутствуют. Преамбула дополнительного соглашения от 03.10.2022 указывает на то, что инициатором изменений (в том числе ставки арендной платы) выступал истец. ООО «Совхоз-завод "Кавказ"» было поставлено перед фактом, а не являлось инициатором пересмотра размера арендной платы. Невозможность исполнения обязательства по новой ставке арендной платы до 03.10.2022 не может быть вменена в вину ООО «Совхоз-завод "Кавказ"». Существенное повышение арендной платы произошло без объективных причин, что подтверждается последующим возвратом земельного участка в категорию земель сельскохозяйственного назначения. В случае если суд отклонит довод ответчика о ничтожности соглашения, ООО «Совхоз-завод "Кавказ"» просило уменьшить размер пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса до двукратной учетной ставки банковского процента, размер которой по его расчетам составляет 205 859 рублей 78 копеек.
В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что арендные платежи не вносились ответчиком с октября 2020 года по декабрь 2022 года. Довод ответчика о том, что изменение категории земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов произошло без ведома ответчика, полагали не соответствующим действительности. Знание ответчика об указанном факте подтверждается Решением Думы Изобильненского городского округа Ставропольского края от 28 февраля 2020 года № 370, утвердившим Генеральный план, и обосновывающими материалами к нему. Генеральный план прошел согласования с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, был предметом рассмотрения на публичных слушаниях и утвержден Думой, где присутствовал генеральный директор ООО «Совхоз-завод "Кавказ"», являвшийся депутатом. ООО «Совхоз-завод "Кавказ"» с 2020 года имел намерения выкупить арендованный земельный участок, что было возможно только при изменении категории путем включения в черту населенных пунктов. С момента установления границы г. Изобильного (18.09.2020 года), земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:9318 отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования. Арендная плата должна была уплачиваться с учетом измененной категории. В связи с включением земельного участка в черту населенного пункта 03 октября 2022 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды. Соглашение предусматривает новую редакцию раздела 1, новую редакцию Приложений №2 и №3 «Расчет арендной платы», применяемых с 18 сентября 2020 года и 1 января 2021 года соответственно, с учетом изменения кадастровой стоимости участка. Разногласия по условиям дополнительного соглашения арендатором не подавались и не оспаривались в судебном порядке. Изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченными органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса), а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Условиями договора предусмотрено изменение размера арендной платы при принятии нормативных правовых актов, но не чаще одного раза в год. Неисполнение обязанности арендодателя по перерасчету и ненаправление уведомления не освобождает арендатора от обязательства заплатить арендную плату, но позволяет ему оспаривать начисление неустойки. Размер неустойки 0,1% соответствует размеру штрафных санкций, обычно применяемых в деловом обороте.
Суд, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в письменных документах и выступлениях, присутствующих в заседании лиц, учитывая указания арбитражного суда кассационной инстанции на толкование закона, изложенные в его постановлении, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании пункта 4 статьи 11.8, статьи 22, пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), на основании договоров аренды земельных участков от 01.02.2006 № 3 и 31.08.2018 № 93, постановления администрации от 15.04.2019 № 621 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112, по условиям которого обществу в аренду предоставлен земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:9318 площадью 12286451 кв. м, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский городской округ, на границе города Изобильного, северная окраина, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования (далее – земельный участок). На участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие арендатору на праве собственности (т. 1, л. д. 34 – 41).
Договор заключен на срок с 26.07.2019 по 30.08.2067 и зарегистрирован в установленном порядке (запись от 29.08.2019 № 26:30:010213:10-26/001/2018-6).
Поскольку юридическим лицам вменялась обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды указанный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду в рамках переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Так, в 2006 году на основании Постановления главы администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 01.02.2006 г. № 16 о предоставлении ответчику в аренду участка с кадастровым номером 26:06:000000:0348, ранее находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании, был заключен договор аренды № 3 от 01.02.2006 г.
В 2014 году кадастровый номер участка был изменен на номер 26:06:000000:3578. Дополнительным соглашением от 30.09.2016 г. к договору аренды № 3 от 01.02.2006 г. внесено соответствующее изменение.
Впоследствии из участка с кадастровым номером № 26:06:000000:3578 был выделен новый участок с кадастровым номером 26:06:000000:9223. В отношении выделенного участка заключен договор аренды № 93 от 31.08.2018 г.
10.06.2019 г. земельные участки с номерами 26:06:000000:3578 и 26:06:000000:9223 были объединены в единый участок с кадастровым номером 26:06:000000:9318. В отношении данного участка заключен договор аренды от 26.07.2019 № 112, на котором истец основывает свои исковые требования.
Размер арендной платы за земельный участок определен в приложении № 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью и определялся исходя из базового размера 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 24).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее десятого числа первого месяца квартала (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата подлежит перерасчету при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения, но не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и оплата арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды, на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов.
В пункте 4.2.2 договора закреплено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении реквизитов и размеров арендной платы, указанных в пункте 3.2 договора.
В случае просрочки исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от размера неуплаченной к сроку арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора).
