Постановление по делу № 15АП-682/2025 от 13.05.2025 | 15 арбитражный апелляционный суд

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу город Ростов-на-Дону дело № А32-30550/2024

13 мая 2025 года 15АП-682/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Крахмальной М.П., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрипуновой Е.А.,

при участии:

от ООО «Центральная Инвестиционная Компания» (веб-конференция) – представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2025,

от ИП ФИО2 (веб-конференция) – ФИО2 лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании иск ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ФИО3

к ООО «Центральная Инвестиционная Компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к ООО «Проект Д» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договоров купли-продажи от 30.11.2016 зарегистрированных в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО4 за номерами № 3-6010 и № 3-6011,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Центральная Инвестиционная Компания», к ООО «Проект Д» (далее – ответчики) о расторжении договоров купли-продажи от 30.11.2016, зарегистрированных в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО4 за номерами № 3-6010 и № 3-6011, о признании прекращенным обязательства истца по уплате неустойки по договору уступки требования от 01.03.2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2024 ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения оставлено без удовлетворения, производство по делу в части исковых требований о

признании прекращенным обязательства истца по уплате неустойки по договору уступки требования от 01.03.2023 прекращено, в иске отказано.

ФИО2 и ФИО3 обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что вывод о недействительности договора уступки требования от 22.12.2023 сделан в мотивировочной части решения, а не в резолютивной части. Мотивировочная часть решения имеет преюдициальное значение только в отношении установленных им фактов, но не ссылки на недействительность договора, которая является правовым выводом, не имеющим преюдициального значения.

Вывод о недействительности договора уступки требований от 22.12.2023 ошибочен.

Вывод о недействительности договора уступки требований от 22.12.2023 ошибочен. Кроме того, ФИО3 (далее – ФИО3) не была привлечена к участию в деле.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Центральная Инвестиционная Компания» против доводов апелляционной жалобы возражало, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 05.03.2025 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А32-30550/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

ФИО3 ходатайствовала о вступлении в дело в качестве соистца, просила принять уточненные исковые требования. Определением от 02.04.2025 ходатайство ФИО3 было удовлетворено судом.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты к рассмотрению исковые требования в следующей уточненной редакции:

«1) расторгнуть договоры купли-продажи от 30.11.2016, зарегистрированные в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО4 за номерами № 3-6010 и № 3-6011 и применить последствия расторжения в форме возвращения истцам 1/3 права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:125 и 1/3 права на приобретение права собственности на построенные на земельном участке объекты капитального строительства (многоквартирные дома с общей площадью 48434,4 кв.м. и автостоянки площадью 10878,5 кв.м.) с разделом в натуре находящегося в долевой собственности права на приобретение права собственности на объекты капитального строительств, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125 и передачей истцам права на приобретение в собственность одной трети автостоянки площадью 3 626 кв.м. и следующих квартир:

в литере № 1 – № 2, № 3, № 9, № 35, № 43, № 57, № 65, № 68, № 69, № 70, № 76, № 77, № 80, № 87, № 88, № 90, № 91, № 97, № 98, № 99, № 100, № 101, № 102, № 108, № 109, № 110, № 111, № 112, № 113, № 114, № 116, № 118, № 119, № 120, № 122, № 124, № 125, № 126, № 129, № 130, № 131, № 132, № 133, № 134, № 135, № 136, № 138, № 140, № 141, № 142, № 143, № 144, № 146, № 147, № 148, № 151, № 152, № 153;

в литере № 2 – № 9, № 10, № 24, № 35, № 43, № 46, № 54, № 57, № 65, № 68, № 76, № 80, № 88, № 89, № 90, № 91, № 98, № 99, № 100, № 101, № 102, № 103, № 109, № 110, № 111, № 112, № 113, № 114, № 115, № 120, № 121, № 122, № 123, № 124, № 125, № 129, № 130, № 131, № 132, № 133, № 134, № 135, № 136, № 137, № 140, № 141, № 142, № 143, № 144, № 145, № 150, 151, № 152, № 153, № 154, № 155;

