Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
28 марта 2025 года Дело № А56-116692/2024
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 28 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимчук П.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
Истец: общество с ограниченной ответственностью «БЦ «Улей» (191167, <...>, лит.З, пом.5Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2011, ИНН: <***>)
Ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)
об обязании,
при участии
- от истца: представитель по доверенности от 30.10.2023, ФИО1
- от ответчика: представитель по доверенности от 09.12.2024, ФИО2
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «БЦ «Улей» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) об обязании заключить на новый срок договор аренды части здания (помещения) 2-Н площадью 156.9 кв.м. и части здания (помещения) 5-Н площадью 146.5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, лит. З, кадастровый номер 78:31:0001455:2011.
Определением от 29.11.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.
В судебном заседании 19.03.2025 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.
Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.
Между ООО «БЦ «Улей» (далее - Истец, Общество) и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, Ответчик) заключен Договор аренды от 01.10.2005 № 20-А062144 в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 27.09.2011 (далее - Договор), по которому Обществу предоставлены в аренду объекты нежилого помещения - часть здания (помещение) 2-Н площадью 156,9 кв.м., и часть здания (помещение) 5-Н площадью 146,5кв.м., расположенные по адресу: <...>, лит.З, кадастровый номер 78:31:0001455:2011.
Срок действия Договора истек 01.07.2015 и Договор продолжал действовать в режиме неопределенного срока (ст.621 ГК РФ).
Уведомлением №04-15-25673/22-0-0 от 27.12.2022г. (далее - Уведомление) СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» отказалось (под отменительным условием по п.2 ст. 157 ГК РФ) от исполнения Договора, предложив Обществу обратиться в Комитет с заявлением о заключении Договора на новый срок в соответствии с п.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон), представив отчет об оценке рыночной стоимости Объекта.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 14.02.2023г. о заключении Договора на новый срок.
Письмом №05-15-21807/23-0-0 от 06.06.2023г. Комитет отказал Обществу в заключении Договора на новый срок. Основанием для отказа Комитет указал наличие штрафа в размере 1 202 834,88 руб.
После получения Письма №05-15-21807/23-0-0 от 06.06.2023г., платежным поручением №47 от 28.06.2023г. Общество оплатило указанный штраф.
Заявлением от 05.07.2023г. Общество сообщило о погашении штрафа, представив в подтверждение этого платежное поручение №47 от 28.06.2023г. и повторно попросило Комитет заключить договор на новый срок.
Письмом №05-15-32855/23-0-0 от 25.08.2023 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга указал, что факт погашения задолженности после направления Уведомления Комитета об отказе не является основанием для возобновления договорных отношений.
Полагая отказ незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что на основании Договора Обществу на условиях аренды предоставлены объекты нежилого помещения - часть здания (помещение) 2-Н площадью 156,9 кв.м., и часть здания (помещение) 5-Н площадью 146,5кв.м., расположенные по адресу: <...>, лит.З, кадастровый номер 78:31:0001455:2011.
В соответствии с п. 1.3. Договора в редакции Дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2005 Договор действует до 01.07.2015.
В соответствии со ст.621 ГК РФ и пунктом 5.2. Договора, если до окончания срока действия договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о прекращении Договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. При этом, в силу ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.
Указанное право реализовано арендодателем посредством направления в адрес Общества уведомление об отказе от исполнения договора от 27.12.2022 № 04-15-25673/22-0-0 (далее - Уведомление).
Обществу сообщено об отказе от Договора и предложено в соответствии с пунктом 2.2.17 договора по истечении трехмесячного срока с момента направления настоящего уведомления освободить объект и передать его по акту приема-передачи подписанному лицами, указанными в пункте 2.1.1 договора, не позднее десяти дней после прекращения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта объекта, уполномоченному представителю арендодателя и организации, обеспечивающей содержание и текущий ремонт имущества казны Санкт-Петербурга. При этом, в указанном уведомлении истцу было предложено обратиться в Комитет с заявлением о заключении договора на новый срок, также в абзаце 9 уведомления было разъяснено, что наличие задолженности по арендной плате за арендуемое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды, является одним из оснований для отказа арендатору в заключении договора на новый срок, установленных частью 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и предложено оплатить задолженность в срок до 31.01.2023.
Также, в абзаце 10 Уведомления указанно, что для заключения Договора на новый срок Обществу необходимо в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в срок до 15.02.2023 представить отчет об оценке рыночной стоимости Объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, с положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков в которой состоит оценщик.
14.02.2023 Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении Договора на новый срок.
В ответ на вышеуказанные заявления Комитетом в адрес Общества направлено письмо от 06.06.2023 № 05-15-21807/23-0-0 об отказе Обществу в заключении Договора на новый срок. Основанием для отказа Комитет указал наличие штрафа в размере 1 202 834,88 руб.
Платежным поручением №47 от 28.06.2023г. Общество оплатило указанный штраф, о чем в заявлении от 05.07.2023г. сообщило Комитету, представив в подтверждение платежное поручение и повторно попросило заключить договор на новый срок.
В ответ на вышеуказанное обращение направлено письмо от 25.08.2023 № 05-15-15-32855/23-0-0, в котором сообщено, что факт погашения задолженности после направления уведомления Комитета об отказе не является основанием для возобновления договорных отношений.
Вместе с тем, поскольку на момент рассмотрения заявления о заключении на новый срок у общества имелась задолженность по неустойке, что согласно пункту 2 части 10 названной статьи лишает арендатора права на заключение с ним договора аренды на новый срок, в адрес Общества было направлено Уведомление об отказе заключения Договора на новый срок от 06.06.2023 № 05-15-21809/23-0-0.
Доводы общества о том, что оно не знало о наличии штрафа до получения Уведомления об отказе заключения Договора на новый срок от 06.06.2023 № 05-15-21809/23-0-0 не соответствуют действительности, по следующим основаниям.
Претензия от 05.02.2014 № 773-/14 о взыскании штрафа в размере 1 202 834,88 руб. была направлена в адрес Общества согласно выписки из ЕГРН и получена Обществом, что подтверждается ответом на указанную претензию, в частности после направления указанной претензии в адрес Комитета от Общества поступило письмо от 17.02.2014 № 1819 с просьбой записать на прием в связи с претензией 773-/14 от 05.02.2014 г. Кроме того, о наличии штрафа было указанно в направленном в адрес Общества письме от 31.03.2023 № 04-19-7296/23-0-5.
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок арендатором, надлежащим образом исполнившим обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, на момент рассмотрения заявления о заключении на новый срок у Общества имелась задолженность по неустойке, что согласно пункту 2 части 10 названной статьи лишает арендатора права на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор, однако в рассматриваемом случае такая обязанность у Комитета отсутствует.
При этом намерение арендатора продлить договор аренды недвижимости не означает, что у арендодателя возникла безусловная обязанность предоставить это имущество в аренду на новый срок.
Учитывая изложенное, Уведомления об отказе заключения Договора на новый срок от 06.06.2023 № 05-15-21809/23-0-0 направлено в соответствии с требованиями законодательства.
Оценив представленные в материалы дела документы, суд оснований для удовлетворения исковых требований не установил, у ответчика отсутствуют основания для заключения с Договора аренды в отношении Объекта на новый срок.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на истца.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Титова М.И.