РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-37591/25-1-177

06 ноября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Энергия победы" (123098, <...>, пом/ком III/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2020, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: <...>/п, с кадастровым номером 77:08:0009009:2096, общей площадью 76,2 кв.м.

третьи лица:

1.Общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, пр-кт Большой в.о., д. 18, литера а, этаж 2 часть помещ. 48-н кабинет 206; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>);

2.Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>);

3. Общество с ограниченной ответственностью "КС-Аналитик" (125599, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Западное Дегунино, ул Ижорская, д. 7, стр. 15, антр/пом/офис Э 1/II/2В; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2010, ИНН: <***>)

при участии представителей: от истца-Бондарев Ю.М. по дов. от 05.05.2025г., от ответчика - ФИО1 по дов. от 05.12.2024, эксперта ФИО2

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/п, с кадастровым номером 77:08:0009009:2096. Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, который является субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды от 19.08.2020 г. № 00-00637/20, обратился к ответчику 28.01.2025 за выкупом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/п, с кадастровым номером 77:08:0009009:2096 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком истцу направлен проект договора купли-продажи от 19 декабря 2024 № 59-10403 по цене 6 950 000 руб.. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21 ноября 2024 г. № М794-3215-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 25 ноября 2024 г. № 1020/207-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «КС-Аналитик», которым составлен Отчет об оценке от Отчет № КС-1002/036 от 14.02.2025, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 3020000 руб.

Истец 19.02.2025 представил ответчику протокол разногласий по условиям договора в части цены объекта, однако ответчик отклонил возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал с учетом принятых судом уточнений, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной судебной экспертизой, в размере 4810000 руб.

Ответчик против требований возражал по доводам отзыва, указывая на то, что проведение независимой оценки является обязательным в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исключительное право заказать оценку объекта государственной собственности принадлежит собственнику, а также на то, что у истца отсутствуют право на заключение договора об оценке спорного объекта.

Извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ третьи лица не явились.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей и эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения общей площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/п, с кадастровым номером 77:08:0009009:2096.

По обращению истца Департаментом заявителю направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; на Отчет независимого оценщика, привлеченного для оценки государственного имущества получено экспертное заключение эксперта саморегулируемой организации в порядке ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности»; истец не вправе заключать договор на оценку объекта государственной собственности, в связи с чем Департаментом не могла быть принята цена, предложенная истцом.

Судом установлено, что Департаментом в установленные законом сроки и в соответствии с требованиями законодательства выполнены как по форме, так и по содержанию все действия по оказанию государственной услуги возмездного отчуждения объекта государственной собственности, арендуемого субъектом малого предпринимательства.

Цена в проекте договора установлена в соответствии с Отчетом независимого оценщика, в отношении Отчета Департаментом получено положительное заключение эксперта саморегулируемой организации.

При этом пунктом 9 Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328, не допускается проведение экспертизы Отчета работниками, должностными лицами собственника объекта оценки.

Более того, независимая оценка в данном случае обязательна в силу прямого указания как ст. 3 Федерального Закона №159-ФЗ, так и в силу ст. 8 Закона Об оценочной деятельности № 135-ФЗ.

Согласно разъяснениям, данным в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Таким образом, у Департамента отсутствовали правовые основания принять предложение истца об установлении иной цены.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 16.07.2025 назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Плюс" (129110, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Мещанский, ул Большая Переяславская, д. 15, КВ. 21; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.08.2008, ИНН: <***>) и привлек к участию в деле в качестве эксперта ФИО2.

На разрешение судебного эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет №М794-3215-П/2024 от 21.11.2024, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение № 1020/207-24 от 25 ноября 2024 г. Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № КС-1002/036 от 14.02.2025, выполненный ООО «КС-Аналитик»?

3. Какова причина разницы в цене объекта, определенной в указанных отчетах?

4. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: : <...>/п, с кадастровым номером 77:08:0009009:2096 по состоянию на 28.01.2025?

Судом получено экспертное заключение от 15.08.25 №010825-59К, выполненное привлеченным судом экспертом, которым даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

Отчет №N1794-3215-П/2024 от 21.11.2024, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам).

Отчет № КС-1002/036 от 14.02.2025, выполненный ООО «КС-Аналитик» не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам).

Основной причиной разницы в стоимости объекта оценки, определенного в указанных при ответе на вопросы №1 и №2 отчетах, является не в полном объеме выполненный анализ рынка схожих с оцениваемым объектов недвижимости, в результате чего выбор объектов-аналогов нельзя признать объективным.

Рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 76,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>/п, с кадастровым номером 77:08:0009009:2096, по состоянию на 28.01.2025, составила, округленно 4 810 000 руб.

Таким образом, экспертом выявлены ошибки в отчетах, составленных привлеченными сторонами оценщиками, при этом, как следует из выводов эксперта, какие-либо действия Департамента как заказчика оценки, повлиявшие на достоверность Отчета об оценке, использованного в предложенном истцу проекте договора, не установлены.

Исследовав экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, вызванного в судебное заседание, суд не усмотрел в экспертном заключении неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов.

Третьими лицами выводы судебного эксперта не оспорены; доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом не установлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем.

Условия пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части истцом условия не оспариваются.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Внесенные истцом в депозит суда денежные средства, за счет которых с депозита была оплачена частично экспертиза, возмещаются истцу за счет ответчика, а в неоплаченной части взыскиваются с ответчика в пользу экспертной организации.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009009:2096 общей площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>/п.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 19 декабря 2024 № 59-10403, направленного продавцом Департаментом городского имущества города Москвы покупателю обществу с ограниченной ответственностью "Энергия победы", за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 4 810 000 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 57261 руб. 90 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Энергия победы" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2020, ИНН: <***>) 50000 руб. расходов по уплате госпошлины и 50000 руб. издержек на экспертизу.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Плюс" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.08.2008, ИНН: <***>) 75000 руб. в оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова