АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А32-65667/2024 27 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 15.05.2025), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А32-65667/2024, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) о признании незаключенным предварительного договора аренды нежилого помещения (далее – предварительный договор), взыскании 120 тыс. рублей, выплаченных при составлении данного договора, и 2681 рубля 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 26.09.2024 по 06.11.2024.
Решением суда от 05.03.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.05.2025, в удовлетворении искового заявления отказано.
В кассационной жалобе предприниматель ФИО3 просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования. Жалоба мотивирована следующим. Предварительный договор является незаключенным, поскольку предмет
договора аренды сторонами не согласован, договор не содержит условий, позволяющих определить конкретную передаваемую площадь, план и месторасположение передаваемого помещения, кадастровый номер земельного участка в договоре указан с ошибкой. Суды не дали оценку тому обстоятельству, что на момент заключения предварительного договора и на дату предполагаемого заключения основного договора аренды у ответчика отсутствовало право собственности на объект аренды. Право собственности предпринимателя ФИО1 на объект недвижимого имущества возникло в январе 2025 года. Суды оставили без правовой оценки факт заключения договоров аренды на подобные помещения в здании по адресу: <...> з/у 493 с третьими лицами в январе 2025 года, что доказывает невозможность исполнения ответчиком обязательства по заключению основного договора аренды. Переданные денежные средства не соответствуют условиям задатка, являются авансовым платежом. Вина в незаключении основного договора необоснованно возложена на истца. Суды также не установили возникновение убытков на стороне ответчика в связи с невозможностью заключить основной договор.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО1 просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Предприниматель ФИО3 явку в суд кассационной инстанции не обеспечил, извещен надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителя предпринимателя ФИО1, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в августе 2024 года предприниматель ФИО1 (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) заключили предварительный договор. Дата заключения в предварительном договоре не указана.
Стороны определили, что предварительный договор регулирует обязанности сторон по заключению в будущем основного договора аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 договора.
На основании пункта 1.1 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить в порядке и сроки, установленные в статье 2 договора, договор аренды (далее – договор аренды, основной договор аренды) в отношении следующего объекта: нежилое помещение на 1 (первом) этаже общей площадью 100 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, <...> з/у 493. Кадастровый номер земельного участка 23:43:0130009:539. Помещение будет предоставлено арендатору в коммерческих целях.
Стороны пришли к соглашению, что основной договор аренды, являющийся предметом предварительного договора, должен быть заключен не позднее 01.12.2024 (пункт 2).
В пункте 3.4 предварительного договора определено, что в течение 5 рабочих дней с даты подписания данного договора арендатор вносит задаток согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 120 тыс. рублей в счет обеспечения обязательства по заключению основного договора.
Платежным поручением от 14.08.2024 № 392 предприниматель ФИО3 перечислил предпринимателю ФИО1 120 тыс. рублей, указав в назначении платежа «НДС не облагается задаток в счет обеспечения обязательства по заключению основного договора».
26 сентября 2024 года предприниматель ФИО3 направил в адрес предпринимателя ФИО1 уведомление о расторжении предварительного договора в связи с чрезвычайными жизненными обстоятельствами.
В исковом заявлении предприниматель ФИО3 пояснил, что 01.10.2024 им получено уведомление предпринимателя ФИО1 о расторжении предварительного договора и об отказе в возврате 120 тыс. рублей, выплаченных в счет обеспечения обязательства по заключению основного договора. В этой связи истец направил ответчику досудебную претензию, в которой указал на незаключенность предварительного договора и наличие оснований для возврата денежных средств в сумме 120 тыс. рублей. Поскольку в ответе от 14.10.2024 предприниматель ФИО1 отказала в удовлетворении досудебной претензии, предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с рассматриваемы исковым заявлением.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 1 статьи 420, пункты 1 – 3 статьи 421 Гражданского кодекса).
В предварительном договоре стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 1, 3, 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями
и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу. При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (пункты 43, 44 и 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», далее – постановление Пленума № 49).
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума № 49, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой
стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса).
