ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А29-5423/2023

21 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейОвечкиной Е.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.05.2024 по делу № А29-5423/2023

по иску ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «ЯР» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар», Государственное бюджетное учреждение Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ФИО3

установил:

ФИО2 (далее – истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «ЯР» (ответчик1, общество) и к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ответчик2, Администрация) с требованиями:

-признать право собственности истца на объект незавершенного строительства «Магазин автозапчастей», общая площадь застройки 150 кв.м., степень готовности 6% расположенный по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Трудовая кадастровый номер 11:05:0401013:315;

-обязать Администрацию МОГО «Сыктывкар» заключить с истцом договор аренды земельного участка кадастровый номер 11:05:0401013:315, площадью 1784 кв.м., расположенного по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Трудовая для завершения строительства магазина автозапчастей.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 29.05.2024 исковые требования удовлетворены.

Суд первой инстанции признал право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства «Магазин автозапчастей», общая площадь застройки 150 кв.м., степень готовности 6% расположенный на земельном участке по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, <...> (район АЗС) кадастровый номер 11:05:0401013:315. Возложил обязанность на Администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» заключить с ФИО2 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401013:315.

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы о том, что Администрация, будучи публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. При таких обстоятельствах истец вправе требовать предоставления земельного участка в аренду, минуя процедуру торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Просит решение в части возложения обязанности на Администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» заключить с ФИО2 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401013:315 - отменить и принять по делу в данной части новый судебный акт.

Администрация не согласна с решением суда первой инстанции в части возложения обязанности заключить с ФИО2 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства договор аренды земельного участка.

По мнению заявителя жалобы, фактически, на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401013:315, объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрирован, права на объект незавершенного строительства не оформлены. У администрации «Сыктывкар» отсутствовала возможность воспользоваться правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Администрация неоднократно выражала позицию в части продления договора аренды, указывая на действующее земельное законодательство, которым предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 11.07.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12.07.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в отзыве на жалобу указало, что не является заинтересованной стороной в споре.

Суд второй инстанции установил, что решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.06.2014 по делу №А29-484/2014 за истцом признано право собственности на указанный в исковом заявлении незавершенный строительством объект, суд обязал Администрацию заключить с ООО «ЯР» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401013:315 сроком на 5 лет.

04.09.2014 между Администрацией и ООО «ЯР» был заключен договор аренды земельного участка № 04/14-26, сроком до 14.08.2019, для строительства объекта «Магазин автозапчастей».

Истец по настоящему спору ФИО2 выполнял подрядные работы на объекте, принадлежащем ООО «Яр», во исполнение заключенного с ООО «Яр» договора от 15.05.2018, условиями которого предусмотрено право подрядчика на передачу ему в собственность объекта строительства в случае задержки оплаты по договору более чем на 6 месяцев.

В данном случае исковое заявление предъявлено ФИО2 о признании права собственности на имущество, которое принадлежало ООО «Яр» на момент исключения из ЕГРЮЛ. Директором и учредителем ООО «Яр» являлся ФИО3

Однако в деле отсутствуют сведения, что в отношении ООО «Яр» назначалась процедура распределения имущества, в связи с чем настоящее дело не могло быть рассмотрено без привлечения к участию в деле ФИО3, права которого, связанные с распределением имущества, оставшегося после ликвидации общества, прямо предусмотрены законом.

Определением от 11.11.2024 Второй арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции и привлек к участию в деле ФИО3 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора..

06.12.2024 от администрации поступила письменная позиция по делу относительно распределения имущества ликвидированного юридического лица ООО «Яр».

11.02.2025 от истца поступили дополнительные доказательства – документы в отношении магазина автозапчастей, включая проект строительства.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось определениями суда, в судебное заседание 10.03.2025 участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленного иска истец указывает, что 15.05.2018 между ООО «ЯР» (заказчик) и ФИО2 (подрядчик) был заключен договор подряда на устройство фундамента на следующие виды работ: расчистка строительной площадки, вырубка деревьев и покос молодняка, планировка территории трактором, привязка осей фундамента к местности, устройство свай, устройство оголовок для свай, обвязка фундамента обработанным огнебио-составом брусом 100*150*4000, устройство строительной бытовки, по адресу: г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Трудовая на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401013:315.

Срок выполнения работ - до 10.07.2019.

Общая стоимость работ в соответствии с техническим заданием и предметом договора - 215 000 рублей без НДС (п. 5.1. договора).

В соответствии с п. 7.5 договора подряда в случае задержки оплаты по договору более чем на 6 месяцев подрядчик вправе обратить в суд с признанием права собственности на объект строительства.

Как указывает истец, работы им были выполнены, подтверждая данное обстоятельство подписанными сторонами промежуточными актами выполненных работ, как то: акт №1 от 30.06.2018 на сумму 37 000 рублей (расчистка строительной площадки, вырубка деревьев и покос молодняка, планировка территории трактором), акт №2 от 18.07.2018 на сумму 93 000 рублей (привязка осей фундамента к местности, устройство свай, устройство оголовок для свай), акт №3 от 20.06.2019 на сумму 36 000 рублей (вырубка молодняка, обвязка фундамента обработанным огнебио-составом брусом 100*150*4000).

