АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
Дело А59-3810/2023
27 января 2025 года г. Южно-Сахалинск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 декабря 2024 года, решение в полном объеме изготовлено 27 января 2025 года.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Качаловой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693009, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693004, <...>, помещ. 1) о размере компенсации в связи с изъятием земельного участка,
при участии в судебном заседании:
представитель истца ФИО1, по доверенности № 35 от 29 декабря 2023 года (сроком действия по 31 декабря 2024 года),
представитель ответчика ФИО2, по доверенности от 1 октября 2023 года (сроком действия по 1 октября 2025 года),
установил :
министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» об изъятии для государственных нужд Сахалинской области путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» земельного участка с кадастровым номером 65:01:0402001:164, площадью 5792 кв.м., с местоположением Российская Федерация, Сахалинская область, ул. И.П.Фархутдинова, в целях размещения объекта «Строительство новой ИВПП в аэропорту Южно-Сахалинска (Хомутово) с пропускной способностью нового терминала аэропорта 800 пассажиров в час» ( с учетом уточнения требований том 1 л.д. 90-91, том 2 л.д. 6-9).
В обоснование заявления указано, что Министерством имущественных и земельных отношений издано распоряжение №669-р от 25 августа 2021 года об изъятии земель для государственных нужд в связи с необходимостью размещения объекта «Строительство новой ИВПП в аэропорту Южно-Сахалинск в рамках строительства и реконструкции аэропортового комплекса Южно-Сахалинск (Хомутово)». Согласно выписки из ЕГРП собственником земельного участка является ООО «ДЕЛ-КО». Ответчику было направлено Соглашение об изъятии земельного участка № 60/22/И от 14 февраля 2022 года, которое обществом не подписано. Статьей 282 Гражданского кодекса РФ допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии.
Определением от 14 июня 2023 года из дела №А59-5459/2022 в отдельное производство выделены требования министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области к ООО «Дел-Ко» о размере компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Сахалинской области путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 9 августа 2023 года по делу № А59-5459/2022 исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области удовлетворены, для государственных нужд Сахалинской области изъят путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» земельный участок с кадастровым номером 65:01:0402001:164 площадью 5 792 кв. метра с местоположением Российская Федерация, Сахалинская область, ул. И.П.Фархутдинова, в целях размещения объекта «Строительство новой ИВПП в аэропорту Южно-Сахалинска (Хомутово) с пропускной способностью нового терминала аэропорта 800 пассажиров в час».
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2023 года. Судебные акты оставлены без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 января 2024 года.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении требований о размере компенсации, установленной Отчетом об определении размера рыночной стоимости объекта недвижимости № 820-21 от 12 декабря 2021 года, в сумме 8 538 000 рублей (том 1 л.д. 94-125).
Представитель ответчика иск не признал, указал, что представленный истцом Отчет об определении размера рыночной стоимости объекта недвижимости № 820-21 от 12 декабря 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При сравнительном методе оценки предусматривает аналоги, которые имеют разницу в 50% их стоимости; при расчете размера убытков, связанных с изъятием участка, принимает во внимание только стоимость услуг риэлтерских агентств, между тем вид деятельности ООО «Дел-Ко» не может быть перемещен в иное место без дополнительных затрат на демонтаж существующих объектов, устройство бизнеса в другом месте и других (том 2 л.д. 1-5).
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством ( пункт 3 статьи 279 Гражданского кодекса РФ).
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом ( пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В этом случае, согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года (пункт 7), Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 года ( пункт 7), сформулированы следующие правовые подходы:
- для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка ( пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса РФ);
- если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, либо с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, суд при рассмотрении соответствующего иска определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом.
Таким образом, при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков, в том числе в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом. При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.
В данном случае, с учетом вступления в законную силу решения суда об изъятии у ответчика принадлежащего ему земельного участка и прекращения права собственности на него, спорным является вопрос о размере возмещения за изъятое имущество.
Так, согласно представленному истцом отчету об оценке № 820-21 от 12 декабря 2021 года, подготовленному экспертом оценщиком ФИО3 ООО «СахалинКонсалтОценка», рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества составила 8 437 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка 8 335 000 рублей, размер убытков, связанный с перебазированием (затраты на переезд) 100 000 рублей и на оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности на вновь образованный объект недвижимости 2 000 рублей (том 1 л.д.94-124).
