ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
07 февраля 2025 года
Дело № А46-20131/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2025 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Воронова Т.А.,
судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-12297/2024) департамента имущественных отношений Администрации города Омска, (регистрационный номер 08АП-12298/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Омской области от 17.10.2024 по делу № А46-20131/2022 (судья Кулаева Е.В.),
принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений в здании, об истребовании нежилого помещения из незаконного владения, образовании помещений, прекращении права собственности,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,
в судебном заседании приняли участие:
от ИП ФИО1 – ФИО4 по доверенности от 07.04.2021 сроком действия на пять лет;
от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО5 по доверенности от 04.06.2024 № Ис-ДИО/8393 сроком действия один год;
от ИП ФИО2 лично (предъявлен паспорт);
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик), департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) и просила (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений):
1. признать общим имуществом собственников помещений в здании с кадастровым номером (КН) 55:36:100903:1210, расположенном по адресу: <...>, следующие помещения:
- нежилое помещение общей площадью 5,7 кв.м, являющееся частью нежилого помещения 25П с КН 55:36:100903:7945, приобретенное индивидуальным предпринимателем ФИО1 в собственность по договору купли-продажи № 322 от 26.02.2021 (номер и дата государственной регистрации: 55:36:100903:7945-55/092/2022-7 от 12.09.2022г.);
- нежилое помещение 22П, общей площадью 22,3кв.м КН 55:36:100903:7930;
- нежилое помещение 26П, общей площадью 42,9кв.м КН 55:36:100903:7944;
- нежилое помещение 30П, общей площадью 12,5кв.м КН 55:36:100903:7947;
- нежилое помещение 32П, общей площадью 4,5кв.м КН 55:36:100903:7943;
2. истребовать из незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО1 нежилое помещение площадью 5,7 кв.м., являющееся частью нежилого помещения 25П с КН 55:36:100903:7945, приобретенное последней в собственность по договору купли-продажи № 322 от 26.02.2021 (номер и дата государственной регистрации: 55:36:100903:7945-55/092/2022-7 от 12.09.2022), определяющееся техническим планом помещения от 19.06.2024;
3. из помещения с КН 55:36:100903:7945 образовать 2 (два) помещения со следующими характеристиками (технический план помещения от 19.06.2024):
- помещение 25П/1- нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: ул. Звездная, д.2Е; площадь помещения 25П/1 составляет 163,3 кв. м.;
- помещение 25П/2- нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: ул. Звездная, д.2Е; площадь помещения 25П/2 составляет 5,7 кв. м. (образованное помещение 25П/1 на поэтажном плане состоит из помещений 3, 4. Образованное помещение 25П/2 на поэтажном плане состоит из помещений 1, 2 и является местом общего пользования собственников помещений здания с КН 55:36:100903:7945, обеспечивает доступ в здание к внутренним помещениям, однако включено в общую площадь помещения 2511 согласно сведениям ЕГРН);
4. прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект недвижимости с КН 55:36:100903:7945 площадью 167,5кв.м, назначение: нежилое, наименование:нежилое помещение, местоположение: <...>, пом. 25П,приобретенное ИП ФИО1 в собственность по договору купли-продажи № 322 от 26.02.2021 (номер и дата государственной регистрации: 55:36:100903:7945-55/092/2022-7 от 12.09.2022).
К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Решением Арбитражного суда Омской области от 17.10.2024 исковые требования удовлетворены частично.
Суд
решил:
Признать общим имуществом здания с КН 55:36:100903:1210, расположенного по адресу: <...>, следующие нежилые помещения:
- нежилое помещение 22П, общей площадью 22,3кв.м КН 55:36:100903:7930;
- нежилое помещение 26П, общей площадью 42,9кв.м КН 55:36:100903:7944;
- нежилое помещение 30П, общей площадью 12,5кв.м КН 55:36:100903:7947;
- нежилое помещение 32П, общей площадью 4,5кв.м КН 55:36:100903:7943;
- нежилое помещение площадью 5,7 кв.м (с номерами на поэтажном плане 1, 2 Технического плана помещения от 19.06.2024), являющееся частью нежилого помещения 25П с КН 55:36:100903:7945.
