АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, <...>, тел. <***>, факс <***>, https://tomsk.arbitr.ru, e-mail: info@tomsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

М О Т И В И Р О В А Н Н О Е

РЕШЕНИЕ

г. Томск Дело № А67-4017/2025

12.11.2025

Резолютивная часть решения объявлена 31.10.2025.

Полный текст решения изготовлен 12.11.2025.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческий центр «Север» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СК Экодар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 8 от 15.08.2023 в размере 122 915,03 руб., пени в размере 511 921,65 руб. за период с 16.08.2023 по 29.04.2025, с 29.04.2025 до даты фактического исполнения обязательства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческий центр «Север» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – ООО «ПКЦ «Север», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК Экодар» (далее – ООО «СК Экодар», ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 8 от 15.08.2023 в размере 122 915,03 руб., пени в размере 511 921,65 руб. за период с 16.08.2023 по 29.04.2025, с 29.04.2025 до даты фактического исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей за пользование нежилыми помещениями и частью земельного участка.

Определением суда от 04.08.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, но не более чем на один год.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления, возбуждении производства по делу и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований в связи с тем, что ООО «ПКЦ «Север» в настоящее время не является арендодателем по договору аренды № 8 от 15.08.2023, поскольку по соглашению о замене стороны в договоре аренды (передача договора) от 20.12.2024 все права и обязанности по договору аренды с момента подписания соглашения перешли к новому арендодателю – ФИО2, в том числе права по взысканию задолженности по арендной плате и неустойки. Также ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ, представил контррасчет неустойки.

Определением суда от 16.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2).

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, судом в порядке абзаца четвертого части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 14.10.2025 проведено судебное заседание без перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. В судебном заседании представитель ответчика поддержала ранее изложенную позицию.

Истец в возражениях на отзыв ответчика полагал, что к новому собственнику имущества не могли перейти права и обязанности, возникшие до заключения соглашения о замене стороны в договоре аренды. Арендная плата за период до перехода права собственности подлежит уплате истцу как предыдущему собственнику (арендодателю). Относительно довода ответчика о снижении неустойки указал, что размер неустойки был согласован сторонами в договоре, не является завышенным.

ФИО2 в отзыве на исковое заявление указал, что ФИО2 у ООО «ПКЦ «Север» по договору купли продажи № 241058-1 от 16.11.2024 было приобретено имущество, которое ответчик арендовал у истца, в связи с чем впоследствии было заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды от 20.12.2024. С 20.12.2024 ответчик оплачивает арендную плату ФИО2

В соответствии со статьями 228, 229 АПК РФ дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон по имеющимся в нем доказательствам.

31.10.2025 принята резолютивная часть решения, в удовлетворении исковых требований отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 36 742 руб.

06.11.2025 истец обратился в суд с заявлением о составлении мотивированного решения, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 229 АПК РФ суд составляет мотивированное решение.

Как следует из материалов дела, между ООО «ПКЦ «Север» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (арендодатель) и ООО «СК Экодар» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 8 от 15.08.2023 (далее – договор аренды).

По условиям пункта 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование следующее имущество (далее – арендуемое имущество, спорное имущество):

1) нежилые помещения в здании по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100004:945, общей площадью помещений 639 кв.м., а именно (нумерация и площадь согласно ранее действующему техническому паспорту, подготовленному ОГУП «ТОЦТИ»):

- нежилое помещение № 2, площадью 351 кв.м.,

- часть нежилого помещения № 3, площадью 288 кв.м. (п. 1.1.1);

2) часть земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100004:662, площадью 300 кв.м. Расположение данного участка согласовывается между сторонами (п. 1.1.2).

Договор заключен на срок 11 месяцев. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на аналогичный срок, на тех же условиях, количество таких продлений не ограничено (п. 2.1 договора аренды).

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме оплачивать арендодателю предусмотренную договором арендную плату и иные платежи, в соответствии с разделом 5 договора (п. 4.3.1 договора аренды).

Арендная плата начисляется с 01.09.2023 и состоит из постоянной и переменной части, и уплачивается ежемесячно (п. 5.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды размер постоянной части арендной платы за арендуемое имущество уплачивается ежемесячно, исходя из следующих цен:

- за имущество, указанное в п. 1.1.1 договора, по тарифу 180 руб. за 1 кв.м, без НДС 20%, всего: 115 020 руб., без НДС 20%;

- за имущество, указанное в п. 1.1.2 договора, по тарифу 50 руб. за 1 кв.м., без НДС 20%, всего: 15 000 руб., без НДС 20%.

Всего 130 020 руб. в месяц, без НДС 20%.

Переменная часть арендной платы не входит в размер платы, указанной в п. 5.2. договора, и представляет собой компенсацию арендатором расходов арендодателя, связанных с эксплуатацией арендуемого помещения арендатором, включая, но не ограничиваясь, оплату электроснабжения, соразмерно занимаемой площади. Компенсация эксплуатационных расходов производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, размер компенсации зависит от фактического размера эксплуатационных расходов, тарифов ресурсоснабжающих организаций. Арендатор обязан установить на арендуемом имуществе приборы учета электроэнергии (счетчики) и иное электрооборудование за свой счет, если они отсутствуют в арендованном помещении. Допускается установка приборов учета и электрооборудования арендодателем, с последующей компенсацией соответствующих расходов арендатором (п. 5.3 договора аренды).