в литере № 5 – № 2, № 3, № 35, № 36, № 41, № 43, № 46, № 47, № 54, № 55, № 57, № 59, № 65, № 67, № 68, № 69, № 75, № 76, № 77, № 78, № 79, № 80, № 81, № 87, № 88, № 89, № 90, № 92, № 94, № 96, № 97, № 98, № 99, № 100, № 101, № 102, № 103, № 106, № 107, № 108, № 109, № 110, № 111, № 112, № 113, № 114, № 115, № 116, № 118, № 120, № 121, № 122, № 123, № 124, № 125, № 127, № 131, № 134, № 135, № 137, № 140, № 141, № 142, № 143, № 144, № 145, № 149, № 150, № 152, № 153, № 154, № 155, № 156, № 158;

в литере № 8 – № 2, № 10, № 32, № 54, № 58, № 62, № 69, № 75, № 76, № 79, № 85, № 86, № 87, № 88, № 90, № 91, № 92, № 97, № 98, № 99, № 100, № 101, № 102, № 104, № 107, № 108, № 109, № 110, № 111, № 112, № 113, № 114, № 116, № 118, № 119, № 120, № 121, № 122, № 124, № 125, № 126, № 127, № 129, № 130, № 131, № 132, № 134, № 135, № 136, № 137, № 140, № 141, № 142, № 143, № 144, № 145, № 146, № 147, № 148, № 151, № 152, № 153, № 154, № 155, № 156, № 160, № 161, № 162, № 163, № 166, № 167, № 169 (общая площадь указанных квартир в литерах 1,2,5,8 составляет 13 352 кв.м);

в литерах 3,4,6,7 – квартир общей площадью 2 793 кв.м., составляющей в сумме с площадью квартир, указанных в настоящем пункте в Лит 1,2,5,8, одну треть площади всех квартир в многоквартирных домах на данном земельном участке, то есть, 16 145 кв.м.

2) обязать ООО «Центральная инвестиционная компания» представить истцам полные характеристики всех квартир в литерах 3,4,6,7, а также подписать с истцами соглашение о разделе квартир, предусматривающее предоставление им указанных ими квартир общей площадью 2 793 кв.м., составляющей в сумме с площадью квартир, указанных в пункте 3 настоящих требований в литерах 1,2,5,8, одну треть общей площади всех квартир в многоквартирных домах на данном земельном участке, то есть, 16 145 кв.м., и соглашение о разделе автостоянки с передачей истцам части автостоянки площадью 3 626 кв.м.;

Указать в решении по настоящему делу на то, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 и ФИО3 на указанные в п. 3 квартиры после ввода многоквартирных домов Литеры 1-8 в эксплуатацию».

В рамках заявления об уточнении исковых требований ФИО3 также просит расторгнуть договоры купли-продажи от 30.11.2016, зарегистрированные в реестре нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО4 за номерами № 3-6010 и № 3-6011, и применить указанные в заявлении последствия расторжения договоров.

В судебное заседание ООО «Проект Д», надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск в полном объеме, дал пояснения по существу спора.