Прекратить право индивидуальной собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение площадью 5,7 кв.м. (с номерами на поэтажном плане 1, 2 Технического плана помещения от 19.06.2024), являющееся частью нежилого помещения 25П с КН 55:36:100903:7945 (номер и дата государственной регистрации: 55:36:100903:7945-55/092/2022-7 от 12.09.2022).
Прекратить право индивидуальной собственности муниципального образования городской округ город Омск на следующие объекты недвижимого имущества:
- нежилое помещение 22П, общей площадью 22,3 кв.м с КН 55:36:100903:7930 (номер и дата государственной регистрации: 55-55/001-55/101/002/2015-1552/1 от 03.02.2015);
- нежилое помещение 26П, общей площадью 42,9 кв.м КН 55:36:100903:7944 (номер и дата государственной регистрации: 55-55/001-55/101/008/2015-4981/1 от 17.03.2015);
- нежилое помещение 30П, общей площадью 12,5 кв.м КН 55:36:100903:7947 (номер и дата государственной регистрации: 55-55/001-55/101/008/2015-7638/1 от 17.03.2015);
- нежилое помещение 32П, общей площадью 4,5 кв.м КН 55:36:100903:7943 (номер и дата государственной регистрации: 55-55/001-55/101/008/2015-7639/1 от 17.03.2015).
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Судом первой инстанции распределены судебные расходы, с ИП ФИО1 и Департамента в пользу ИП ФИО2 взыскано по 9000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины с каждого.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 и Департамент обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
Департамент в поданной им апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что спорный тамбур, входящий в состав нежилого помещения под литерой АА, 25П, общей площадью 167,5 кв.м, находился в муниципальной собственности города Омска; 12.09.2016 на основании договора аренды передан ИП ФИО1, впоследствии передан ей в собственность; по результатам проверки 16.11.2022 установлено, что в помещениях ИП ФИО1 (в том числе, в помещении 25П) самовольно демонтированы перегородки, часть помещения 26П используется без правовых оснований, в связи с чем предпринимателю было направлено требование о восстановлении перегородок в срок от 22.12.2022. Департамент полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела.
ИП ФИО1 в поданной ей апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части признания общим имуществом здания и прекращении права ИП ФИО1 на нежилое помещение площадью 5,7 кв.м. (с номерами на поэтажном плане 1, 2 Технического плана помещения от 19.06.2024), являющееся частью нежилого помещения 25П с КН 55:36:100903:7945 (номер и дата государственной регистрации: 55:36:100903:7945-55/092/2022-7 от 12.09.2022).
В обоснование указывает, что помещение КН 55:36:100903:7949 (далее – Помещение-49) состоит из двух частей – парикмахерской и пекарни, кадастровый инженер в заключении сделал вывод, что для функционирования помещения использовались и используются одни и те же входные группы, другой вариант доступа отсутствует. Однако, на приложениях к заключению и техпланах 2004 и 2008 гг. видна дверь между парикмахерской и пекарней, то есть помещения сообщаются между собой. В настоящее время указанные помещения принадлежат ИП ФИО2 и сдаются под магазин «Красное и белое», используются как одно целое со входом со стороны пекарни. Дверь из спорного тамбура в помещение 5П ни истцом, ни арендатором не используется. Нежилое помещение 5П (тамбур) по плану 1982 г. не содержало прохода в помещение парикмахерской, принадлежащей истцу; согласно выписке из ЕГРН на помещение 25П проход из нежилого помещения 5П (тамбур) в помещения истца также отсутствует. Таким образом, использование спорного помещения происходит одним собственником - ФИО1 При введении в эксплуатацию здания тамбур не имел прохода в помещение парикмахерской и не мог использоваться вторым собственником. При приобретении помещений 24П и 25П по договору купли-продажи от 26.02.2021 № 322 ИП ФИО1 приобрела помещения целиком, без исключения каких-либо частей, в том числе тамбур площадью 4,3 кв.м.
В отзыве на исковое заявление ИП ФИО2 просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.