Указанное заключение не может быть положено в основу вынесения решения, поскольку при изучении заключения установлено его несоответствие Закону об оценочной деятельности, а также существенные недостатки указанного Отчета. Так при определении стоимости земельного участка экспертом установлены аналоги, стоимость которых составила 8 500 тыс. рублей, 35 000тыс. рублей, 80 000 тыс. рублей, 45 000 тыс. рублей, 5 000 тыс. рублей. При этом в тексте отчета отсутствует согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, фактически из всех значение выведена одна стоимость 8 335 000 рублей. Далее. При определении размера убытков эксперт анализирует стоимость риэлтерских услуг. Между тем, какие именно услуги необходимо было оценить при оценке размера убытков, из заключения неясно. В материалах дела нет сведений о наличии на земельном участке объектов недвижимости, при подборе аналогов которых потребовались бы затраты ответчика на риэлтерские услуги. И вообще неясно, какой именно объект недвижимости необходимо было бы регистрировать ООО «Дел-Ко» при изъятии у общества земельного участка. Сведения об этом в отчете отсутствуют, затраты в сумме 102 000 рублей имеют неясную природу и ничем не обоснованы.
Учитывая изложенного судом удовлетворено ходатайство ответчика о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту сотруднику ООО «Оценочная компания «Система» ФИО4.
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1) Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0402001:164 площадью 5 792 кв. м с местоположением Российская Федерация, Сахалинская область, ул. И.П. Фархутдинова, по состоянию на момент проведения экспертизы?
2) Какова рыночная стоимость сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0402001:164 площадью 5 792 кв. м с местоположением Российская Федерация, Сахалинская область, ул. И.П. Фархутдинова, по состоянию на момент проведения экспертизы?
3) Каков размер убытков, причиняемых собственнику земельного участка кадастровым номером 65:01:0402001:164 площадью 5 792 кв. м с местоположением Российская Федерация, Сахалинская область, ул. И.П. Фархутдинова, обществу с ограниченной ответственностью «Дел-Ко», в том числе : размер затрат на поиск и оформление земельного участка взамен изымаемого, в том числе стоимость услуг риэлтерских агентств, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, размер затрат на аренду земельного участка на период поиска взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), размер затрат, связанных с переездом правообладателя по состоянию на момент проведения экспертизы?
4) Каков размер упущенной выгоды общества с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 65:01:0402001:164, связанных с невозможностью исполнения обществом обязательств перед третьими лицами, основанных на заключенных договоров аренды?
Согласно представленному по итогам проведенной экспертизы заключению № 0624-68/1 от 8 июля 2024 года:
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0402001:164 площадью 5 792 кв. м составила 27 052 000 рублей;
рыночная стоимость сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0402001:164, составила 31 711 000 рублей;
размер убытков, причиняемых собственнику земельного участка кадастровым номером 65:01:0402001:164, составил 3 791 592 рубля;
расчет размера упущенной выгоды экспертом не производился (том 4, выводы л.д. 36).
Заключение эксперта № 0624-68/1 от 8 июля 2024 года признается судом соответствующим требованиям статьей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Представленное заключение является полным, мотивированным и содержит ясные формулировки и обоснованные выводы; нарушений при проведении данной экспертизы не допущено; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при составлении данного отчета экспертом применены утвержденные стандарты оценки, отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения. Кроме того, судом принимается во внимание наличие у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, подтвержденное судебными актами со ссылкой на заключение данного конкретного эксперта.
Судом отклоняются доводы министерства о неверном, по мнению истца, использовании вида разрешенного использования изымаемого земельного участка, что исключает принятие заключения эксперта как допустимого и достоверного доказательства. В частности, истец указал в письменных пояснениях, что в соответствии с пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Решение об изъятии земельных участков принято Министерством 25 августа 2021 года. На указанную дату вид разрешенного использования был установлен «для строительства индивидуальных 1-2 этажных жилых домов», тогда как по заключению эксперта он использовал данные из выписок из ЕГРН на земельные участки с видом разрешенного использования «склады», «складские помещения» (том 4 л.д. 73-74).