30.10.2019 по заказу истца экспертом ООО «Стройкачество» была выполнена строительно-техническая экспертиза объекта «Магазин автозапчастей», которой установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401013:315 объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 150 кв.м., степень готовности незавершенного объекта 6% расположенный по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Трудовая (район АЗС).

04.05.2022 ООО «Яр» было исключено из ЕГРЮЛ в связи с недостоверностью сведений об этой организации.

Из материалов дела не следует, что в период до 04.05.2022 ООО «Яр» зарегистрировало права в отношении спорного объекта как объекта незавершенного строительством, а также что между истцом и ООО «Яр» была совершена сделка о передаче такого объекта в собственность истца.

25.07.2022 истец обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на территории МОГО «Сыктывкар, магазина автозапчастей на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401013:315.

29.07.2022 администрация отказала заявителю в выдаче разрешения со ссылкой на нормы действующего законодательства.

Истец указал, что не располагает всеми необходимыми документами для проведения государственной регистрации права собственности, и не имеет другой возможности их получить. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Истца с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В данном случае суд удовлетворил исковые требования, придя к выводу о самовольном характере спорной постройки и соблюдении условий, при которых допустимо признание права на такую постройку (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ), а также признав истца правопреемником ООО «ЯР» в отношениях, связанных с предоставлением для целей строительства спорного земельного участка.

Однако оснований для применения статьи 222 ГК РФ в данном случае не имелось, т.к. строительство спорного объекта была начато ООО «Яр» на земельном участке, предоставленном в аренду для целей строительства спорного объекта (т.1 л.д.16), но не завершено, и фактически объект недвижимости на земельном участке не был создан.

Суд первой инстанции принял во внимание заключение эксперта ФИО4 о том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства и подлежит дальнейшей регистрации в качестве объекта недвижимости.

Однако вопрос о квалификации спорного объекта как объекта недвижимости (применительно к статье 130 ГК РФ) является правовым и не требует специальных познаний, которые в данном случае могли бы требоваться лишь для определения технических характеристик спорного объекта.

Из заключения эксперта, а также из досудебного заключения ФИО5 (приложено к исковому заявлению; т.1 л.д.28) следует, что спорный объект представляет собой 20 металлических свай, образующих прямоугольный контур и обвязанных сверху деревянным брусом. Указанные специалисты не исследовали проектную документацию на строительство спорного здания.

Проектная документация предоставлена истцом в суд апелляционной инстанции (ходатайство от 10.02.2025; в электронной форме) и содержит сведения о том, что фундамент подлежал выполнению в виде монолитной бетонной плиты.

Таким образом, фундаментные работы на спорном объекте не были завершены, спорный объект не отвечал признакам объекта недвижимости.

При этом при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в частности, путем признания права.

Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности.

Согласно положениям статей 8, 218 ГК РФ права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22), граждане и юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Согласно пункту 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В статье 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Статья 621 ГК РФ предусматривает порядок продления договора на новый срок с оговоркой "если иное не предусмотрено законом".

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со статьей 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

После 01.03.2015 статья 621 ГК РФ не подлежит применению к арендным земельным отношениям, так как подпункт «б» пункта 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ, пункт 3 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ исключают предоставление после 01.03.2015 преимущественного права на заключение (продление) договора аренды земельного участка на новый срок.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований предприниматель ссылался на то, что к нему перешли права на незавершенный строительством объект ввиду невыполнения обществом «Яр» обязательств по оплате подрядных работ.

В данном случае истец предъявил требования к двум ответчикам – обществу с ограниченной ответственностью «Яр» как контрагенту по договору от 15.05.2018 и администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» как органу, который должен был заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка, по мнению истца.

Однако из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «ЯР» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) ликвидировано 04.05.2022. Следовательно, исковые требования к ответчику 1 не могли быть удовлетворены, и производство по делу в указанной части подлежало прекращению на основании пункта 5 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Установлено, что спорный объект на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0401013:315 не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Права на объект незавершенного строительства не оформлены; при этом доказательств передачи спорного объекта во исполнение пункта 7.5 договора с ООО «Яр» также не имеется.

В пункте 5.2 статьи 64 ГК РФ установлены правила, применяемые на случай обнаружения имущества ликвидированного лица; из указанных правил следует, что надлежащим способом защиты прав заинтересованных лиц является обращение в арбитражный суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества, а не требование о признании на такое имущество права.

Таким образом, требование о признании права на спорный объект противоречит закону и не подлежит удовлетворению.

Не являясь собственником спорного объекта и арендатором спорного земельного участка, истец фактически требует предоставления ему для строительства спорного земельного участка без проведения требуемых по законодательству торгов (пункт 1, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, администрация законно и обоснованно отказала в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с чем иск предпринимателя к администрации также не подлежит удовлетворению.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта – производство по делу в части требований к обществу «ЯР» следует прекратить, в части требований к администрации – в иске следует отказать.

В связи с прекращением производства по делу в части , сумма госпошлины в размере 6 000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.05.2024 по делу № А29-5423/2023 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» отказать.

В части требований к обществу с ограниченной ответственностью «ЯР» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) производство по делу прекратить.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей, уплаченных платежным поручением от 06.07.2023 № 30.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

ФИО6

ФИО1