20.01.2025 от Департамента поступили дополнительные пояснения, в которых ответчик указывает, что предметом исковых требований к Департаменту являются тамбур и коридор, являющиеся частью помещения 25П площадью 167,5 кв.м; через данный тамбур осуществляется вход в помещение ИП ФИО1 и в парикмахерскую ИП ФИО2; в помещение ИП ФИО2 имеются еще два входа – с противоположной стороны помещения и со стороны коридора. В соответствии с кадастровым паспортом 2015 г. помещения тамбура и коридора являются частью помещения 25П и арендовались ИП ФИО1 по договору аренды от 12.09.2016 № 43870/7А; по неизвестной причине на поэтажном плане договора аренды тамбур и коридор не были указаны. Спорные помещения правомерно предоставлены ИП ФИО1 по договору аренды, а затем по договору купли-продажи.
От ИП ФИО1 поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, на разрешение которой она просит поставить вопросы:
- соответствуют ли выводы, представленные в заключении кадастрового инженера ФИО6 по обследованию Помещения-49, фактически обстоятельствам дела?
- установить наличие иных входов в Помещение-49 (помещение 33П) «Парикмахерскую»?
- установить наличие признаков общих помещений в тамбуре с КН 55:36:100903:4955 (5П)?
От ИП ФИО2 поступили письменные возражения на ходатайство.
В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.
Представители надлежаще извещенных третьих лиц в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении по основаниям, которые будут изложены в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи № 236 от 14.10.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (продавец), находятся нежилое помещения с кадастровым номером 55:36:100903:7949 общей площадью 92,8 кв.м и нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:100903:7950 общей площадью 2,5 кв.м, расположенные в здании с кадастровым номером 55:36:100903:1210 по адресу: <...> (далее – Здание).
При этом истец ссылается на использование означенных помещений до их выкупа по договору купли-продажи № 236 от 14.10.2016 на протяжении 30 лет на основании договора аренды.
Как указывает истец, здание с кадастровым номером 55:36:100903:1210 по адресу: <...>, построено и введено в эксплуатацию в 1982 году и с этого момента по сегодняшний день используется для размещения организаций, осуществляющих розничную торговлю или предоставляющих бытовые услуги населению. Поскольку в настоящее время здание разделено на несколько нежилых помещений, учтенных в ЕГРН как самостоятельные объекты и имеющих разное назначение и разных владельцев, для доступа к этим нежилым помещениям используется места общего пользования, соединяющиеся с несколькими входами в здание.
В частности, доступ к принадлежащим истцу нежилым помещениям с кадастровыми номерами 55:36:100903:7949 и 55:36:100903:7950 под литерами ЗЗП и 29П соответственно, с улицы осуществляется через вход со стороны фасада здания через тамбур общей площадью 4,3кв.м, обозначенный на поэтажном плане здания по адресу <...> от 13.02.1996 под цифрой 1. При этом истец полагает, что данный тамбур относится к общему имуществу собственников здания.
Вместе с тем, как следует из ответа Департамента от 01.05.2016 Исх-ДИО/1415-05, спорный тамбур, входящий в состав нежилого помещения под литерой АА, 25П общей площадью 167,5 кв.м, по состоянию на дату составления ответа относился к муниципальному имуществу, правообладателем которого являлось муниципальное образование городской округ город Омск Омской области.
В конце октября 2022 года истцу стало известно, что данный тамбур в настоящее время находится в собственности ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи № 322 от 26.02.2021, заключенного с департаментом.
На помещения 32П, 26П, 30П, 22П зарегистрировано право муниципальной собственности города Омска.
Индивидуальный предприниматель ФИО2, указывая, что вышеизложенные обстоятельства препятствуют ей в пользовании принадлежащими ей на праве собственности нежилыми помещениями с КН 55:36:100903:7949 и 55:36:100903:7950, расположенными в Здании, и на ведение в них предпринимательской деятельности, поскольку теперь доступ к ним с улицы возможен только через нежилые помещения, находящиеся в собственности ИП ФИО1, полагая спорный тамбур, являющийся частью нежилого помещения под литерой АА, 25П общей площадью 167,5 кв.м, а также помещения 22П (состоящее из тамбура и коридора), 26П (состоящее из тамбура, коридора, комнаты и туалета), 30П (теплоузел), 32П (электрощитовая) общим имуществом собственников здания, обратилась с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционных жалоб (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Из апелляционных жалоб ответчиков следует, что по существу спор между сторонами в настоящее время имеется лишь в отношении помещения тамбура, через который, как утверждает истец, осуществляется доступ в принадлежащие ему помещения.
Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Согласно разъяснениям пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановления № 64, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25).
