Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
07 апреля 2025 годаДело № А56-118702/2021
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровым И.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о взыскании,
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 25.02.2025;
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании 3 402 000 руб. задолженности по договору от 11.01.2010 аренды нежилого помещения за период с 01.04.2011 по 30.09.2021, расторжении названного договора, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 189,9 кв.м с кадастровым номером 47:26:0201001:5288, расположенное по адресу: <...>, пом. IV, а также 40 010 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Решением суда от 16.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.10.2023, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2024 вышеуказанные судебные акты отмены дело направлено на новое рассмотрение.
Определением суда от 03.04.2024 назначено судебное заседание по рассмотрению дела.
Ответчик заявила ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Тосненского городского суда от 11.12.2023 по делу № 2-2296/2023.
В суд через систему «Мой Арбитр» от ФИО2 поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении требований ФИО1; в случае в случае удовлетворения исковых требований применить срок исковой давности. Отзыв приобщен к материалам дела.
Также ФИО2 заявила встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения от 11.01.2010 расторгнутым с 11.01.2011, в связи с чем уведомление от 15.08.2021 о расторжении названного договора и уведомление от 10.03.2022 о повышении арендной платы по договору от 11.01.2010 просит признать недействительными.
Определением суда от 23.05.2024 встречное заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.
Рассмотрев ходатайство ФИО2 о приостановлении производства, суд определением от 29.05.2024 удовлетворил его, приостановил производство по делу № А56-118702/2021 до вступления в законную силу решения Тосненского городского суда от 11.12.2023 по делу № 2-2296/2023.
В материалы дела поступило заявление о возобновлении производства по делу в связи с тем, что основания для приостановления производства по делу отпали.
Определением от 07.11.2024 производство по делу возобновлено, рассмотрение дела отложено.
ФИО1 представила отзыв на встречный иск, ссылается на злоупотребление ФИО2 своими правами, просит признать договор аренды от 11.01.2010 расторгнутым с 01.01.2022, в остальной части требований ФИО2 отказать.
Также ФИО1 заявила ходатайства о фальсификации доказательств – договора аренды от 11.01.2011 № 2; об истребовании из Тосненского городского суда доказательств – материалов дела, а именно искового заявления с приложениями и копии ряда протоколов судебных заседаний по гражданским делам № 2-459/2021, 2-13/2023.
Рассмотрев ходатайство об истребовании документов, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения. Определением от 05.12.2024 рассмотрение дела отложено.
От ФИО2 поступили возражения на отзыв по встречному иску, письменные пояснения по делу. От ФИО1 письменная позиция, а также заявлено ходатайство о выделении в отдельное производство требования об обязании ФИО2 освободить нежилое помещение общей площадью 189,9 кв.м с кадастровым номером 47:26:0201001:5288, расположенное по адресу: <...>, пом. IV.
Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Протокольным определением от 20.02.2025 суд отказал в удовлетворении ходатайства выделении в отдельное производство требования об обязании ФИО2 освободить нежилое помещение. Объявлен перерыв.
ФИО1 неоднократно заявляла ходатайство об уточнении иска, в конечном варианте просит признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 11.01.2010 с 10.03.2022; обязать ФИО2 освободить нежилое помещение общей площадью 189,9 кв.м с кадастровым номером 47:26:0201001:5288, расположенное по адресу: <...>, пом. IV.
Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Суд, рассмотрев ходатайство истца о назначении экспертизы, приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
В данном случае суд пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы, поскольку исполнимость договора не доказана.
Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования в полном объеме, против удовлетворения требований друг друга возражали.
Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.
Между предпринимателями ФИО1 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор от 11.01.2010 аренды нежилого помещения площадью 189,9 кв.м с кадастровым номером 47:26:0201001:5288, расположенного по адресу: <...>, пом. IV.
Актом сдачи-приемки от 15.05.2010 № 1 помещение передано арендатору.
Согласно пункту 8.1 договора если за 15 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 12-ти месячный срок и так далее.
В силу пункта 5.1 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в договоре срока арендную плату в размере 27 000 руб. в месяц (НДС не облагается).
В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке (пункты 5.4.1-5.4.3): первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение 10-ти дневного срока, считая с даты подписания настоящего договора; последующие платежи вносятся ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за текущим; оплата электроэнергии, воды (по показаниям счетчика), абонентской платы за телефон, услуги междугородней (международной) связи, согласно пункту 2.6 производится ежемесячно не позднее 30 числа месяца, следующего за текущим.
Установив, что оплата за аренду по договору ФИО2 не произведена в полном объеме, в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность за период с 01.04.2011 по 30.09.2021 в размере 3 402 000 руб., ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено уведомление от 15.08.2021 о расторжении договора аренды и требование о подписании акта возврата помещения, а также претензия от 16.10.2021 с требованием об оплате задолженности.
Оставление претензии и уведомлений без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с первоначальным иском.
ФИО2 обращаясь со встречным иском, указала на следующее.