Представитель ООО «Центральная Инвестиционная Компания» против доводов иска возражал, просил иск оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.11.2016 между ФИО3 и ООО «Центральная инвестиционная компания» заключен договор купли-продажи доли незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 30.11.2016, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4, зарегистрирован в ресстре за номерои № 3-6011. По условиям договора, ФИО3 продала ООО «Центральная инвестиционная компания» принадлежащую ей на праве собственности 1/3 (одну третью) доли незавершенного строительством 10-ти квартирном жилого дома со следующими характеристиками (пункт 1 договора купли-продажи № 3-6011): - площадь 280,1 (двести восемьдесят целых одна десятая) кв.м., - назначение объекта: нежилое, - доп. описание: 4% готовности, - инвентарный номер 17547, литер: А, - адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, улица Российская, дом 6/20, - кадастровый номер объекта - 23:49:0125020:1213. Указанная доля незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 06.05.2016, удостоверенного нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 (пункт 2 договора купли-продажи № 3-6011). В соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи № 3-6011, незавершенный строительством 10-ти квартирный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 31 004 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0125020:125, правообладателем которого является муниципальное образование город-курорт Сочи. Указанный земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды, что подтверждается договором № 4900010268 от 15.06.2016. Компания купила у ФИО3 указанную долю за 62 259 907,50 руб. (пункт 3 договора купли-продажи № 3-6011). В силу пункта 10 договора купли-продажи № 3-6011, на совершение указанной сделки имелись: согласие ФИО2, супруга ФИО3, на отчуждение согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации; согласие совладельца ФИО6.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи № 3-6011, в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства любого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125, на котором находится отчуждаемая доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, стороны по настоящему договору обязуются совершить новацию и заменить обязательства по настоящему договору на обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов на указанном земельном участке.

относящихся к общему имуществу многоквартирных домов в размере пятнадцати процентов от приобретаемых Продавцом имущественных прав. Общая стоимость имущественных прав, приобретаемых Продавцом по указанным договорам участия в долевом строительстве составляет 62 259 907 (шестьдесят два миллиона двести пятьдесят девять тысяч девятьсот семь) рублей 50 копеек, что эквивалентно 2,5% (двум целым пяти десятым процентам) общей площади помещений во всех многоквартирных домах и других объектах, построенных на указанном земельном участке.

Помещения выбираются Продавцом из помещений, предназначенных для передачи второму участнику долевой собственности ФИО6. Исполнение обязательств сторон, возникших на основании настоящего договора и договоров участия в долевом строительстве, производится зачетом встречных однородных требований.

30.11.2016 между ФИО3 и ООО «Центральная инвестиционная компания» заключен договор купли-продажи доли незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 30.11.2016, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4, зарегистрирован в реестре за номером № 3-6010. По условиям договора, ФИО3 продала ООО «Центральная инвестиционная компания» принадлежащую ей на праве собственности 1/3 (одну третью) доли незавершенного строительством 10-ти квартирном жилого дома со следующими характеристиками (пункт 1 договора купли-продажи № 3-6010): - площадь 264,5 (двести шестьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., - назначение объекта: нежилое, - доп. описание: 4% готовности, - инвентарный номер 17548, литер: Б, - этажность: 3, - адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, улица Российская, дом 6/21, - кадастровый номер объекта - 23:49:0125020:1214. Указанная доля незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 06.05.2016, удостоверенного нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 (пункт 2 договора купли-продажи № 3-6010). В соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи № 3-6010, незавершенный строительством 10-ти квартирный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 31 004 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0125020:125, правообладателем которого является муниципальное образование город-курорт Сочи. Указанный земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды, что подтверждается договором № 4900010268 от 15.06.2016. Компания купила у ФИО3 указанную долю за 62 259 907,50 руб. (пункт 3 договора купли-продажи № 3-6010). В силу пункта 10 договора купли-продажи № 3-6010, на совершение указанной сделки имелись:

- согласие ФИО2, супруга ФИО3, на отчуждение согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации;

- согласие совладельца ФИО6.

Из материалов дела следует, что договоры купли-продажи имеют идентичные условия в части расчетов. Так, в силу пункта 3 договоров купли- продажи, расчет между сторонами будет произведен после подписания договора в срок до 25.05.2019.

Цена подлежит изменению в случае, если покупатель получит разрешения на строительство многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125 с общей площадью строящихся домов большей или меньшей, чем предусмотрено зоной застройки и применимыми к ней коэффициентами, действующими на дату заключения настоящего договора, именно: зона Ж-5 с коэффициентом 2,1. Стороны договорились, что цена каждого из договоров изменяется пропорционально увеличению или уменьшению общей площади строящихся многоквартирных домов в случае получения разрешения на строительство.

