Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru тел./факс <***>, 210-172
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-1207/2025
город Иркутск 30 мая 2025 года Дело № А19-8429/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2025 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Кушнаревой Н.П.,
судей: Дамбарова С.Д., Фирсова А.Д.,
при участии в судебном заседании ФИО1 (паспорт), представителя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.08.2024, диплом, паспорт), представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области – ФИО3 (доверенность от 21.10.2024, диплом, паспорт), представителя администрации муниципального образования «Куйта» - ФИО4 (доверенность от 28.02.2025, диплом, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 ноября 2024 года по делу № А19-8429/2024, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2025 года по тому же делу,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – управление) о признании незаконными уведомлений от 27.06.2024 №№ КУВД-001/2024-10042681/4, КУВД-001/2024-10044341/4, КУВД-001/2024-10045487/4 об отказе в государственной регистрации права собственности (переходе
права) на нежилые здания с кадастровыми номерами 85:01:120401:370, 85:01:120401:372, 85:01:120401:373, расположенные по адресу: Иркутская область, Аларский район, с. Куйта; возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем регистрации права собственности (перехода права собственности) на указанные строения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Куйта».
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 02 ноября 2024 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2025 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами к возникшим отношениям положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочности выводов о наличии оснований для удовлетворения заявления. Вопреки позиции судов, отказ в государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю был обусловлен отсутствием доказательств возникновения права собственности на спорные объекты у продавца и невозможностью их идентифицировать. Право собственности ООО «Колос» на указанные объекты могло возникнуть только с момента государственной регистрации, в связи с чем выводы судов о доказанности последовательной передачи спорного имущества к предпринимателю материалами дела не подтверждены.
В отзыве предприниматель просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления.
Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 20 минут 12.05.2025, до 15 часов 40 минут 22.05.2025, информация о чем была размещена на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).
В судебном заседании представители заинтересованных лиц поддержали свои доводы.
Как установлено судами, 02.07.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «Идеал» и предпринимателем заключен договор купли-продажи, по условиям которого последний приобрел 26 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Иркутская область, Аларский район, с. Идеал, включая зерносклад ЗИ (п. 10), зерносклад ЗИ, овощехранилище б/н ЗК.
Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 05.07.2012.
Стоимость приобретаемого имущества составляет 1 031 250 рублей и оплачена предпринимателем платежными поручениями от 25.06.2012 и 01.08.2012.
На основании определения арбитражного суда от 26.09.2012 по делу № А19-14854/2009 ООО «Идеал» ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.
Государственная регистрация перехода права собственности к предпринимателю по указанному договору не произведена.
Предприниматель 14.03.2024 обратился в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
Управлением приостановлена государственная регистрация перехода права собственности в связи с невозможностью отождествления объектов, указанных в договоре купли-продажи, с объектами, в отношении которых заявлено о государственной регистрации перехода права, а также отсутствием сведений о правах продавца на спорное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Уведомлениями от 27.06.2024 №№ КУВД-001/2024-10042681/4, КУВД-001/2024-10044341/4, КУВД-001/2024-10045487/4 предпринимателю отказано в государственной регистрации права собственности (переходе права) на нежилые здания с кадастровыми номерами 85:01:120401:370, 85:01:120401:372, 85:01:120401:373.
Ссылаясь на незаконность решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на названные объекты, предприниматель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявление, суды руководствовались положениями статей 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, приведенными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходили из того, что право
собственности на спорные объекты является ранее возникшим и действительным независимо от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости; предпринимателем доказана последовательная передача данных объектов от первоначального собственника; договор купли-продажи названного имущества надлежащим образом исполнен и никем не оспорен, противоречия относительно приобретенного имущества отсутствуют.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей (часть 1).
Аналогичная норма содержалась в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Из разъяснений, содержащихся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, заявленные по настоящему делу требования могли быть удовлетворены только в случае доказанности возникновения права собственности у продавца (ООО «Идеал») с учетом положений статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами, на основании приказа Иркутского областного управления сельского хозяйства от 23.10.1967 № 481 был создан совхоз «Идеал». Спорные объекты созданы в период с 1971 по 1979 годы и принадлежали совхозу.
В соответствии с постановлением главы администрации Аларского района Иркутской области от 01.06.1992 № 162 и на основании постановления главы администрации Аларского района от 12.03.1992 № 24 «О регистрации предприятий, организаций, учреждений района» зарегистрировано акционерное общество закрытого типа «Идеал».