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Статьей 36 ЖК РФ, пунктом 2 Постановления № 64 к общему имуществу отнесены помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления № 64).
Право собственности на общее имущество в здании не может быть признано и зарегистрировано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом здании. В этой связи государственная регистрация права частной собственности на помещения, объективно являющиеся общим имуществом, предназначенным для обслуживания всего жилого дома (здания), нарушает права собственников помещений в таком здании.
Из пункта 9 Постановления № 64 следует, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает такое требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.
Наряду с этим, если лицо, за которым зарегистрировано право собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая иных собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В пункте 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
В рассматриваемом случае заявленные истцом требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения его прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона; кроме того, требования истцов связаны с устранением препятствий во владении и пользовании принадлежащими им помещениями.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Как верно указано судом первой инстанции, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: предназначено ли спорное помещение для обслуживания помещений, принадлежащих разным собственникам, а также было ли на момент строительства/ввода в эксплуатацию здания такое помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания и не использовалось фактически в качестве общего имущества.
Как следует из материалов дела, с предпринимателем ФИО2 заключен договор купли-продажи на нежилое помещение общей площадью 95,3 кв. м (помещение 33П площадью 92,8 кв. м и помещение 29П площадью 2,5 кв. м), расположенное по адресу: <...>, от 14.10.2016 № 236.
С предпринимателем ФИО1 во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 21.06.2022, по делу№ А46-15808/2021 на основании поданных 26.03.2020 заявлений заключены следующие договоры купли-продажи на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>:
- от 26.02.2022 № 322 на нежилое помещение площадью 180,3 кв. м;
- от 26.02.2022 № 323 на нежилое помещение площадью 36,6 кв. м;
- от 26.02.2022 № 324 на нежилое помещение площадью 107,4 кв. м.
До заключения договоров купли-продажи нежилые помещения площадью 180,3 кв.ми 107,4 кв.м находились в аренде у ИП ФИО1 с 12.09.2016, помещение площадью 36,6 кв. м находилось в пользовании с 05.06.2017.
Договор аренды от 12.09.2016 № 43870/7А с ИП ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 180,3 кв. м (помещение 24П площадью 12,8 кв. м и 25П площадью 167,5 кв. м) был заключен на основании протокола от 09.09.2016 № 15/1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту № 15.
В соответствии с кадастровым паспортом от 20.01.2015 помещения тамбура и коридора являются частью помещения 25П и арендовались ИП ФИО1 по договору аренды от 12.09.2016 № 43870/7А.
При этом, как указал департамент, на поэтажном плане договора аренды (по неизвестной причине) не были указаны тамбур и коридор.
В 2018 году ИП ФИО1 была проведена перепланировка арендуемых помещений, департаментом было подано исковое заявление в Арбитражный суд Омской области о расторжении договоров аренды № 43869/7А и № 43870/7А в связи с незаконной перепланировкой помещений.
В рамках дела № А46-982/2018 была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом был сделан вывод о том, что в результате работ по перепланировке не был причинен ущерб эксплуатационным свойствам помещений, а были созданы неотделимые улучшения арендуемого имущества. Решением от 16.12.2019 судом принят отказ департамента от иска к ИП ФИО1 в части требований о расторжении договоров аренды № 43869/7А и № 43870/7А.
По результатам проведенной 16.11.2022 проверки использования нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, установлено, что в муниципальном помещении 26П площадью 42,9 кв. м, а также в помещениях 24П и частично в 25П, являющихся предметом договора купли-продажи от 26.02.2021 № 322, заключенного с ИП ФИО1, частично демонтированы внутренние перегородки.
Часть помещения 26П используются ИП ФИО1 под складирование непродовольственных товаров без правовых оснований. Данный факт был зафиксирован сотрудниками департамента, составлен акт проверки от 16.11.2022, произведено фотографирование помещений. По итогам проведенной проверки ИП ФИО1 было направлено требование от 30.11.2022 № Исх-ДИО/16359 о восстановлении демонтированных перегородок и по освобождению помещения 26П от принадлежащего ей имущества в срок до 22.12.2022.
По результатам проведенной 21.12.2022 проверки установлено, что предъявленные департаментом требования ИП ФИО1 не исполнены.