Оплата производится сторонами любым способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 договоров купли-продажи стороны договорились, что в случае изменения курса валют, экономической ситуации в стране, уровня инфляции, цен, тарифов и других показателей цена настоящего договора изменению не подлежит. Также к отношениям сторон не применяются положения статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи № 3-6010, в течение 20 (двадцати ) рабочих дней с момента осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства любого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125, на котором находится отчуждаемая доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, стороны по настоящему договору обязуются совершить новацию и заменить обязательства по настоящему договору на обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов на указанном земельном участке.

В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве Продавец приобретает имущественные права на объекты долевого строительства в размере двух целых пяти десятых процента общей площади помещений во всех многоквартирных домах и других объектах, построенных на указанном земельном участке (далее - имущественные права) за вычетом площади помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов в размере пятнадцати процентов от приобретаемых Продавцом имущественных прав. Общая стоимость имущественных прав, приобретаемых Продавцом по указанным договорам участия в долевом строительстве составляет 62 259 907 (шестьдесят два миллиона двести пятьдесят девять тысяч девятьсот семь) рублей 50 копеек, что эквивалентно 2,5% (двум целым пяти десятым процентам) общей площади помещений во всех многоквартирных домах и других объектах, построенных на указанном земельном участке. Помещения выбираются Продавцом из помещений, предназначенных для передачи второму участнику долевой собственности ФИО6. Исполнение обязательств сторон, возникших на основании настоящего договора и договоров участия в долевом строительстве, производится зачетом встречных однородных требований. На совершение вышеуказанных сделок по купле-продаже имеется согласие супруга ФИО3 - ФИО2, удостоверенное нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4 30.11.2016 по реестру № 3-6008.

В исковом заявлении указано, что в течение нескольких лет ООО «ЦИК» не выполняет предусмотренную пунктом 5 договоров купли-продажи обязанность по заключению договоров участия в долевом строительстве, несмотря на

неоднократные обращения продавца, следовательно, ООО «ЦИК» считало, что оплата по договорам купли-продажи должна производиться денежными средствами. Исходя из вышеизложенного, ООО «ЦИК» должно было оплатить приобретенное имущество денежными средствами до 25.05.2019, однако в течение уже около 5 лет не выполняет эту обязанность.

В связи с нарушениями условий договора истец письмом от 15.01.2024 предложил расторгнуть договоры, однако в ответе на это письмо от 16.01.2024 № 03-24 ООО «ЦИК» по поводу расторжения договоров купли-продажи не высказался.

Таким образом, истец полагает, что имеются основания для удовлетворения уточненных исковых требований.

Судом установлено, что ФИО2 является ненадлежащим истцом в рамках настоящего дела ввиду следующего.

В рамках дела № А32-22480/2024 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 установлено, что ФИО3 дважды уступила право требования исполнения договоров купли-продажи от 30.11.2016: ИП ФИО2 по договору уступки права требования от 22.12.2023 и обществу с ограниченной ответственностью «Проект Д» на основании договора уступки права требования от 01.03.2023, что не допускается действующим законодательством (пункт 2 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом пункта 4 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличия договора уступки от 01.03.2023, заключенного между ФИО3 и ООО «Проект Д», представленный в материалы дела договор цессии от 22.12.2023 между ФИО3 и ИП ФИО2 является недействительным. Договоры купли-продажи доли незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 30.11.2016 удостоверены нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4, р. № 3-6010, 3-6011. Поскольку договор уступки права требования по указанным договорам купли-продажи нотариально не удостоверен, в силу статьи 163, части 1 статьи 166 Гражданского кодекса 8 А32-22480/2024 Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Согласно пункту 10 договора купли-продажи доли незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 30.11.2016, удостоверенного нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4, р. № 3-6011, на совершение указанной сделки имеется согласие ФИО2, супруга ФИО3, удостоверенное нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4 30.11.2016 по реестру № 3-6008.