Со ссылкой на Генеральный план Изобильненского городского округа Ставропольского края, утвержденный решением Думы Изобильненского городского округа от 28.12.2020 № 370, в связи с включением земельного участка в черту населенного пункта города Изобильного сторонами, а также на решение Ставропольского краевого суда от 21.01.2022 по делу № 3а-29/2022, установившее кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, 03 октября 2022 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение (т. 1, л. д. 44 – 50).
В соответствии с указанным соглашением в договор аренды внесены изменения, в том числе в раздел 1: «1.1 Арендодатель предоставляет в аренду по акту приема-передачи земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов площадью 12 286 451 кв. м, с кадастровым номером 26:06:000000:9318, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский городской округ, на границе города Изобильного, северная окраина, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 44 – 50)».
В силу пункта 3 дополнительного соглашения расчет арендной платы, указанный в приложении № 2 к договору аренды, применяется с 18.09.2020, то есть с даты постановки на кадастровый учет границы города Изобильного. В соответствии с этим расчетом арендная плата за период с 18.09.2020 по 31.12.2020 рассчитана исходя из базового размера 2 % от кадастровой стоимости (120 038 626 рублей 30 копеек) и составила 690 633 рубля 19 копеек.
В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения расчет арендной платы, указанный в приложении № 3 к договору аренды, применяется с 01.01.2021 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с этим расчетом арендная плата за период с 01.01.2021 рассчитана исходя из базового размера 2 % от кадастровой стоимости (71 139 000 рублей) и составила 1 422 780 рублей в год, в том числе ежеквартально 355 695 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка в размере 71 139 000 рублей установлена решением Ставропольского краевого суда от 21.01.2022 по делу № 3а-29/2022 (т. 1, л.д. 53-63).
Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись от 17.11.2022 № 26:06:000000:9318-26/477/2022-3).
В нарушение условий договора, арендная плата вносилась обществом не полностью и не регулярно, поэтому администрация начислила обществу неустойку (0,1 % в день) за период с 11.10.2020 по 31.12.2022 от размера неуплаченной к сроку арендной платы, рассчитанной по ставке арендной платы 2 %.
Поскольку меры по досудебному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).
На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 3.4 договора от 26.07.2019 № 112 арендная плата подлежит перерасчету при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения, но не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и оплата арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды, на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора).
В силу статьи 65 Кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Кодекса).
Как следует из расчетов, представленных администрацией и ответчиком, в период с 23.12.2022 по 29.11.2023 ООО «Совхоз-завод "Кавказ"» оплатило 5 266 000 рублей (платежи от 23.12.2022 на сумму 520 000 рублей, от 16.01.2023 на сумму 54 000 рублей, от 28.04.2023 на сумму 200 000 рублей, от 09.07.2023 на сумму 55 000 рублей, от 26.10.2023 на сумму 504 000 рублей, от 29.11.2023 на сумму 3 933 000 рублей). Указанные платежи с учетом их недостаточности для полного погашения как сумм арендной платы, так и штрафных санкций, рассчитанных истцом, в первую очередь зачтены в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы с наступившим сроком исполнения, а в оставшейся части – в счет неустойки.
Данная модель распределения сумм поступивших платежей соответствует нормам об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведённого платежа.
В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Под упомянутыми в указанной статье процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса, к указанным в статье 319 Гражданского кодекса процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.
Требования кредитора об уплате сумм санкций за ненадлежащее исполнение обязательства могут быть, во-первых, добровольно удовлетворены должником как до, так и после исполнения денежных обязательства, перечисленных в статье 319 Гражданского кодекса, а во-вторых, предъявлены кредитором (в том числе в судебном порядке) до погашения основной суммы долга (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 г. № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
Таким образом, положения статьи 319 Гражданского кодекса не являются препятствием для предъявления кредитором до погашения основной суммы долга иска в суд о взыскании с должника неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами.
Вместе с тем при определении периода начисления неустойки, начав её исчисление с 11.10.2020, истец не учел следующее.
Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 406 Гражданского кодекса кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019 (далее – Обзор), приведена следующая правовая позиция. Если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 Гражданского кодекса он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.
В пункте 3.4 договора аренды стороны согласовали обязанность арендодателя письменно уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что до подписания дополнительного соглашения от 03 октября 2022 года администрация в соответствии с условиями договора уведомляла общество об изменении размера арендной платы.
Таким образом, предъявление истцом требований по уплате пени на рассчитанную по новым ставкам арендную плату, о которой администрация надлежащим образом не уведомила общество, имеет все признаки просрочки кредитора, а взыскание пени за период до 03.10.2022 в данном случае противоречит принципу добросовестности.
Прилагая указанную правовую позицию к обстоятельствам рассматриваемого спора, суд пришел к выводу о том, что начисление неустойки следует производить только с 04.10.2022.
Кроме того, суд не может согласится с базой для начисления неустойки, поскольку установил ничтожность дополнительного соглашения от 03.10.2022 в части установления арендной ставки в размере 2% от кадастровой стоимости.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пункты 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняют, что по пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса ничтожной является, в том числе, сделка, условия которой противоречат существу законодательного регулирования соответствующего обязательства, а также сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.