Согласно статье 380 Гражданского кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
По правилам статьи 381 Гражданского кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В пунктах 26 и 27 постановления Пленума № 49 разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского
кодекса). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, – в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
При разрешении спора суды исходили из того, предварительный договор является заключенным. Отсутствие даты заключения в преамбуле предварительного договора не является существенным нарушением и не порождает между сторонами неопределенность в части его исполнения, поскольку в предварительном договоре (пункт 2) согласовано условие о том, что основной договор аренды должен быть заключен сторонами не позднее 01.12.2024. Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды пришли к выводу о том, что в предварительном договоре с достаточной степенью определенности согласован порядок идентификации помещения на момент наступления срока исполнения обязательства по его передаче в аренду.
Суды проверили доводы предпринимателя ФИО3 о том, что внесенные денежные средства в размере 120 тыс. рублей не являются задатком, и обосновано указали следующее. В пункте 3.4 предварительного договора согласовано условие о том, что в течение пяти рабочих дней с даты подписания названного договора арендатор вносит задаток в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса в размере 120 тыс. рублей в счет обеспечения обязательства по заключению основного договора. Платежным поручением от 14.08.2024 № 392 предприниматель ФИО3 перечислил предпринимателю ФИО1 денежные средства в названной сумме с указанием в назначении платежа о том, что им уплачивается задаток в счет обеспечения обязательства по заключению основного договора. Предприниматель ФИО3 не представил доказательства того, что данная сумма перечислена в счет исполнения иных обязательств.
В этой связи суды правомерно заключили о том, что предприниматель ФИО3 осуществил перечисление задатка по предварительному договору и тем самым подтвердил его заключение.
Доводы кассационной жалобы о наличии ошибки в кадастровом номере земельного участка, а также о том, что на момент заключения предварительного договора и на дату предполагаемого заключения основного договора аренды у ответчика отсутствовало право собственности на объект аренды, отклоняются в связи со следующим.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества может использоваться для создания обязательств сторон еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь с тем, чтобы в установленный срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 402/09). Отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющиеся предметом будущего договора, не может служить препятствием для заключения предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного договора. Договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Из предварительного договора и представленной в материалы дела электронной переписки следует отсутствие между сторонами разногласий и неопределенности в помещении, подлежащем передачу в аренду после завершения строительства здания. Как установили суды и следует из материалов дела, предприниматель ФИО3 сообщил о расторжении им предварительного договора по личным обстоятельствам, не заявляя претензии относительно выполнения предпринимателем ФИО1 обязательств заключению основного договора аренды и передачи имущества. Отсутствие со стороны предпринимателя ФИО1 возражений против расторжения предварительного договора по инициативе предпринимателя ФИО3 обосновано не оценено судами как расторжение по соглашению сторон, поскольку заявление об отказе от исполнения предварительного договора исходило от истца, в то время как наличие на стороне ответчика препятствий в исполнении договора не доказано и из материалов дела не
следует. Доводы о неопределенности предмета основного договора приведены предпринимателем ФИО3 после направленного им уведомления о расторжении предварительного договора аренды и отказа предпринимателя ФИО1 в возврате 120 тыс. рублей задатка. Заключение договоров аренды с иными лицами также имело место уже после заявленного предпринимателем ФИО3 отказа от заключения основного договора, в связи с чем доводы о невозможности исполнить предварительный договор о стороны предпринимателя ФИО1 носят предположительный характер. По данным ЕГРН строительство здания завершено в 2024 году. Сроки оформления договоров аренды с иными лицами относятся к усмотрению ответчика и в любом случае согласно представленной в материалы дела электронной переписке не являлись причиной отказа предпринимателя ФИО3 от предварительного договора, заявленного в сентябре 2024 года.
С учетом изложенного выводы судов о том, что за неисполнение предварительного договора несет ответственность предприниматель ФИО3, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и установленным судами обстоятельствам. Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
С учетом изложенного основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А32-65667/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.А. Авдякова Судьи В.Е. Епифанов А.И. Мещерин