Постановлением главы администрации Аларского района Усть-Ордынского Бурятского автономного округа от 31.03.1999 № 59 акционерное общество закрытого типа «Идеал» перерегистрировано в акционерное общество «Идеал» (ЗАО «Идеал»), являющееся его правопреемником.
На основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 26.04.2007 по делу № А19-33738/05-29 ЗАО «Идеал» (ИНН <***>) с 24.05.2007 прекратило деятельность в связи с ликвидацией в результате завершения конкурсного производства.
Из указанного определения о завершении конкурсного производства следует, что по результатам торгов имущество ЗАО «Идеал» передано ООО «Колос» на основании договора купли-продажи от 05.03.2007.
Далее по договору купли-продажи от 20.03.2007 ООО «Колос» реализовано движимое и недвижимое имущество ООО «Идеал» (ИНН <***>).
ООО «Идеал» (ИНН <***>) создано 09.06.2005 и прекратило свою деятельность 01.09.2006 в результате присоединения к ООО «Идеал» (ИНН <***>), которое выступило продавцом спорных объектов недвижимости по договору от 02.07.2012.
При этом суды указали, что правопреемство между ООО «Идеал» (ИНН <***>), выступающего продавцом по договору купли-продажи спорных объектов недвижимости, и ЗАО «Идеал» (ИНН <***>), выступающего правопреемником АОЗТ «Идеал», не установлено.
Исходя из указанных обстоятельств, суды пришли к выводу о доказанности последовательной передачи к предпринимателю спорных объектов от первоначального собственника совхоза Идеал, право собственности которого возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этой связи суды посчитали необходимым удовлетворить заявление и возложить на управление обязанность зарегистрировать переход права собственности.
Вместе с тем выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении положений статей 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами не учтено, что сделка по реализации ЗАО «Идеал» спорного имущества в рамках дела о банкротстве к ООО «Колос» совершена в 2007 году, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Соответственно, переход права собственности к ООО «Колос» подлежал государственной регистрации и в силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности данной организации на спорное имущество могло возникнуть только с момента регистрации.
Аналогичным образом подлежал государственной регистрации переход права собственности по сделке от ООО «Колос» к ООО «Идеал» (2007 год).
Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Как указано выше, сделки по отчуждению имущества совершены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и переход права собственности на спорное имущество подлежал государственной регистрации.
Исходя из положений гражданского законодательства, в случае приобретения имущества на основании договора купли-продажи право собственности на него возникает у покупателя не в силу самого факта заключения договора и в момент его заключения, а с момента регистрации права собственности на него за покупателем (при продаже недвижимого имущества).
В то же время в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности ООО «Колос» и в последующем ООО «Идеал» на спорное имущество, и соответственно, возникновения их права собственности на него.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В данном случае при недоказанности возникновения права собственности продавца ООО «Идеал» на спорные объекты оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.
Ссылки судов на действительность договора купли-продажи, его исполнение, отсутствие притязаний на имущество, правового значения не имеют.
Вопреки выводам судов, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Идеал» не устанавливалась принадлежность данному лицу на праве собственности спорного имущества, а его бухгалтерский учет не может подменять факт государственной регистрации права.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на
такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.
В силу статьи 27 указанного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В связи с тем, что отсутствуют доказательства возникновения права собственности ООО «Идеал» на спорные объекты, то решения управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности являются законными и обоснованными.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пунктов 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного решения об отказе в удовлетворении заявления.
Предприниматель не лишен возможности обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на указанные объекты в порядке, установленном статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, или с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
Поскольку при подаче заявления предприниматель уплатил государственную пошлину в сумме 9 000 рублей, тогда как, исходя из категории настоящего спора (об оспаривании ненормативного правового акта), физическим лицом подлежала уплате пошлина в сумме 300 рублей за оспаривание каждого ненормативного правового акта (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату подачи заявления), излишне уплаченная государственная пошлина в размере 8 100 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления
соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 ноября 2024 года по делу № А19-8429/2024 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2025 года по тому же делу отменить. Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 100 руб., уплаченную чеком от 02.04.2024 (СУИП 604173984632VWEW).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Н.П. Кушнарева
Судьи С.Д. Дамбаров
А.Д. Фирсов