С учетом статьи 34, статей 40 - 41 Семейного кодекса Российской Федерации, на заключение договоров купли-продажи доли незавершенного строительством 10-ти квартирного жилого дома от 30.11.2016 ФИО3 было получено нотариально удостоверенное согласие ФИО2, брачный договор между ними не заключался, имущество относилось к совместной собственности супругов.

Согласно статье 256 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, недопустимы возмездные сделки между ними, поскольку в результате этих сделок имущество по-прежнему остается в их совместной собственности, не могут быть заключены и безвозмездные сделки (статья 34

Семейного кодекса Российской Федерации; пункты 4, 6 Информационного письма МОРП № РП-исх.78 и МоНП № 27/6-02 от 12.01.2004).

Таким образом, соглашение об уступке права требования по договорам купли-продажи от 30.11.2016, заключенное супругами ФИО3 и ФИО2, противоречит нормам гражданского и семейного законодательства, поскольку данная сделка заключена между супругами в отношении имущества, находящегося в совместной собственности.

Поскольку договор уступки прав ИП ФИО2 от 22.12.2023 является ничтожным, то ФИО2 не вправе заявлять иск на основании данного договора уступки в рамках настоящего спора.

Вместе с тем, ФИО3 как сторона сделок вправе требовать их расторжения и удовлетворения заявленных требований.

Правоотношения ФИО3 и ООО «ЦИК» регулируются общими положениями о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.10.1997 № 18 покупатель обязан оплатить полученные товары в срок, предусмотренный договором поставки либо установленный законом и иными правовыми актами, а при его отсутствии непосредственно до или после получения товаров (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий в каждом конкретном деле (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1958-О, от 27.03.2018 № 644-О).

ООО «ЦИК» в материалы судебного дела представлены платежное поручение № 3 от 26.01.2024 на сумму 37 259 907,50 руб., назначение платежа: «оплата за ООО «ЦИК» по договору купли-продажи от 30.11.2016, рег. № 3-6011 Сумма 37259907-50 без налога (НДС)», платежное поручение № 130528 от 25.01.2024 на сумму 37 259 907,50 руб., назначение платежа: «оплата за ООО «ЦИК» по договору купли-продажи от 30.11.2016, рег. № 3-6010».

Кроме того, в отзыве на исковое заявление ООО «ЦИК» указывает, что приобретенные по оспариваемым договорам объекты недвижимого имущества были снесены ООО «ЦИК», на их месте ООО «ЦИК» возвело жилой комплекс из 8 многоквартирных домов на 1308 квартир.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в соответствии с п.3 договоров купли-продажи доли незавершенного строительством объектов расчет между сторонами будет произведен после подписания договора в срок до 25 мая 2019 года.

Кроме того, согласно пункту 5 договоров купли-продажи в течение двадцати рабочих дней с момента осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства любого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125, на котором находится отчуждаемая доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, стороны по настоящему договору обязуются совершить новацию и заменить обязательства по настоящему договору на обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов на указанном земельном участке.

Дополнительным соглашением № 2 от 26.07.2022 к договору купли-продажи от 30.11.2016 стороны исключили из договора абзац 3 пункт 3: "Расчет между сторонами будет произведен после подписания договора в срок до 25 мая 2019 года". Договор был дополнен пунктом 4.1 следующего содержания: "Покупатель вправе по заявке продавца выдать продавцу процентные займы в денежной (безналичной и наличной) по ставке 5% годовых сроком до 30.07.2025 и имущественной форме, в том числе в форме передачи строительных материалов и выполнения работ". Покупатель обязуется перечислить Продавцу заем в размере

25 000 000 руб. до 12.08.2022.