Начисление арендной платы производится с момента передачи арендатору имущества и до момента фактического возврата арендуемого имущества арендатором, подписания сторонами акта возврата арендуемого имущества (п. 5.4 договора аренды).

Постоянная часть арендной платы, указанная в п. 5.2 договора, оплачивается не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата (т.е. на условиях предоплаты). Переменная часть арендной платы оплачивается на основании счетов арендодателя, в течение 5 дней с момента получения счета. Плата за первый месяц пользования арендуемым имуществом производится арендатором не позднее даты передачи имущества по акту приема-передачи (п. 5.6 договора аренды).

Все расчеты по договору осуществляются арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или путем внесения денежных средств в кассу арендодателя (п. 5.8 договора аренды).

В случае несвоевременной оплаты арендной платы и иных платежей арендатор по письменному требованию арендодателя выплачивает неустойку в размере 0,3% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки до момента фактической оплаты. Указанный размер неустойки применим и к суммам задолженности, неоплаченным на момент окончания срока действия договора (п. 6.2 договора аренды).

Договор вступает в силу с момента подписания и действует 11 месяцев с пролонгацией или до момента реализации объекта аренды в ходе конкурсного производства. В случае реализации имущества, указанного в договоре аренды, договор считается расторгнутым через 10 календарных дней с момента направления соответствующего уведомления от конкурсного управляющего (п. 7.1 договора аренды).

По акту приема-передачи арендуемого имущества от 15.08.2023 спорное имущество передано ООО «СК Экодар». При этом в материалах дела также имеется акт приема-передачи от 30.08.2023, в котором отражены показания приборов учета электроэнергии. Указанные акты подписаны ООО «ПКЦ «Север» и ООО «СК Экодар».

Впоследствии между ООО «ПКЦ «Север» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 241058-1 от 16.11.2024 (далее – договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество, указанное в приложении № 1 к договору, в том числе земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100004:662, здание нежилое (склад) с кадастровым номером 70:21:0100004:945 (п. 1.1). Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи после полной оплаты стоимости имущества (п. 3.1 договора купли-продажи).

Также между ООО «ПКЦ «Север» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (сторона-1), ФИО2 (сторона-2) и ООО «СК Экодар» (сторона-3) было заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды (о передаче договора) от 20.12.2024 (далее – соглашение), по условиям которого в связи с продажей имущества, находящегося в аренде, стороны пришли к соглашению о замене стороны-1 по договору аренды № 8 от 15.08.2023 на сторону-2 (п. 1).

Сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2 по указанному договору с момента подписания сторонами соглашения (п. 2 соглашения).

Права и обязанности по договору аренды переходят от стороны-1 к стороне-2 с согласия стороны-3 (п. 3 соглашения).

Стороны признают, что арендуемое имущество по договору находится в настоящий момент во владении и пользовании стороны-3 и в случае прекращения арендных отношений подлежит возврату стороне-2 по акту приема-передачи (п. 4 соглашения).

Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и является неотъемлемой частью договора аренды № 8 от 15.08.2023 (п. 7 соглашения).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 122 915,03 руб.

Поскольку задолженность по арендной плате за соответствующий период ответчиком своевременно и в полном объёме не оплачена, истец начислил ответчику неустойку (пеню).

12.03.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.03.2025 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в течение 3 рабочих дней с даты получения претензии. До настоящего времени требования истца, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В силу статей 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из видов договора аренды является договор аренды здания или сооружения, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (статья 421 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100004:662 и нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100004:945 с 13.01.2025 принадлежат на праве собственности ФИО2

При этом по условиям соглашения о замене стороны в договоре аренды от 20.12.2024 ООО «ПКЦ «Север» передало свои права и обязанности по договору ФИО2, который с момента подписания соглашения является арендодателем по договору аренды.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также содержание соглашения о передаче договора, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В результате передачи договора (статья 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Как разъяснено в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Кроме того, как указано в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).

Из указанных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций следует, что в случае передачи договора все права и обязанности, возникшие из договора аренды, переходят к третьему лицу (новому арендодателю или арендатору) в полном объеме, в том числе за периоды пользования имуществом до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Судом установлено, что в соглашении о замене стороны в договоре аренды (о передаче договора) от 20.12.2024 не содержится условия о частичном переходе прав и обязанностей какой-либо из сторон договора аренды. Более того, из содержания соглашения (в том числе названия) следует явная воля сторон соглашения на передачу всего комплекса прав и обязанностей прежнего арендодателя (ООО «ПКЦ «Север») к новому арендодателю (ФИО2) как собственнику спорного имущества, поскольку пунктом 2 соглашения не предусмотрена частичная передача прав и обязанностей.

Таким образом, поскольку иск о взыскании арендной платы предъявлен прежним арендодателем (ООО «ПКЦ «Север»), который перестал быть стороной по договору аренды и передал свою правовую позицию по договору ФИО2 (новый арендодатель), с учетом положений статей 384 и 392.3 ГК РФ требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку его доводы основаны на неверном толковании норм материального права и содержания соглашения от 20.12.2024.

С учетом вывода суда о необоснованности основного требования о взыскании задолженности по арендной плате, производное от него требование о взыскании неустойки удовлетворению также не подлежит, в связи с чем доводы ответчика о снижении неустойки судом не рассматриваются.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку судом в удовлетворении исковых требований отказано, а при принятии искового заявления к производству истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу иска подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческий центр «Север» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 742 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Е.И. Бутенко