Между тем, согласно представленным обществом сведениям из Управления Росреестра по Сахалинской области по запросам ООО «Дел-КО» от 21 июня 2021 года в ЕГРН внесены сведения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:
65:01:0402001:18
65:01:0402001:19
65:01:0402001:20
65:01:0402001:21
65:01:0402001:22
65:01:0402001:23
65:01:0402001:31
65:01:0402001:32
65:01:0402001:33, из которых впоследствии был сформирован спорный (изъятый) земельный участок с кадастровым номером 65:01:0402001:164, о виде разрешенного использования на «склады (код 6.9)», «складские площадки (код 6.9.1)» (том 4 л.д. 90-91).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о размере компенсации в связи с изъятием земельного участка исходя из установленного Заключением № 0624-68/1 от 8 июля 2024 года размера возмещения стоимости изымаемого имущества и убытков.
Между тем, суд не находит оснований для взыскания убытков в виде рыночной стоимости сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0402001:164.
В силу пункта 2 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию.
Принципиальное значение для взыскании компенсации является факт изъятия объектов недвижимости с прекращением права собственности, поскольку при изъятии земельного участка его судьбе следуют объекты недвижимости, которые невозможно перенести без причинения им ущерба. Между тем, является фактом, что на изымаемом земельном участке может быть расположено имущество, и в том числе, имеющее достаточную стоимость, однако в отношении такого имущества государственные гарантии возмещения его стоимости отсутствуют. Собственник, в данном случае ООО «Дел-Ко», обладал достоверной информацией об изъятии земельного участка и мог и обязан был как собственник принять меры к перемещению (сохранению) своего имущества. В равной степени об этом были извещены стороны договоров аренды земельных участков, в связи с чем ущерб от прекращений договоров аренды не подлежит учету в силу подпункта 5 пункта 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ.
Судом отклоняются доводы истца о необходимости принятия решения по уточненным требованиям от 13 февраля 2023 года, в соответствии с которым министерство просит установить не только размер возмещения за изымаемый земельный участок, но и установить условия такого возмещения: сроки предоставления обществом реквизитов для перечисления денежных средств, сроки предоставления компенсации 60 календарных дней после вступления решения суда в законную силу, последствия неисполнения обязанности предоставить реквизиты и пр. (том 2 л.д. 6-9).
С учетом того обстоятельства, что фактически земельный участок ООО Дел-Ко» изъят, суть настоящего спора является в установлении компенсации, которая подлежит взысканию в пользу общества. И порядок исполнения решения в указанной части не соответствует порядку, при котором обществом сначала получает компенсацию, а в последующем принудительно теряет имущество.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом процессуального результата рассмотрения дела, а именно, фактического удовлетворения требований о взыскании в пользу ответчика денежной компенсации (несмотря на процессуальное положение сторон), суд не взыскивает с ООО «Дел-Ко» судебные расходы в доход федерального бюджета, как и с истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины в силу закона.
В соответствии со статьями 106, 107, 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным расходам.
Определением от от 30 января 2024 года по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту сотруднику ООО «Оценочная компания «Система» ФИО4.
Для обеспечения проведения экспертиз на депозит суда ООО «Дел-Ко» платежным поручением № 107 от 17 февраля 2023 года внесены денежные средства в размере 75 000 рублей.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.
Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.
Определением от 23 декабря 2024 года суд произвел оплату с депозитного счета арбитражного суда Сахалинской области обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Система» денежных средств в размере 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей, поступивших по платежному поручению № 107 от 17 февраля 2023 года и по чеку от 17 декабря 2024 года, перечислив по реквизитам указанным в счете № 2024/7-3 от 10 июля 2024 года.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные ООО «Дел-Ко» средства на оплату производства экспертизы являются судебными расходами и подлежат взысканию с истца в пользу ответчика с учетом процессуального результата рассмотрения дела. Указанные расходы суд взыскивает пропорционально размеру удовлетворенных требований, сделав пропорцию относительно первоначальной суммы иска 8 538 000 рублей и удовлетворенной суммы требований 31 023 592 рубля.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил :
взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дел-Ко» компенсацию за изъятие земельного участка в сумме 27 052 000 рублей, убытки в размере 3 971 592 рубля, возмещение понесенных судебных расходов на производство экспертизы в размере 54 359 рублей, а всего в пользу истца 31 077 951 рубль (тридцать один миллион семьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят один рубль).
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.
Судья О.Н. Боярская