Во исполнение пункта 3 дополнительных соглашений № 2 от 26.07.2022 между сторонами был заключен договор займа от 26.07.2022 на сумму 50 000 000 рублей под 5% годовых со сроком до 31.07.2025 года.

В материалы дела представлены платежные поручения: № 639 от 15.11.2022 на сумму 10 000 000 руб. с назначением платежа: «оплата за ООО «ЦИК» по договору процентного займа от 26.07.2022, п/п № 701 от 07.12.2022 на сумму 10 000 000 руб. с назначением платежа: «оплата за ООО «ЦИК» по договору процентного займа от 26.07.2022, п/п № 187 от 09.09.2022 на сумму 14 000 000 руб. с назначением платежа: «оплата за ООО «ЦИК» по договору процентного займа от 26.07.2022, п/п № 163 от 11.08.2022 на сумму 16 000 000 руб. с назначением платежа: «оплата за ООО «ЦИК» по договору процентного займа от 26.07.2022. Указанные денежные средства истцом получены. Ответчик указывает, что указанные денежные средства являются оплатой по договорам купли-продажи, поскольку они оплачены по дополнительным соглашениям № 2 от 26.07.2022 к договорам купли-продажи от 30.11.2016.

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения № 2 к договорам купли-продажи стороны обязались в течение 20 рабочих дней по предложению Продавца совершить новацию и заменить обязательства по настоящему договору на обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов на указанном земельном участке.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что ООО «ЦИК» исполнило обязательства покупателя по оплате стоимости объектов недвижимости по договорам купли-продажи от 30.11.2016, а именно в 2022 году ООО «ЦИК» частично погасило задолженность, выплатив ФИО3. денежную сумму в размере 50 000 000 рублей, оставшуюся часть в сумме 74 519 815,00 рублей ООО «ЦИК» выплатило ФИО3. в 2024 году, что подтверждается представленными ранее в материалы дела платежными поручениями.

Таким образом, покупатель выплатил продавцу установленную договорами цену объектов недвижимости 124 519 815 рублей в полном объеме, а ФИО3. приняла оплату.

Истец указывает, что в 2022 году 50 миллионов рублей были оплачены по договору займа, а не по договору купли-продажи. Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что в действительности, выплата ФИО3. денежных средств в размере 50 000 000 рублей произведена физическими лицами в форме выдачи займа, что было предусмотрено соглашением сторон (дополнительное соглашение № 2 от 26. 07 2022 к договору купли-продажи от 30.11.2016 р. № 3-6010 и дополнительное соглашение № 2 от 26.07.2022 к договору купли-продажи от 30.11.2016 р. № 3-6011). Тот факт, что заключение между ООО «ЦИК» и СВ. ФИО3 договора займа от 26.07.2022 на сумму 50 000 000 рублей и оплата денежных средств физическими лицами была произведена по согласованию сторон в счет исполнения обязательств по договорам купли-продажи от 30.11.2016 года подтверждается перепиской сторон (письма ИП ФИО2 от 29.07.2022, 05.08.2022,29.08.2022 года, письмо ООО «ЦИК» от 05.08.2022 № 14-22).

Более того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 к делу № А32-22480/2024, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции от 27 марта 2025 года, установлено, что ООО «ЦИК» в 2022 году выплатило ФИО3. денежную сумму в размере 50 000 000 рублей, оставшийся долг в сумме 74 519 815,00 рублей ООО «ЦИК» выплатило ФИО3. в 2024 году.