Согласно абзацам 3 и 5 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие Земельного кодекса ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.
При этом в абзаце 7 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» прямо указывается, что изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в числе которых принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки. Размер арендной платы, устанавливаемый в связи с таким переоформлением, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении названных участков.
Изменение категории земельного участка не может быть основанием для изменения ранее установленного годового размера арендной платы. Соответственно, такое изменение является ничтожным как нарушающее явно выраженный законодательный запрет.
В данном случае изменение арендной ставки с 0,3% до 2% нарушает явно выраженный законодательный запрет, установленный Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и посягает на публичные интересы, поэтому дополнительное соглашение от 03.10.2022 в части установления арендной ставки в размере 2 % от кадастровой стоимости является ничтожным.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пеней), под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
Учитывая изложенное, суд применил при расчете штрафных санкций в качестве базы для расчета неустойку арендные платежи, рассчитанные с учетом изменений в кадастровой стоимости земельного участка, но с применением базового размера арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 04.10.2022
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
130 852,55
04.10.2022
23.12.2022
81
130 852,55 × 81 × 0.1%
10 599,06 р.
-130 852,55
23.12.2022
Оплата задолженности
Итого:
10 599,06 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.10.2022
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
53 354,25
11.10.2022
23.12.2022
74
53 354,25 × 74 × 0.1%
3 948,21 р.
-53 354,25
23.12.2022
Оплата задолженности
Итого:
3 948,21 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.01.2023
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
-85 214,41
23.12.2022
Оплата задолженности
0,00
11.01.2023
16.01.2023
6
0,00 × 6 × 0.1%
0,00 р.
Итого:
0,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.04.2023
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
-85 214,41
23.12.2022
Оплата задолженности
+0,00
17.01.2023
Новая задолженность
0,00
11.04.2023
28.04.2023
18
0,00 × 18 × 0.1%
0,00 р.
Итого:
0,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.07.2023
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
-85 214,41
23.12.2022
Оплата задолженности
+0,00
17.01.2023
Новая задолженность
+0,00
29.04.2023
Новая задолженность
+0,00
10.07.2023
Новая задолженность
0,00
11.07.2023
26.10.2023
108
0,00 × 108 × 0.1%
0,00 р.
Итого:
0,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.10.2023
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
-80 149,97
23.12.2022
Оплата задолженности
-5 064,44
16.01.2023
Оплата задолженности
+0,00
29.04.2023
Новая задолженность
+0,00
10.07.2023
Новая задолженность
0,00
11.10.2023
26.10.2023
16
0,00 × 16 × 0.1%
0,00 р.
Итого:
0,00 руб.
Сумма основного долга: 0,00 руб.
Переплата: 4 740 935,56 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 14 547,27 руб.
В результате пересчета установлено, что за период с 04.10.2022 по 31.12.2023 размер неустойки составил 14 547 рублей 27 копеек. Но поскольку у ответчика по состоянию на 31.12.2023 года имеется переплата в сумме 4 740 935 рублей 56 копеек, уплаченной после обращения истца с иском в суд, задолженность по неустойке в сумме 14 547 рублей 27 копеек погашена за счет этой переплаты (статья 410 Гражданского кодекса).
В настоящем деле расчет неустойки, подлежащей выплате кредитору, произведен исходя из её размера, согласованного сторонами 0,1 % в день от суммы долга. Данный размер пени соответствует обычаям делового оборота и широко распространен в предпринимательской деятельности, поэтому суд не нашел оснований для снижения её размера.
Требования о взыскании неустойки за период с 01.02.2024 по 11.10.2024, включенный в расчеты (т.1 л.д. 141, т.3 л.д. 25), судом не рассматривались, так как начисления за этот период выходят за рамки первоначальных исковых требований (в том числе принятых к рассмотрению уточнений) и относятся к новым арендным платежам, срок уплаты которых наступил после 10.01.2024 (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»), то есть не имеют отношения к исследуемому периоду задолженности.
Требования о взыскании задолженности за период с 01.02.2024 по 11.10.2024 администрация вправе предъявить другим исковым заявлением.
В случае добровольного удовлетворения ответчиком требований истца после обращения в арбитражный суд и принятия искового заявления к производству, государственная пошлина, уплаченная истцом, не подлежит возврату (подп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ). При этом, если истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, то при удовлетворении его исковых требований, государственная пошлина взыскивается с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (ч.3 ст. 110 АПК РФ).
В данном случае государственная пошлина не была уплачена истцом ввиду освобождении истца от её уплаты. Следовательно, поскольку исковые требования администрации на сумму 14 547 рублей 27 копеек добровольно удовлетворены ответчиком, государственная пошлина, подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета. Размер, подлежащей взысканию государственной пошлины определен на основании пп.1 п.1 ст. 333.21 НК РФ в редакции, действовавшей до 08.09.2024 (4% цены иска, но не менее 2 000 рублей).
В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия решения на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края
РЕШИЛ:
в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью совхоз-завод «Кавказ», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Изобильный в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.
Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Быкодорова Л.В.