ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-37723/2025
г. Москва Дело № А40-28594/25 21 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой,
судей: С.Л. Захарова, В.А. Яцевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2025 по делу № А40-28594/25 (93-224)
по заявлению Департамента городского имущества г. Москвы к Управлению Росреестра по Москве
третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) АО "Специализированный застройщик "МЕТРОМАШ"
о признании незаконным уведомления, при участии:
от заявителя: ФИО1 – по дов. от 07.08.2025 от заинтересованного лица: ФИО2 – по дов. от 15.09.2025;
от третьего лица: 1) ФИО1 – по дов. от 12.09.2025;2) ФИО3
Н.Д. – по дов. от 20.09.2024;
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее – Заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление), изложенного в уведомлении от 22.11.2024 № КУВД-001/2024-38010200/5 об отказе в осуществлении государственной регистрации.
Решением суда от 09.06.2025 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, Управлением было законно и обоснованно отказано в осуществлении учетно-регистрационных действий. Управление считает, что Договор аренды земельного участка является действующим; в
ЕГРН отсутствуют сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу собственников многоквартирного дома; по сведениям ЕГРН в отношении заявленного к регистрации земельного участка содержатся актуальные записи о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, ипотеках в пользу участников долевого строительства, расположены иные нежилые объекты.
В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель Департамента и Правительства Москвы возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Представитель АО "Специализированный застройщик "МЕТРОМАШ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил возражения на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2024 Департамент городского имущества города Москвы обратился в адрес Управления Росреестра по Москве с заявлением № КУВД-001/2024-38010200 об осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка общей площадью 15392 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0002005:2089, расположенного по адресу: <...>, з/у 4.
22.08.2024 государственным регистратором было вынесено уведомление № КУВД-001/2024-38010200/1 ( № КУВД-001/2024-38010200/2) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении вышеуказанного земельного участка по основаниям, предусмотренным п.5, 7, 9 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
27.08.2024 Управлением был направлен соответствующий Запрос «О предоставлении информации» за номером 11-6048/2024 в отношении вышеуказанного объекта недвижимости — земельного участка общей площадью 15392 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0002005:2089, расположенного по адресу: <...>, з/у 4.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) на указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:03:0002005:7041.
05.09.2024 государственным регистратором было вынесено уведомление № КУВД-001/2024-38010200/2 ( № КУВД-001/2024-38010200/3) о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.
Уведомлением от 22.11.2024 № КУВД-001/2024-38010200/5 Управление Росреестра по Москве отказало в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием в сведениях ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.
Заявитель с указанным решением Управления не согласился, в связи с чем, обратился в суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).
Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонам обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона № 218-ФЗ).
Из материалов дела следует, что между Департаментом городского имущества города Москвы и АО «Специализированный застройщик «Метромаш» заключен договор аренды от 27.07.2017 № М-03-050993 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:2089, расположенного по адресу: <...>, з/у 4 сроком до 17.03.2027 для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 26.09.2017 № ЯШ7157000-033043 (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2021 к договору аренды).
Строительство объекта - многофункционального административно-жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002005:2089 завершено в 2024 году (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию от 08.04.2024 № 77-03-011985-2024).
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка подлежит расторжению с даты возникновения первого права собственности.
Таким образом, после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в жилом доме, АО «СЗ «МЕТРОМАШ» утрачивает право пользования вышеуказанным земельным участком.
Согласно информации первое право собственности на квартиру в доме по адресу: <...> зарегистрировано 29.05.2024 (помещение с кадастровым номером 77:03:0002005:7899 по адресу: <...>, запись о государственной регистрации от 29.05.2024 № 77:03:0002005:7899-77/060/2024-1)
В связи с изложенным, договор аренды земельного участка от 27.07.2017 № М-03-050993 прекращает свое действие в силу закона с 29.05.2024.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, т.е. в письменной форме путем оформления дополнительного соглашения к договору.
Так, между Департаментом городского имущества города Москвы и АО «Специализированный застройщик «Метромаш» было обоснованно заключено дополнительное соглашение от 09.08.2024 к договору аренды от 27.07.2017 № М-03-050993, согласно которому стороны расторгают указанный договор.
Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей в связи с имеющимся соглашением сторон о его расторжении. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с имеющимся соглашением сторон о его расторжении.
Ссылка Управления Росреестра по Москве на то, что границы земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:2089 не соответствуют проекту межевания, не имеет правового значения и не может служить основанием для отказа в государственной регистрации сведений о прекращении договора аренды от 27.07.2017 № М-03-050993, поскольку указанный земельный участок формировался в целях предоставления его в аренду для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 04.10.2017 № КШ7157000-033158.
Учитывая, что цель договора достигнута, строительство объекта - многофункционального административно-жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002005:2089 завершено в 2024 году (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию от 08.04.2024 № 77-03-011985-2024), необходимость в сохранении имеющейся конфигурации границ земельного участка и арендных правоотношений отпала.
После получения уведомления Управления Росреестра по Москве от 22.08.2024 № КУВД-001/2024-38010200/2 о приостановлении государственной регистрация Департамент направил в адрес Управления Росреестра по Москве письмо (от 02.09.2024 № ДГИ-Э-136756/24-1) с разъяснениями относительно указанных замечаний.
В этой связи, в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Наличие записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.
Таким образом, при обращении с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды Департаментом представлены на регистрацию все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством.
Поскольку документы, необходимые для совершения испрашиваемых заявителем регистрационных действий в соответствии с требованиями Закона о регистрации, были представлены Департаментом в полном объеме и надлежащем виде, то правовых оснований для отказа осуществления государственного кадастрового учета не имелось.
Учитывая изложенное, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации Дополнительного соглашения не соответствует ст. 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.
Управление в жалобе ссылается на наличие на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002005:2089 (далее - Земельный участок) помимо многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:000205:7041 (далее - Многоквартирный дом) иных объектов недвижимости, принадлежащих АО «Специализированный застройщик «Метромаш», в том числе двухэтажного нежилого здания общей площадью 2 184,5 кв.м.. одноэтажного нежилого здания общей площадью 811,2 кв.м., четырехэтажного нежилого здания общей площадью 2 412,3 кв.м., двухэтажного нежилого здания общей площадью 429,3 кв.м., что исключает прекращение в силу положений ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации прав третьего лица на Земельный участок.
Данные доводы заинтересованным лицом при рассмотрении дела судом первой инстанции не были заявлены.
Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что вышеуказанные объекты недвижимости снесены в рамках строительства Многоквартирного дома, права третьего лица на упомянутые объекты недвижимости прекращены, что подтверждается выписками их ЕГРН от 12.05.2021 и 01.04.2021, о чем Заинтересованному лицу, как органу, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество известно.
Единственным объектом недвижимости, размещенным на Земельном участке, является Многоквартирный дом, возможность размещения других объектов недвижимости уа Земельном участке отсутствует.
Изложенное свидетельствует об отсутствии у Заинтересованного лица оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Земельного участка.
Иные доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ :
решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2025 по делу № А40-28594/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: И.А. Чеботарева
Судьи: С.Л. Захаров
В.А. Яцева
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.