В настоящее время в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится гражданское дело № А32-51335/2024 по иску ИП ФИО2 и ФИО3

СВ. к ООО «ЦИК» о признании действия договоров купли-продажи в отношении пункта 3 прекратившимся с 18.10.2022 в части обязанности оплаты по договорам купли-продажи денежными средствами, а договоры купли продажи от 30.11.2016, в части пункта 5 заключенными, действительными и действующими.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что ИП ФИО2 и ФИО3. представили в материалы дела № А32-51335/2024 объяснения № 3, в котором указали (п.2), что у ООО «ЦИК» сохраняется обязанность по заключению с СВ. ФИО3 договоров участия в долевом строительстве на квартиры общей площадью, равной 5% площадей всех объектов капитального строительства на указанном земельном участке, с указанием на то, что оплата по ним полностью проведена в форме передачи ООО «ЦИК» прав на указанный земельный участок. При этом уплаченные ООО «ЦИК» 124 миллиона рублей, в том числе в форме займа, могут быть зачтены в счет выполнения этой обязанности». В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что истцы подтвердили, что в 2022 году

50 000 000 рублей были получены ИП ФИО3. в счет исполнения обязательств ООО «ЦИК» по договорам купли-продажи. Ответчик указывает, что в договорах купли-продажи от 30.11.2016 стороны согласовали существенное условие продажи - цену объектов недвижимости 124 519 815 рублей и такая же стоимость недвижимости указана в дополнительном соглашении № 2 от 26.07.2022 (по 62 259 907, 50 рублей в каждом договоре). Именно данную цену объектов недвижимости покупатель ООО «ЦИК» выплатило ФИО3. в объеме и способом, которые были согласованы с истцом в договорах купли-продажи от 30.11.2016 и в дополнительных соглашениях № 2 от 26.07.2022.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Данное положение направлено на реализацию принципа обязательности судебного акта (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 по делу № А32-22480/2024, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным от 27 марта 2025 года установлено, что в 2022 году ООО «ЦИК» частично погасило задолженность, выплатив ФИО3 денежную сумму в размере 50 000 000 руб., а именно: 16 000 000 руб. на основании платежного поручения № 163 от 11.08.2022, 14 000 000 руб. на основании платежного поручения № 187 от 09.09.2022, 10 000 000 руб. на основании платежного поручения № 639 от 15.11.2022, 10 000 000 руб. на основании платежного поручения № 701 от 07.12.2022. Оставшийся долг в сумме 74 519 815,00 руб. ООО «ЦИК» выплатило ФИО3 в 2024 году, что подтверждается платежным поручением № 130528 от 25.01.2024 на сумму 37 259 907,50 руб. и платежным поручением № 3 от 26.01.2024 на сумму 37 259 907,50 руб. Таким образом, договоры купли-продажи от 30.11.2016 выполнены сторонами в полном объеме: ФИО3 (продавец) передала в собственность покупателя ООО «ЦИК» долю в праве на объекты недвижимости, а ООО «ЦИК» (покупатель) приобрело долю и выплатило продавцу установленную договорами цену 124 519 815 руб. в полном объеме. По общему правилу, ординарным способом прекращения гражданско-правовых обязательств является их надлежащее исполнение (пункт 1 статьи 408

Гражданского кодекса Российской Федерации). В рамках дела № А32-22480/2024 суды, руководствуясь положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сделки прекращены исполнением.

Таким образом, факт полного расчета по договорам купли-продажи от 30.11.2016 года установлен судебными актами судов первой и апелляционной инстанций в рамках дела № А32-22480/2024, выводы судом имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения искового заявления у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Центральная Инвестиционная Компания» заключать договоры участия в долевом строительстве после того как заключит договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир в многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125, оставшихся в отношении последних 5 процентов квартир суммарной площадью 3719,9 кв.м., а после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию запрета отчуждения этих квартир.

Исходя из части 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечительные меры представляют собой срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя в целях урегулирования спора.

Согласно пункту 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» обеспечительные меры могут быть отменены судом по собственной инициативе либо по заявлению лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 144 ГПК РФ, часть 1 статьи 89 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ).

Поскольку спор судом разрешен, суд апелляционной инстанции полагает, что принятые определением от 01.04.2025 обеспечительные меры подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2024 по делу № А32-30550/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по делу № А32-30550/2024.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Ковалева Судьи М.П. Крахмальная

Е.А. Маштакова