АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Астрахань

Дело №А06-8970/2022

04 октября 2023 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Винник Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атакишияном Г.А.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «КЭБМЭН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на реконструированные объекты недвижимости:

- нежилое помещение площадью 105,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:010383:225,

- нежилое помещение площадью 4 814,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:010383:228,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: не явились, извещены,

от третьего лица: не явился, извещено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

Ответчики заявили письменные ходатайства о рассмотрении спора в его отсутствие.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «КЭБМЭН» на основании договора купли-продажи на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение № 2 с кадастровым номером 30:12:010383:225, площадью 112.6 кв.м.;

- нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 30:12:010383:228, площадью 4 839.7 кв.м.,

расположенные по адресу <...>.

Указанные выше объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010353:11, по указанному адресу. Данный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды на основании договора № 398-з от 15.11.2019.

В названных объектах была произведена реконструкция без получения предусмотренного законодательством разрешения, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 20.01.2022.

В порядке досудебного урегулирования спора истец обратился в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением о возможности сохранения объектов в реконструированном состоянии.

13.09.2022 был получен отказ № 30-04-01-3322 ввиду отсутствия объектов в перечне получивших разрешение на реконструкцию, а также разъяснено право признания права собственности на реконструированные объекты в судебном порядке, в связи с чем истец обращается с настоящим иском в суд.

Ответчик Администрация МО «Город Астрахань» представила письменный отзыв, согласно которому считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. Просит рассмотреть спор в его отсутствие.

Ответчик Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» представило отзыв, в соответствии с которым считает, что для разрешения заявленного иска необходимо проведение судебной экспертизы. Просит рассмотреть спор в его отсутствие.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв, из которого следует, что удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда в связи с тем, что изменение в нежилых помещения спорного здания коснулись внутренней реконструкции. Изменение их параметров (высота, количество этажей, площади) не проводилось.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность признания права собственности судом на самовольную постройку.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по их капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

В силу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

В указанной норме также даны понятия строительства и реконструкции. Так, в пункте 13 указано, что строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие разрешения на строительство, согласно которому разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из анализа имеющихся в деле документов судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимости осуществлена истцом за счет собственных средств, с нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть самовольно.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно, а единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Проведенной в рамках рассмотрения спора судебной строительно-технической экспертизой установлено, что нежилые помещения:

- с кадастровым номером 30:12:010383:225 площадью 105,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>,

- с кадастровым номером 30:12:010383:228, площадью 4 814,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>,

после реконструкции соответствуют требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации, в том числе строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам. Указанные нежилые помещения обеспечивают безопасное нахождение в них людей, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Из заключений ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» № 1558 от 26.07.2022 и № 1559 от 26.07.2022 следует, что в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, возможно размещение офисных помещений при условии соблюдения раздела 2 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельность хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и оказание услуг».

Параметры микроклимата соответствуют требованиям раздела V СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенический нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Параметры искусственной освещенности соответствуют требованиям раздела V СанПиН 1.2.3685-21.

Из заключения проведенного ООО «ПожЭксперт» исследования следует, что показатель индивидуального риска в здании по адресу: <...>, не превышает предельно допустимого значения, установленного частью 1 статьи 79 Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». На исследуемом объекте обеспечен требуемый уровень пожарной безопасности. Планировка и функциональное назначение помещений позволяют выполнить требования пожарной безопасности при проведении экстренной эвакуации при условии соблюдения режимных мероприятий, исправности систем раннего обнаружения пожаров и оповещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Самовольная реконструкция не повлекла изменения площади застройки, занимаемой зданием.

В пункте 26 Постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок используется истцом по назначению и в соответствии с разрешенными видами деятельности для рассматриваемой территориальной зоны, реконструированное здание находится в границах принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка, в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, строительных и экологических норм, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории. Нарушений правил землепользования и застройки при реконструкции не допущено. При этом дальнейшая эксплуатация реконструированного здания не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд считает требование ООО «КЭБМЭН» о признании права собственности на спорный объект недвижимости подлежащим удовлетворению.

Истцом на депозитный счет Арбитражного суда Астраханской области в целях оплаты судебной экспертизы внесены денежные средства в сумме 167 300 руб. (л.д. 55, т. 2).

По результатам проведения судебной экспертизы экспертной организацией ООО «Институт строительной экспертизы, оценки и промышленной безопасности» выставлен счет на оплату проведенного экспертного исследования на сумму 167 300 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «КЭБМЭН» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на реконструированные объекты недвижимости:

- нежилое помещение площадью 105,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:010383:225,

- нежилое помещение площадью 4 814,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:010383:228.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт строительной экспертизы, оценки и промышленной безопасности» (ИНН <***>) денежные средства в сумме 167 300 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru».

Судья

Ю.А. Винник