Решение по делу № А73-21502/2024 от 05.02.2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-21502/2024

05 февраля 2025 года

Резолютивная часть судебного акта от 30.01.2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 225 504 руб. 78 коп.

Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – истец, Учреждение) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ – 172 от 08.11.2023 г. задолженности за период с 01.04.2024 по 15.08.2024 в размере 137 123 руб. 95 коп., пени за период с 11.04.2024 по 04.10.2024 в размере 88 380 руб. 83 коп.

Исковое заявление принято к производству в соответствии со статьей 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства.

Ответчик в отзыве указал на несогласие с иском, в возражениях ссылается на отсутствие доступа к помещению по причине его расположения на закрытой территории войсковой части, в отношении которой действует пропускной и внутриобъектовый режим. В связи с чем, начисление арендной платы истцом необоснованно. В случае удовлетворения иска, ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Заявлено ходатайство об истребовании у истца документов (пропуска, распоряжения, журналы и т.п.), подтверждающие обеспечения доступа на территорию, где расположено помещение.

Определением от 24.12.2024 в удовлетворении ходатайства ИП ФИО1 об истребовании доказательств отказано.

Истцом представлены возражения на отзыв.

Решением в виде резолютивной части от 30.01.2025 требования удовлетворены с применением ст. 333 ГК РФ к неустойке.

03.02.2025 истец обратился в суд с заявлением о составлении мотивированного решения.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

08.11.2023 по результатам открытого аукциона между Учреждением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-172 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор – принять федеральное имущество – часть холла (по плану комната № 5) площадью 14 кв.м, расположенного на первом этаже здания (кадастровый номер 75:32:020503:22) по адресу: <...>, для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого).

Согласно п. 2.1 договора, договор заключен на срок 5 лет и действует с 08.11.2023 по 08.11.2028.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2023 (Приложение № 2 к договору).

Согласно п. 5.1 договора, в соответствии с протоколом аукциона по лоту №1 от 24.10.2023 установлена сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов в размере 30 581 руб. 60 коп.

Согласно п. 5.3 договора, срок внесения арендной платы - за каждый месяц вперед по десятое число оплачиваемого месяца включительно. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение десяти календарных дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта.

Согласно п. 6.2.1 договора, за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.8 договора, арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 5.3 договора, пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате, установленной договором, уведомлением или дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью договора, за каждый день просрочки платежа после срока, указанного в пункте 5.3 договора.

Письмом от 01.02.2024 № 141/604-07/1276 ответчику направлено уведомление об отказе от договора аренды, объект недвижимости был принят истцом по акту приема-передачи в одностороннем порядке 16.08.2024.

17.09.2024 в адрес ответчика истцом направлена претензия № 141/6//04-02/2192 с требованием об оплате образовавшейся задолженности.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, установленные договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответчик в возражениях ссылается на невозможность использования с момента заключения договора переданного в аренду помещения в связи с отсутствием доступа к нему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Договор заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества (протокол аукциона по лоту №1, извещение №22000037910000000022 от 24.10.2023).

В документации об аукционе содержится описание, технические характеристики помещения (Лот №1): часть холла (по плану комната №5) площадью 14кв.м, расположенного на первом этаже здания (кадастровый номер 75:32:020503:22) по адресу: <...>, внутренняя отделка полы-бетонные: потолки-подвесные, стоны-окраска ОСБ-плиты: окна - отсутствуют, состояние отделки: удовлетворительное: коммуникации все (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление), вход в помещение общий, расположен внутри квартала, условия доступа закрытая территория (ограниченный доступ), парковка-свободная на прилегающей территории, окружение – пром. зона.

Информационная карта, извещение №22000037910000000022 также содержат сведения о характеристиках предмета торгов, что свидетельствует о том, что ИП ФИО1 ознакомлен с реальным состоянием, местонахождением выставляемого на аукцион объекта.

В целях обеспечения арендатору доступа к объекту аренды вопрос передачи в аренду помещения согласован с командиром войсковой части, на территории которой оно расположено, что подтверждаем письмом от 27.04.2023 №556.

Сделка о передаче в аренду федерального недвижимого имущества согласована приказом директора Департамента военного имущества МО РФ от 11.09.2023 №2225.