При этом из ответа департамента от 20.04.2023 № Исх-ОГ-ДИо/3568 следует, что последним также не оспаривается, что следующие нежилые помещения: 32П площадью 4,5 кв. м (щитовая), 26П площадью 42,9 кв. м (коридоры, подсобные помещения), 30П площадью 12,5 кв. м (тепловой узел), 22П площадью 22,3 кв. м (коридор), являются местами общего пользования.
Факт того, что означенные помещения являются общим имуществом собственников здания, не оспаривается также и вторым ответчиком.
Судом установлено, что между сторонами имеется спор об отнесении тамбура общей площадью 4,3кв.м, обозначенного на поэтажном плане здания по адресу <...> от 13.02.1996 г. под цифрой 1.
Согласно экспликации к данному поэтажному плану этот тамбур относится к местам общего пользования в здании по указанному адресу.
Аналогичным образом тамбур обозначен в плане помещения 5П ул. Звездная 2Е, лит. АА, содержащемся в техническом паспорте нежилого помещения № 5П (выписке из технического паспорта нежилого строения), составленном ГП Омской области «Омский Центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 10.06.2008.
В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера по обследованию Помещения-49, из которого следует, что по сведениям ЕГРН (выписка от 19.09.2023 № КУВИ-001/2023-213252492) нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:100903:7949 расположено по адресу: <...>, площадью 92,8 кв.м., находится а первом этаже 1 этажного нежилого здания - 1982 года постройки, состоит из двух функционально разных частей (парикмахерская и пекарня) не сообщающихся между собой, и имеющие разные входные группы.
Используя данные технической инвентаризации и данные из Единого государственного реестра недвижимости:
1. помещение с КН 55:36:100903:7949 (ЗЗП) в 2015 г. было образовано из помещения с КН 55:36:100903:4955 (5П),
2. помещение с КН 55:36:100903:7955 (5П) в 2012 г. было образовано из помещения с КН 55:36:100903:4957 (ЗП).
В результате чего, инженер сделал вывод, что для функционирования помещения с КН 55:36:100903:7949 (ЗЗП), использовались и используются в настоящий момент одни и те же входные группы, другой вариант доступа в данное помещение отсутствует.
Суд первой инстанции, оценивая представленное заключение, счел его надлежащим доказательством, принял изложенные в нем сведения.
В суде первой инстанции сторонами ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу заявлено не было.
В суде апелляционной инстанции ИП ФИО1 заявлено ходатайство о проведении экспертизы.
Как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12, 29. поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся, необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы.
Однако, как уже указывалось, в суде первой инстанции ИП ФИО1 о проведении экспертизы не ходатайствовала, уважительных причин, по которым такое ходатайство не могло быть заявлено своевременно, не указала.
Кроме того, заявителем не раскрыто оснований сомневаться в обоснованности представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера.
Ходатайство, содержащее соответствующие возражения, подписан лично ИП ФИО1, сведений о наличии у нее специальных познаний в соответствующей области не представлено, ссылки на иной источник (специалиста), сделавшего выводы о необоснованности заключения, ходатайство не содержит. В виде рецензии на заключение, исходящей от лица, обладающего специальными познаниями, с приложением доказательств его квалификации, возражения не оформлены. Более того, сами возражения заключаются лишь в общих фразах о несоответствии заключения обстоятельствам дела. Довод о наличии на представленных в дело документах иного входа в помещения может быть оценен судом без назначения экспертизы.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что по существу претензии ИП ФИО1 к заключению кадастрового инженера сводятся к несогласию с выводом, что для функционирования Помещения-49 использовались и используются одни и те же входные группы, другой вариант доступа в помещение отсутствует; тогда как из имеющихся в деле документов следует, что между помещениями парикмахерской и пекарни имеется дверь, в настоящее время помещения используются как единое целое со входом со стороны пекарни, а вход из тамбура не используется.
Между тем, наличие в помещение истца иного входа не влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Как уже указывалось, согласно статье 36 ЖК РФ общим имуществом является имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании.
Признание помещения общим имуществом не ставится под условие того, что обслуживание более одного помещения в здании с помощью данного помещения (в данном случае, тамбура) должно быть единственным возможным способом такого обслуживания (в данном случае, единственным возможным способом прохода в помещения истца).
Наличие возможности прохода в помещение истца иным образом не влечет утрату помещением, в котором находится второй вход, статуса общего имущества. Как не влекут утрату этого статуса и неправомерные действия иных лиц по воспрепятствованию пользованием таким общим имуществом.