Между истцом и ответчиком был заключен договор от 11.01.2011 № 2 аренды нежилого помещения и дополнительное соглашение к нему
Арендная плата составляет 27 000 руб. (пункту 5.1 договора № 2).
В силу пункта 9.2 договора № 2, договора заключен с 11.01.2011 по 11.01.2012.
Дополнительным соглашением к договору аренды об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы от 01.06.2011, в связи с наступление летнего периода и временным прекращением работы детского центра «Дочки- сыночки» стороны применяют следующий порядок, условия и сроки внесения арендной платы: арендатор приостанавливает арендные платежи с 01 июня по 31 августа 2011 года.
ФИО2 указывает, что в виду наличия нового договора аренды, ранее действующий договор от 11.01.2010 прекратил свою силу.
В силу пункта 8.1 договора от 11.01.2010, если за 15 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 12-ти месячный срок и так далее.
Соответственно, по мнению ФИО2, договор аренды от 11.01.2010 сторонами расторгнут еще в момент заключения нового договора № 2.
Как следует из встречного иска в силу признания договора аренды нежилого помещения от 11.01.2010 с 11.01.2011 расторгнутым все отправляемые со ссылкой на него документы подлежат признанию недействительными, а именно уведомление от 15.08.2021 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.01.2010; уведомление от 10.03.2022 о повышении арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 11.01.2010
При новом рассмотрении, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает первоначальные требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, а встречный иск ФИО2– отказу в удовлетворении в полном объеме.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договоров, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Чтобы определить момент обращения в суд с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением условий договора, в том числе длительным не внесением арендной платы (статья 619 ГК РФ), суд может руководствоваться пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, предусматривающим 30-дневный срок, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.
Факт заключения договора аренды помещения от 11.01.2010 и его передача арендатору, подтверждается материалами дела.
15.08.2021 ФИО1 направила ФИО2 заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 19522054051459 и почтовый идентификатор 19522054051497 по месту нахождения спорного имущества) уведомление о расторжении договора аренды в связи с длительным и систематическим неисполнением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей по договору и требование о подписании акта возврата помещения.
При таком положении ФИО1 правомерно расторгла указанный договор аренды в одностороннем порядке на основании уведомления от 15.08.2021 № б/н. Тот факт, что ФИО1, в данном уведомлении ссылается на иной договор, не свидетельствует о незаконности отказа, поскольку стороны договоров аренды на иные обьекты недвижимости не заключали и в уведомлении правильно указаны площадь, адрес а так же кадастровый номер нежилого помещения.
В дальнейшем 16.10.2021 ФИО1 направила в адрес ФИО2 досудебную претензию об исполнении обязательства арендатором по оплате арендных платежей и расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.01.2010 года (почтовый идентификатор 18882037364060 и почтовый идентификатор 18882037364053 по адресу арендуемого помещения).
Ответы по указанным уведомлениям и претензии от ФИО2 не поступило.
10.03.2022 ФИО1 направила ФИО2 уведомление о повышении арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 11.01.2010, фактически изменив условия договора, а также подтверждение факта расторжения договора аренды. С учетом уведомления от 10.03.2022 суд приходит к выводу о расторжении договора с 10.03.2022г.
Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями приведенных норм, признав, что действия ФИО1 в части отказа от исполнения договора аренды от 11.01.2010 являются законными, факт прекращения договора материалами дела подтвержден, суд приходит к выводу о том, что договор аренды 11.01.2010 является расторгнутым в одностороннем порядке с 10.03.2022.
Установив также, что факт владения ФИО2 арендованным имуществом материалами дела подтвержден, доказательств возврата помещения по акту приема-передачи не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об обязании освободить нежилое помещение.
Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные в материалах дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальных требований предпринимателя ФИО1 в полном объеме.
В этой связи удовлетворение требований ФИО1 исключает возможность удовлетворения встречного иска ФИО2, поскольку учтены фактические действия по расторжению договора от 11.01.2010 с 11.09.2021. С учетом уведомления от 10.03.2022 суд приходит к выводу о расторжении договора с 10.03.2022г.
Так же суд считает, что уведомление о расторжении договора является надлежащим доказательством извещения ФИО1 (Истца), поскольку в уведомлении правильно указаны площадь, адрес, а так же кадастровый номер нежилого помещения, из данного уведомления можно сделать однозначный вывод о волеизъявлении Истца о расторжении договора с Ответчиком на спорный объект недвижимости, вне зависимости от даты заключения договора.
Более того, суд учитывает отсутствие в материалах дела доказательств фактического исполнения договора от 11.01.2011 № 2.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
РЕШИЛ :
Первоначальные требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить полностью.
Признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 11.01.2010 с 10.03.2022.
Обязать ФИО2 освободить нежилое помещение общей площадью 189,9 кв.м с кадастровым номером 47:26:0201001:5288, расположенное по адресу: <...>, пом. IV.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы в размере 6000 рублей.
В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Нетосов С.В.