Таким образом, наличие пропускного режима не лишает арендатора возможности доступа к помещению. Помимо ИП ФИО1 на территории войсковой части имеются иные арендаторы.

Так, ИП ФИО2 использует соседнее со спорным помещение. Доказательства ограничения доступа в помещение ответчиком в суд не представлены.

Таким образом, из материалов дела судом установлен факт наличия в аукционной документации сведений о расположении помещения на закрытой территории (ограниченный доступ), а также о том, что вход в помещение общий.

Пупком 1.3 договора предусмотрено, что сведения о передаваемом в аренду объекте, изложенные в договоре и акте приема-передачи, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора. В свою очередь, в акте приема-передачи к договору, подписанном арендатором без возражений, имеется информация о закрытой территории (ограниченном доступе) к помещению, и о том, что вход в помещение общий.

ИП ФИО1 направил в адрес арендодателя обращение от 14.11.2023 об отсутствии у него беспрепятственного доступа к помещению в связи с необходимостью прохода непосредственно в помещение только через соседние помещения, занимаемые ИП ФИО3 Относительно ограничения арендатору допуска на территорию войсковой части в обращении не указано.

Схема расположения помещения была известна ИП ФИО1 из аукционной документации, информационной карты и извещения №22000037910000000022, т.е. до заключения договора.

Кроме того, Учреждением совместно с командиром войсковой части дополнительно согласован с ИП ФИО3 беспрепятственный проход ответчика к арендуемому им помещению, о чем арендатор извещен письмом от 21.11.2023 исх. №141/6/04-07/16068.

Указанные обстоятельства были предметом исследования в деле А 73- 13321/2024 решение по которому вступило в законную силу.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи имущества от 08.11.2023 без указания арендатором на недостатки помещения, которые исключали бы возможность его использовать по назначению. Напротив, в акте указаны технические характеристики и состояние помещения, его местонахождение, условия доступа к нему, тип входа в помещение. Также в акте указано, что помещение соответствует требованиям по его эксплуатации, претензий к состоянию переданного имущества арендатор не имеет.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

При изложенных обстоятельствах, судом отклонены доводы отзыва ответчика о невозможности использования им помещения, являющегося предметом аренды по договору, в соответствии с его целевым назначением.

С учетом изложенного, требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2024 по 15.08.2024 в размере 137 123 руб. 95 коп. заявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Принимая во внимание установление факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате арендной платы, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Расчет пени судом проверен, признан верным.

В отношении ходатайства ответчика о снижении неустойки суд пришел к следующему.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, закон предусматривает возможность снижения неустойки только на случай явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление №7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 Постановления №7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Взыскание неустойки носит компенсационный характер и применяется как мера ответственности к лицу, не исполнившему денежное обязательство.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления №7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 №263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая, что неустойка является мерой обеспечения обязательств и не должна являться средством получения прибыли, принимая во внимание отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях несвоевременного исполнения ответчиком договорных обязательств, арбитражный суд считает, что предъявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем имеются основания для применения статьи 333 ГК РФ.

Суд отмечает, что явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным обстоятельствам законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела, а также вправе определять конкретную сумму подлежащей взысканию неустойки, учитывая при этом правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 22.12.2011 №81 и №7 от 24.03.2016.

С учетом изложенного, руководствуясь принципом соблюдения баланса интересов сторон, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 20 000 руб. 83 коп.

По мнению суда, снижение неустойки до такого размера обеспечит компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, баланс интересов обеих сторон, взыскиваемая судом сумма является достаточной мерой ответственности, соответствующей степени нарушения договорного обязательства.

Государственная пошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 39, 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-172 от 08.11.2023 задолженность за период с 01.04.2024 по 15.08.2024 в размере 137 123 руб. 95 коп., неустойку за период с 11.04.2024 по 04.10.2024 в размере 20 000 руб. 83 коп. с применением ст. 333 ГК РФ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 856 руб.

Арбитражный суд составляет мотивированное решение по заявлению лица, участвующего в деле, которое может быть подано в течение пяти дней со дня размещения настоящего решения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда – со дня принятия решения в полном объеме.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Дальневосточного округа по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 АПК РФ.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае составления мотивированного решения арбитражного суда решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Судья О.М. Левинталь