Ответчики в своих пояснениях фактически и не отрицают, что из спорного тамбура имелся проход в помещение ИП ФИО2
Как верно указано судом первой инстанции, наличие иного входа в помещение истца не влияет на статус помещения, изначально предназначенного для обслуживания других помещений, то есть носящего вспомогательных характер.
Суд апелляционной инстанции еще раз отмечает, что наличие прохода из тамбура в помещение ИП ФИО2 последовательно отражено в технических документах на здание: представленном в ответ на запрос суда БУОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации 26.10.2023 плане здания от 12.04.1982 с отметками о последующих обследованиях в 1990, 1992, 1999, 2003, 2004, 2005, 2009 гг.; на плане стоит отметка об изменениях 2008 г.; техническом паспорте помещения № 5П по состоянию на 10.06.2008.
То обстоятельство, что в настоящее время проход по каким-либо причинам не используется, не изменяет того обстоятельства, что тамбур предназначен для обеспечения функционирования помещений, принадлежащих разным собственникам, то есть является общим имуществом.
Ссылка Департамента на заключение договора купли-продажи с ИП ФИО1 во исполнение решения суда по делу № А46-15808/2021 подлежит отклонению.
Решением Арбитражного суда Омской области от 21.06.2022 по делу № А46-15808/2021 по иску ИП ФИО1 к Департаменту урегулированы разногласия сторон при заключении договоров купли-продажи. Однако, предметом разногласий являлся не состав помещений, а их стоимость; судом при разрешении данного спора не исследовался вопрос о том, не является ли планируемое к продаже имущество общим.
Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ранее все помещения в здании находились в публичной собственности, соответственно споры по отнесению имущества к общему имуществу здания, использовании этого имущества не возникали. После продажи помещений иным лицам, с появлением у помещений в здании различных собственников, помещения, предназначенные для обслуживания двух и более помещений различных собственников автоматически приобретают статус общего имущества. Сама по себе сдача в аренду или продажа помещений бывшим единым собственником (муниципалитетом) таким образом, что в состав передаваемых помещений оказалась включена часть общего имущества, не свидетельствует о правомерности таких действий, не влечет утрату имуществом статуса общего.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ установленные по делу обстоятельства и имеющиеся доказательства, в том числе технический паспорт нежилого строения, план нежилого здания и экспликация к нему, заключение кадастрового инженера, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым соглашается суд апелляционной инстанции, что спорные нежилые помещения самостоятельного назначения не имеют, являются помещениями, предназначенными для использования в качестве тамбура, обеспечивающего вход и выход из здания, коридора, туалета, теплоузла и электрощитовой, при этом с момента ввода здания в эксплуатацию и до приобретения помещений ответчиком назначение данных нежилых помещений не изменено, изначально спорные помещения были введены в эксплуатацию в составе здания именно в качестве тамбура, коридора, туалета.
В этой связи в момент приобретения собственниками самостоятельных помещений в здании они также приобрели долю в праве собственности на обозначенное общее имущество.
Поскольку требования истца о признании права общей собственности направлены на устранение нарушения его прав, при этом признание права общей собственности исключает наличие права индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество и не допускает совершение ответчиком действий, направленных на прекращение иными лицами беспрепятственного использования спорного имущества по его прямому назначению - для прохода по данным помещения, соответствующие заявленные ИП ФИО2 требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению.
Иных возражений по существу исковых требований и принятого решения не заявлено. Возражений относительно выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части апелляционные жалобы не содержат, поэтому соответствующие выводы суда первой инстанции в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Департамент от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы освобожден.
При обращении с ходатайством о назначении судебной экспертизы ИП ФИО1 в порядке статьи 108 АПК РФ платежным поручением № 434 от 23.01.2025 на депозитный счет Восьмого арбитражного апелляционного суда внесены денежные средства для оплаты проведения экспертизы в сумме 20 000 руб.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, данные денежные средства подлежат возвращению плательщику.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Омской области от 17.10.2024 по делу № А46-20131/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 20 000 руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению № 434 от 23.01.2025 для проведения экспертизы по делу № А46-20131/2022.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А. Воронов
Судьи
Е.Б. Краецкая
Е.С. Халявин